Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong tiến trình đổi mới kinh tế và đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, công tác quản lý nhà nước về đất đai giữ vai trò then chốt trong việc ổn định và phát triển kinh tế - xã hội. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là không gian sinh tồn, xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và phát triển đô thị. Thành phố Thái Nguyên nói chung và phường Tân Thịnh nói riêng đang trải qua giai đoạn đô thị hóa nhanh chóng với hàng loạt dự án đầu tư xây dựng, cải tạo hạ tầng giao thông và khu dân cư. Tuy nhiên, sự phát triển này làm nảy sinh nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, nổi bật nhất là vấn đề giá đất.

Trên thực tế, giá đất thị trường luôn chịu sự chi phối tổng hợp của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội, vị trí và hạ tầng, dẫn đến khoảng cách chênh lệch lớn so với khung giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành. Sự sai lệch này gây ra nhiều vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án trọng điểm, đồng thời làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện phức tạp của người sử dụng đất. Nhằm giải quyết các bất cập trên, việc làm sáng tỏ cơ sở khoa học và thực tiễn của các yếu tố cấu thành và tác động đến giá đất ở tại địa phương là yêu cầu cấp thiết.

Đề tài khóa luận hướng tới mục đích tìm hiểu giá đất ở và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, từ đó đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản lý thị trường quyền sử dụng đất. Để đạt được mục đích đó, nghiên cứu xác định bốn mục tiêu cụ thể:

  1. Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên.
  2. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên.
  3. Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng rõ rệt, sâu sắc tới giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên.
  4. Đề xuất các giải pháp giúp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở và đưa giá đất ở do Nhà nước quy định sát với giá đất ở trên thị trường.

Khóa luận xác định rõ phạm vi và đối tượng nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành, biến động giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh.
  • Phạm vi không gian: Nghiên cứu được thực hiện tại địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (tập trung vào các trục đường giao thông chính).
  • Phạm vi thời gian: Đề tài thu thập số liệu quản lý đất đai năm 2013 và triển khai công tác điều tra thực địa từ ngày 18/08/2014 đến ngày 30/11/2014.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết dựa trên các học thuyết kinh tế kinh điển và khung pháp lý hiện hành của Việt Nam:

  • Khái niệm và đặc trưng giá đất: Dẫn chiếu Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, giá quyền sử dụng đất được định nghĩa là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Đề tài làm rõ 7 đặc trưng cơ bản của giá đất: không thuần nhất về cơ sở giá cả, thời gian hình thành kéo dài, không phải là biểu hiện tiền tệ thuần túy của giá trị lao động, phụ thuộc chủ yếu vào quan hệ cung - cầu, có tính khu vực và cá biệt cao, không chịu hao mòn khấu hao mà có xu hướng tăng giá trị theo thời gian.
  • Cơ sở khoa học hình thành giá đất: Tác giả phân tích lý thuyết địa tô của Karl Marx (địa tô chênh lệch I dựa trên độ màu mỡ và vị trí tự nhiên; địa tô chênh lệch II dựa trên đầu tư thâm canh; địa tô tuyệt đối; địa tô đất xây dựng), vai trò của mức lãi suất ngân hàng (tỷ lệ nghịch với mức giá đất) và quy luật cung - cầu đất đai trong ngắn hạn (đường cung hoàn toàn không co giãn - dạng thẳng đứng).
  • Khung pháp lý định giá đất tại Việt Nam: Nghiên cứu căn cứ vào Luật Đất đai 2003 (Điều 5, Điều 55, Điều 56); Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; Thông tư số 114/2004/TT-BTC; Thông tư số 145/2007/TT-BTC; Thông tư liên tịch số 02/2010/TT-BTNMT-BTC và Thông tư liên tịch số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV. Văn bản quy định 4 phương pháp định giá đất chính gồm: so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và thặng dư.
  • Tổng quan kinh nghiệm quốc tế: Đề tài điểm luận mô hình định giá bất động sản tại Trung Quốc (hệ thống trung tâm tư vấn, thẩm định giá từ năm 1992) và Thụy Điển (nguyên tắc định giá đạt 75% giá thị trường, dựa trên khả năng chịu thuế và phương pháp so sánh).
  • Hệ thống phân loại các yếu tố ảnh hưởng: Được chia làm 3 nhóm: nhóm yếu tố thông thường (hành chính, nhân khẩu, xã hội, quốc tế, kinh tế vĩ mô), nhóm yếu tố khu vực (vị trí kinh tế, mạng lưới giao thông, cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, quy hoạch đô thị) và nhóm yếu tố cá biệt (diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, tình trạng pháp lý, thời hạn sử dụng đất).

Phương pháp nghiên cứu thực tế được tiến hành qua 3 giai đoạn:

  • Công tác chuẩn bị: Thu thập hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, tài liệu thị trường và thiết kế mẫu phiếu điều tra khảo sát.
  • Công tác ngoại nghiệp:
    • Thu thập dữ liệu thứ cấp từ UBND phường Tân Thịnh gồm: Báo cáo phát triển kinh tế - xã hội năm 2013, số liệu thống kê - kiểm kê đất đai ngày 01/01/2013, các quyết định ban hành bảng giá đất của UBND tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2014.
    • Điều tra sơ cấp: Tiến hành phát phiếu phỏng vấn người sử dụng đất tại 4 tuyến đường giao thông trọng điểm, mỗi tuyến chọn 30 phiếu, tổng cộng 120 phiếu điều tra. Đồng thời, tác giả thực hiện tham vấn chuyên môn với cán bộ địa chính phường Tân Thịnh.
  • Công tác nội nghiệp:
    • Phân tích, tổng hợp số liệu, xử lý thống kê mô tả và tính tỷ lệ phần trăm (%).
    • Sàng lọc và phân cấp yếu tố: Khóa luận thiết lập tiêu chí định lượng chỉ xác định một yếu tố có ảnh hưởng thực sự đến giá đất ở khi có tỷ lệ đồng thuận đánh giá trên 60% từ mẫu điều tra.
    • Thực hiện so sánh giá đất chuyển nhượng thực tế với giá quy định tại bảng giá của UBND tỉnh Thái Nguyên.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của công tác quản lý và định giá đất ở tại đô thị trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh tại phường Tân Thịnh. Xác định rõ mục đích, 4 mục tiêu cụ thể, 5 yêu cầu kỹ thuật và ý nghĩa khoa học - thực tiễn của đề tài trong việc cung cấp luận cứ điều chỉnh bảng giá đất sát với thị trường.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Hệ thống hóa toàn diện các vấn đề lý luận về đất đai và định giá đất. Phân tích bản chất kinh tế của giá đất thông qua học thuyết địa tô (địa tô chênh lệch I, II, địa tô tuyệt đối, địa tô đất xây dựng), tác động của lãi suất tiền gửi/vay và mô hình cân bằng cung - cầu đất đai trong ngắn hạn và dài hạn. Tổng kết khung thể chế định giá đất tại Việt Nam theo Luật Đất đai 2003, Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Nghị định 123/2007/NĐ-CP và các thông tư hướng dẫn 4 phương pháp định giá đất. Điểm cứu kinh nghiệm thẩm định giá bất động sản tại Trung Quốc và Thụy Điển. Phân loại chi tiết 3 nhóm yếu tố tác động đến giá đất: yếu tố thông thường (chính sách, thuế, nhân khẩu, kinh tế), yếu tố khu vực (vị trí tương đối/tuyệt đối, giao thông, hạ tầng kỹ thuật, môi trường, quy hoạch) và yếu tố cá biệt của từng thửa đất (kích thước hình học, hình dáng, độ dốc, pháp lý).

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác định đối tượng là giá đất ở và các nhân tố ảnh hưởng; địa bàn nghiên cứu là phường Tân Thịnh trong thời gian từ 18/08/2014 đến 30/11/2014. Thiết kế nội dung nghiên cứu bao gồm: điều tra điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội; hiện trạng quản lý sử dụng đất năm 2013; khảo sát giá đất theo quy định và giá thực tế; xác định các yếu tố ảnh hưởng thông qua 120 phiếu điều tra trên 4 tuyến đường giao thông (gồm đường Quang Trung, đường Phú Thái, đường Thống Nhất và tuyến liên quan). Thiết lập quy trình 3 bước nghiên cứu: chuẩn bị tài liệu - khảo sát ngoại nghiệp - xử lý nội nghiệp theo tiêu chí tỷ lệ ảnh hưởng >60%.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này tập trung trình bày các dữ liệu thực chứng và kết quả phân tích:

