Chương 1.Lý luận chung về thu hồi đất và quyền của người bị thu hồi đất.Thực tiễn thực thi quyền của người bị thu hồi đất ở Việt Nam hiện nay.Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về quyền của người bị thu hồi đất tại Việt Nam. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1.LÝ LUẬN CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT VÀ QUYỀN CỦA NGƢỜI BỊ THU HỒI ĐẤT 1.Khái niệm chung về thu hồi đất và quyền của ngƣời bị thu hồi đất Khái niệm chung về thu hồi đất và quy trình thực hiện thu hồi đất Khái niệm chung về thu hồi đất Thu hồi đất là việc Nhà nước sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất đang được giao cho chủ sở hữu/người sử dụng ngoài nhà nước mà không cần sự đồng ý của chủ sở hữu, người sử dụng hoặc chiếm hữu đất đai nhằm phục vụ cho các mục đích, lợi ích xã hội. Đây là quyền lực của Nhà nước tồn tại dưới một hay nhiều hình thức trong các hình thái nhà nước và xã hội từ trước đến nay. Quyền lực này cần thiết cho việc phát triển kinh tế, xã hội cũng như bảo vệ môi trường thiên nhiên.
Đất được sử dụng cho các công trình xây dựng như đường sá, nhà máy điện, công trình cấp nước và thoát nước hoặc bảo vệ các khu vực thiên nhiên dễ bị tổn thương hay trong các trường hợp phòng chống lũ lụt. Nhà nước không thể chỉ dựa vào thị trường nhà đất để thực hiện việc thu hồi đất khi mà Nhà nước có nhu cầu sử dụng1. Tuy nhiên, tại một số quốc gia, luật pháp quy định rằng Nhà nước cần phải thực hiện việc mua bán diện tích đất mong muốn trên nguyên tắc công bằng trước khi sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất đai không tự nguyện. Việc thu hồi đất đòi hỏi phải có sự cân bằng giữa nhu cầu của cộng đồng về đất đai và quyền lợi, an toàn và quyền sở hữu riêng tư của chủ đất.
Ở Việt Nam, khi đất đai được quy định là sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vấn đề quyền sở hữu đất đai tư nhân không được đặt ra. Tuy nhiên, quyền sở hữu tư nhân về các tài sản, hoa màu gắn trên đất trong trường hợp này cần được bảo vệ. Để đảm bảo sự cân bằng, các quốc gia cần áp dụng các nguyên tắc để giới hạn việc sự dụng quyền lực nhà nước, ví dụ như quy 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com định thế nào là sử dụng công ích, thế nào là vì lợi ích cộng đồng…để giới hạn các trường hợp thu hồi đất một cách bừa bãi và hạn chế tình trạng lạm quyền trong việc ra quyết định thu hồi đất. Thu hồi đất là quyền lực của nhà nước, nhưng nó cũng là quy trình mà qua đó quyền lực nhà nước được thực thi.
Cần phải có một quy trình thu hồi đất chặt chẽ, minh bạch để nhà nước có thể thực thi quyền lực này một cách hiệu quả, công bằng và hợp pháp. Thực hiện thu hồi đất theo dự án hoặc theo quy hoạch phát triển khác với việc thu hồi đất trong các trường hợp khẩn cấp hoặc cải cách đất đai. Tuy nhiên một số trường hợp việc thực hiện thu hồi đất cũng cần có những quy trình đặc biệt, ví dụ như trong các dự án xây dựng nhà máy điện việc thực hiện quyền được xây dựng hoặc lắp đặt đường ống, dây cáp trên đất không bị thu hồi cần được xem xét. Nhìn chung, một quy trình thu hồi đất cho dự án phát triển được cho là tốt nếu bao gồm đầy đủ các bước sau đây: 1.
Quy hoạch: Xác định các phương án sử dụng đất để đáp ứng nhu cầu công cộng dựa trên cách tiếp cận có sự tham gia. Vị trị và quy mô đất đai cần thu hồi được xác định. Các dữ liệu cần thiết được thu thập đầy đủ. Ảnh hưởng của dự án được đánh gia với sự tham gia của những người bị ảnh hưởng.
Công bố công khai: Thông tin cần được chuyển tới những chủ sở hữu và người sử dụng đất trong khu vực mà Nhà nước dự định thu hồi. Người dân được mời gửi các yêu cầu về bồi thường đối với diện tích đất sẽ bị thu hồi. Thông báo phải có đầy đủ nội dung về mục đích và quy trình thực hiện thu hồi đất, bao gồm các mốc thời gian quan trọng và các quyền theo quy trình của người dân. Phải tổ chức các cuộc họp công khai để tạo cơ hội cho người dân cơ hội được tìm hiểu về dự án cũng như bày tỏ quan điểm và nhu cầu về bồi thường của họ 3.
Định giá và nộp yêu cầu bồi thường: Bồi thường tương xứng đối với đất bị thu hồi sẽ được xác định vào thời điểm định giá. Chủ sở hữu và người 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sử dụng đất nộp các yêu cầu về bồi thường của họ. Đất đai được định gia bởi cơ quan thực hiện thu hồi đất hoặc cơ quan nhà nước khác có thẩm quyền. Cơ quan thực hiện thu hồi xem xét các yêu cầu bồi thường và đề nghị mức mà cơ quan đó cho là phù hợp.
