Luận văn: Nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu ueh cải thiện kết quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại việt nam luận văn thạc sĩ, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải pháp

• Tác giả: Mai Thiện Tâm
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Văn Sĩ
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Nâng Cao Hiệu Quả Đầu Tư Nhà Ở Cho Người Thu Nhập Thấp
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP
• 1.1. Một số vấn đề về hiệu quả đầu tư
• 1.1.1. Khái niệm, phân loại hiệu quả đầu tư
• 1.1.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư
• 1.1.2.1. Cung - cầu thị trường về sản phẩm của dự án
• 1.1.2.2. Đối thủ cạnh tranh
• 1.1.2.3. Lãi suất
• 1.1.2.4. Chi phí các yếu tố đầu vào
• 1.1.2.5. Tổ chức và quản lý
• 1.1.2.6. Tỷ suất lợi nhuận bình quân
• 1.1.2.7. Chu kỳ kinh doanh
• 1.1.3. Đánh giá hiệu quả đầu tư đối với một dự án
• 1.2. Khái quát về nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.2.1. Quan điểm về người thu nhập thấp
• 1.2.2. Khái niệm về nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.2.3. Đặc điểm của nhà ở thu nhập thấp
• 1.2.3.1. Đối tượng của nhà ở thu nhập thấp
• 1.2.3.2. Chính sách đầu tư và nguồn vốn đầu tư của nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.2.3.3. Kinh nghiệm của một số quốc gia trong việc thực hiện đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.2.3.3.1. Thực hiện đầu tư nhà ở tại Malaysia
• 1.2.3.3.2. Thực hiện đầu tư nhà ở tại Thái Lan
• 1.2.3.3.3. Thực hiện đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại một số quốc gia khác
• 1.2.3.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam trong việc thực hiện đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN ĐẦU TƯ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI VIỆT NAM
• 2.1. Thực trạng thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam
• 2.1.1. Nhà - cho cán bộ, công nhân viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước
• 2.1.2. Nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất
• 2.2. Thực trạng thực hiện đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp
• 2.2.1. Sự cần thiết phải đầu tư nhà ở thu nhập thấp
• 2.2.2. Quản lý đầu tư nhà - thu nhập thấp
• 2.2.3. Hình thức hợp tác giữa nhà nước và tư nhân trong việc đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
• 2.2.3.1. Hình thức hợp tác giữa nhà nước và tư nhân
• 2.2.3.2. Thực trạng thực hiện đầu tư theo hình thức hợp tác giữa nhà nước và tư nhân đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp
• 2.2.3.3. Đánh giá tình hình thực hiện đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
• 2.2.3.3.1. Những mặt đạt được khi thực hiện đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
• 2.2.3.3.2. Những mặt hạn chế khi thực hiện đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
• 2.2.3.3.3. Nguyên nhân của các mặt hạn chế
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI VIỆT NAM
• 3.1. Định hướng phát triển đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp đến năm 2020
• 3.1.1. Quan điểm định hướng giải quyết nhà ở cho công nhân trong KCN, KCX
• 3.1.2. Phát triển các khu đô thị, khu nhà lưu trú cho công nhân ngay gần các KCN, KCX
• 3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở thu nhập thấp tại Việt Nam
• 3.2.1. Chính sách đối với nhà ở thu nhập thấp
• 3.2.1.1. Đối với các chủ doanh nghiệp tại các KCN, KCX và các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở
• 3.2.1.2. Đối với nhà nước
• 3.2.2. Hoàn thiện môi trường đầu tư để thực hiện tư nhà ở thu nhập thấp
• 3.2.3. Nâng cao hiệu quả đầu tư nhằm giải quyết nhu cầu xã hội trong việc thực hiện đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
• 3.2.4. Nâng cao hiệu quả trong việc thu hút đầu tư để thực hiện đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
• 3.2.5. Cải thiện khả năng phát triển bền vững và tính hiệu quả của dự án nhà ở cho người thu nhập thấp
• 3.2.6. Cải thiện hiệu quả quản lý, hình thức đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
• 3.3. Các giải pháp hỗ trợ để nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
• 3.3.1. Hoàn thiện các văn bản pháp lý
• 3.3.2. Các giải pháp tài chính để nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp
• 3.3.3. Kiến nghị đối với Trung ương
• 3.3.4. Những kiến nghị đối với địa phương

Tóm tắt

I. Tổng quan về nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam

Đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp là một trong những vấn đề cấp bách tại Việt Nam. Với sự gia tăng dân số và nhu cầu về nhà ở, việc nâng cao hiệu quả đầu tư trong lĩnh vực này trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Luận văn thạc sĩ này sẽ phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và đề xuất các giải pháp nhằm cải thiện tình hình hiện tại.

