Chương 1 TỔNG QUAN VỀ QUỸ ĐẦU TƯ TÍN THÁC BẤT ĐỘNG SẢN- REIT 1.1 Khái niệm về REIT: Trước năm 1960 tại Mỹ chỉ có những cá nhân giàu có và các công ty cổ phần có nguồn lực tài chính dồi dào mới có khả năng đầu tư vào các dự án bất động sản trọng yếu như trung tâm mua sắm, công viên, bệnh viện. Để mở rộng cơ hội đầu tư và tăng cường nguồn cung vốn cho nền kinh tế hội nghị cấp cao Mỹ đã thông qua đạo luật thuế đặc biệt cho quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Đạo luật này giúp nhà đầu tư tránh bị đánh thuế hai lần: một lần thuế đánh trên thu nhập doanh nghiệp và lần nữa đánh trên thu nhập cá nhân. Với đạo luật thuế đặc biệt này, chính quyền Mỹ hy vọng sẽ kích thích nhà đầu tư góp vốn và xây dựng nên loại hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản này.
Ba năm sau, vào năm 1963, quỹ đầu tư tín thác bất động sản đầu tiên được hình thành. Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT): là một loại công ty đầu tư nguồn tiền bán cổ phần công ty để mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản nhằm thu lợi nhuận về cho các cổ đông. REIT đầu tư vào danh mục bất động sản và được quản lý một cách chuyên nghiệp. Kết quả hoạt động kinh doanh của REIT thường là do lợi tức cho thuê tài sản.
Các cổ đông nhận được lợi tức và giá trị tăng thêm của vốn đầu tư khi các bất động sản đem bán thu được lợi nhuận. Chứng khoán của REIT phát hành sẽ được mua bán trên thị trường chứng khoán, và đem lại mức sinh lời cho các nhà đầu tư khi bán lại danh mục đầu tư bất động sản (theo Investopedia.com and Barron’s Business Terms – 2004). Một công ty được công nhận là một REIT khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: 1. Là một chủ thể kinh doanh độc lập.
Được quản lý bởi ban giám đốc hoặc người được ủy quyền. Có cổ phần có thể chuyển nhượng. Có ít nhất 100 cổ đông. Có không quá 50% cổ phần được nắm giữ bởi 5 hay ít hơn 5 cổ đông.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đầu tư tối thiểu 75% tổng tài sản vào bất động sản. Có tối thiểu 75% doanh thu từ tiền cho thuê bất động sản và tiền lãi cho vay đầu tư bất động sản. Chi trả 90% doanh thu chịu thuế hằng năm.
Có không quá 20% tài sản là cổ phiếu trong các công ty phụ thuộc REIT chịu thuế.2 Phân loại các mô hình REIT: Ngày nay trên thế giới REIT đã và đang không ngừng phát triển và biến đổi một cách linh hoạt để phù hợp với tình trạng kinh tế của từng quốc gia do đó việc căn cứ vào các tính chất để phân loại REIT là điều khá phức tạp. Tuy nhiên khi nhìn vào bản chất của các REIT thì cách phân loại dựa vào đối tượng đầu tư của REIT là tương đối phù hợp và đang được áp dụng tại nhiều quốc gia trên thế giới. Cụ thể REIT được chia thành 2 loại như sau: 1.1 Equity REIT – REIT khai thác BĐS: đây là hình thức tổ chức quỹ đầu tư bất động sản phổ biến nhất hiện nay.Quỹ đầu tư tín thác bất động sản này bao gồm các hoạt động sau : Thu hút vốn đầu tư của các cá nhân, tổ chức dưới hình thức chứng chỉ quỹ, trái phiếu, cổ phiếu…. Chứng chỉ quỹ có thể được phát hành theo từng dự án hoặc theo dạng cổ phiếu quỹ.
Đầu tư vào bất động sản : xây dựng, mua bán, kinh doanh và trực tiếp quản lý tài sản đó. Lợi nhuận thu được từ các hoạt động của quỹ sẽ được trích lại để tái đầu tư và phân phối cho những cá nhân, tổ chức nắm giữ chứng khoán, giấy tờ có giá của quỹ dưới dạng cổ tức, tiền lời…. Nhận xét : - Nhà đầu tư chính là người sở hữu và có quyền quyết định đầu tư vào những dự án nào hiệu quả nhất. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3 - Rủi ro của nhà đầu tư là thấp nhất theo cách phân loai này vì REIT là người đứng ra kinh doanh, bỏ vốn như trực tiếp quản lý bất động sản.
- Lợi nhuận nhà đầu tư có được là không giới hạn, tùy vào khả năng quản lý, kinh doanh của quỹ.2 Mortgage REIT – REIT cho vay: Quỹ đầu tư tín thác bất động sản cho vay không phải là chủ sở hữu của tài sản. Thông thường quỹ dạng này chỉ bao gồm các hoạt động: Thu hút vốn đầu tư của các cá nhân, tổ chức dưới hình thức chứng chỉ quỹ, trái phiếu, cổ phiếu…. Chứng chỉ quỹ có thể được phát hành cho từng dự án hoặc theo dạng cổ phiếu quỹ. Tìm kiếm, tiếp nhận và thẩm định hiệu quả của các dự án.
Cho vay đối với các dự án khả thi. (thông thường có kèm theo tài sản đảm bảo) Thu lãi từ hoạt động cho vay và phân phối dưới dạng cổ tức cho các cá nhân, tổ chức nắm giữ chứng khoán của quỹ. Bên cạnh đó, lợi nhuận của quỹ còn đến từ điều kiện khi cho vay, thông thường là quyền được kinh doanh, khai thác bất động sản hình thành từ vốn vay (một số trường hợp là tài sản đảm bảo ) trong một thời gian nhất định. Nhận xét : - REIT cho vay có mức lợi nhuận cố định thu từ tiền lãi cho vay.
- Cổ đông, người nắm giữ giấy tờ có giá của quỹ không phải là chủ sở hữu của tài sản hình thành từ tiền vay. - Giấy tờ có giá có thể được phát hành để huy động vốn theo từng dự án hoặc phát hành 1 lần lúc góp vốn hình thành quỹ.3 Hybrid REIT – REIT hỗn hợp: Các REIT hỗn hợp được thành lập để đầu tư vào bất động sản sở hữu và tài sản đảm bảo. Các REIT loại này có thể được phân biệt bởi các đặc điểm khác, như REIT đóng hay REIT mở. Đối với REIT đóng, số cổ phần phát hành ra công chúng lần chào LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 bán đầu tiên được giới hạn nhằm bảo vệ các cổ đông không bị sụt giảm cổ tức của cổ phiếu phổ thông và giá trị cổ phiếu trong tương lai.
Thực tế đưa lại kết quả là các phương án thu lợi nhuận dễ dự đoán hơn và giảm sự biến động về giá của chính các cổ phiếu. Trái lại, đối với các REIT mở, REIT sẽ phát hành và bán cổ phần mới khi khám phá được cơ hội đầu tư mới. Mặc dù các cổ phần mới làm giảm lợi tức của các cổ đông hiện hữu, các nhà quản lý và cổ đông tin vẫn rằng tổng giá trị của một cổ phần về cơ bản vẫn tăng nhờ các khoản đầu tư tăng thêm. Các REIT hỗn hợp cũng có thể được phân biệt dựa trên mức độ hoặc kỳ hạn hoạt động của REIT.
Các quỹ tín thác có xác định thời hạn hoạt động được thành lập như một công cụ đầu tư tự thanh khoản; các tài sản của quỹ phải được thanh lý và phân phối lại lợi tức cho cổ đông trong một thời điểm xác định. Trong những trường hợp đó, tài sản sẽ phải được thu về trong nhiều khoảng thời gian khác nhau, thường từ khoảng 4 đến 15 năm, sau đó thì tài sản đó được bán và lợi tức được phân phối cho cổ đông khi quỹ được tất toán. Theo lý thuyết, lợi thế của một quỹ tín thác có thời hạn xác định là giá cổ phần của REIT phù hợp với giá trị hiện tại của tài sản bởi vì nhà đầu tư có thể ước lượng khá chính xác trị giá số dư của tài sản tương ứng. Các REIT không xác định thời hạn có thời gian tồn tại vĩnh viễn và đặc điểm có thể tái đầu tư vào bất kỳ hoạt động kinh doanh hoặc tài chính cho tài sản mới hoặc hiện hữu.
Nhằm duy trì trạng thái của mình , các REIT tồn tại vĩnh viễn phải phân phối hầu hết dòng tiền thu từ cho thuê bất động sản hoặc các khoản lãi thanh toán cho cổ đông. Các REIT hỗn hợp cũng có thể được phân biệt dựa trên “tác động đòn bẩy”. Khi một REIT đòn bẩy mua lại tài sản, REIT sẽ tìm khoản nợ tài trợ cho tài sản mua lại đó. Thông thường, khoản tiền tài trợ có thể lên tới 90% trị giá tài sản mua được.
Ngược lại, các REIT không đòn bẩy thì sẽ không tận dụng các khoản tài trợ nợ để đầu tư vào tài sản có được. Khi đó, REIT sẽ mua tài sản bằng tiền mặt hoặc đầu tư quỹ của REIT vào tài sản đảm bảo. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.3 Đặc điểm của quỹ tín thác đầu tư bất động sản – REIT: 1.1 Phương thức hoạt động: REIT được tham gia bởi nhiều tổ chức và cá nhân có trách nhiệm riêng biệt: Công ty quản lý chịu trách nhiệm lựa chọn và quyết định kế hoạch kinh doanh để thực hiện đầu tư vốn của quỹ. Người nhận ủy thác và giám hộ chịu trách nhiệm quản lý tài sản cũng như giám sát hoạt động của REIT.
Tổ chức định giá tài sản xác định giá trị của toàn bộ hoặc một phần tài sản của REIT theo định kỳ hoặc khi có yêu cầu đột xuất. Công ty kiểm toán chịu trách nhiệm kiểm tra sự xác thực thông tin trong bản cáo bạch của REIT. Công ty quản lý tài sản trực tiếp quản lý duy trì, cho thuê các tài sản hữu hình. Từ những đặc điểm đó, REITs được hình thành với những tính chất đặc thù: Tính độc lập, tất cả các thành viên tham gia vào REIT phải độc lập về lợi ích cá nhân nhằm ngăn ngừa các giao dịch và quyết định kinh doanh không công bằng.
Quản lý rủi ro, hoạt động quản lý rủi ro được yêu cầu nghiêm ngặt. Mỗi REIT phải để một lượng nhất định tài sản dưới dạng đầu tư vào các tài sản có tính thanh khoản cao như ký quỹ ngân hàng, trái phiếu… Danh mục đầu tư cũng được quản lý rất chặt chẽ với mục đích tối thiểu hóa rủi ro. Tính minh bạch, mọi REIT phải chịu trách nhiệm nghiêm ngặt trong việc công bố thông tin ra công chúng theo yêu cầu của quy định pháp luật hiện hành về sự minh bạch.2 Thuế: Mỗi quốc gia có chính sách thuế và quy định pháp luật riêng để điều chỉnh hoạt động kinh doanh của REIT. Nhưng trên thực tế, hoạt động của REITs gần như không phải chịu thuế ở hầu hết các quốc gia.