Luận văn thạc sĩ pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở việt nam

Luận văn thạc sĩ luật học nghiên cứu pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân,

• Tác giả: Nguyễn Đăng Thị Mai Hương
• Người hướng dẫn: PGS. Lê Thị Thu Thủy
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• Trang phụ bìa
• Lời cam đoan
• Bảng chữ viết tắt
• Danh mục các bảng
• MỞ ĐẦU
• 1. Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
• 1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
• 1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội
• 1.1.3. Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội
• 1.1.4. Khái niệm, đặc điểm người có thu nhập thấp và nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
• 1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp của ngân hàng thương mại
• 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
• 1.2.2. Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp của ngân hàng thương mại
• 1.3. Khái quát chung các văn bản pháp luật điều chỉnh về hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp ở Việt Nam
• 1.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
• 2.1. Nội dung pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp của ngân hàng thương mại
• 2.1.1. Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại
• 2.1.2. Điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại
• 2.1.3. Trình tự, thủ tục trong cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại
• 2.1.4. Hợp đồng tín dụng và tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại
• 2.2. Thực trạng và một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.2.1. Các quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.2.2. Các quy định về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.2.3. Các quy định về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.2.4. Các quy định về hợp đồng tín dụng và giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại
• 2.2.5. Một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.2.6. Nguyên nhân của những vướng mắc, bất cập về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 2.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
• 3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
• 3.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
• 3.2.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về tạo lập nguồn vốn, mức lãi suất, xử lý tài sản thế chấp cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp
• 3.2.5. Một số giải pháp khác và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam
• 3.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Lý luận về pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội

Phần này tập trung vào khái niệm và đặc điểm của nhà ở xã hội, cũng như đối tượng và điều kiện để được mua nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội được định nghĩa là loại hình nhà ở dành cho các đối tượng có thu nhập thấp, nhằm đảm bảo an sinh xã hội. Đặc điểm của nhà ở xã hội bao gồm giá cả hợp lý, quy mô nhỏ, và được hỗ trợ bởi chính sách nhà ở của Nhà nước. Đối tượng được hưởng lợi từ chính sách này bao gồm công nhân, người lao động có thu nhập thấp, và các đối tượng chính sách khác. Điều kiện để được mua nhà ở xã hội bao gồm việc đáp ứng các tiêu chí về thu nhập, hộ khẩu, và không sở hữu nhà ở khác.

1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở được xây dựng với mục đích hỗ trợ các đối tượng có thu nhập thấp trong việc tiếp cận nhà ở. Đặc điểm chính của nhà ở xã hội bao gồm giá cả thấp hơn so với thị trường, quy mô nhỏ, và được quản lý bởi các dự án nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội thường được xây dựng tại các khu vực đô thị, nơi có nhu cầu cao về nhà ở nhưng khả năng chi trả của người dân lại hạn chế.

1.2. Đối tượng và điều kiện mua nhà ở xã hội

Đối tượng được hưởng lợi từ nhà ở xã hội bao gồm công nhân, người lao động có thu nhập thấp, và các đối tượng chính sách khác. Điều kiện để được mua nhà ở xã hội bao gồm việc đáp ứng các tiêu chí về thu nhập, hộ khẩu, và không sở hữu nhà ở khác. Các tiêu chí này được quy định cụ thể trong các quy định pháp luật liên quan đến chính sách nhà ở.

II. Thực trạng pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội

Phần này phân tích thực trạng của pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Các quy định hiện hành về cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là về thủ tục vay vốn và điều kiện vay mua nhà. Các ngân hàng thương mại thường yêu cầu nhiều giấy tờ và thủ tục phức tạp, gây khó khăn cho người vay. Ngoài ra, lãi suất cho vay cũng là một vấn đề đáng quan tâm, khiến nhiều người có thu nhập thấp không thể tiếp cận được nguồn vốn.

2.1. Quy định về thủ tục và điều kiện vay

Các quy định pháp luật hiện hành về thủ tục vay vốn và điều kiện vay mua nhà vẫn còn nhiều bất cập. Người vay phải cung cấp nhiều giấy tờ chứng minh thu nhập, hộ khẩu, và các điều kiện khác, gây khó khăn trong quá trình tiếp cận vốn. Ngoài ra, lãi suất cho vay cũng là một rào cản lớn đối với người có thu nhập thấp.

