LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài: Trong 3 năm trở lại đây, hệ thống ngân hàng thương mại của Việt Nam rơi vào tình trạng không ổn định, nợ xấu tăng cao, nhiều rủi ro về tác nghiệp và đạo đức cán bộ trong NH bị phát hiện, gây mất uy tín đối với công chúng, tạo nên tình trạng mất thanh khoản, nhiều NH phải chấp nhận báo kết quả kinh doanh lỗ, bị thâu tóm, sáp nhập. Song, chúng ta không thể phủ nhận sự cố gắng nỗ lực thanh lọc, rà soát chặt chẽ hệ thống NH của Chính phủ và NHNN. Bản thân các NHTM cũng đã có những biện pháp tích cực để đưa hệ thống ngân hàng phát triển hơn, phục hồi nền kinh tế nước nhà trong vai trò luân chuyển vốn tới các nhà đầu tư, đặc biệt là các doanh nghiệp và Tập đoàn kinh tế lớn.
Việc đầu tư vào các dự án kinh tế hiệu quả được coi là bước đi thông minh để mở ra thành công trong công cuộc hiện đại hóa đất nước. NH với chức năng là kênh dẫn vốn quan trọng nhất của nền kinh tế, đã và đang tiếp tục tham gia đầu tư vào các dự án phát triển kinh tế quan trọng. Với chiến dịch chuyển dịch cơ cấu hệ thống thành công, NHTMCP Quân Đội đã trở thành một ngân hàng đa năng, cung cấp các dịch vụ tín dụng có chất lượng cao, tương xứng với vị thế và tiềm năng của NH. Hiện nay, hoạt động tín dụng của hệ thống NH chiếm phần lớn kết quả kinh doanh, trong đó tín dụng cá nhân ở mảng bất động sản đang mở rộng để chiếm nhiều tỷ trọng hơn trong toàn bộ doanh thu từ hoạt động tín dụng.
Hình thức cấp tín dụng này mang lại lợi nhuận lớn cho bản thân NH nhưng ngược lại, nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao vì những đặc thù nhất định. Chính vì vậy, việc nâng cao hoạt động tín dụng, hạn chế rủi ro là một bài toán khó và tương đối phức tạp đối với hệ thống NHTM nói chung và NHTMCP Quân Đội nói riêng. Trải qua thời gian thực tập tại NHTMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn, nhận thấy đây là một vấn đề cấp thiết mà ngân hàng quan tâm hiện nay. Với sự giúp đỡ nhiệt tình từ phía ngân hàng, đặc biệt là từ Phòng Khách hàng Cá nhân của Chi nhánh, em quyết định chọn đề tài “Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng Svth: Trân Văn Thuyên Trang 1 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội –Chi nhánh Đông Sài Gòn” cho chuyên đề tốt nghiệp của mình.
Mục tiêu của đề tài: Tìm hiểu về môi trường, chính sách hoạt động của Ngân hàng TMCP Quân Đội và Chi nhánh Đông Sài Gòn Tìm hiểu các hình thức cấp tín dụng và quy trình tín dụng cho sản phẩm bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân của ngân hàng và Chi nhánh. Tìm ra những yếu điểm, tồn tại của hình thức cấp tín dụng cá nhân, từ đó đưa ra những biện pháp hữu hiệu để nâng cao hoạt động tín dụng cá nhân tại Ngân hàng TMCP Quân Đội -Chi nhánh Đông Sài Gòn. Phạm vi của đề tài: Trong thời gian và những kiến thức cho phép, đề tài nghiên cứu và Phân tích tình hình cho vay bất động sản cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quận Đội – Chi nhánh Đông Sài Gòn Về mặt phương pháp, bản thân tiếp cận vấn đề dựa trên những thông tin thu thập được trong quá trình thực tập và trên những báo cáo của đơn vị thực tập đã được kiểm duyệt. Kết cấu của đề tài: Nội dung chính của chuyên đề được chia làm ba chương: Chƣơng 1.
Cơ sở lý luận chung về hoạt động tín dụng cho vay mua bất động sản Chƣơng 2: Phân tích hoạt động cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP Quân Đội – Cn Đông Sài Gòn. Đánh giá tình hình hoat động tín dụng cho vay bất động sản cho đối tƣợng khách hàng cá nhân tại MB – CN Đông Sài Gòn. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Chƣơng I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN. Khái quát về tín dụng cho vay bất động sản tại ngân hàng.
Hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh của ngân hàng là một trong những hoạt động mang lại cho ngân hàng lượng dư nợ lớn nhất trong thời kỳ kinh tế hiện nay và bản thân nó quyết định phần lớn đến thu nhập lâu bền của ngân hàng. Trong quá trình nghiên cứu và đề ra chính sách của ngân hàng, có thể nói thu nhập là sức hút của chính sách ngân hàng. Chính vì vậy, hoạt động cho vay bất động sản trong kinh doanh rất được các ngân hàng coi trọng. Khái niệm về bất động sản và hoạt động cho vay mua bất động sản.
Khái niệm về bất động sản. Xoay quanh vấn đề về khái niệm bất động sản, pháp luật của nhiều nước có những cách đưa ra những quan điểm khác nhau, tuy nhiên các nước đều thống nhất ở chổ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai và có sự phân chia ranh giới về khái niệm bất động sản và động sản. Theo nguồn: Cục quản lý nhà – Bộ Xây Dựng nghiện cứu và đưa ra các định nghĩa về bất dộng sản của các nước như sau: Theo Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, , Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…thì đưa ra khái niệm “bất động sản là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”. Tuy nhiên theo Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga 1994 lại quy định: “BĐS là những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”.Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với Svth: Trân Văn Thuyên Trang 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định những hàng mục tài sản nào được đưa vào mảng bất động sản và những tài sản nào được đưa vào hạng mục động sản. Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất. Khái niệm về cho vay bất động sản.
Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (pháp nhân và thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng có liên quan đến bất động sản (theo định nghĩa cho vay bất động sản của ngân hàng TMCP Quân Đội). Mục đích của sản phẩm này là ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng, nhà trọ cho thuê. Như vậy, cho vay bất động sản bao gồm cả hai hình thức là cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay vốn hay còn gọi là khách hàng cá nhân gồm: xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất).
Đặc điểm của cho vay bất động sản. Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là những khoản vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán lại cho ngân hàng trong vòng vài tuần và chậm nhất là trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là những khoản thế chấp kéo dài từ 20 đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một trong những hình thức rủi ro nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Svth: Trân Văn Thuyên Trang 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Khóa luận tốt nghiệp GVHD: Võ Tường Oanh Cho vay bất động sản là một lĩnh vực mà bản thân nó chứa đựng một sự khác biệt so với các dạng cho vay khác của ngân hàng.
Cho vay bất động sản có một số đặc điểm khác biệt so với các sản phẩm khác, cụ thể: Thứ nhất, quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn hơn nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô nhỏ. Thứ hai, về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn so với các sản phẩm cho vay khác. Cụ thể một khoản vay bất động sản trung bình có thời hạn dài hơn so với khoản tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh từ 3 đến 4 lần. Thứ ba, yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng trong việc đánh giá khoản vay.
Thứ tư, trong hoạt động cho vay bất động sản có một đặc thù quan trọng là có thể tài sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng cho vay mà các sản phẩm khác không có đặc điểm này. Phân loại cho vay bất động sản. Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy nhiên nếu căn cứ vào mục đích vay thì hoạt động cho vay bất động sản được chia là 2 mảng chính là cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản.