Chương 1: Những vấn đề cơ bản về bất động sản và cho vay bất động sản. - Chương 2: Thực trạng cho vay bất động sản tại VIB TPHCM giai đoạn 2007- 2011. - Chương 3: Các giải pháp và kiến nghị. Do thời gian nghiên cứu và kiến thức hạn chế, luận văn không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của Quý Thầy Cô và những người quan tâm đến lĩnh vực bất động sản, cho vay bất động sản, nhằm giúp hoàn thiện các giải pháp trong công tác nghiên cứu và triển khai các giải pháp theo tình hình thực tế.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1 CHƢƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1. Lý luận cơ bản về bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Tại mỗi nước đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua nhiều thế hệ. Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước.
Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý sử dụng. Hiện nay, tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm. Tuy nhiên cũng còn có sự khác nhau trong quan niệm cụ thể về bất động sản, nhưng có một điểm tương đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.
Theo Bloomberg_com Finsncial Glossary: “Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất” Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được định bởi luật pháp”. Ở Việt Nam, theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự số 33/2005/QH11: bất động sản là những tài sản không được di dời, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó - Các tài sản khác gắn liền với đó - Các tài sản khác do pháp luật quy định Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản, nhưng không phải tài sản nào cũng là bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất động sản. Vì vậy đặc LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 điểm riêng của bất động sản là không di dời. Chính vì vậy bất động sản trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai.
Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản. Theo các quan niệm trên về bất động sản, thì hàng hóa bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và vật chất kiến trúc đã xây dựng xong. Đất đai bao gồm các chủng loại sau: - Đất nông nghiệp - Đất lâm nghiệp - Đất khu dân cư nông thôn - Đất đô thị - Đất chuyên dùng - Đất chưa sử dụng Vật kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm các loại sau: - Công trình làm nhà ở - Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng… - Công trình công nghiệp - Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh… 1. Đặc điểm hàng hóa bất động sản - Bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định không thể di dời: Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích.
Mặc khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Vị trí của hàng hóa bất động sản, bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội và môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có đặc điểm của hàng hóa bất động sản. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 - Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền: đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại (trừ trường hợp đặc biệt).
Đồng thời, các công trình kiến trúc và vật chất kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn kiệt. - Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này là do tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn.
Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương…. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt. Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản không hoàn toàn giống nhau. - Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà Nước: Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật, đặc biệt là hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai, về bất động sản.
Có thể nói hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác. - Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia, chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 - Hàng hóa bất động sản có tính ứng dụng: Bất động sản là công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác. - Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản có thể bị tác động của một bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng tính thẩm mỹ và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. - Hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác.
Việc đầu tư xây dựng các công trình rất phức tạp, đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp. Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, theo Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng thì bất động sản có thể phân thành ba loại: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt. - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: + BĐS nhà ở + BĐS nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ + BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) + BĐS là trụ sở làm việc v.v… Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững.
Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. - Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v. - Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu, nghĩa trang v. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia bất động sản theo ba loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta 1.