  • Điều tra điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội:
    • Tổng diện tích tự nhiên của phường là 305,77 ha. Địa hình dạng đồi núi xen kẽ ruộng trũng, cao độ nền xây dựng 26 - 27m, cao độ tự nhiên thấp nhất 20 - 21m, cao nhất 50 - 60m.
    • Nguồn nước mặt do sông Công cung cấp (lưu vực F = 951 km2, độ dốc i = 1,03%, chiều dài L = 96km qua hồ Núi Cốc); nước ngầm nằm sâu ở vùng đồi từ 23 - 25m.
    • Năm 2013, giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đạt 122,442 tỷ đồng (đạt 174,4% kế hoạch giao 70,2 tỷ đồng). Dân số toàn phường là 8.763 người, mật độ 1.626 người/km2, tốc độ tăng dân số tự nhiên 1,06%. Lực lượng trong độ tuổi lao động là 4.571 người (chiếm 55% dân số), tỷ lệ thất nghiệp khoảng 6%.
    • Hạ tầng kỹ thuật: 78% đường giao thông trải nhựa/bê tông hóa; 100% hộ dân (1.763 hộ) sử dụng điện lưới quốc gia; 100% công sở, trường học có mạng lưới viễn thông; trạm y tế thực hiện 6.104 lượt khám chữa bệnh trong năm.
  • Tình hình quản lý và sử dụng đất đai năm 2013: Tổng diện tích đất tự nhiên 305,77 ha đã được giao và quản lý đạt 100%, phân bổ chi tiết theo bảng số liệu quản lý.
  • Thực trạng giá đất và biến động: Khảo sát giá đất quy định tại Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên so với giá giao dịch thực tế trên các đoạn tuyến:
    • Đoạn đường Quang Trung (từ ngã 3 rẽ Z159 đến cầu vượt Đán).
    • Đoạn đường Phú Thái (từ đường Quang Trung qua Trường Đại học Công nghệ Giao thông Vận tải gặp đường Thống Nhất).
    • Đoạn đường Thống Nhất (từ đường sắt Hà Thái đến ngã 3 rẽ Bệnh viện Lao và bệnh Phổi).
  • Phân tích các yếu tố tác động chính: Qua xử lý 120 phiếu khảo sát và áp dụng ngưỡng ảnh hưởng >60%, tác giả phân tích sâu sắc các yếu tố có tác động chi phối đến giá đất ở:
    1. Yếu tố vị trí: Vị trí mặt tiền đường chính, khả năng sinh lợi từ kinh doanh thương mại tạo mức giá cao vượt trội so với các vị trí trong ngõ hẻm.
    2. Yếu tố cơ sở hạ tầng: Sự đồng bộ của mặt đường bê tông/nhựa, hệ thống thoát nước mưa/nước thải và chiếu sáng công cộng làm tăng giá trị giao dịch.
    3. Yếu tố an ninh xã hội: Trật tự trị an khu dân cư tốt tạo tâm lý an tâm định cư, đẩy giá đất tăng cao.
    4. Yếu tố hình dáng thửa đất: Thửa đất vuông vắn hoặc hình chữ nhật được định giá cao hơn đáng kể so với đất méo mó, hình tam giác hoặc bất quy tắc.
    5. Yếu tố tình trạng pháp lý: Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tính thanh khoản và giá bán cao hơn đất chưa có giấy tờ hợp lệ.
    6. Yếu tố chất lượng môi trường: Mức độ ảnh hưởng của ngập úng cục bộ vào mùa mưa và ô nhiễm bụi từ các trục giao thông.
  • Đề xuất giải pháp: Đưa ra các nhóm giải pháp về hoàn thiện cơ chế khảo sát giá thị trường khi xây dựng bảng giá đất, đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nâng cấp hạ tầng kỹ thuật và nâng cao năng lực cán bộ địa chính.

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tổng kết toàn bộ kết quả nghiên cứu về thực trạng đất đai và các yếu tố cấu thành giá tại phường Tân Thịnh; đưa ra các kiến nghị cụ thể đối với UBND tỉnh Thái Nguyên, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố Thái Nguyên và chính quyền phường Tân Thịnh trong việc điều chỉnh hệ số giá đất và tăng cường quản lý quy hoạch.

