CHƯƠNG 1: CO SO KHOA HOC VE MOI GIỚI BAT DONG SAN VA CHAT LUONG NHÀ MOI GIỚI BAT DONG SAN CHUYEN NGHIEP 1. Tổng quan về môi giới bat động sản 1. Khai niệm và vai trò của môi giới BĐS 1.1 Khai niệm môi giới BĐS Nền kinh tế thị trường phát triển, dẫn đến quá trình trao đổi hàng hóa diễn ra ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng phong phú thì phương thức trao đổi cũng ngày càng đa dạng hóa. Chính nhờ thị trường ngày càng phát triển ở trình độ cao, giúp cho sản phẩm và dịch vụ cũng ngày càng đồi dào về số lượng, đa dạng và phong phú về chủng loại.
Theo đó, yêu cầu người giao dịch BĐS phải cung cấp những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời điểm- giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải có hoạt động tư van, môi giới BĐS phát triển mang tính chuyên nghiệp cao, hay nói cách khác trở thành một nghề. Giống như những nghề khác môi giới BĐS chỉ ra đời khi có điều kiện nhất định đó là khi xuất hiện thị trường BĐS và khi thị trường BĐS đó đã phát triển đến một trình độ nhất định. Hoạt động môi giới ra đời trong thị trường BĐS là khách quan do xuất phát từ nhu cầu nội tại của các giao dịch BĐS và từ chính đặc tính của BĐS, của thị trường BĐS. Hoạt động đó xuất hiện khi quan hệ giao dịch BĐS vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư nhất định, thậm chí vượt khỏi phạm vi một quốc gia với sự tham gia của nhiều chủ thể trong thị trường BĐS.
Khi quy mô, số lượng và các loại hình giao dịch về BĐS ngày càng phong phú:mua bán, cho thuê, thế chấp, góp von,. đòi hỏi phải có thị trường BĐS phát triển, linh hoạt dé có thé đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế. Các chủ thể tham gia thị trường BĐS ngày càng mở rộng gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân, .; BĐS tham gia giao dịch trên thị trường phát triển vượt ra khỏi khuôn khổ của truyền thống, xuất hiện tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về BĐS để làm cầu nối giữa cung và cầu BĐS. Nghề môi giới BĐS cũng chỉ xuất hiện khi nghề nghiệp được tự do lựa chọn trong xã hội.
Tắt nhiên, không chỉ trên thị trường BĐS mới có nghề môi giới mà trong thị trường chứng khoán cũng có các hoạt động môi giới và nó quan trọng đến mức được pháp luật quy định thành một nguyên tắc - đó là nguyên tắc trung gian. Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Môi giới: Người làm trung gian, giúp hai bên tiêp xúc, trao đôi một việc gì đó ”. Nội dung của hoạt động môi giới thường chỉ gồm: việc tìm kiếm data khách hàng và tiến hành một số đàm phán ban đầu với họ, giúp khách hàng được tiếp xúc với người môi giới và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và kí kết hợp đồng. Khác với người đại diện, người môi giới không giao kết trực tiếp hợp đồng với khách hàng: Trong lĩnh vực thương mại, môi giới thương mại là việc làm trung gian cho bên cung ứng hàng hóa dịch vụ thương mại trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán dé hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.
Điều này được quy định tại Luật Thương mại Việt Nam năm 1997 và Luật Thương mại năm 2005. Nội dung hoạt động môi giới thương mại thường bao gồm tìm kiếm khách hàng hàng, cung cấp các thông tin cần thiết về khách hàng cho người được môi giới, giới thiệu về hàng hóa, dịch vụ cần môi giới, tiễn hành các đàm phan ban đầu với khách hàng, thỏa thuận về các cuộc gặp gỡ, tiếp xúc giữa các bên được môi giới, giúp đỡ các bên được môi giới soạn thảo văn bản hợp đồng. Mục đích của hoạt động môi giới là các bên giao kết hợp đồng với nhau. Khái niệm cụ thê về môi giới BĐS không được dua ra trong Luật Kinh doanh BĐS, tuy nhiên khái nệm về môi giới BĐS dựa vào vào một sỐ quy định của luật có thê đưa ra như sau: Môi giới BĐS là hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, theo đó tổ chức, cá nhân môi giới BĐS làm trung gian (bên môi giới) cho các bên mua bán, chuyền nhượng, thuê, thuê mua,.
BDS(bén được môi giới) trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS. Từ khái niệm trên có thê thấy rằng chủ thể của quan hệ môi giới BĐS gồm bên môi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải là tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới BĐS để kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Khi sử dụng dịch vụ môi giới BĐS, bên môi giới không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Mà họ nhân danh chính mình để quan hệ với các bên được môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu các bên môi giới với nhau.
Sau đó các bên được môi giới trực tiép giao kêt hợp đông với nhau. Nội dung của hoạt động môi giới bao gôm: Tìm kiếm đối tác: đáp ứng yêu cầu của khách hang dé tham gia đàm phán, ký kết; Đại diện thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS theo ủy quyền; Hỗ trợ và cung cấp thông tin các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng. Mục đích của bên môi giới BĐS là tìm kiếm phần chênh lệch. Bên môi giới thường được hưởng thù lao do bên được môi giới trả.
