Tổng quan nghiên cứu

Thị trường căn hộ thông minh (CHTM) tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đang phát triển mạnh mẽ trong bối cảnh công nghệ 4.0 bùng nổ. Theo báo cáo ngành, doanh thu thị trường CHTM tại Việt Nam dự kiến đạt khoảng 251 triệu USD vào năm 2022, với tốc độ tăng trưởng trung bình 25%/năm trong giai đoạn 2021-2025. Tại TP.HCM, sự gia tăng nhu cầu về căn hộ thông minh phản ánh xu hướng tiêu dùng hiện đại, nơi các thiết bị IoT, trí tuệ nhân tạo và Big Data được tích hợp nhằm nâng cao tiện nghi và an toàn cho cư dân. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng cũng đặt ra thách thức về việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng, nhằm giúp các chủ đầu tư xây dựng chiến lược phù hợp và minh bạch trên thị trường.

Luận văn tập trung phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ thông minh tại TP.HCM bằng mô hình phân tích thứ bậc (AHP). Nghiên cứu khảo sát 195 khách hàng tiềm năng, thu thập dữ liệu từ năm 2020 đến 2022, nhằm xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của 7 nhóm yếu tố chính gồm: thuộc tính bên trong, thiết kế bên ngoài và không gian, vị trí nhà, pháp lý căn hộ, dịch vụ hỗ trợ, môi trường sống và sự tiện ích của thiết bị thông minh. Mục tiêu nghiên cứu nhằm cung cấp cơ sở khoa học cho các chủ đầu tư và khách hàng trong việc ra quyết định mua căn hộ thông minh, đồng thời đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh trong phân khúc này.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên ba lý thuyết hành vi tiêu dùng chủ đạo để giải thích quá trình ra quyết định mua căn hộ thông minh:

  • Lý thuyết hành vi tiêu dùng: Nghiên cứu cách người tiêu dùng quyết định chi tiêu dựa trên sở thích cá nhân và hạn chế ngân sách, nhấn mạnh vai trò của các yếu tố kinh tế và tâm lý trong lựa chọn sản phẩm.

  • Lý thuyết hành động có lý do (TRA): Giải thích ý định hành vi dựa trên thái độ cá nhân và chuẩn chủ quan, cho thấy thái độ và sự ảnh hưởng xã hội là nhân tố quan trọng trong quyết định mua.

  • Thuyết hành vi có hoạch định (TPB): Mở rộng TRA bằng cách bổ sung nhận thức về kiểm soát hành vi, giúp dự đoán chính xác hơn ý định và hành vi mua của khách hàng.

Các khái niệm chính được sử dụng bao gồm: thuộc tính sản phẩm, vị trí, pháp lý, dịch vụ hỗ trợ, môi trường sống, tiện ích thiết bị thông minh và hành vi ra quyết định mua.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng kết hợp phân tích nhân tố khám phá (EFA) và mô hình phân tích thứ bậc (AHP) để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố. Dữ liệu được thu thập từ 195 khách hàng tại TP.HCM thông qua bảng câu hỏi khảo sát với thang đo Likert 5 mức độ, đảm bảo kích thước mẫu tối thiểu theo quy chuẩn (5 lần số biến quan sát).

Phương pháp lấy mẫu thuận tiện được áp dụng nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí, phù hợp với phạm vi nghiên cứu. Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS để kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha (giá trị ≥ 0.7 cho thấy thang đo tốt) và phân tích nhân tố khám phá nhằm rút gọn biến quan sát thành các nhóm nhân tố chính. Mô hình AHP được sử dụng để xây dựng cấu trúc thứ bậc, so sánh cặp các yếu tố và tính toán trọng số ưu tiên, hỗ trợ ra quyết định mua căn hộ thông minh. Phần mềm Expert Choice hỗ trợ tính toán và kiểm tra tính nhất quán của ma trận so sánh cặp với chỉ số CR ≤ 0.1 được chấp nhận.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Xác định 7 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ thông minh: Qua phân tích EFA trên 27 biến quan sát, 7 nhân tố chính được xác định gồm: thuộc tính bên trong (4 biến), thiết kế bên ngoài và không gian (4 biến), vị trí nhà (4 biến), pháp lý căn hộ (5 biến), dịch vụ hỗ trợ (3 biến), môi trường sống (3 biến) và sự tiện ích của thiết bị thông minh (4 biến).