1.1. Khái niệm và vai trò của đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp

Đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp không chỉ đáp ứng nhu cầu cơ bản của người dân mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững của xã hội. Việc hiểu rõ khái niệm và vai trò của đầu tư này sẽ giúp các nhà quản lý và nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan hơn về thị trường.

1.2. Tình hình thực tế đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam

Thực trạng đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam hiện nay cho thấy nhiều thách thức. Mặc dù có nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng vẫn còn nhiều rào cản khiến cho việc đầu tư vào lĩnh vực này chưa đạt hiệu quả như mong đợi.

II. Những thách thức trong đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam

Đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức lớn. Những vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư mà còn tác động đến chất lượng cuộc sống của người dân.

2.1. Khó khăn trong việc huy động vốn đầu tư

Huy động vốn cho các dự án nhà ở thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn do lãi suất cao và thời gian thu hồi vốn lâu. Điều này khiến cho nhiều nhà đầu tư e ngại khi tham gia vào lĩnh vực này.

2.2. Thiếu chính sách hỗ trợ hiệu quả

Mặc dù có nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng việc thực thi và áp dụng các chính sách này còn nhiều bất cập. Điều này dẫn đến việc các doanh nghiệp không mặn mà với việc đầu tư vào nhà ở cho người thu nhập thấp.

III. Phương pháp nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp

Để nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp, cần áp dụng các phương pháp và chiến lược hợp lý. Những giải pháp này sẽ giúp cải thiện tình hình hiện tại và thu hút thêm nguồn lực đầu tư.

3.1. Tăng cường chính sách hỗ trợ đầu tư

Cần có những chính sách hỗ trợ đầu tư rõ ràng và hiệu quả hơn, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp.

3.2. Đẩy mạnh hợp tác công tư trong đầu tư nhà ở

Hợp tác giữa nhà nước và tư nhân trong việc đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ giúp tối ưu hóa nguồn lực và nâng cao hiệu quả đầu tư.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về đầu tư nhà ở

Nghiên cứu về đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp đã chỉ ra nhiều bài học kinh nghiệm quý báu. Những ứng dụng thực tiễn từ các dự án thành công sẽ là cơ sở để phát triển các dự án tương lai.

4.1. Các mô hình đầu tư thành công trong và ngoài nước

Nghiên cứu các mô hình đầu tư thành công từ các quốc gia khác sẽ giúp Việt Nam có thêm kinh nghiệm trong việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp.

4.2. Đánh giá tác động của các dự án đầu tư

Đánh giá tác động của các dự án đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ giúp nhận diện rõ hơn những lợi ích và hạn chế, từ đó có những điều chỉnh phù hợp.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho đầu tư nhà ở

Kết luận từ nghiên cứu cho thấy việc nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp là một nhiệm vụ quan trọng. Hướng đi tương lai cần tập trung vào việc cải thiện chính sách và thu hút nguồn lực đầu tư.

5.1. Định hướng phát triển đầu tư nhà ở trong tương lai

Định hướng phát triển đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp cần được xác định rõ ràng, từ đó tạo ra môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư.

5.2. Khuyến nghị cho các nhà đầu tư và chính phủ

Các nhà đầu tư và chính phủ cần có sự phối hợp chặt chẽ để tạo ra những chính sách và giải pháp hiệu quả, nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thực trạng phát triển đô thị và công nghiệp hóa nhanh chóng tại Việt Nam đã đặt ra thách thức lớn về an sinh xã hội, đặc biệt là nhu cầu an cư cho tầng lớp lao động có thu nhập thấp. Theo số liệu thống kê ngành xây dựng, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc chỉ đạt khoảng 16,7 m²/người, trong đó khu vực Tây Nguyên chỉ đạt 14,8 m²/người và hơn 30% hộ gia đình đô thị phải sinh hoạt trong không gian chật hẹp dưới 36 m². Đáng chú ý, có khoảng 15% đến 20% hộ gia đình tại các đô thị lớn rơi vào tình trạng khó khăn nghiêm trọng về chỗ ở, với 19% dân số phải cư ngụ tại các căn hộ tạm bợ.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là sự mất cân đối gay gắt giữa cung và cầu trên thị trường bất động sản phân khúc bình dân. Mục tiêu cụ thể của công trình là đánh giá toàn diện thực trạng đầu tư, nhận diện các rào cản cơ chế, phân tích chuyên sâu các mô hình thực tiễn và đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư dự án nhà ở xã hội. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào giai đoạn 2005 - 2011 tại các trung tâm kinh tế trọng điểm như Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, với tầm nhìn định hướng đến năm 2020.

Ý nghĩa của đề tài được lượng hóa rõ nét qua việc giải quyết bài toán an cư cho hơn 1,6 triệu lao động trực tiếp tại 260 khu công nghiệp và khu chế xuất trên cả nước. Trong bối cảnh khoảng 190 dự án nhà ở thu nhập thấp đăng ký với tổng số vốn 28.000 tỷ đồng chỉ giải quyết được một phần nhỏ nhu cầu thực tế, kết quả nghiên cứu mang lại giá trị chiến lược nhằm hoàn thiện thể chế và thúc đẩy nguồn lực xã hội hóa.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng trên nền tảng lý thuyết hiệu quả đầu tư hiện đại, xem xét đa chiều qua ba lăng kính cốt lõi: hiệu quả tài chính doanh nghiệp, hiệu quả kinh tế vĩ mô và hiệu quả xã hội. Hiệu quả tài chính phản ánh khả năng hoàn vốn, tỷ suất sinh lời và quản trị dòng tiền của chủ đầu tư. Hiệu quả kinh tế đánh giá mức độ đóng góp của dự án vào tăng trưởng GDP và giá trị gia tăng nội địa. Hiệu quả xã hội đo lường các tác động phi tài chính như cải thiện chỉ số an sinh, giảm thiểu khu ổ chuột và nâng cao năng suất lao động xã hội.

Bên cạnh đó, mô hình hợp tác công - tư (Public-Private Partnerships - PPP) được ứng dụng như một khung phân tích then chốt nhằm tối ưu hóa sự kết hợp giữa nguồn lực quản trị tư nhân và cơ chế hỗ trợ từ Nhà nước. Các khái niệm nền tảng được định nghĩa chuẩn xác bao gồm: khái niệm người thu nhập thấp theo tiêu chuẩn của Ngân hàng Thế giới và UNDP (hộ gia đình chi tiêu từ 66% thu nhập cho ăn uống); khái niệm nhà ở thu nhập thấp theo Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg; cơ chế khống chế biên lợi nhuận định mức tối đa 10%; và phương thức thuê mua với chu kỳ hoàn vốn kéo dài 20 năm.

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp quy mô lớn từ Tổng cục Thống kê, Cục Thống kê Thành phố Hồ Chí Minh, Vụ Quản lý các Khu kinh tế thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cùng các báo cáo chuyên ngành của Bộ Xây dựng trong giai đoạn 2005 - 2011.

Về phương pháp chọn mẫu, nghiên cứu áp dụng phương pháp chọn mẫu phi xác suất có chủ đích (purposive sampling) với cỡ mẫu gồm 2 dự án điển hình đại diện cho mô hình hợp tác công - tư và doanh nghiệp tư nhân tự chủ:

• Dự án Khu lưu trú công nhân và nhà ở thu nhập thấp xã Tân Nhựt (huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh) do Tổng công ty Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư, có quy mô diện tích 49.977,7 m², quy mô dân số 4.986 người, tổng mức đầu tư 792 tỷ đồng với 1.223 căn hộ.
• Dự án nhà ở thu nhập thấp Mỹ Phước (tỉnh Bình Dương) do Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Phú Mỹ làm chủ đầu tư, có quy mô 2,57 ha với tổng mức đầu tư 153 tỷ đồng và 440 căn hộ.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích so sánh đối chiếu kết hợp phân tích chi phí - lợi ích (CBA) là nhằm bóc tách cấu trúc tài chính thực tế của doanh nghiệp, đối chiếu trực tiếp với các bài học kinh nghiệm quốc tế thành công từ Malaysia (mô hình Công ty Nhà ở Quốc gia SPNB hỗ trợ vốn vay bắt cầu lãi suất 2%) và Thái Lan (chương trình Baan Eua-Arthorn của Ngân hàng Nhà ở Quốc gia GHB với gói vay kỳ hạn 30 năm).

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, nghiên cứu chỉ ra sự thiếu hụt nguồn cung trầm trọng và nghịch lý triển khai dự án. Dù chính quyền đã ghi nhận 190 dự án đăng ký với quy mô khoảng 170.000 căn hộ (tương đương 7 triệu m² sàn xây dựng), trên thực tế chỉ có 31 trong tổng số 263 dự án đăng ký trên toàn quốc được triển khai xây dựng. Tại các khu công nghiệp, chỉ có khoảng 20% người lao động có chỗ ở ổn định, trong khi 80% công nhân phải thuê trọ trong các khu nhà tự phát với chi phí trung bình từ 150.000 đồng/người/tháng.

Thứ hai, cấu trúc tài trợ vốn bộc lộ nhiều điểm nghẽn nghiêm trọng. Điển hình tại dự án Mỹ Phước, vốn tự có của doanh nghiệp chiếm 51%, vốn vay thương mại từ Agribank chiếm 34% với mức lãi suất lên tới 12,5%/năm trong 2 năm, và vốn tạm ứng từ khách hàng chỉ chiếm 15%. Mặc dù chính sách quy định người thu nhập thấp được vay tới 70% - 80% giá trị căn hộ trong thời hạn 10 - 20 năm, thực tế người mua tại dự án chỉ được ngân hàng hỗ trợ vay tối đa 50% giá trị nhà với kỳ hạn ngắn 5 năm, buộc họ phải tự thanh toán 50% ngay từ đợt đầu.

Thứ ba, điều kiện sống của công nhân tại các đô thị hạt nhân ở mức báo động. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ lệ công nhân được sinh hoạt trong các khu lưu trú đạt chuẩn do doanh nghiệp hoặc đoàn thể xây dựng chưa tới 2%. Khoảng 98% công nhân còn lại phải sống trong hơn 33.403 phòng trọ tư nhân với diện tích ở bình quân chỉ 2 m²/người, thấp hơn nhiều so với tiêu chuẩn tối thiểu 6 m²/người. Tình trạng tương tự diễn ra tại Bình Dương với hơn 120.000 công nhân ngoại tỉnh phải thuê trọ tại 74.037 phòng trọ dân lập.

Thứ tư, biên lợi nhuận bị khống chế ở mức 10% nhưng không tính đủ các chi phí rủi ro và trượt giá, kết hợp với thời gian thu hồi vốn kéo dài từ 10 đến 20 năm đã triệt tiêu động lực tham gia của các nhà đầu tư tư nhân lớn.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các hạn chế trên xuất phát từ sự đứt gãy giữa chính sách ban hành và khả năng thực thi tại địa phương. Vấn đề giải phóng mặt bằng kéo dài làm chi phí đất đai tăng gần 100%, hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào không được kết nối đồng bộ khiến doanh nghiệp phải tự gánh thêm chi phí đầu tư hạ tầng. Khi so sánh với Thái Lan, nơi cơ quan nhà nước đứng ra bao tiêu sản phẩm với mức giá cố định 470.000 Baht/căn và hỗ trợ người dân vay vốn với lãi suất 4% - 5% trong 5 năm đầu, chính sách của Việt Nam còn thiếu cơ chế tài chính ưu đãi dài hạn.

Các dữ liệu nghiên cứu này có thể được trình bày một cách trực quan thông qua biểu đồ cơ cấu nguồn vốn đầu tư dự án (thể hiện rõ tỷ trọng 51% vốn tự có đối ứng, 34% vốn vay ngân hàng và 15% vốn huy động từ khách hàng) cùng bảng ma trận chấm điểm 100 điểm lựa chọn đối tượng mua nhà. Điều này chứng minh rằng nếu không có sự can thiệp chia sẻ rủi ro tài chính từ Nhà nước thông qua mô hình PPP hoàn chỉnh, khu vực tư nhân sẽ tiếp tục thoái lui khỏi phân khúc nhà ở xã hội.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả phân tích thực chứng, luận văn đưa ra hệ thống giải pháp mang tính hành động cao:

• Ban hành quy chuẩn quy hoạch và quỹ đất sạch: Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần hoàn thành việc phê duyệt quy hoạch mạng lưới nhà ở công nhân đến năm 2015, kiên quyết thực hiện điều tiết tối thiểu 20% tổng diện tích đất ở trong các dự án khu dân cư thương mại quy mô trên 10 ha để phát triển nhà ở xã hội.
• Thành lập Quỹ Tiết kiệm Nhà ở và tái cấu trúc nguồn vốn tín dụng: Ngân hàng Nhà nước chủ trì thiết lập gói tín dụng ưu đãi dài hạn với kỳ hạn vay từ 15 đến 30 năm, duy trì lãi suất cho vay ổn định từ 4% đến 5%/năm cho người mua nhà; đồng thời cấp bù lãi suất 4%/năm cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội thông qua các ngân hàng thương mại nhà nước như BIDV, Vietinbank, Agribank.
• Nâng cao tính khả thi của mô hình PPP và nới lỏng biên lợi nhuận: Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp Bộ Xây dựng hoàn thiện khung pháp lý PPP, điều chỉnh mức lợi nhuận định mức của chủ đầu tư từ mức trần 10% lên 12% - 15% để bù đắp rủi ro trượt giá; hỗ trợ 100% chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ngoài hàng rào từ nguồn vốn ngân sách địa phương.
• Cải cách thủ tục thẩm định và ngăn chặn đầu cơ: Sở Xây dựng các địa phương triển khai số hóa 100% quy trình xét duyệt hồ sơ theo thang điểm 100, rút ngắn thời gian thẩm định giá bán dưới 30 ngày; thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu liên thông để kiểm soát nghiêm ngặt thời hạn cấm chuyển nhượng tối thiểu 10 năm theo quy định.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị thực tiễn và học thuật sâu sắc cho bốn nhóm đối tượng chính:

• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng, Ban Quản lý các Khu công nghiệp và Khu kinh tế sử dụng tài liệu làm căn cứ sửa đổi cơ chế ưu đãi thuế, tối ưu hóa quy trình xét duyệt điểm ưu tiên và thiết kế các chính sách hỗ trợ hạ tầng đô thị.
• Doanh nghiệp đầu tư và phát triển bất động sản: Các chủ đầu tư nắm bắt được mô hình quản trị chi phí, phương pháp cấu trúc nguồn vốn PPP và phương án bố trí không gian căn hộ từ 45 m² đến 70 m² nhằm tối ưu hóa suất đầu tư trên mỗi mét vuông sàn.
• Các tổ chức tín dụng và quỹ đầu tư phát triển: Ngân hàng thương mại và các tổ chức tài chính vi mô có cơ sở dữ liệu thực chứng để thiết kế các sản phẩm tín dụng thế chấp mua nhà dài hạn 15 - 20 năm phù hợp với dòng tiền của người có thu nhập dưới 3 triệu đồng/tháng.
• Giảng viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu: Cung cấp nguồn tư liệu học thuật giá trị về quản trị dự án, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội và bài học kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội tại các quốc gia đang phát triển.

Câu hỏi thường gặp

• Tiêu chuẩn xác định đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở thu nhập thấp là gì? Đối tượng được mua nhà là cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hoặc công nhân lao động chưa sở hữu nhà ở hoặc có diện tích bình quân dưới 5 m²/người. Hồ sơ xét duyệt được chấm trên thang điểm 100 dựa trên mức độ khó khăn về nhà ở và đối tượng ưu tiên chính sách.

• Tại sao các doanh nghiệp bất động sản ít mặn mà với các dự án nhà thu nhập thấp? Biên lợi nhuận của dự án bị khống chế tối đa 10% nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài từ 10 đến 20 năm. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải chịu lãi suất thương mại cao lên tới 12,5%/năm và gánh nặng chi phí hạ tầng khiến dòng tiền dự án gặp rủi ro lớn.

• Mô hình PPP phát huy vai trò thế nào trong phát triển nhà ở xã hội? Mô hình PPP cho phép Nhà nước hỗ trợ quỹ đất sạch, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm và đầu tư hạ tầng kết nối, trong khi khu vực tư nhân đóng góp năng lực quản trị, công nghệ thi công và nguồn vốn nhằm tạo ra quỹ nhà ở chất lượng với giá rẻ.

• Người thu nhập thấp được hỗ trợ những phương thức thanh toán nào? Người mua có thể lựa chọn 4 phương thức: thanh toán một lần, trả góp theo tiến độ trong tối thiểu 10 năm, thuê mua trong 20 năm hoặc thuê nhà trực tiếp với mức giá thuê được Nhà nước quy định chỉ khoảng 150.000 đồng/người/tháng.

• Bài học kinh nghiệm quốc tế nào có thể áp dụng ngay cho Việt Nam? Việt Nam có thể áp dụng mô hình Quỹ Tiết kiệm Nhà ở và cơ chế cấp vốn vay bắt cầu lãi suất thấp 2% của SPNB Malaysia, kết hợp gói tài chính thế chấp dài hạn 30 năm từ Ngân hàng GHB Thái Lan để giải quyết triệt để rào cản thanh toán cho người nghèo đô thị.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về hiệu quả đầu tư dự án nhà ở xã hội trên ba phương diện: tài chính, kinh tế và xã hội.
• Nghiên cứu phản ánh bức tranh thực trạng sắc nét tại các đô thị lớn, nơi có tới 80% công nhân khu công nghiệp phải thuê trọ tạm bợ với diện tích chỉ 2 m²/người.
• Đóng góp trọng tâm của đề tài là làm rõ cơ chế vận hành mô hình PPP thông qua phân tích chuyên sâu 2 dự án thực tế Tân Nhựt (792 tỷ đồng) và Mỹ Phước (153 tỷ đồng).
• Hệ thống 4 nhóm giải pháp chiến lược đến năm 2020 cung cấp lộ trình khả thi nhằm tháo gỡ điểm nghẽn về quỹ đất 20%, nguồn vốn vay ưu đãi và biên lợi nhuận định mức.
• Luận văn là tài liệu tham khảo thiết thực, mở ra hướng nghiên cứu tiếp theo về việc số hóa quy trình quản lý và thành lập các quỹ tín thác bất động sản xã hội tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 1.1 Một số vấn đề về hiệu quả đầu tư 1.1 Khái niệm, phân loại hiệu quả đầu tư Hiệu quả đầu tư là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các kết quả kinh tế - xã hội đạt được của hoạt động đầu tư với các chi phí phải bỏ ra để có các kết quả đó trong một thời kỳ nhất định. Để đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý và nghiên cứu kinh tế, các nhà kinh tế đã phân loại hiệu quả đầu tư theo các tiêu thức sau đây: Theo lĩnh vực hoạt động của xã hội, có hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹ thuật, hiệu quả xã hội, hiệu quả quốc phòng. Theo phạm vi tác dụng của hiệu quả, có hiệu quả đầu tư của từng dự án, từng doanh nghiệp, từng ngành, địa phương và toàn bộ nền kinh tế. Theo phạm vi lợi ích có hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội.

Hiệu quả tài chính hay được gọi là hiệu quả hạch toán kinh tế là hiệu quả kinh tế được xem xét trong phạm vi một doanh nghiệp. Hiệu quả kinh tế - xã hội của hoạt động đầu tư là hiệu quả tổng hợp được xem xét trên phạm vi toàn bộ nền kinh tế. Theo mức độ phát sinh trực tiếp hay gián tiếp có hiệu quả trực tiếp và hiệu quả gián tiếp. Theo cách tính toán, có hiệu quả tuyệt đối và tương đối.

Hiệu quả tuyệt đối được tính bằng hiệu số giữa kết quả và chi phí, hiệu quả tương đối được tính bằng tỷ số giữa kết quả và chi phí. Ngày nay, trong đánh giá đầu tư, hiệu quả cần được xem xét trên 3 phương diện, đó là: hiệu quả tài chính, hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội. Sự phân biệt này dựa trên lập trường của chủ đầu tư, được xác định trên cơ sở các lợi ích và chi phí của dự án và được phản ánh thông qua các chỉ tiêu đánh giá khác nhau. - Hiệu quả tài chính: là hiệu quả của dự án được xem xét trên lập trường của chủ đầu tư và sử dụng giá tài chính để xác định các lợi ích và chi phí về mặt tài LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 4 chính của dự án.