2.2. Vấn đề tranh chấp hợp đồng tín dụng

Các tranh chấp hợp đồng tín dụng phát sinh từ việc cho vay mua nhà ở xã hội cũng là một vấn đề đáng quan tâm. Nguyên nhân chính của các tranh chấp này thường liên quan đến việc không hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng, hoặc do người vay không đủ khả năng chi trả. Các ngân hàng thương mại cần có cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả hơn để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội

Phần này đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Các giải pháp bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục vay vốn, điều chỉnh lãi suất cho vay phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp, và tăng cường hỗ trợ tài chính từ Nhà nước. Ngoài ra, cần có các quy định rõ ràng hơn về hợp đồng tín dụng và cơ chế giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền lợi của người vay.

3.1. Đơn giản hóa thủ tục vay vốn

Một trong những giải pháp quan trọng là đơn giản hóa thủ tục vay vốn để người có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Các ngân hàng thương mại cần giảm bớt các yêu cầu về giấy tờ và thủ tục phức tạp, đồng thời tăng cường hỗ trợ tư vấn cho người vay.

3.2. Điều chỉnh lãi suất cho vay

Việc điều chỉnh lãi suất cho vay phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp là một giải pháp cần thiết. Các ngân hàng thương mại nên xem xét giảm lãi suất hoặc áp dụng các chính sách ưu đãi lãi suất cho các đối tượng này, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc tiếp cận vốn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn là trọng tâm trong chính sách an sinh xã hội của Việt Nam. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đặt mục tiêu mỗi năm phát triển thêm khoảng 100 triệu m2 sàn, trong đó dành tối thiểu 20% diện tích sàn tại các dự án đô thị phục vụ đối tượng chính sách và người nghèo đô thị. Đến năm 2015, cả nước phấn đấu xây mới tối thiểu 10 triệu m2 và giai đoạn 2016 - 2020 đạt tối thiểu 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội để hướng tới diện tích bình quân 25m2 sàn/người vào năm 2030. Tuy nhiên, với mức thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam tính đến cuối năm 2015 đạt khoảng 2.300 USD (tương đương 50 triệu đồng/người/năm), việc tự tạo lập chỗ ở theo cơ chế thị trường vượt quá khả năng tài chính của đại bộ phận người lao động.

Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, phân tích toàn diện hệ thống quy định pháp luật hiện hành và đánh giá thực tiễn hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành và dữ liệu thực thi chính sách tín dụng từ năm 2009 đến năm 2016 trên phạm vi toàn quốc, trọng tâm là gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng khi giải quyết nút thắt pháp lý giúp gần 50.000 hộ gia đình tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, đồng thời thúc đẩy các ngân hàng thương mại tối ưu hóa danh mục cho vay bất động sản an toàn.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng Lý thuyết điều tiết của Nhà nước trong nền kinh tế thị trường và Lý thuyết an sinh xã hội về quyền tiếp cận nhà ở của công dân. Nhà nước can thiệp vào thị trường bất động sản thông qua các công cụ pháp lý và chính sách tín dụng ưu đãi nhằm bù đắp những khiếm khuyết của thị trường, bảo đảm công bằng xã hội. Mô hình nghiên cứu phân tích mối quan hệ ba bên giữa Nhà nước (chủ thể định hướng, tái cấp vốn), Ngân hàng thương mại (chủ thể cấp tín dụng trung gian) và Người có thu nhập thấp (khách hàng vay vốn có điều kiện).

