CHƯƠNG 1: CÁC THÀNH TỐ CỦA MINH BẠCH THÔNG TIN VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chương này bao gồm nội dung sau: Phương pháp đánh giá minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Lợi ích của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.1 Phương pháp đánh giá minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Trong lĩnh vực bất động sản, có ít các phương pháp đánh giá minh bạch thông tin. Phương pháp được sử dụng rộng rãi để đánh giá sự minh bạch trên thị trường bất động sản là chỉ số RETI của tập đoàn Jones Lang LaSalle.1 Kỹ thuật khảo sát và phương pháp tính chỉ số minh bạch bất động sản (RETI) Chỉ số RETI đánh giá sự minh bạch của thị trường bất động sản ở nhiều quốc gia trên thế giới. Chỉ số này cho biết mức độ minh bạch của mỗi quốc gia thông qua bảng xếp hạng minh bạch, đồng thời cho thấy quốc gia nào có sự cải thiện và quốc gia nào sự minh bạch còn thấp. Để xác định mức độ minh bạch của mỗi nước, JLL đã xây dựng bảng khảo sát với những câu hỏi liên quan đến sự minh bạch bất động sản, tập trung vào 5 tiêu chí sau đây: Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư (các chỉ số đầu tư công, đầu tư tư nhân được công bố đầy đủ, kịp thời) Thông tin cơ bản của thị trường (bao gồm thông tin về cung, cầu, tỷ lệ cho thuê, số liệu các loại bất động sản) Tiêu chuẩn và hiệu quả của báo cáo của các công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán (Công khai thông tin và quản trị công ty theo tiêu chuẩn quốc tế) Hệ thống pháp luật, qui định công bằng và hiệu quả (khả năng thực hiện hợp đồng; bảo đảm quyền sở hữu; chính sách thuế, phí công bằng và hiệu quả; các tiêu chuẩn xây dựng và quy hoạch vùng được quản lý công bằng và hiệu quả) Quy trình giao dịch thông thoáng và công bằng (thông tin về bất động sản luôn có sẵn trước khi chính thức bán, việc thỏa thuận, thương lượng phải công bằng; dịch vụ môi giới phải chuyên nghiệp; các loại phí dịch vụ, quản lý phải minh bạch rõ ràng) Theo báo cáo của JLL năm 2010, bảng khảo sát được xây dựng gồm 33 câu hỏi.
Trong đó, tiêu chuẩn “sự hiện diện của chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư” đáng tin LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 cậy và toàn diện được kiểm tra bằng 7 câu hỏi. Nếu thị trường minh bạch, chỉ số đầu tư công và đầu tư tư nhân sẽ được cập nhật thường xuyên và có dữ liệu lịch sử lâu dài. “Thông tin cơ bản của thị trường” được đặt ra với 5 câu hỏi liên quan đến số liệu cung, cầu, loại hình bất động sản. Ba câu hỏi tiếp theo về “tiêu chuẩn và hiệu quả của báo cáo của các công ty niêm yết” trên thị trường chứng khoán.
Trong thị trường minh bạch, việc công khai tài chính và cơ chế quản lý công ty đạt hiệu quả và phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế hơn. Đối với tiêu chuẩn “hệ thống pháp luật và quy định”, bảng khảo sát đưa ra 11 câu hỏi và chia thành các chuyên mục nhỏ, bao gồm khả năng thực hiện hợp đồng, sự bảo đảm các quyền sở hữu; môi trường pháp lý phải rõ ràng và thống nhất; hiệu quả và sự công bằng của các quy định về thuế, phí; tiêu chuẩn xây dựng và phân vùng được quản lý hiệu quả và công bằng. Tiêu chuẩn cuối cùng liên quan đến “quá trình giao dịch” phải thông thoáng và công bằng. Việc giao dịch dễ dàng và công bằng đòi hỏi có những thông tin mua, bán bất động sản, sự minh bạch cao của việc giao dịch, đại lý và nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp.
Qua mỗi kỳ báo cáo, số câu hỏi khảo sát và nội dung câu hỏi được phát triển thêm cho phù hợp, đồng thời cũng bớt hà khắc hơn so với tiêu chí của các báo cáo kỳ trước. Số lượng các nước tham gia cũng thay đổi từng thời kỳ (năm 2004, khảo sát 50 quốc gia; năm 2006, khảo sát 56 quốc gia; năm 2008, khảo sát 82 quốc gia và năm 2010, khảo sát 81 quốc gia). Cách tính điểm cho các câu hỏi như sau: mỗi câu hỏi có 5 sự lựa chọn với thang điểm từ 1 đến 5 (1: minh bạch cao nhất, 5: ít minh bạch nhất). Mức độ minh bạch thông tin tương ứng với từng thang điểm cụ thể như sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.1: Bảng xếp loại mức độ minh bạch thông tin Số điểm 2008 (không Xếp loại Số điểm 2006 đổi cho đến năm 2010) Minh bạch cao 1,00 - 1,49 1,00 - 1.49 Bán minh bạch 2,50- 3,49 2,50- 3,49 Minh bạch thấp 3,50 - 4,24 3,50 - 4,49 Không minh bạch 4,25 – 5,00 4,50 – 5,00 Nguồn: Tổng hợp từ Jones Lang LaSalle 1.2 Mối tương quan giữa sự minh bạch với chỉ số và thông số thị trường khác Sự minh bạch trên thị trường bất động sản góp phần tạo ra môi trường kinh doanh hấp dẫn, cải thiện an sinh xã hội, hạn chế tham nhũng và thu hút các nhà đầu tư.