Hiệu quả tài chính được phản ánh thông qua các chỉ tiêu về mặt tài chính. Nếu các chỉ tiêu này đều đảm bảo được các yêu cầu về mặt tài chính thì dự án đó được coi là khả thi về mặt tài chính và ngược lại. - Hiệu quả kinh tế: là hiệu quả xét từ góc độ của nền kinh tế và sử dụng giá kinh tế làm cơ sở cho việc tính toán và so sánh các chi phí và lợi ích kinh tế của dự án. Hiệu quả kinh tế của dự án được phản ánh thông qua các chỉ tiêu về mặt kinh tế.

Các chỉ tiêu được lựa chọn có thể khác nhau tùy vào từng dự án cụ thể trong từng lĩnh vực. Trong thực tế, một dự án có hiệu quả tài chính cao chưa chắc đã đem lại một hiệu quả kinh tế lớn. Mục đích của việc phân tích hiệu quả kinh tế là xem xét sự đóng góp của dự án đó đối với nền kinh tế. Từ đó tạo cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền thẩm định dự án, và đưa ra được quyết định triển khai hay không triển khai dự án.

- Hiệu quả xã hội: là hiệu quả của dự án được xem xét trên góc độ xã hội, phản ánh sự đóng góp của dự án đối với toàn xã hội. Đó là những đóng góp có thể đo lường và lượng hóa được như: việc làm do dự án tạo ra, đóng góp của dự án cho NSNN, cải thiện cán cân thanh toán, tăng năng suất cây trồng,. hoặc các đóng góp không lượng hóa được như: cải thiện môi trường sinh thái, giảm ô nhiễm môi trường, cải thiện đời sống người dân,. Nhưng nhìn chung, hiệu quả xã hội của dự án thường khó định lượng nên việc phân tích hiệu quả xã hội gắn liền với việc đánh giá tác động của dự án đến môi trường và xã hội.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư Mỗi công cuộc đầu tư, trong suốt quá trình từ khi nghiên cứu, triển khai và đưa vào vận hành cho đến khi chấm dứt hoạt động, đều chịu sự tác động của rất nhiều nhân tố khách quan và chủ quan.

Các nhân tố này biến động không ngừng và ảnh hưởng tới tính hiệu quả của hoạt động đầu tư. Các nhân tố khách quan bao gồm nhóm nhân tố vĩ mô như: các điều kiện về kinh tế, chính trị, luật pháp, môi trường xã hội, văn hóa, các điều kiện tự nhiên và công nghệ. Các nhân tố vi mô gồm có: nhu cầu về sản phẩm của dự án đầu tư, khách hàng, đối thủ cạnh tranh, nhà cung cấp, các yếu tố đầu vào của dự án, các LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 trung gian, các giới công chúng.Các nhân tố nội tại có thể ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư bao gồm: phương án đầu tư, nguồn nhân lực, chiến lược kinh doanh, tổ chức quản lý của chủ đầu tư. Cung - cầu thị trường về sản phẩm của dự án Các chủ đầu tư luôn quan tâm tới nhu cầu về sản phẩm của dự án, nó chính là những nhu cầu có khả năng thanh toán hay những cá nhân này sẵn sàng tiêu dùng để thỏa mãn nhu cầu của mình.

Sự biến động của cầu về sản phẩm của dự án nhân tố quyết định sự thành công hay thất bại, hiệu quả hay không hiệu quả của dự án đầu tư. Ngay từ giai đoạn nghiên cứu lập dự án, chủ đầu tư phải phân tích tình hình cung - cầu thị trường về sản phẩm của dự án ở quá khứ và hiện tại, dự báo cầu sản phẩm dự án trong tương lai, dự báo cung sản phẩm trong tương lai. Nền tảng cốt lõi của mọi quyết định đầu tư đều dựa trên sự hiểu biết hành vi và nhu cầu của khách hàng. Để hiểu được nhu cầu này, chủ đầu tư phải thường xuyên nghiên cứu và xác định được xu hướng biến đổi tiêu dùng của khách hàng hiện tại và khách hàng tiềm năng đang tạo ra cơ hội hay nguy cơ gì đối với hoạt động đầu tư.

