chương 1 tác giả đã giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu. Tiếp theo trong chương 2 tác giả sẽ trình bày tổng quát các khái niệm về thẩm định giá, dịch vụ thẩm định giá, chất lượng dịch vụ và bằng chứng thực nghiệm vềmô hình các yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ nói chung. Hệ thống các nghiên cứu trong và nước ngoài trước đây có liên quan đến các yếu tố tác động đến chất lượng dịch vụ vì thế tác giả tiến hành phân tích, thừa hưởng mô hình và từ đó thiết lập các giả thiết nghiên cứu. Đồng thời xây dựng mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến chất lượng dịch vụ thẩm định giá.1 Lý thuyết về thẩm định giá và dịch vụ thẩm định giá 2.1 Thẩm định giá 2.1 Khái niệm Thẩm định giá là một lĩnh vực không còn quá xa lạ với các nhà nghiên cứu trong và ngoài nước, vì thế trên thế giới cũng có nhiều khái niệm về thẩm định giá như sau: Theo từ điển Oxford, TĐG là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản.Seabrooke-Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh cho rằng TĐG là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
Theo ông Fred Peter Marrone – Giám đốc marketing của AVO - Úc, TĐG là việc xác định giá trị của một bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của TĐG. Do vậy, TĐG là áp dụng các dữ liệu của thị trường, mà các thẩm định viên thu thập được so sánh và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu TĐG để hình thành giá trị của chúng. GS Lim Lan Yuan – Singapore cho rằng, TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 Từ các phân tích trên, có thể đưa ra một định nghĩa chung nhất về TĐG: “TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia” 2.2 Mục đích thẩm định giá tài sản Mục đích TĐG tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định.
Mục đích của thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được xác định. Chính vì vậy, mục đích TĐG được coi là một yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản được TĐG. Xác lập mục đích của TĐG tài sản là hiện thực hóa của việc TĐG tài sản.
Nó sẽ trả lời vì sao phải tiến hành TĐG và cũng để trả lời những bất đồng về mặt giá trị khác của tài sản trong TĐG. Có được kết quả hợp lý của TĐG tài sản thẩm định viên không chỉ dựa vào đặc tính kinh tế – kỹ thuật của bất động sản để xác định mà còn dựa vào hệ thống các tiêu chuẩn TĐG, trình tự, quy trình, nguyên tắc, phương pháp và kỹ thuật… Do vậy, về mặt logic kết quả TĐG có tính thống nhất với đặc tính kinh tế – kỹ thuật của tài sản hoặc doanh nghiệp cần TĐG. Điều này nói lên đặc tính kinh tế – kỹ thuật của bất động sản cũng như của doanh nghiệp cần TĐG là rất cần thiết, nó cung cấp những dữ liệu để góp phần hoàn chỉnh kết quả TĐG một cách chính xác hơn, nó quyết định các nguyên tắc, phương pháp, quy trình để thực hiện TĐG. Đó là mục đích của TĐG tài sản.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, đặc điểm kinh tế – kỹ thuật rất đa dạng của tài sản nên quyết định tính đa dạng của mục đích TĐG tài sản. Dựa theo sự khác biệt của đặc tính kinh tế – kỹ thuật để xác định mục đích của TĐG tài sản. Đó là các LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, cho thuê, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản và phục vụ quản lý tài sản.3 Các phương pháp trong thẩm định giá Yêu cầu cơ bản của TĐG là phải có phương pháp TĐG rõ ràng, có khả năng phù hợp, và khả năng nhận biết được không chỉ các thẩm định viên mà còn bởi những người sử dụng báo cáo TĐG. Phương pháp TĐG là cách thức, kỹ thuật mà thẩm định viên sử dụng để TĐG tài sản.
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành TĐG không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Các phương pháp thẩm định giá như sau: Phương pháp so sánh trực tiếp Khi tiếp cận với phương pháp thẩm định giá này, các thẩm định viên về giá thường dựa vào các nguyên tắc chủ yếu (theo Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – TC06): - Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng một nhà đầu tư có hiểu biết sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản đó có cùng sự hữu ích như nhau. - Nguyên tắc đóng góp: Theo nguyên tắc này quá trình thẩm định giá có tính đến sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng giá trị tài sản theo giá thị trường. - Nguyên tắc cung – cầu: Giá trị tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung – cầu về tài sản đó trên thị trường.
Phương pháp so sánh trực tiếp gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì: + Phương pháp này hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật + Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 + Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định khác. Thông thường các nhà TĐG sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để TĐG tài sản. Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh được đã mua, bán trên thị trường.
Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. Phương pháp này đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm, và kiến thức thị trường để tiến hành việc TĐG một cách thích hợp. Phương pháp chi phí Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc sử dụng thay thế và nguyên tắc đóng góp: - Nguyên tắc sử dụng thay thế: Nguyên tắc này giả định rằng giá trị của tài sản cần thẩm định giá có thể đo được bằng chi phí để làm ra một tài sản có tính hữu ích như tài sản cần thẩm định. - Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Phương pháp chi phí dựa trên cơ sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, đóng góp. Theo nguyên tắc này giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế. Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các tài sản đã qua sử dụng hoặc tài sản sử dụng vào các mục đích đặc biệt, tài sản chuyên dùng, các mục đích bảo LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 hiểm và TĐG cho các mục đích khác trong điều kiện không đủ thông tin để thực hiện phương pháp so sánh. Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư áp dụng để tính toán chi phí bỏ ra để tạo nên các vị trí phát triển mà khi sử dụng phương pháp khác có thể ước tính thấp hơn giá trị thực của vị trí đó.
Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi để đánh giá tài sản có tiềm năng phát triển. Nó dựa trên nguyên tắc giá trị thị trường của tài sản cần TĐG được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Công thức: Giá trị thặng Giá trị Chi phí = – dư của tài sản phát triển phát triển Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để TĐG đối với những tài sản có tiềm năng phát triển. Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần của giá trị tiềm năng có thể được “giải thoát” bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó.
Phương pháp thu nhập Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thu nhập, thẩm định viên về giá thường sử dụng nguyên tắc kinh tế (theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – TC06): - Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tống giá trị tài sản đó. Giá trị của một bộ phận sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. - Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị tài sản có thể được xác định bằng dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.