Khung lý thuyết làm rõ bốn khái niệm nền tảng:

• Nhà ở xã hội: Nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng chính sách theo Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, căn hộ có diện tích từ 30m2 đến 70m2 sàn.
• Người có thu nhập thấp: Cá nhân có việc làm ổn định, thu nhập hàng tháng không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên (mức thu nhập chịu thuế không quá 9 triệu đồng/tháng), chưa có nhà ở hoặc diện tích ở dưới 8m2 sàn/người.
• Cho vay mua nhà ở xã hội trả góp: Nghiệp vụ cấp tín dụng trung và dài hạn của ngân hàng thương mại với thời gian từ 15 đến 20 năm, có sự hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước.
• Tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai: Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở xã hội hợp pháp dùng để bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả nợ vay.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu sơ cấp và thứ cấp gồm hơn 50 văn bản quy phạm pháp luật (Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng, các nghị định, thông tư của Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng) cùng báo cáo giám sát tài chính giai đoạn 2009 - 2016. Cỡ mẫu khảo sát bao gồm dữ liệu hoạt động tín dụng bất động sản của 5 ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần được chỉ định giải ngân gói hỗ trợ nhà ở. Phương pháp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng nhằm thu thập dữ liệu tập trung từ các tổ chức tín dụng chiếm hơn 80% thị phần cho vay nhà ở xã hội.

Các phương pháp phân tích cụ thể gồm phương pháp duy vật biện chứng, phân tích quy phạm pháp luật, tổng hợp, thống kê mô tả, so sánh đối chiếu và mô hình hóa. Lý do lựa chọn hệ phương pháp này nhằm đặt các quy định pháp luật trong mối liên hệ thực tiễn với hoạt động kinh doanh ngân hàng, từ đó phát hiện xung đột pháp lý giữa điều kiện vay vốn và khả năng chứng minh tài chính thực tế của khách hàng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, thực trạng quy định về điều kiện chứng minh thu nhập bộc lộ nghịch lý pháp lý lớn: người muốn vay ưu đãi phải chứng minh thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng để đạt chuẩn người thu nhập thấp, nhưng mức thu nhập này lại khiến các ngân hàng thương mại từ chối phê duyệt tín dụng vì không bảo đảm khả năng trả nợ gốc và lãi hàng tháng.

Thứ hai, cơ cấu tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại chưa thực sự cân bằng: cho vay bất động sản thường chiếm 1/3 khoản mục cho vay và 1/5 tổng tài sản của các ngân hàng thương mại, trong đó khoảng 60% tập trung vào xây dựng nhà ở thương mại. Tỷ trọng giải ngân cho cá nhân vay mua nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ rất khiêm tốn do biên độ lợi nhuận thấp và rủi ro quản lý hợp đồng tín dụng nhỏ lẻ.

Thứ ba, rủi ro tập trung tín dụng ở mức cao khi các ngân hàng dồn vốn cho dự án lớn: tại một ngân hàng thương mại quốc doanh tiêu biểu, dư nợ của 30 khách hàng lớn chiếm 32% tổng dư nợ (tương đương khoảng 30.000 tỷ đồng), trong đó 5 khách hàng lớn nhất chiếm đến 15%. Điều này thu hẹp nguồn lực phân tán rủi ro sang phân khúc khách hàng cá nhân vay mua nhà ở xã hội.

Thứ tư, tiến độ giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tuy hỗ trợ gần 50.000 hộ gia đình cải thiện chỗ ở nhưng gặp trở ngại thủ tục hành chính, khiến hơn 30% hồ sơ tiếp cận ban đầu bị kéo dài thời gian thẩm định do vướng mắc giấy tờ xác nhận thực trạng nhà ở dưới 8m2/người và thời gian đăng ký tạm trú từ 1 năm trở lên.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những bất cập trên bắt nguồn từ sự xung đột giữa mục tiêu an sinh xã hội phi lợi nhuận của Nhà nước với nguyên tắc kinh doanh bảo toàn vốn, tối đa hóa lợi nhuận của ngân hàng thương mại. Hoạt động tín dụng nhà ở tại các quốc gia phát triển đóng góp khoảng 40% tổng lợi nhuận ngân hàng nhờ cơ chế bảo lãnh tín dụng rõ ràng, trong khi tại Việt Nam cơ chế xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai còn phức tạp và thiếu thị trường thứ cấp để phát mại thu hồi nợ.