Nhu cầu về sản phẩm của dự án tăng trưởng ổn định sẽ giúp dự án hoạt động với công suất đã định, doanh thu đều đặn là một trong những điều kiện quan trọng để dự án thu hồi vốn nhanh và đạt hiệu quả cao. Đối thủ cạnh tranh Đối thủ cạnh tranh là các doanh nghiệp sản xuất sản phẩm tương tự như sản phẩm của dự án. Để công cuộc đầu tư đạt hiệu quả, chủ đầu tư cần nghiên cứu thấu đáo các đối thủ cạnh tranh cũng như những khách hàng hiện có và tiềm năng của mình từ khi lập dự án và trong suốt thời gian khai thác vận hành. Điều đó đặc biệt cần thiết khi thị trường tăng trưởng chậm, bởi vì mức tiêu thụ sản phẩm của dự án đầu tư chỉ có thể tăng được bằng cách giành giật nó từ các đối thủ cạnh tranh.

Những động thái của đối thủ cạnh tranh tìm cách thỏa mãn cùng những khách hàng và những nhu cầu giống nhau và sản xuất ra những sản phẩm tương tự với dự án sẽ ảnh hưởng tới doanh số, thị phần từ đó tác động đến hiệu quả của dự án đầu tư. Chủ đầu tư cần phát hiện các đối thủ cạnh tranh của mình bằng cách phân tích ngành LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 6 cũng như phân tích trên cơ sở thị trường, thu thập thông tin về những chiến lược, mục tiêu, các mặt mạnh/yếu và các cách phản ứng của các đối thủ cạnh tranh. Từ đó các chủ đầu tư lựa chọn và xây dựng chiến lược cạnh tranh thích hợp để đảm bảo cho công cuộc đầu tư đạt được hiệu quả mong muốn. Lãi suất Lãi suất là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trong một đơn vị thời gian.

Diễn biến của lãi suất có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống hàng ngày của mỗi chủ thể kinh tế. Nó tác động đến những quyết định kinh tế của các doanh nghiệp như dùng tiền để đầu tư, mua sắm thiết bị hay gởi tiền vào ngân hàng. Do những ảnh hưởng này, lãi suất là một biến số luôn được các doanh nghiệp theo dõi chặt chẽ. Lãi suất được xác định trên cơ sở quan hệ cung - cầu vốn vay và cung cầu tiền tệ trên thị trường.

Đối với hoạt động đầu tư, lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư. Một dự án được tài trợ bằng vốn tự có sẽ không phải định kỳ trả nợ gốc và lãi vay. Một dự án được tài trợ bằng vốn vay với lãi suất cao sẽ khó đạt hiệu quả hơn trường hợp được vay vốn với lãi suất thấp. Khi lãi suất tăng cao, sẽ có ít dự án thỏa mãn tiêu chuẩn hiệu quả khi đánh giá cơ hội đầu tư và ngược lại khi lãi suất thấp thì chi phí sử dụng vốn sẽ nhỏ hơn và nhiều dự án thỏa mãn tiêu chuẩn hiệu quả hơn.

Chi phí các yếu tố đầu vào Các yếu tố đầu vào của một dự án bao gồm: nguyên liệu, nhiên liệu, vật tư, năng lượng, lao động. Các yếu tố này quyết định giá thành, tính đều đặn và nhịp nhàng của quá trình sản xuất, là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới hiệu quả của đầu tư. Khi giá cả của yếu tố đầu vào có sự biến động sẽ tác động trực tiếp vào chi phí thực hiện đầu tư, chi phí vận hành kết quả đầu tư làm thay đổi dòng tiền dự án từ đó ảnh hưởng tới hiệu quả tài chính của đầu tư. Nếu giá cả các yếu tố đầu vào biến động giảm sẽ làm giảm chi phí dự án và tăng hiệu quả của dự án đầu tư.

Ngược lại, nếu là biến động tăng sẽ làm giảm hiệu quả đầu tư. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 Sự sẵn có của các yếu tố đầu vào cũng có tác động không nhỏ tới hiệu quả của dự án đầu tư. Bất kỳ sự thay đổi bất thường nào của nguồn cung cấp đều ảnh hưởng tới kế hoạch sản xuất, công suất khai thác, gây bất ổn về sản xuất và tiêu thụ từ đó tác động tiêu cực tới hiệu quả chung của dự án.