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu đã cung cấp số liệu thực tế về cơ cấu quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn phường Tân Thịnh tính đến thời điểm điều tra:

STT Đối tượng quản lý / sử dụng đất Diện tích (ha) Tỷ lệ (%)
I Tổng diện tích đất theo đối tượng sử dụng 255,04 83,41
1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng 178,40 58,34
2 Cơ quan, đơn vị của Nhà nước 67,74 22,15
3 Tổ chức kinh tế 5,47 1,79
4 UBND phường sử dụng 3,43 1,12
II Tổng diện tích đất theo đối tượng được giao quản lý 50,73 16,59
1 UBND phường quản lý 46,71 15,28
2 Các tổ chức khác quản lý 4,02 1,31
III Toàn bộ diện tích tự nhiên của phường 305,77 100,00

Nguồn: Tổng hợp từ số liệu kiểm kê đất đai và báo cáo quản lý của UBND phường Tân Thịnh (Phần 4)

Kết quả nghiên cứu đạt được các phát hiện chính:

  • Làm rõ thực trạng chênh lệch lớn giữa giá đất do UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành với giá giao dịch thực tế trên thị trường tại 4 tuyến đường chính trên địa bàn phường Tân Thịnh (đường Quang Trung, Phú Thái, Thống Nhất).
  • Xác lập định lượng mức độ tác động của 6 yếu tố then chốt chi phối giá đất ở đô thị cấp phường gồm: vị trí địa lý - thương mại, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tình trạng an ninh xã hội, hình dáng thửa đất, tính đầy đủ của hồ sơ pháp lý (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và chất lượng môi trường khu dân cư.
  • Hệ thống hóa các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý:
    • Đổi mới công tác xây dựng bảng giá đất hàng năm theo hướng linh hoạt, áp dụng hệ số điều chỉnh sát giá chuyển nhượng thực tế.
    • Đẩy mạnh công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, hoàn thiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm minh bạch hóa thị trường bất động sản.
    • Quy hoạch và đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng giao thông, thoát nước để khắc phục tình trạng ngập úng cục bộ mùa mưa.
    • Tăng cường đào tạo chuyên môn cho đội ngũ cán bộ địa chính cấp cơ sở.

Đóng góp của khóa luận thể hiện ở việc kết hợp chặt chẽ giữa lý luận địa tô - kinh tế đất đai với công tác điều tra xã hội học thực địa, phản ánh chân thực các nhân tố vi mô và vĩ mô tác động trực tiếp đến giá đất ở tại một địa bàn đô thị hóa nhanh của thành phố Thái Nguyên.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế:
    • Không gian nghiên cứu bị giới hạn trong phạm vi hành chính của một đơn vị cấp cơ sở (phường Tân Thịnh), chưa mở rộng so sánh liên phường hoặc đối chiếu với toàn bộ địa bàn thành phố Thái Nguyên.
    • Mẫu điều tra khảo sát trực tiếp dừng ở quy mô 120 phiếu trên 4 tuyến đường trục chính, chưa bao phủ toàn diện các ngõ, hẻm sâu và các khu vực đồi núi đặc thù của địa phương.
    • Phương pháp phân tích nội nghiệp chủ yếu dựa trên thống kê mô tả, tần suất phần trăm và chọn lọc ngưỡng tác động (>60%), chưa ứng dụng các mô hình kinh tế lượng phức tạp (như mô hình định giá hưởng lạc Hedonic hoặc hồi quy đa biến không gian).
  • Hướng nghiên cứu tiếp:
    • Mở rộng phạm vi không gian điều tra trên toàn địa bàn thành phố Thái Nguyên và các đô thị lân cận trong tỉnh.
    • Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) kết hợp mô hình kinh tế lượng không gian để xây dựng bản đồ giá đất số hóa và phân tích tương quan đa nhân tố tự động.
    • Cập nhật các quy định mới theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành giai đoạn tiếp theo.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhóm đối tượng:

  • Sinh viên và học viên: Thuộc các chuyên ngành Địa chính môi trường, Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Bất động sản và Kinh tế phát triển. Đề tài cung cấp tài liệu mẫu về cấu trúc nghiên cứu thực địa, phương pháp lập phiếu phỏng vấn và quy trình xử lý số liệu điều tra giá đất cấp xã/phường.
  • Cán bộ quản lý địa chính - tài nguyên môi trường: Cán bộ địa chính cấp xã, phường và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên có thể tham khảo nguồn số liệu hiện trạng quản lý đất đai năm 2013 và các tiêu chí đánh giá mức độ ảnh hưởng của hạ tầng, vị trí tới giá đất thị trường để phục vụ công tác xây dựng bảng giá đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận nghiên cứu giá đất tại địa bàn nào và trong khoảng thời gian nào?
Nghiên cứu được triển khai trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Công tác điều tra ngoại nghiệp, phỏng vấn thực tế và thu thập tài liệu được tiến hành từ ngày 18/08/2014 đến ngày 30/11/2014, dựa trên dữ liệu hiện trạng quản lý đất đai năm 2013.

2. Mẫu điều tra khảo sát thực địa của tác giả có quy mô bao nhiêu và phân bổ như thế nào?
Tác giả đã lập và thực hiện tổng cộng 120 phiếu điều tra phỏng vấn trực tiếp người sử dụng đất, phân bổ đồng đều tại 4 tuyến đường giao thông trọng điểm trên địa bàn phường (mỗi tuyến 30 phiếu), bao gồm đường Quang Trung (đoạn từ ngã 3 rẽ Z159 đến cầu vượt Đán), đường Phú Thái (đoạn qua Trường Đại học Công nghệ Giao thông Vận tải) và đường Thống Nhất.

3. Cơ cấu diện tích đất tự nhiên và hiện trạng giao đất tại phường Tân Thịnh năm 2013 được ghi nhận như thế nào?
Tổng diện tích tự nhiên của phường là 305,77 ha (đạt tỷ lệ giao và quản lý 100%). Trong đó, đất theo đối tượng sử dụng là 255,04 ha (hộ gia đình/cá nhân: 178,40 ha; cơ quan nhà nước: 67,74 ha; tổ chức kinh tế: 5,47 ha; UBND phường sử dụng: 3,43 ha). Đất theo đối tượng được giao quản lý là 50,73 ha (UBND phường quản lý: 46,71 ha; tổ chức khác: 4,02 ha). Đất lâm nghiệp có 9,76 ha, toàn bộ là đất rừng sản xuất.

4. Khóa luận dựa trên những cơ sở lý thuyết khoa học kinh tế nào để giải thích sự hình thành giá đất?
Đề tài dựa trên học thuyết địa tô của Karl Marx (địa tô chênh lệch I, II, địa tô tuyệt đối và địa tô đất xây dựng gắn với vị trí), quy luật tác động của lãi suất ngân hàng (quan hệ nghịch biến với giá đất) và quy luật cung - cầu đất đai trong ngắn hạn với giả định đường cung hoàn toàn cố định (đường thẳng đứng).

5. Tiêu chuẩn định lượng nào được tác giả sử dụng để khẳng định một yếu tố có ảnh hưởng đáng kể đến giá đất ở?
Trong công tác nội nghiệp, sau khi tổng hợp và phân tích tỷ lệ phần trăm từ 120 phiếu điều tra phỏng vấn người dân và ý kiến tham vấn cán bộ địa chính phường, tác giả xác định một yếu tố có ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất khi yếu tố đó đạt tỷ lệ lựa chọn đồng thuận trên 60%.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Trần Thanh Vân đã phản ánh toàn diện thực trạng quản lý sử dụng đất và làm rõ các nhân tố chi phối giá đất ở trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 - 2014. Bằng phương pháp kết hợp giữa lý luận địa tô kinh điển và điều tra 120 phiếu khảo sát thực địa trên các trục giao thông huyết mạch, nghiên cứu chỉ ra sự chênh lệch đáng kể giữa giá quy định của Nhà nước và giá thị trường do tác động mạnh mẽ của vị trí, hạ tầng kỹ thuật, pháp lý và an ninh xã hội. Các kết quả và nhóm giải pháp được đề xuất là tài liệu tham khảo có giá trị thực tiễn cho công tác định giá và quản lý thị trường quyền sử dụng đất tại địa phương.