  2. Phân tích trọng số AHP cho thấy pháp lý căn hộ là yếu tố quan trọng nhất với trọng số khoảng 0.25, tiếp theo là vị trí nhà (0.20) và thuộc tính bên trong (0.18). Các yếu tố dịch vụ hỗ trợ và môi trường sống có trọng số thấp hơn, lần lượt khoảng 0.10 và 0.08.

  3. So sánh mức độ ảnh hưởng giữa các dự án thực tế: Trọng số tổng hợp của các yếu tố tại dự án A và dự án B cho thấy sự khác biệt nhỏ, nhưng pháp lý và vị trí vẫn giữ vai trò quyết định trong lựa chọn của khách hàng, chiếm hơn 45% tổng trọng số.

  4. Đặc điểm khách hàng khảo sát: Nam chiếm 54%, nữ 46%; độ tuổi chủ yếu dưới 40 chiếm 94%; 55% độc thân, 36% đã kết hôn. Điều này phản ánh nhóm khách hàng trẻ, có thu nhập ổn định và quan tâm đến tiện ích công nghệ trong căn hộ.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu trong và ngoài nước, khẳng định vai trò quan trọng của yếu tố pháp lý và vị trí trong quyết định mua nhà, đồng thời bổ sung thêm yếu tố tiện ích thiết bị thông minh như một đặc trưng riêng của căn hộ thông minh. Việc pháp lý minh bạch và thủ tục rõ ràng giúp khách hàng yên tâm hơn khi đầu tư, trong khi vị trí thuận lợi ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và giá trị tài sản.

Sự khác biệt trọng số giữa các yếu tố cũng phản ánh xu hướng tiêu dùng hiện đại, nơi khách hàng không chỉ quan tâm đến thiết kế và tiện nghi mà còn chú trọng đến các dịch vụ hỗ trợ và môi trường sống lành mạnh. Các biểu đồ phân phối trọng số và bảng so sánh chi tiết có thể minh họa rõ ràng mức độ ưu tiên của từng yếu tố, giúp chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược phát triển dự án phù hợp.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường minh bạch pháp lý và thủ tục mua bán: Chủ đầu tư cần đảm bảo hồ sơ dự án đầy đủ, thủ tục rõ ràng, hỗ trợ khách hàng trong chính sách chi trả linh hoạt và cam kết bàn giao đúng tiến độ nhằm nâng cao niềm tin và giảm rủi ro cho người mua. Thời gian thực hiện: ngay lập tức và duy trì liên tục.

  2. Lựa chọn vị trí dự án thuận lợi: Ưu tiên các khu vực có hạ tầng xã hội phát triển như gần trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và giao thông thuận tiện để tăng giá trị sử dụng và khả năng sinh lời cho khách hàng. Chủ thể thực hiện: nhà đầu tư và đơn vị quy hoạch, trong vòng 1-3 năm.

  3. Phát triển thiết kế căn hộ thông minh tích hợp tiện ích công nghệ: Đầu tư vào các thiết bị IoT dễ sử dụng, an toàn và có khả năng tương tác cao, đồng thời đảm bảo tính bền vững và tiện nghi trong thiết kế nội thất để đáp ứng nhu cầu khách hàng hiện đại. Thời gian: 1-2 năm.

  4. Cải thiện dịch vụ hỗ trợ và môi trường sống: Xây dựng các tiện ích cộng đồng như siêu thị, hồ bơi, phòng tập gym, khu vui chơi trẻ em và đảm bảo môi trường sống trong lành, an toàn, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cư dân. Chủ thể: ban quản lý dự án và chính quyền địa phương, thực hiện liên tục.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Chủ đầu tư bất động sản: Nghiên cứu cung cấp thông tin chi tiết về các yếu tố quyết định mua căn hộ thông minh, giúp họ xây dựng chiến lược phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường và nâng cao hiệu quả kinh doanh.

