PHẦN MỞ ĐẦU 1. Cơ sở hình thành đề tài Chứng khoán hóa là một kỹ thuật về tài chính ra đời đầu những năm 1970 tại Mỹ. Sau đó, hình thức này đã được du nhập và ứng dụng hiệu quả tại Châu Âu và Châu Á. Đó là một xu hướng tất yếu để cải thiện cấu trúc tài chính bằng việc giải phóng các khoản vay thế chấp ra khỏi ngân hàng và cung cấp vốn cho thị trường bất động sản ngoài hai kênh huy động truyền thống là qua ngân hàng và qua vốn nhà đầu tư.
Trong cơ cấu tín dụng cho bất động sản hiện nay tại Việt Nam, các công ty bất động sản tiềm lực tài chính còn hạn chế chỉ chiếm khoảng 20% vốn cần đầu tư cho các dự án. Nguồn tín dụng chủ yếu là từ các kênh khác như ngân hàng, nhà đầu tư, trái phiếu và hợp tác, liên kết với doanh nghiệp nước ngoài. Trong đó vốn vay từ ngân hàng chiếm khoảng 60%. Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay từ ngân hàng lên tới 70% - 80% tổng vốn đầu tư với thời hạn dài từ 10 năm đến 15 năm.
Điều này vừa gây ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản vừa gây ra những rủi ro lớn cho nền kinh tế bởi sự phụ thuộc quá mức vào hệ thống ngân hàng để tài trợ dài hạn tất yếu dẫn đến sự suy yếu của hệ thống này, kéo theo sự suy yếu của hệ thống tài chính. Trong tình hình kinh tế khó khăn, khi ngân hàng không còn cung cấp tín dụng cho bất động sản nhiều như trước, những kênh huy động khác cũng đang ít dần, giá trị bất động sản lại giảm mạnh khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp phải rất nhiều khó khăn. Vì vậy việc thu hồi những khoản tín dụng này ngày càng khó, nguy cơ mất vốn với tỷ lệ nợ xấu tăng cao. Vì vậy việc thiết lập một thị trường vốn hiệu quả sẽ giúp loại bỏ được những tác động xấu tiềm ẩn của tăng trưởng quá mức tín dụng ngân hàng có thể gây ra cho nền kinh tế.
Bằng việc chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bằng bất động sản, các ngân hàng sẽ đẩy nhanh được tiến trình cải cách thông qua cấu trúc bảng cân đối, quản lý rủi ro tốt hơn. Ngoài ra tiến trình này còn giúp các doanh nghiệp bất động sản có công cụ huy động mới thay thế khi tín dụng ngân hàng bị thắt chặt. Tuy nhiên, tại Việt Nam để có thể áp dụng kỹ thuật này vào thực tiễn lại là một thử LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2 thách lớn bởi chứng khoán hoá muốn phát triển thì trước tiên các thị trường liên quan cụ thể là thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản phải phát triển. Nhưng để tận dụng được những lợi ích lớn trên thì cần phải đưa vào áp dụng kỹ thuật này.
Chính vì vậy tôi chọn đề tài “Giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam”. Mục tiêu nghiên cứu ─ Trình bày sơ lược về kỹ thuật chứng khoán hóa. ─ Đưa ra những lợi ích và rủi ro tiềm ẩn khi thực hiện chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam. ─ Rút ra bài học cho Việt Nam từ kinh nghiệm của một số nước.
─ Cho thấy chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản giúp ngân hàng khắc phục khó khăn về vốn, khơi thông nguồn vốn thúc đẩy thị trường tài chính phát triển. Ngoài ra chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản còn góp phần tạo thêm một công cụ mới cho đầu tư và giúp doanh nghiệp bất động sản có thể huy động vốn tốt hơn. ─ Đưa ra kiến nghị, đề xuất những giải pháp và lộ trình thực hiện từ năm 2014 đến năm 2018 giúp áp dụng chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ─ Đối tượng nghiên cứu: chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam.
─ Phạm vi nghiên cứu: Đề tài tập trung vào những nội dung mang tính lý luận và thực tiễn về các giải pháp thực hiện chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản. Ngoài ra còn nghiên cứu tình hình kinh doanh và hoạt động cho vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Hiện nay, đã có nhiều đề tài, công trình nghiên cứu cũng như sách báo nói về chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản.
Tuy nhiên, đề tài này cho chúng ta cái nhìn đánh giá bao quát về thị trường bất động sản, những khó khăn huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn hiện tại. Từ đó rút ra những giải pháp giúp áp dụng chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp phân tích định tính kết hợp với phân tích định lượng để làm rõ vấn đề được nghiên cứu. Trên cơ sở các lý thuyết đã có tạo tiền đề lý luận cho việc phân tích số liệu thực tiễn kết hợp phương pháp thống kê, so sánh, đối chiếu và tổng hợp nhằm đưa ra được những yếu tố tác động và những giải pháp áp dụng chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam.
Nội dung nghiên cứu Chƣơng 1: Những lý luận cơ bản về chứng khoán hóa và chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản (MBS). Chƣơng 2: Thực trạng thị trường bất động sản và khả năng chứng khoán hoá các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam. Chƣơng 3: Giải pháp chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 4 CHƢƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA VÀ CHỨNG KHOÁN HÓA CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA 1.1 Lịch sử hình thành và phát triển chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp bất động sản.