Dữ liệu thực trạng có thể được minh họa trực quan qua Biểu đồ cơ cấu danh mục cho vay bất động sản (phản ánh 60% vốn cho vay xây dựng đối lập với tỷ lệ khiêm tốn của người vay mua nhà xã hội) và Bảng so sánh tỷ lệ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng theo từng nhóm đối tượng (công chức, công nhân, lao động tự do). Việc luật hóa rõ ràng quy trình thẩm định tài sản hình thành trong tương lai sẽ giải phóng nguồn vốn và cân bằng lợi ích các bên tham gia.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện quy định pháp luật về xác định điều kiện đối tượng vay vốn: Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài chính điều chỉnh nâng trần mức thu nhập không chịu thuế phù hợp với chỉ số giá tiêu dùng từng thời kỳ, nâng biên độ thu nhập xét duyệt vay vốn lên mức khoảng 12 đến 15 triệu đồng/tháng đối với khu vực đô thị loại đặc biệt, hoàn thành trong giai đoạn 2017 - 2018.

Thứ hai, thiết lập cơ chế tạo lập nguồn vốn dài hạn và ổn định lãi suất: Ngân hàng Nhà nước ban hành quy chế yêu cầu các ngân hàng thương mại nhà nước duy trì tối thiểu 3% đến 5% tổng dư nợ cho vay nhà ở xã hội, kết hợp gói tái cấp vốn từ 20.000 đến 40.000 tỷ đồng với lãi suất ổn định dưới 5%/năm và thời hạn vay kéo dài 15 đến 20 năm.

Thứ ba, chuẩn hóa trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm đối với nhà ở hình thành trong tương lai: Bộ Tư pháp và Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư liên tịch cắt giảm thời gian thẩm định hợp đồng tín dụng và thủ tục thế chấp từ 30 ngày xuống dưới 10 ngày làm việc, quy định rõ quy trình xử lý tài sản thế chấp khi người vay mất khả năng chi trả.

Thứ tư, đa dạng hóa nguồn vốn từ ngân sách địa phương: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất thu được từ các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn để lập quỹ phát triển nhà ở xã hội, tạo nguồn bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại theo lộ trình 2016 - 2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách tại Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân các tỉnh: Sử dụng luận văn làm cơ sở lý luận và thực tiễn để rà soát, sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật về phát triển nhà ở xã hội và chính sách tín dụng ưu đãi.
• Ban lãnh đạo, chuyên viên thẩm định và cán bộ pháp chế tại các Ngân hàng Thương mại: Tham khảo để xây dựng quy trình cấp tín dụng, thiết kế sản phẩm cho vay mua nhà trả góp dài hạn và kiểm soát rủi ro đối với tài sản bảo đảm hình thành trong tương lai.
• Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản: Nắm bắt các điều kiện vay vốn, thủ tục chuyển đổi công năng dự án thương mại sang nhà ở xã hội và chính sách tiếp cận vốn vay ưu đãi từ ngân hàng.
• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Luật Kinh tế, Tài chính - Ngân hàng: Sử dụng làm tài liệu nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật tín dụng, bảo đảm tiền vay và an sinh xã hội.

Câu hỏi thường gặp

Điều kiện về thu nhập để người có thu nhập thấp được vay vốn mua nhà ở xã hội là gì? Người vay vốn phải chứng minh có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên, tương đương mức thu nhập dưới hoặc bằng 9 triệu đồng/tháng theo quy định pháp luật thuế tại thời điểm nghiên cứu, đồng thời có việc làm và thu nhập ổn định để bảo đảm khả năng hoàn trả nợ vay.

Thời hạn và hạn mức cho vay mua nhà ở xã hội tại ngân hàng thương mại được quy định ra sao? Các ngân hàng thương mại thường áp dụng hạn mức cho vay tối đa từ 70% đến 80% giá trị căn hộ theo hợp đồng mua bán, với thời hạn vay linh hoạt kéo dài từ 15 đến 20 năm nhằm giảm áp lực trả nợ gốc và lãi hàng tháng cho người lao động thu nhập thấp.

Tài sản bảo đảm cho khoản vay mua nhà ở xã hội được xử lý như thế nào? Căn cứ theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, tài sản bảo đảm chính là giá trị căn hộ nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phát sinh từ hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ quản lý hồ sơ gốc và thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo luật định.