JLL đã thể hiện mối tương quan của các thông số thị trường với sự minh bạch thông qua biểu đồ tán xạ được thể hiện lần lượt dưới đây. • Mối tương quan giữa chỉ số minh bạch JLL và Chỉ số nhận thức tham nhũng CPI Chỉ số nhận thức tham nhũng CPI xếp hạng các quốc gia theo mức độ tham nhũng tồn tại trong khu vực công. Chỉ số này được công bố bởi tổ chức minh bạch quốc tế, là tổ chức xã hội với cam kết chống tham nhũng. Biểu đồ dưới đây cho thấy sự minh bạch của thị trường bất động sản và mức độ tham nhũng có mối quan hệ tuyến tính và có tương quan ngược chiều.
Cụ thể là, nếu một quốc gia có sự minh bạch cao thì mức độ tham nhũng sẽ thấp và ngược lại.1: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa chỉ số tham nhũng và chỉ số minh bạch bất động sản năm 2010. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 Không minh bạch GRETI 2010 Minh Bạch Tham nhũng Tham nhũngnhiều cao CPI CPI 2010 Tham nhũng Tham nhũng thấp ít Nguồn: Jones Lang LaSalle, 2010 • Mối tương quan giữa chỉ số minh bạch JLL và Thu nhập bình quân đầu người. Thu nhập bình quân đầu người là tiêu thức chỉ ra mức sống trung bình của mỗi quốc gia. Theo đó, một quốc gia có thị trường bất động sản minh bạch cao thì hiệu quả sản xuất cao và ngược lại.
Nghĩa là chỉ số minh bạch JLL và GDP/người có mối tương quan cùng chiều Hình 1.2: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập bình quân đầu người và chỉ số minh bạch bất động sản năm 2010 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 Không minh bạch GRETI 2010 Minh Bạch GDP/người USD Nguồn: Jones Lang LaSalle, 2010 • Mối tương quan giữa chỉ số minh bạch JLL và môi trường kinh doanh Bộ phận phân tích thông tin kinh tế (EIU) thuộc Tạp chí "Economist" công bố chỉ số môi trường kinh doanh. Theo EIU (2006) môi trường kinh doanh hấp dẫn được tạo ra thông qua sự ổn định kinh tế vĩ mô, chính sách cho phép các doanh nghiệp tư nhân phát triển và khuyến khích đầu tư nước ngoài, giao thương nước ngoài và chế độ tỷ giá, chất lượng hệ thống thuế, khả năng huy động vốn, tình trạng thị trường lao động và cơ sở hạ tầng. Theo phân tích, các nước có thị trường bất động sản minh bạch cao sẽ tạo ra môi trường kinh doanh hấp dẫn và ngược lại. Như vậy có thể thấy những quốc gia có thị trường bất động sản minh bạch sẽ thu hút các doanh nghiệp và các nhà đầu tư.
Điều này được thể hiện ở hình 1.3: Biểu đồ thể hiện mối quan hệ giữa môi trường kinh doanh và chỉ số minh bạch bất động sản năm 2010 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 Khối lượng đầu tư bất động sản Minh bạch Không minh bạch GRETI 2010 Nguồn: Jones Lang LaSalle, 2010 1.2 Thành phần của minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản Theo nghiên cứu của Nicolai Striewe (2007), các yếu tố cấu thành sự minh bạch bao gồm sản phẩm đầu tư, môi trường pháp lý và hệ thống thông tin hiện hành. Những yếu tố này sẽ được áp dụng để phân tích sự minh bạch của thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới trong các chương sau.1 Minh bạch về sản phẩm đầu tư Các nhà đầu tư luôn có nhu cầu tìm kiếm các cơ hội đầu tư khác nhau. Nếu thị trường có các sản phẩm đầu tư đa dạng, các nhà đầu tư sẽ có nhiều cơ hội để lựa chọn dựa trên chiến lược đầu tư và khả năng chấp nhận rủi ro của mỗi người. Đồng thời, họ sẽ đặt ra những yêu cầu đối với sản phẩm khi tham gia đầu tư như sự minh bạch về thuế, tính thanh khoản của sản phẩm, các sản phẩm thay thế hay sự công khai của hệ thống luật pháp.
Tính minh bạch và chất lượng của thị trường bất động sản sẽ được thể hiện dựa vào việc các nhà đầu tư có thể nhận thức được nhu cầu và dễ dàng tìm được sản phẩm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 11 đầu tư phù hợp hay không. Nếu các nhà đầu tư khó khăn trong việc tìm kiếm sản phẩm đầu tư có nghĩa là thị trường thiếu minh bạch.2 Minh bạch về môi trường pháp lý 1.1 Chuẩn mực báo cáo Khi tham gia đầu tư, các cổ đông và nhà đầu tư luôn yêu cầu các báo cáo đúng tiêu chuẩn và chất lượng. Chất lượng báo cáo sẽ phản ánh phần nào sự minh bạch của thị trường. Bên cạnh đó, sự hài hòa của các chuẩn mực kế toán sẽ ảnh hưởng đến sự minh bạch của thị trường bất động sản.
Trong thời gian qua, Chuẩn mực kế toán quốc tế đã góp phần chuẩn hóa các hoạt động kế toán trên thế giới. Do đó, các nhà đầu tư rất dễ dàng khi so sánh các sản phẩm trong danh mục đầu tư vì số liệu đã được chuẩn hóa. Đồng thời, chuẩn mực kế toán thế giới được kỳ vọng ngày càng thúc đẩy sự minh bạch trong hệ thống báo cáo tài chính của mỗi quốc gia. Ngoài ra, sự bất cân xứng thông tin giữa nhà quản lý và các nhà đầu tư được dự kiến sẽ giảm.
Nếu cả hai mục đích này được thực hiện thành công, thị trường bất động sản sẽ ngày càng minh bạch.