  2. Nhà quản lý và hoạch định chính sách đô thị: Tham khảo để hiểu rõ hơn về xu hướng tiêu dùng và các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ thông minh, từ đó đưa ra các chính sách hỗ trợ phát triển bền vững.

  3. Khách hàng và người tiêu dùng: Giúp nhận diện các yếu tố quan trọng cần cân nhắc khi lựa chọn căn hộ thông minh, từ pháp lý, vị trí đến tiện ích công nghệ, nhằm đưa ra quyết định mua hợp lý.

  4. Sinh viên, học viên và nhà nghiên cứu trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản: Tài liệu tham khảo bổ ích cho các nghiên cứu tiếp theo về hành vi tiêu dùng, mô hình ra quyết định và phát triển căn hộ thông minh.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ thông minh tại TP.HCM?
    Pháp lý căn hộ được đánh giá là yếu tố quan trọng nhất, chiếm khoảng 25% trọng số trong mô hình AHP, do nó đảm bảo tính minh bạch và an toàn pháp lý cho người mua.

  2. Mô hình AHP được áp dụng như thế nào trong nghiên cứu này?
    AHP giúp so sánh cặp các yếu tố ảnh hưởng và tính toán trọng số ưu tiên, từ đó hỗ trợ khách hàng và chủ đầu tư hiểu rõ mức độ quan trọng tương đối của từng yếu tố trong quyết định mua.

  3. Khách hàng tiềm năng của căn hộ thông minh tại TP.HCM có đặc điểm gì?
    Phần lớn khách hàng dưới 40 tuổi, chiếm 94%, với tỷ lệ nam nữ gần bằng nhau, đa số độc thân hoặc đã kết hôn, có thu nhập ổn định và quan tâm đến tiện ích công nghệ.

  4. Các yếu tố tiện ích thiết bị thông minh ảnh hưởng thế nào đến quyết định mua?
    Tiện ích thiết bị thông minh như khả năng tương tác, an toàn bảo mật và tính lâu dài được khách hàng đánh giá cao, góp phần tạo nên sự khác biệt của căn hộ thông minh so với căn hộ truyền thống.

  5. Làm thế nào để chủ đầu tư nâng cao hiệu quả kinh doanh căn hộ thông minh?
    Chủ đầu tư nên tập trung vào minh bạch pháp lý, lựa chọn vị trí thuận lợi, phát triển thiết kế tích hợp công nghệ và cải thiện dịch vụ hỗ trợ cùng môi trường sống để thu hút khách hàng và tăng giá trị dự án.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định 7 nhóm yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ thông minh tại TP.HCM, trong đó pháp lý và vị trí là quan trọng nhất.
  • Mô hình AHP được áp dụng hiệu quả trong việc đánh giá và xếp hạng các yếu tố, hỗ trợ ra quyết định mua của khách hàng.
  • Kết quả khảo sát 195 khách hàng cho thấy nhóm khách hàng trẻ, có thu nhập ổn định và quan tâm đến công nghệ là đối tượng chính của thị trường căn hộ thông minh.
  • Đề xuất các giải pháp thiết thực cho chủ đầu tư nhằm nâng cao chất lượng dự án và đáp ứng nhu cầu thị trường.
  • Nghiên cứu góp phần làm rõ hành vi tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản thông minh, mở hướng cho các nghiên cứu tiếp theo và ứng dụng thực tiễn tại TP.HCM.

Khuyến nghị các nhà đầu tư, quản lý và khách hàng tiếp tục theo dõi xu hướng phát triển căn hộ thông minh để đưa ra quyết định phù hợp, đồng thời áp dụng mô hình AHP trong các nghiên cứu và phân tích thị trường tương lai.