CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 5: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2. Khái quát về chung cư, căn hộ chung cư 2. Định nghĩa Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.” Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: • Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; • Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; • Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng.
Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đây. Dự án nhà ở chung cư là loại dự án nhà ở không sở hữu đất và quyền sử dụng chung của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư. Tại Việt Nam, cơ quan quản lý nhà nước cấp cho những người dân sở hữu căn hộ chung cư loại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Trong đó không hề xác định quyền sử dụng của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư như công viên, mảng xanh, sân chơi, đường đi dạo, phòng sinh hoạt cộng đồng… và ưu tiên của chủ căn hộ trong việc sử dụng các dịch vụ có thể có trong khu chung cư như dịch vụ giữ xe, dịch vụ thương mại, nhà trẻ mẫu giáo, bảo hành bảo trì… LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư: Theo quy định của pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy… Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng. Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung. Chủ căn hộ phải tuân thủ theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung và các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình như: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, thay đổi màu sắc trên mặt ngoài căn hộ chung cư,… hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều khoản ràng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của chung cư.
Quản lý sử dụng nhà chung cư Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất quan LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
Ban quản trị có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư, thực hiện thu chi tài chính trong quá trình quản lý việc sử dụng nhà chung cư,. Phân hạng nhà chung cư, căn hộ chung cư Theo thông tư Bộ Xây dựng hướng dẫn tiêu chí đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng nhà chung cư cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà chung cư để tự thực hiện trước khi tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, nhà chung cư được phân làm bốn hạng đảm bảo phù hợp với các qui chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành; qui hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư Chung cư hạng 1 Chung cư hạng 1 (được gọi là chung cư cao cấp) được qui định là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về qui hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo. Phải có hệ thống giao thông bên ngoài nhà đảm bảo các loại phương tiện giao thông đường bộ đều được tiếp cận đến sảnh chính của công trình.
Cảnh quan có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh và thống nhất. Không gian xung quanh thoáng mát, rộng rãi và sạch đẹp. Cơ cấu của căn hộ gồm có: phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phòng vệ sinh và các phòng khác. Mỗi căn hộ tối thiểu có hai khu vệ sinh, phòng ngủ chính có khu vệ sinh riêng.
Diện tích căn hộ phải phụ thuộc vào qui mô thiết kế, nhưng không nhỏ hơn 70m2; diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 20m2. Các phòng đều phải đảm bảo thông gió, chiếu sáng, phòng khách, phòng ngủ, bếp, phòng ăn phải được thông gió, chiếu sáng tự nhiên và tiếp xúc với không gian rộng rãi. Thiết bị tối thiểu gồm: chậu rửa mặt, bồn cầu, thiết bị vệ sinh phụ nữ, vòi tắm hoa sen, bồn tắm nằm hoặc đứng. Các thiết bị cấp nước có hai đường nước nóng và nước lạnh.
Có hệ thống camera kiểm soát trong các LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 sảnh, hành lang, cầu thang, có nhân viên bảo vệ tại các lối ra vào 24/24 giờ trong ngày. Vật tư, vật liệu dùng để xây dựng và hoàn thiện, các trang thiết bị gắn với nhà được sử dụng các loại vật tư, vật liệu có chất lượng cao tại thời điểm xây dựng. Chung cư hạng 2 Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo. Diện tích căn hộ phụ thuộc vào qui mô thiết kế nhưng không nhỏ hơn 60m2, có diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 15m2.
Các dịch vụ khác cũng như hạ tầng xã hội tương tự như chung cư cao cấp. Riêng về dịch vụ an ninh, chung cư hạng 2 chỉ có nhân viên bảo vệ tại các khu vực công cộng. Chung cư hạng 3 Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá. Về diện tích căn hộ của chung cư hạng 3, Bộ Xây dựng qui định phụ thuộc vào qui mô thiết kế nhưng không nhỏ hơn 50m2, diện tích phòng ngủ chính lớn hơn 12m2.
Chung cư hạng 4 Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng. Về thiết kế xây dựng phải đảm bảo phù hợp quy chuẩn xây dựng hiện hành. Thị trường nhà chung cư, căn hộ chung cư 2. Khái niệm, phân loại thị trường căn hộ chung cư LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 Thị trường là nơi người mua và người bán tiếp xúc trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau để trao đổi mua bán hàng hóa và dịch vụ.
Hay nói cách khác thị trường là nơi trao đổi hàng hóa sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người… liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để họ liên kết với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa. Hiện nay tuy chưa có một khái niệm cụ thể nào về thị trường giao dịch căn hộ chung cư, nhưng dựa vào bản chất của thị trường này là một dạng của thị trường bất động sản, ta có thể định nghĩa thị trường giao dịch căn hộ như sau: “Thị trường căn hộ chung cư là tổng thể các giao dịch về căn hộ dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.