Hiệu quả thực tế của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đối với thị trường là gì? Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP đã giải ngân hỗ trợ cho gần 50.000 hộ gia đình khó khăn tiếp cận nhà ở, kích cầu thanh khoản cho thị trường bất động sản đóng băng và mở rộng cơ cấu tín dụng an toàn cho hệ thống ngân hàng thương mại.

Rào cản lớn nhất khiến ngân hàng thương mại e ngại cho vay nhà ở xã hội là gì? Rào cản lớn nhất là xung đột giữa điều kiện thu nhập thấp với tiêu chuẩn an toàn vốn, cộng với biên độ lợi nhuận cho vay ưu đãi thấp dưới 5%/năm và khó khăn trong khâu xử lý tài sản bảo đảm nhà ở xã hội khi xảy ra nợ xấu.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam.
• Đánh giá xác thực kết quả triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giúp gần 50.000 hộ gia đình an cư và giải phóng khoảng 60% nguồn lực bất động sản tồn đọng.
• Nhận diện 3 điểm nghẽn then chốt gồm điều kiện chứng minh thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng, rủi ro tài sản hình thành trong tương lai và áp lực tập trung tín dụng.
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp đột phá về hoàn thiện quy chế tín dụng, trích 30% đến 50% tiền sử dụng đất lập quỹ hỗ trợ và rút ngắn thủ tục xuống dưới 10 ngày làm việc.
• Định hướng hoàn thiện khung pháp lý giai đoạn 2016 - 2020 nhằm hiện thực hóa mục tiêu 25m2 sàn nhà ở/người vào năm 2030.

Công trình là tài liệu tham khảo học thuật và thực tiễn giá trị cho các nhà hoạch định chính sách, tổ chức tín dụng và giới nghiên cứu. Quý độc giả hãy tham khảo chi tiết toàn văn luận văn để ứng dụng hiệu quả vào công tác nghiên cứu và thực thi pháp luật ngân hàng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 03 chƣơng, 09 tiết, cụ thể: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận chung về nhà ở xã hội và hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại. Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. 10 Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.

Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp 1. Khái niệm nhà ở xã hội Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nƣớc Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nƣớc khác nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc. Tại đó, Nhà ở xã hội đƣợc hiểu là một loại nhà cung cấp cho những ngƣời không có thu nhập, hoặc có nhƣng không đáng kể. Họ là những ngƣời không thể nào và không bao giờ tự tạo lập cho mình đƣợc một chỗ ở.

Những ngƣời này thƣờng là ngƣời vô gia cƣ, ngƣời già đơn thân, ngƣời tật nguyền, ngƣời đau yếu không nơi nƣơng tựa, những ngƣời sau khi mãn hạn tù nhƣng không còn sức lao động. Loại nhà này trong nhiều trƣờng hợp đƣợc gọi là nhà từ thiện, và đa phần là của nhà nƣớc, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những ngƣời sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà ngƣời đăng ký ở nhà xã hội có ngƣời có thể đƣợc miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thƣờng đƣợc các tổ chức từ thiện nhƣ nhà thờ, tổ chức phi chính phủ, các “mạnh thƣờng quân” chi trả qua các quỹ mà không chi trả trực tiếp cho ngƣời sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí.

Theo từ điển mở Wikipedia: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nƣớc (có thể trung ƣơng hoặc địa phƣơng) hoặc các loại hình nhà 11 đƣợc sở hữu và quản lý bởi nhà nƣớc, các tổ chức phi lợi nhuận đƣợc xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tƣợng đƣợc ƣu tiên trong xã hội nhƣ công chức của nhà nƣớc chƣa có nhà ở ổn định, ngƣời có thu nhập thấp. và đƣợc cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trƣờng [53]. Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua thực tế trên thị trƣờng của các đối tƣợng có thu nhập thấp và sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng. Tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội đã đƣợc nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây.