Các bên có thể xem xét và thuwong lượng với nhau. Chi trả bồi thường: Nhà nước sẽ chi trả bồi thường cho những người bị thu hồi đất hoặc bố trí tái định cư 5. Chuyển giao: Nhà nước chuyển giao quyền sở hữu và kiếm soát đất trên thực tế để thực hiện các mục tiêu đã định. Khiếu nại: Chủ sở hữu và người sử dụng đất bị thu hồi được trao cơ hội để giám sát việc thực hiện thu hồi đất, bao gồm quyết định thu hồi đất, quy trình thực hiện thu hồi đất cũng như tiền bồi thường cho người bị thu hồi 7.
Sự phục hồi: Cơ hội để phục hồi lại đất đai nếu mục đích sử dụng đất ban đầu không còn nữa. Các quyền của người bị thu hồi đất theo thông lệ pháp luật quốc tế Thu hồi đất thường gắn liền với việc thay đổi chủ sở hữu toàn bộ thửa đất. Điều này có thế xảy ra ở các dự án quy mô lớn (ví dụ như dự án xây đập thủy lợi hoặc sân bay) cũng như là trong các dự án có quy mô nhỏ hơn (dự án xây dựng bệnh viện hoặc trường học). Tuy nhiên, thu hồi đất có thể được xảy ra đối với một phần của thửa đất, ví dụ như xây dựng một con đường.
Trong một vài trường hợp, việc thu hồi một phần của thửa đất có thể không làm ảnh hướng đến phần đất còn lại. Phần đất không bị thu hồi có diện tích đủ lớn để chủ sở hữu tiếp tục sử dụng mặc dù giá trị đã bị giảm sút, hoặc phần còn lại là quá nhỏ không thể sử dụng được (trong trường hợp này, phần đất còn lại sẽ được sử dụng làm cảnh quan…vv). Trong những trường hợp khác, việc xây dựng con đường làm chia nhỏ mảnh đất, trong đó có những phần không được kết nối, không có lối vào khiến chủ sở hữu không thể tiếp tục sử dụng phần còn lại một cách bình thường. Luật pháp một số quốc gia cho phép chủ đất 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com yêu cầu cơ quan thực hiện thu hồi phải thu hồi toàn bộ thửa đất với sự bồi hoàn thích đáng vì phần đất còn lại không thể tiếp tục được sử dụng nữa.
Việc sử dụng một phần của thửa đất có thể đi kèm với quyền được xây cất hoặc quyền được lắp đường ống hoặc cáp dây điện trên trên phần đất của người khác. Những quyền này có thể được đảm bảo tạm thời hoặc vĩnh viễn và có thể chuyển nhượng được. Những người bị thu hồi đất có thể bị thiệt hại về một số quyền lợi sau khi đất đai của họ bị thu hồi. Ví dụ, việc xây dựng đường cao tốc có thể khiến giá trị của đất đai ven đường bị giảm sút bởi tiếng ồn do phương tiện giao thông trên đường.
Theo truyền thống, những thiệt hại như vậy sẽ không được xem xét là hợp lệ để được nhận bồi thường nhưng trong xu thế hiện đại, luật pháp nhiều quốc gia đang gia tăng sự xem xét bồi thường thiệt hại trong những trường hợp như vậy. Một dự án có thể làm giảm giá trị của những thửa đất xung quanh. Có thể công bằng hơn đối bằng việc thay đổi chính sách thuế: những người mà đất đai của họ bị giảm giá trị có thể được giảm thuế bất động sản trong khi chủ sở hữu của những thửa đất có giá trị tăng cao sẽ phải chịu thuế cao hơn. Những người bị thu hồi đất có thể phải chịu thiệt hại khi nhà nước áp đặt những hạn chế mới và đáng kể lên những khu vực đất xung quanh đất đã bị thu hồi.
Việc khoanh vùng và kiểm soát sử dụng đất có thể làm giảm giá trị và công năng sử dụng của một mảnh đất. Chi trả bồi thường cho những thiệt hại như vậy thường không được áp dụng phổ biến. Tuy nhiên, một vài quốc gia áp dụng việc bồi thường thiệt hại cho những trường hợp như vậy (thường được gọi là “quy định” hay “bồi thường quy hoạch”) là rất phức tạp và vượt xa khỏi khuôn khổ phạm vi nghiên cứu về thu hồi đất thông thường. Thu hồi đất không chỉ giới hạn trong bối cảnh Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất từ các chủ sở hữu tư nhân.
Quyền sở hữu đất đai đầy đủ không tồn 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tại ở một số quốc gia (trong đó có Việt Nam), và nhà nước là chủ sở hữu của tất cả đất đai. Ở một số quốc gia khác, nhà nước duy trì quyền sở hữu đối với phần lớn diện tích đất đai. Một phần quyền chiếm hữu, thuê hoặc quyền sử dụng đối với đất đai thuộc sở hữu được giao cho các cá nhân tổ chức. Tuy nhiên, việc thu hồi đất trong những trường hợp như vậy cũng cần được xem xét đầy đủ các quyền lợi hợp pháp và tương xứng với các chủ thể được giao đất để đảm bảo rằng việc thu hồi đất được thực hiện công bằng.
Như vậy, khi xem xét các yếu tố để thực hiện thu hồi đất một cách công bằng và hợp lý, cần xem xét vấn đề quyền của người bị thu hồi đất. Về bản chất, việc thu hồi đất là nhà nước dùng quyền lực của mình để đơn phương tước đoạt quyền sở hữu của người có tài sản, mà trong trường hợp này tài sản là đất đai, một loại tài sản quan trọng và có nhiều tính chất đặc thù.