Khi nền kinh tế xã hội ngày một nâng cao, thị trường tài chính ngày càng phát triển thì nhu cầu về vốn để cung cấp cho thị trường này ngày càng nhiều. Đặc biệt, tại các nước có nền kinh tế phát triển nhanh và mạnh thì nhu cầu vốn tín dụng cho trung và dài hạn cho thị trường bất động sản, thị trường nhà ở càng trở nên cấp thiết hơn. Để có thể đáp ứng được nhu cầu này, các định chế tài chính đã bán các khoản nợ hoặc chia nhỏ các khoản nợ và bán lại thông qua hình thức phát hành chứng chỉ có giá. Điều này đã mang lại những hiệu quả tích cực và dần trở thành một kỹ thuật quan trọng trong việc khai thác và sử dụng vốn của các định chế tài chính.
Kỹ thuật CKH đã được hình thành và phát triển qua hai giai đoạn sau: 1.1Giai đoạn hình thành (1920 – 1980) Giai đoạn 1929 – 1933, nền kinh tế Mỹ rơi vào suy thoái trầm trọng đã làm cho giá bất động sản giảm liên tục còn khoảng một nửa so với những năm 1927 – 1928. Các bất động sản dùng thế chấp bắt đầu bị các tổ chức cho vay tịch biên để xử lý nợ. Việc này đã làm cho người đi vay tiền mua nhà ở tại các NHTM gặp nhiều khó khăn. Để giúp cho người đi vay tránh cảnh bị tịch biên nhà ở, năm 1933 Chính Phủ Liên bang đã thành lập Công ty cho vay những người sở hữu nhà (Home Owners’ Loan Corporation – HOLC).
Công ty này có nhiệm vụ bán các trái phiếu do Chính phủ đảm bảo để tái tài trợ cho số tiền nợ của người đi vay mua nhà nhờ vậy mà hàng triệu nhà ở đã thoát cảnh bị tịch biên. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Năm 1934, nhằm giúp bảo hiểm các khoản cho vay thế chấp nhà ở của nơi cho vay tư nhân, Chính Phủ tiếp tục thành lập Cơ quan nhà ở Liên bang (Federal Housing Administration – FHA). Cơ quan này còn có nhiệm vụ đặt ra tiêu chuẩn xây dựng và bảo hiểm nhưng không cho vay tiền, không lên bản vẽ hay xây dựng nhà, giúp ổn định thị trường nhà đất và thị trường cho vay thế chấp. Năm 1938, để giúp tạo ra một thị trường thứ cấp cho các khoản vay được FHA bảo đảm, quốc hội Mỹ đã thành lập tổ chức Thế chấp Nhà nước Liên bang (The Federal National Mortgage Association – FNMA hay Fannie Mae) chuyên mua và chứng khoán hóa các khoản thế chấp.
Sau đó vào năm 1968, chính phủ Hoa Kỳ quyết định chuyển đổi sở hữu của công ty này thành một công ty cổ phần. Ngày nay FNMA đã trở thành tổ chức nắm giữ các khoản vay thế chấp hộ gia đình lớn nhất và cổ phiếu được niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán New York. Năm 1946, nhằm tài trợ cho nhu cầu nhà ở lớn của những người từ chiến trường trở về sau chiến tranh thế giới thứ II, Chính phủ Mỹ đã thành lập ra Hội cựu chiến binh (Veterans Administration – VA). Trong giai đoạn đầu, VA không yêu cầu người vay có khoản tiền trả trước, lãi suất được cố định thường bằng hoặc thấp hơn lãi suất của FHA.
Sự ra đời hai tổ chức FHA và VA cùng với nhu cầu xây dựng nhà ở tăng cao đã làm cho thị trường thế chấp BĐS trở thành khách lớn nhất của tín dụng dài hạn. Giai đoạn 1946 – 1960, những tập đoàn lớn về cho vay thế chấp BĐS với vốn lên đến hàng tỷ USD được hình thành ngày càng sâu và rộng, đánh dấu một bước phát triển quan trọng của nghiệp vụ này. Giai đoạn 1960 – 1970, sự mất cân bằng trầm trọng giữa cung và cầu tín dụng thế chấp BĐS trên toàn nước Mỹ do những cuộc di dân tăng mạnh đã làm cho hoạt động cho vay thế chấp BĐS tại ngân hàng bị ảnh hưởng nặng nề. Để tiếp tục tiến hành nghiệp vụ này, ở những nơi có cầu nhiều, ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay nhưng sau đó bán lại các khoản vay cho các định chế tài chính có cung tín dụng nhiều ở địa phương khác.
Thực tế, sau chiến tranh thế giới thứ II, thị trường thế chấp thứ cấp các khoản vay BĐS đã được hình thành điển hình là vào năm 1948, thương vụ mua lại các khoản nợ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 thế chấp của Fannie Mae đối với VA đã được thực hiện. Tuy nhiên thị trường này chỉ thực sự hoạt động sôi động vào giai đoạn cuối thập niên 1960 và đầu 1970.