Trước 1993, do thị trường BDS nước ta chưa hình thành nên hoạt động này diễn ra dưới hình thức hoạt động không chính thống. Khi đó, nước ta chưa thừa nhận thị trường BĐS chính thức và còn nhiều quan niệm mang nặng tư tưởng thời bao cấp trong xã hội: là một công việc chân chính phải là công việc trong các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã. Vì vậy, Nhà nước và pháp luật chưa thừa nhận môi giới BĐS là một nghề chân chính. Do đó, môi giới BDS bị quy chụp với mặt tiêu cực hơn là mặt tích cực.
Trong hiến pháp 1992 khang định công dân có quyền tự do kinh doanh và từ đó Luật Doanh nghiệp tư nhân ra đời. Tuy pháp luật không có quy định nào cam đoán, nhưng không phải vì thé mà các tổ chức môi giới được thành lập một cách dễ dàng. Và dé ra đời một doanh nghiệp hoặc cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này gặp rất nhiều khó khăn do Nhà nước duy trì cơ chế xin phép kinh doanh. Tuy nhiên, dù có nhiều cản trở nhưng hoạt dộng môi giới thời kỳ này vẫn đang ngâm sinh sôi và phát triên.
Từ năm 1993 đến nay, Nhà nước cho phép tô chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyên quyền sử dụng đất đã đáp ứng nhu cau giao dịch về BĐS dé phục vụ phát triển các hoạt động sản xuất kinh doanh và sinh hoạt. Nam 1999, Luật Doanh nghiệp ra đời thay đôi cơ chế xin phép bằng việc đăng ký kinh doanh nên các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS có điều kiện phát triển nhanh chóng. Trong “cơn sốt dat” năm 1991-1992 do pháp luật chưa cho phép và chính sách của Nhà nước đối với phát triển kinh tế chưa thật rõ ràng nên không ảnh hưởng nhiều đến nông thôn, còn trong “cơn sốt” BĐS năm 2001- năm 2002 và giai đoạn năm 2007-2008 hoạt động môi giới BĐS đã phát triển đến nông thôn do chính sách quy hoạch phát triển kinh tế, đô thị của Nhà nước. Tuy nhiên,ở Việt Nam hoạt động môi giới BĐS mang tính tự phát do còn đang trong quá trình hình thành và phát triển, quá trình đô thị hóa và nhất là trong thời kỳ hội nhập môi giới không những xuất hiện ở các đô thị mà còn xuất hiện ở nông thôn.
Khi thị trường BĐS đã phát triển đến trình độ nhất định thì môi giới BĐS ra đời và mang yếu tố tâm lý dẫn đến quan hệ môi giới BĐS ở nông thôn Việt Nam cũng bị ảnh hưởng khá nhiều. Trong quan hệ truyền thống làng xã, với anh em, bạn bè, họ hàng thì việc người này giới thiệu cho người khác về nhu cầu bán hoặc mua một BĐS chủ yếu dựa trên mặt tình cảm và do đó không vì mục đích lợi nhuận. Quan hệ này giúp mọi người không cần đến bên thứ ba như môi giới hay có nhưng không yêu cầu trình độ cao- do người có nhu cầu giao dịch BĐS có thé tự tìm kiếm thông tin về BĐS qua mọi người xung quanh. Quan hệ truyền thống tạo nên niềm tin gắn kết nhiều khi mạnh hơn cả pháp luật của Nhà nước; chính vì vậy, pháp luật khi đó với họ còn là một vấn đề xa lạ so với tình cảm.
Người tham gia giao dịch BĐS không cần tìm hiéu đến việc tuân thủ đúng pháp luật hay sự tư van của bên thứ ba mà chỉ cần lập giấy tờ có xác nhận địa phương. Vì hoạt động không với mục dich lợi nhuận chưa lan at được những tình cảm truyền thống như vậy nên môi giới BĐS chưa có chỗ dé tồn tại và phát triển. Song, quan niệm chưa đúng về nghề môi giới là rào cản lớn nhất trong sự phát triển của hoạt động môi giới BĐS không chỉ ở nông thôn mà ngay cả ở các đô thị mới. Vai trò của môi giới BĐS BĐS không chỉ có vị trí quan trọng trong nền kinh tế mà còn là nơi cung cấp cơ sở hạ tầng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh tạo ra các sản phẩm và dịch vụ khác phục vụ cho cuộc sống, đồng thời BĐS đáp ứng không gian cho sự tồn tại và các hoạt động xã hội.
Đối với nền kinh tế, BĐS là đối tượng dé dau tư lớn và lâu dài, bởi sự an toàn, bảo toàn vốn cho các nhà đầu tư trong các giai đoạn khó khăn của nền kinh tế. Hơn nữa, sự vận hành của BĐS đem lại hiệu quả lớn cho vòng quay của nền kinh tế. Trong hoạt động kinh doanh BĐS thì bản chất và quan hệ về BĐS rất phức tạp. Điều này thê hiện ở: BĐS gan liền với các quyền năng: giao dịch về BĐS thực chất là giao dịch về các quyên năng Khi nói tới BĐS thì các quyền năng rất phức tạp.
Vì vậy, cần có một nhà môi giới vi nhà môi giới là những chuyên gia am hiệu vê pháp luật và những điêu khác liên quan đên BĐS và kinh doanh BĐS.