Ngô Lê Minh: Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những gia đình nghèo, có thu nhập trung bình thấp, đƣợc thuê hoặc mua với giá ƣu đãi, ngƣời mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền thành phố quy định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà nƣớc [27, tr. Tại Điều 3, khoản 2 của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP, quy định nhƣ sau: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng cho các đối tƣợng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nƣớc quy định [15, Điều 3]. Trong Luật Nhà ở 2014, tại khoản 2, điều 3 cho rằng: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này [34, tr. Tiếp đó trong Nghị định số: 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội, tại khoản 2, điều 3 thì: 12 Nhà ở xã hội đƣợc đầu tƣ xây dựng để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình, cá nhân làm việc tại các khu công nghiệp là tên gọi chung bao gồm: Khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề thuộc các thành phần kinh tế [19, Điều 3].

Nhƣ vậy, nhà ở xã hội không những là nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội mà còn là là một chính sách xã hội của Nhà nƣớc. Nhà nƣớc ban hành chính sách thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có thu nhập thấp và ngƣời nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hƣớng văn minh, hiện đại. Phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng là trách nhiệm của Nhà nƣớc, của xã hội và của ngƣời dân, có chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con ngƣời một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nƣớc. Nếu nhƣ: Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập; Nhà chung cƣ là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh; Nhà ở thƣơng mại là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trƣờng; Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng 13 để cho các đối tƣợng thuộc diện đƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác; Nhà ở để phục vụ tái định cƣ là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật; thì Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở đƣợc xây dựng hƣớng đến cung cấp cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật, nhằm đầu tiên và trƣớc hết đảm bảo quyền có nhà ở của công dân và hƣớng đến an sinh xã hội.

Loại hình nhà ở xã hội thƣờng có giá rẻ hơn các loại nhà khác. Việc cung cấp nhà ở xã hội có thể là Nhà nƣớc hoặc các tổ chức, doanh nghiệp hoặc gia đình, cá nhân thực hiện, nhƣng đều đƣợc quy về một mối là Chính phủ đứng ra quản lý nhằm đảm bảo về an ninh trật tự, vệ sinh môi trƣờng và cũng tránh trƣờng hợp bị lợi dụng. Trên cơ sở làm rõ nội hàm của khái niệm nhà ở xã hội, đồng thời kế thừa các quan điểm trƣớc đó về nhà ở xã hội, theo chúng tôi: “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật, thuê hoặc mua, hoặc thuê mua (ngƣời thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì đƣợc mua và đƣợc công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nƣớc quy định”. Đặc điểm nhà ở xã hội Trong chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị của Đảng, Nhà nƣớc Việt Nam là phát triển nhà ở cho ngƣời nghèo, thực hiện mục tiêu vì con ngƣời.

Thực hiện phát triển nhà ở là một trong những trách nhiệm của Nhà nƣớc hƣớng tới đảm bảo an sinh xã hội, thực hiện phát triển nhà ở không chỉ theo cơ chế thị trƣờng mà Nhà nƣớc có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ, tạo 14 điều kiện để ngƣời dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tƣợng thu nhập thấp, không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trƣờng. Với nghĩa đó, về bản chất, nhà ở xã hội ở nƣớc ta mang tính xã hội rất cao, có sự khác biệt rõ ràng so với nhà ở thƣơng mại cũng nhƣ các loại hình nhà ở khác là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trƣờng (Theo Điều 3 của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP). Nhà nƣớc điều tiết việc cung ứng nhà ở xã hội nhằm mục đích giúp nhà ở xã hội không chịu sự cạnh tranh về giá cả nhƣ nhà ở thƣơng mại. Và nhƣ vậy, phát triển nhà ở xã hội là thực hiện nhiệm vụ chính trị của Nhà nƣớc nhằm không những để thực hiện chủ trƣơng của Đảng và Nhà nƣớc trong giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tƣợng cần đƣợc Nhà nƣớc quan tâm, mà còn thể hiện bản chất tốt đẹp, tính nhân văn của nhà nƣớc Việt Nam.

Thực hiện chính sách nhà ở xã hội chú trọng hƣớng tới mục tiêu chính trị - xã hội chứ không hƣớng đến mục tiêu kinh tế, cho nên thu nhập từ hoạt động này (nếu có) sẽ không lớn và không giống nhƣ hoạt động chuyển nhƣợng kinh doanh bất động sản (BĐS) là nhà ở thƣơng mại nên cần đƣợc khuyến khích ở mức cao nhất.