Phân Tích Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Thông Minh Tại TP.HCM

Bài viết phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ thông minh tại TP Hồ Chí Minh bằng mô hình AHP, cung cấp cái nhìn sâu sắc cho người đọc.

• Tác giả: Nguyễn Duy Khánh
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thanh Phong
• Trường học: Trường Đại Học Mở Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng
• Đề tài: Phân Tích Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Thông Minh Tại TP.HCM Bằng Mô Hình AHP
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• TÓM TẮT LUẬN VĂN
• 1. CHƯƠNG 1: Lý do chọn đề tài
• 1.1. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.2. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
• 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài
• 1.4.1. Ý nghĩa khoa học
• 1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
• 1.5. Cơ sở pháp lý của đề tài
• 2. CHƯƠNG 2: Căn hộ và căn hộ chung cư
• 2.1. Định nghĩa về căn hộ chung cư
• 2.2. Đặc điểm căn hộ chung cư
• 2.3. Định nghĩa căn hộ chung cư cao cấp
• 2.4. Phân hạng chung cư
• 2.5. Căn hộ thông minh
• 2.6. Tiêu chuẩn căn hộ thông minh
• 2.7. Các lý thuyết liên quan đến quyết định người mua
• 2.7.1. Lý thuyết hành vi tiêu dùng
• 2.7.2. Lý thuyết hành động có lý do
• 2.7.3. Thuyết hành vi có hoạch định
• 2.8. Tiến trình quyết định mua của người tiêu dùng
• 2.9. Tổng quan các nghiên cứu trước đây
• 2.9.1. Các nghiên cứu ở trong nước
• 2.9.2. Các nghiên cứu trên thế giới
• 2.10. Mô hình nghiên cứu
• 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2. Quy trình dữ liệu
• 3.3. Thiết kế bảng câu hỏi khảo sát
• 3.4. Kích thước mẫu
• 3.5. Thu thập bảng khảo sát
• 3.6. Thiết kế bảng câu hỏi
• 3.7. Thu thập dữ liệu
• 3.8. Các công cụ nghiên cứu
• 3.9. Mô hình và phương pháp phân tích dữ liệu
• 3.9.1. Kiểm tra độ tin cậy của thang đo bằng Crobach’s Alpha
• 3.9.2. Hệ số Crobach’s Alpha
• 3.9.3. Hệ số tương quan biến tổng
• 3.9.4. Phân tích nhân tố khám phá EFA
• 3.10. Phương pháp phân tích định lượng AHP
• 3.10.1. Các nguyên tắc của phương pháp phân tích định lượng AHP
• 3.10.2. Phân tích và thiết lập cấu trúc thứ bậc
• 3.10.3. Tính toán trọng số và vector trọng số
• 3.10.4. Đo lường sự nhất quán
• 3.10.5. Tóm tắt các bước thực hiện AHP
• 3.10.6. Phần mềm hỗ trợ AHP
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Đặc điểm kết quả khảo sát
• 4.2. Mô tả dữ liệu khảo sát
• 4.3. Mã hóa dữ liệu khảo sát
• 4.4. Thống kê mô tả dữ liệu khảo sát
• 4.4.1. Phân tích tần số
• 4.4.2. Kết quả giá trị trung bình (mean)
• 4.4.3. Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha
• 4.4.4. Phân tích nhân tố khám phá EFA
• 4.5. Ứng dụng phương pháp AHP, để ra quyết định lựa chọn căn hộ thông minh tại TP.Hồ Chí Minh
• 4.5.1. Thông tin dự án
• 4.5.2. Thông tin người được khảo sát
• 4.6. Xây dựng cấu trúc thứ bậc
• 4.7. Tổng hợp trọng số tiêu chí hai dự án
• 4.7.1. Tổng hợp trọng số dự án A
• 4.7.2. Tổng hợp trọng số dự án B
• 4.8. Kết quả giá trị trung bình trọng số
• 4.9. So sánh kết quả bằng phần mềm Expert Choice
• 4.9.1. Nhập số liệu vào phần mềm Expert Choice
• 4.9.2. Cây tiêu chí
• 4.9.3. Kết quả xuất ra từ phần mềm Expert Choice
• 4.10. Kết luận Chương 4
• 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• 5.1. Hạn chế đề tài nghiên cứu
• 5.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• Phiếu khảo sát giai đoạn 1
• Phiếu khảo sát giai đoạn 2
• Dữ liệu khảo sát
• So sánh kết quả bằng phần mềm Expert Choice

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thị Trường Căn Hộ Thông Minh TP

Thị trường căn hộ thông minh (CHTM) tại TP.HCM đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi sự phát triển của công nghệ và nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng về một cuộc sống tiện nghi, hiện đại. Từ một sản phẩm xa xỉ vào cuối những năm 1990, CHTM đã trở nên phổ biến hơn nhờ sự ra đời của công nghệ 4.0, cho phép kết nối và điều khiển các thiết bị thông qua smartphone, máy tính bảng, hoặc giọng nói. Điều này mang đến sự tiện lợi trong việc giám sát và điều khiển từ xa, tạo ra một môi trường sống an toàn và thoải mái. Các yếu tố như IoT, trí tuệ nhân tạo và Big Data đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của thị trường này, tạo ra những lợi thế cạnh tranh đáng kể cho các chủ đầu tư.

1.1. Tăng trưởng thị trường căn hộ thông minh giai đoạn 2021 2025

Thị trường CHTM tại Việt Nam dự kiến đạt doanh thu đáng kể. Mặc dù đại dịch Covid-19 có ảnh hưởng, mức tăng trưởng vẫn rất đáng kỳ vọng. Cụ thể, doanh thu CHTM được dự đoán đạt 183,9 triệu USD vào năm 2021 và 251 triệu USD vào năm 2022. Với tốc độ tăng trưởng khoảng 25%/năm trong giai đoạn 2021-2025, tổng doanh thu thị trường CHTM tại Việt Nam có thể đạt tới 449,1 triệu USD vào năm 2025. Dự kiến khoảng 10,5% hộ gia đình sẽ trang bị CHTM, đưa Việt Nam vào top 28 toàn cầu về phân khúc này.

1.2. Vai trò của công nghệ 4.0 trong căn hộ thông minh

Công nghệ 4.0 đóng vai trò then chốt trong sự phát triển của CHTM. Các công nghệ như Internet of Things (IoT) cho phép kết nối các thiết bị trong nhà, từ đèn chiếu sáng đến máy giặt, và điều khiển chúng từ xa. Trí tuệ nhân tạo (AI) giúp tự động hóa các tác vụ và cung cấp các giải pháp thông minh dựa trên dữ liệu thu thập được. Big Data cung cấp thông tin chi tiết về thói quen và sở thích của người dùng, từ đó tối ưu hóa hiệu quả sử dụng năng lượng và nâng cao trải nghiệm sống. Theo [Tạp chí Xây dựng Việt Nam,2022], các yếu tố này đã tạo ra sự khác biệt lớn so với các loại hình căn hộ truyền thống.

II. Thách Thức Trong Quyết Định Mua Căn Hộ Thông Minh

Mặc dù thị trường căn hộ thông minh (CHTM) đang phát triển mạnh, người mua vẫn đối mặt với nhiều thách thức khi đưa ra quyết định. Các yếu tố như giá cả, nhận thức về công nghệ, và sự tin tưởng vào các tính năng thông minh có thể ảnh hưởng đến quyết định cuối cùng. Bên cạnh đó, sự minh bạch về thông tin từ các chủ đầu tư cũng là một yếu tố quan trọng. Việc thiếu thông tin hoặc thông tin không đầy đủ có thể gây ra sự do dự và làm giảm sự hứng thú của khách hàng. Theo tài liệu gốc, bài toán đặt ra cho nhà quản lý và kinh doanh bất động sản là làm sao phân khúc căn hộ này để đạt chất lượng cho người sử dụng tránh việc phát triển ồ ạt và tăng doanh thu khi kinh doanh loại hình này làm cho thị trường phân khúc này không minh bạch.

2.1. Ảnh hưởng của giá cả và chi phí vận hành căn hộ

Giá cả là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua CHTM. Mặc dù CHTM mang lại nhiều tiện ích, chi phí đầu tư ban đầu thường cao hơn so với căn hộ truyền thống. Ngoài ra, người mua cũng cần xem xét các chi phí vận hành liên quan đến các thiết bị thông minh, bao gồm chi phí bảo trì, sửa chữa và thay thế. Điều này đòi hỏi người mua phải có kế hoạch tài chính cẩn thận để đảm bảo khả năng chi trả trong dài hạn.

2.2. Rủi ro về bảo mật và quyền riêng tư dữ liệu cá nhân

Với sự kết nối liên tục của các thiết bị trong CHTM, rủi ro về bảo mật và quyền riêng tư trở thành một mối quan tâm lớn. Người mua cần đảm bảo rằng các thiết bị và hệ thống được bảo vệ an toàn trước các cuộc tấn công mạng và việc thu thập dữ liệu trái phép. Việc lựa chọn các nhà cung cấp uy tín và có các biện pháp bảo mật mạnh mẽ là rất quan trọng để bảo vệ thông tin cá nhân và tài sản. Theo [Tạp chí Tài chính, 2022], các tiêu chí đánh giá thứ hạng của căn hộ cần bao gồm cả yếu tố bảo mật dữ liệu.

III. Mô Hình AHP Phương Pháp Phân Tích Quyết Định Mua

Mô hình Phân tích Thứ bậc (AHP) là một phương pháp ra quyết định được sử dụng rộng rãi để phân tích các vấn đề phức tạp với nhiều tiêu chí khác nhau. AHP cho phép người dùng xác định và đánh giá các yếu tố quan trọng, sau đó gán trọng số cho từng yếu tố dựa trên sự so sánh cặp. Mô hình này đặc biệt hữu ích trong việc phân tích quyết định mua căn hộ thông minh, vì nó giúp người mua xem xét nhiều yếu tố khác nhau, từ vị trí đến tiện ích, và đưa ra quyết định dựa trên sự ưu tiên của bản thân. AHP giúp đơn giản hóa quá trình ra quyết định bằng cách chia nhỏ vấn đề thành các phần nhỏ hơn và dễ quản lý hơn.

3.1. Giới thiệu về phương pháp phân tích AHP Analytic Hierarchy Process

AHP là một phương pháp phân tích quyết định đa tiêu chí, được phát triển bởi Thomas L. Saaty. Phương pháp này cho phép người dùng tổ chức các yếu tố liên quan đến quyết định thành một cấu trúc thứ bậc, từ mục tiêu tổng quát đến các tiêu chí và phương án cụ thể. AHP sử dụng các so sánh cặp để đánh giá tầm quan trọng tương đối của các yếu tố, sau đó tổng hợp các đánh giá này để xác định trọng số của từng yếu tố. Dựa trên trọng số này, người dùng có thể đánh giá và so sánh các phương án khác nhau để đưa ra quyết định tốt nhất.

3.2. Ưu điểm của AHP trong phân tích quyết định mua căn hộ

AHP có nhiều ưu điểm khi áp dụng vào phân tích quyết định mua căn hộ. Đầu tiên, nó cho phép người mua xem xét nhiều yếu tố khác nhau, từ vị trí và giá cả đến tiện ích và thiết kế, một cách có hệ thống. Thứ hai, nó giúp người mua xác định rõ ràng các ưu tiên của bản thân và gán trọng số cho từng yếu tố dựa trên tầm quan trọng của chúng. Thứ ba, nó cung cấp một phương pháp khách quan để so sánh các căn hộ khác nhau và đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu và phân tích. Cuối cùng, AHP giúp người mua hiểu rõ hơn về quá trình ra quyết định của mình và tăng cường sự tự tin vào quyết định cuối cùng.

IV. Các Yếu Tố Chính Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Căn Hộ

Quyết định mua căn hộ thông minh (CHTM) bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, có thể chia thành các nhóm chính. Đầu tiên, vị trí đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng đến tiện ích giao thông, tiếp cận các dịch vụ và giá trị gia tăng của căn hộ. Thiết kế và không gian sống cũng là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng đến trải nghiệm sống và sự thoải mái của cư dân. Yếu tố pháp lý đảm bảo tính an toàn và bảo vệ quyền lợi của người mua. Ngoài ra, các dịch vụ hỗ trợ và tiện ích thông minh cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra một cuộc sống tiện nghi và hiện đại.

4.1. Vị trí địa lý và tiềm năng tăng giá bất động sản

Vị trí địa lý là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ. Một vị trí thuận lợi, gần các trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục và y tế, có thể giúp cư dân tiết kiệm thời gian và chi phí di chuyển. Hơn nữa, vị trí cũng ảnh hưởng đến tiềm năng tăng giá của bất động sản. Các khu vực có hạ tầng phát triển, giao thông thuận tiện và nhiều tiện ích thường có giá trị bất động sản tăng nhanh hơn so với các khu vực khác.

4.2. Thiết kế nội thất ngoại thất và không gian sống tiện nghi

Thiết kế nội thất, ngoại thất và không gian sống tiện nghi là yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ. Một căn hộ có thiết kế hiện đại, thông minh và tối ưu hóa không gian có thể mang lại trải nghiệm sống tốt hơn cho cư dân. Ngoài ra, các tiện nghi như hệ thống điều hòa không khí, hệ thống chiếu sáng thông minh và hệ thống an ninh cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra một không gian sống thoải mái và an toàn. Nghiên cứu chỉ ra [Tạp chí Tài chính, 2022] rằng chất lượng xây dựng, thiết kế và quản lý dự án là tiêu chí quan trọng để đánh giá thứ hạng căn hộ.

4.3. Tính pháp lý minh bạch và uy tín của chủ đầu tư

Tính pháp lý minh bạch và uy tín của chủ đầu tư là yếu tố then chốt đảm bảo sự an toàn và bảo vệ quyền lợi của người mua. Người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án, bao gồm giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các hợp đồng mua bán. Ngoài ra, người mua cũng nên tìm hiểu về uy tín của chủ đầu tư, bao gồm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, khả năng tài chính và các dự án đã thực hiện trước đó. Theo [Luật kinh doanh BĐS 2020], tính pháp lý là yếu tố không thể bỏ qua khi xem xét mua bất động sản.

V. Ứng Dụng Mô Hình AHP Để Lựa Chọn Căn Hộ Thông Minh Tối Ưu

Để ứng dụng mô hình AHP trong việc lựa chọn căn hộ thông minh (CHTM) tối ưu, cần xác định các tiêu chí quan trọng, ví dụ: vị trí, giá cả, tiện ích, thiết kế, và pháp lý. Tiếp theo, tiến hành so sánh cặp giữa các tiêu chí để xác định trọng số tương đối của chúng. Sau đó, đánh giá các căn hộ tiềm năng dựa trên các tiêu chí đã xác định và sử dụng trọng số để tính toán điểm số tổng thể cho từng căn hộ. Cuối cùng, lựa chọn căn hộ có điểm số cao nhất, đồng thời xem xét các yếu tố khác như dịch vụ hỗ trợ và môi trường sống.

5.1. Xây dựng cấu trúc thứ bậc và thiết lập ma trận so sánh cặp

Bước đầu tiên trong ứng dụng mô hình AHP là xây dựng cấu trúc thứ bậc, bắt đầu từ mục tiêu tổng quát (lựa chọn căn hộ thông minh tối ưu) đến các tiêu chí và phương án cụ thể. Sau khi xác định cấu trúc thứ bậc, cần thiết lập ma trận so sánh cặp cho từng cấp độ. Trong ma trận này, người dùng so sánh từng cặp tiêu chí hoặc phương án và đánh giá tầm quan trọng tương đối của chúng. Sử dụng thang đánh giá từ 1 đến 9, người dùng có thể biểu thị mức độ ưu tiên của một yếu tố so với yếu tố khác.

5.2. Tính toán trọng số và đánh giá các căn hộ tiềm năng

Sau khi thiết lập ma trận so sánh cặp, cần tính toán trọng số cho từng tiêu chí hoặc phương án. Trọng số này biểu thị tầm quan trọng tương đối của từng yếu tố trong quá trình ra quyết định. Có nhiều phương pháp để tính toán trọng số, bao gồm phương pháp chuẩn hóa cột và phương pháp vector riêng. Sau khi tính toán trọng số, người dùng có thể đánh giá các căn hộ tiềm năng dựa trên các tiêu chí đã xác định và sử dụng trọng số để tính toán điểm số tổng thể cho từng căn hộ. Cuối cùng, lựa chọn căn hộ có điểm số cao nhất, đồng thời xem xét các yếu tố khác như sở thích cá nhân và ngân sách.

VI. Kết Luận Hướng Phát Triển Nghiên Cứu Về Căn Hộ Thông Minh

Nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ thông minh (CHTM) bằng mô hình AHP đã cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường bất động sản đang phát triển nhanh chóng này. Các yếu tố như vị trí, thiết kế, pháp lý, dịch vụ và tiện ích thông minh đều đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành quyết định của người mua. Việc sử dụng mô hình AHP giúp người mua có thể xem xét các yếu tố này một cách có hệ thống và đưa ra quyết định tối ưu. Tuy nhiên, nghiên cứu này vẫn còn một số hạn chế, đặc biệt là về phạm vi và kích thước mẫu. Do đó, các nghiên cứu trong tương lai nên tập trung vào việc mở rộng phạm vi địa lý, tăng kích thước mẫu và khám phá thêm các yếu tố ảnh hưởng tiềm năng khác.

6.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu và kiến nghị cho chủ đầu tư

Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng các yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua CHTM bao gồm vị trí thuận lợi, thiết kế hiện đại và tiện nghi, tính pháp lý minh bạch, dịch vụ hỗ trợ tốt và tiện ích thông minh. Dựa trên những kết quả này, các chủ đầu tư nên tập trung vào việc phát triển các dự án CHTM có vị trí đắc địa, thiết kế tối ưu hóa không gian sống, đảm bảo tính pháp lý minh bạch, cung cấp các dịch vụ hỗ trợ chuyên nghiệp và tích hợp các tiện ích thông minh tiên tiến. Theo [Tạp chí Xây dựng Việt Nam,2022] , đầu tư vào các yếu tố này sẽ giúp thu hút khách hàng và tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường.

6.2. Hướng nghiên cứu tiếp theo và đóng góp cho lĩnh vực BĐS

Các nghiên cứu trong tương lai nên tập trung vào việc mở rộng phạm vi địa lý, tăng kích thước mẫu và khám phá thêm các yếu tố ảnh hưởng tiềm năng khác. Ngoài ra, cần có thêm các nghiên cứu định tính để hiểu sâu hơn về động cơ và thái độ của người mua đối với CHTM. Nghiên cứu này có thể đóng góp vào lĩnh vực bất động sản bằng cách cung cấp thông tin hữu ích cho các chủ đầu tư, giúp họ phát triển các dự án CHTM phù hợp với nhu cầu của thị trường. Ngoài ra, nó cũng có thể giúp người mua có thông tin đầy đủ và chính xác để đưa ra quyết định mua nhà thông minh.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường căn hộ thông minh (CHTM) tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đang phát triển mạnh mẽ trong bối cảnh công nghệ 4.0 bùng nổ. Theo báo cáo ngành, doanh thu thị trường CHTM tại Việt Nam dự kiến đạt khoảng 251 triệu USD vào năm 2022, với tốc độ tăng trưởng trung bình 25%/năm trong giai đoạn 2021-2025. Tại TP.HCM, sự gia tăng nhu cầu về căn hộ thông minh phản ánh xu hướng tiêu dùng hiện đại, nơi các thiết bị IoT, trí tuệ nhân tạo và Big Data được tích hợp nhằm nâng cao tiện nghi và an toàn cho cư dân. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng cũng đặt ra thách thức về việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng, nhằm giúp các chủ đầu tư xây dựng chiến lược phù hợp và minh bạch trên thị trường.

Luận văn tập trung phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ thông minh tại TP.HCM bằng mô hình phân tích thứ bậc (AHP). Nghiên cứu khảo sát 195 khách hàng tiềm năng, thu thập dữ liệu từ năm 2020 đến 2022, nhằm xác định và đánh giá mức độ ảnh hưởng của 7 nhóm yếu tố chính gồm: thuộc tính bên trong, thiết kế bên ngoài và không gian, vị trí nhà, pháp lý căn hộ, dịch vụ hỗ trợ, môi trường sống và sự tiện ích của thiết bị thông minh. Mục tiêu nghiên cứu nhằm cung cấp cơ sở khoa học cho các chủ đầu tư và khách hàng trong việc ra quyết định mua căn hộ thông minh, đồng thời đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh trong phân khúc này.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên ba lý thuyết hành vi tiêu dùng chủ đạo để giải thích quá trình ra quyết định mua căn hộ thông minh:

• Lý thuyết hành vi tiêu dùng: Nghiên cứu cách người tiêu dùng quyết định chi tiêu dựa trên sở thích cá nhân và hạn chế ngân sách, nhấn mạnh vai trò của các yếu tố kinh tế và tâm lý trong lựa chọn sản phẩm.

• Lý thuyết hành động có lý do (TRA): Giải thích ý định hành vi dựa trên thái độ cá nhân và chuẩn chủ quan, cho thấy thái độ và sự ảnh hưởng xã hội là nhân tố quan trọng trong quyết định mua.

• Thuyết hành vi có hoạch định (TPB): Mở rộng TRA bằng cách bổ sung nhận thức về kiểm soát hành vi, giúp dự đoán chính xác hơn ý định và hành vi mua của khách hàng.

Các khái niệm chính được sử dụng bao gồm: thuộc tính sản phẩm, vị trí, pháp lý, dịch vụ hỗ trợ, môi trường sống, tiện ích thiết bị thông minh và hành vi ra quyết định mua.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng kết hợp phân tích nhân tố khám phá (EFA) và mô hình phân tích thứ bậc (AHP) để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố. Dữ liệu được thu thập từ 195 khách hàng tại TP.HCM thông qua bảng câu hỏi khảo sát với thang đo Likert 5 mức độ, đảm bảo kích thước mẫu tối thiểu theo quy chuẩn (5 lần số biến quan sát).

Phương pháp lấy mẫu thuận tiện được áp dụng nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí, phù hợp với phạm vi nghiên cứu. Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS để kiểm định độ tin cậy thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha (giá trị ≥ 0.7 cho thấy thang đo tốt) và phân tích nhân tố khám phá nhằm rút gọn biến quan sát thành các nhóm nhân tố chính. Mô hình AHP được sử dụng để xây dựng cấu trúc thứ bậc, so sánh cặp các yếu tố và tính toán trọng số ưu tiên, hỗ trợ ra quyết định mua căn hộ thông minh. Phần mềm Expert Choice hỗ trợ tính toán và kiểm tra tính nhất quán của ma trận so sánh cặp với chỉ số CR ≤ 0.1 được chấp nhận.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Xác định 7 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ thông minh: Qua phân tích EFA trên 27 biến quan sát, 7 nhân tố chính được xác định gồm: thuộc tính bên trong (4 biến), thiết kế bên ngoài và không gian (4 biến), vị trí nhà (4 biến), pháp lý căn hộ (5 biến), dịch vụ hỗ trợ (3 biến), môi trường sống (3 biến) và sự tiện ích của thiết bị thông minh (4 biến).

2. Phân tích trọng số AHP cho thấy pháp lý căn hộ là yếu tố quan trọng nhất với trọng số khoảng 0.25, tiếp theo là vị trí nhà (0.20) và thuộc tính bên trong (0.18). Các yếu tố dịch vụ hỗ trợ và môi trường sống có trọng số thấp hơn, lần lượt khoảng 0.10 và 0.08.

3. So sánh mức độ ảnh hưởng giữa các dự án thực tế: Trọng số tổng hợp của các yếu tố tại dự án A và dự án B cho thấy sự khác biệt nhỏ, nhưng pháp lý và vị trí vẫn giữ vai trò quyết định trong lựa chọn của khách hàng, chiếm hơn 45% tổng trọng số.

4. Đặc điểm khách hàng khảo sát: Nam chiếm 54%, nữ 46%; độ tuổi chủ yếu dưới 40 chiếm 94%; 55% độc thân, 36% đã kết hôn. Điều này phản ánh nhóm khách hàng trẻ, có thu nhập ổn định và quan tâm đến tiện ích công nghệ trong căn hộ.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các nghiên cứu trong và ngoài nước, khẳng định vai trò quan trọng của yếu tố pháp lý và vị trí trong quyết định mua nhà, đồng thời bổ sung thêm yếu tố tiện ích thiết bị thông minh như một đặc trưng riêng của căn hộ thông minh. Việc pháp lý minh bạch và thủ tục rõ ràng giúp khách hàng yên tâm hơn khi đầu tư, trong khi vị trí thuận lợi ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và giá trị tài sản.

Sự khác biệt trọng số giữa các yếu tố cũng phản ánh xu hướng tiêu dùng hiện đại, nơi khách hàng không chỉ quan tâm đến thiết kế và tiện nghi mà còn chú trọng đến các dịch vụ hỗ trợ và môi trường sống lành mạnh. Các biểu đồ phân phối trọng số và bảng so sánh chi tiết có thể minh họa rõ ràng mức độ ưu tiên của từng yếu tố, giúp chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược phát triển dự án phù hợp.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường minh bạch pháp lý và thủ tục mua bán: Chủ đầu tư cần đảm bảo hồ sơ dự án đầy đủ, thủ tục rõ ràng, hỗ trợ khách hàng trong chính sách chi trả linh hoạt và cam kết bàn giao đúng tiến độ nhằm nâng cao niềm tin và giảm rủi ro cho người mua. Thời gian thực hiện: ngay lập tức và duy trì liên tục.

2. Lựa chọn vị trí dự án thuận lợi: Ưu tiên các khu vực có hạ tầng xã hội phát triển như gần trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và giao thông thuận tiện để tăng giá trị sử dụng và khả năng sinh lời cho khách hàng. Chủ thể thực hiện: nhà đầu tư và đơn vị quy hoạch, trong vòng 1-3 năm.

3. Phát triển thiết kế căn hộ thông minh tích hợp tiện ích công nghệ: Đầu tư vào các thiết bị IoT dễ sử dụng, an toàn và có khả năng tương tác cao, đồng thời đảm bảo tính bền vững và tiện nghi trong thiết kế nội thất để đáp ứng nhu cầu khách hàng hiện đại. Thời gian: 1-2 năm.

4. Cải thiện dịch vụ hỗ trợ và môi trường sống: Xây dựng các tiện ích cộng đồng như siêu thị, hồ bơi, phòng tập gym, khu vui chơi trẻ em và đảm bảo môi trường sống trong lành, an toàn, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cư dân. Chủ thể: ban quản lý dự án và chính quyền địa phương, thực hiện liên tục.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Chủ đầu tư bất động sản: Nghiên cứu cung cấp thông tin chi tiết về các yếu tố quyết định mua căn hộ thông minh, giúp họ xây dựng chiến lược phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường và nâng cao hiệu quả kinh doanh.

2. Nhà quản lý và hoạch định chính sách đô thị: Tham khảo để hiểu rõ hơn về xu hướng tiêu dùng và các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường căn hộ thông minh, từ đó đưa ra các chính sách hỗ trợ phát triển bền vững.

3. Khách hàng và người tiêu dùng: Giúp nhận diện các yếu tố quan trọng cần cân nhắc khi lựa chọn căn hộ thông minh, từ pháp lý, vị trí đến tiện ích công nghệ, nhằm đưa ra quyết định mua hợp lý.

4. Sinh viên, học viên và nhà nghiên cứu trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản: Tài liệu tham khảo bổ ích cho các nghiên cứu tiếp theo về hành vi tiêu dùng, mô hình ra quyết định và phát triển căn hộ thông minh.

Câu hỏi thường gặp

1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ thông minh tại TP.HCM?
   Pháp lý căn hộ được đánh giá là yếu tố quan trọng nhất, chiếm khoảng 25% trọng số trong mô hình AHP, do nó đảm bảo tính minh bạch và an toàn pháp lý cho người mua.

2. Mô hình AHP được áp dụng như thế nào trong nghiên cứu này?
   AHP giúp so sánh cặp các yếu tố ảnh hưởng và tính toán trọng số ưu tiên, từ đó hỗ trợ khách hàng và chủ đầu tư hiểu rõ mức độ quan trọng tương đối của từng yếu tố trong quyết định mua.

3. Khách hàng tiềm năng của căn hộ thông minh tại TP.HCM có đặc điểm gì?
   Phần lớn khách hàng dưới 40 tuổi, chiếm 94%, với tỷ lệ nam nữ gần bằng nhau, đa số độc thân hoặc đã kết hôn, có thu nhập ổn định và quan tâm đến tiện ích công nghệ.

4. Các yếu tố tiện ích thiết bị thông minh ảnh hưởng thế nào đến quyết định mua?
   Tiện ích thiết bị thông minh như khả năng tương tác, an toàn bảo mật và tính lâu dài được khách hàng đánh giá cao, góp phần tạo nên sự khác biệt của căn hộ thông minh so với căn hộ truyền thống.

5. Làm thế nào để chủ đầu tư nâng cao hiệu quả kinh doanh căn hộ thông minh?
   Chủ đầu tư nên tập trung vào minh bạch pháp lý, lựa chọn vị trí thuận lợi, phát triển thiết kế tích hợp công nghệ và cải thiện dịch vụ hỗ trợ cùng môi trường sống để thu hút khách hàng và tăng giá trị dự án.

Kết luận

• Nghiên cứu xác định 7 nhóm yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ thông minh tại TP.HCM, trong đó pháp lý và vị trí là quan trọng nhất.
• Mô hình AHP được áp dụng hiệu quả trong việc đánh giá và xếp hạng các yếu tố, hỗ trợ ra quyết định mua của khách hàng.
• Kết quả khảo sát 195 khách hàng cho thấy nhóm khách hàng trẻ, có thu nhập ổn định và quan tâm đến công nghệ là đối tượng chính của thị trường căn hộ thông minh.
• Đề xuất các giải pháp thiết thực cho chủ đầu tư nhằm nâng cao chất lượng dự án và đáp ứng nhu cầu thị trường.
• Nghiên cứu góp phần làm rõ hành vi tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản thông minh, mở hướng cho các nghiên cứu tiếp theo và ứng dụng thực tiễn tại TP.HCM.

Khuyến nghị các nhà đầu tư, quản lý và khách hàng tiếp tục theo dõi xu hướng phát triển căn hộ thông minh để đưa ra quyết định phù hợp, đồng thời áp dụng mô hình AHP trong các nghiên cứu và phân tích thị trường tương lai.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1.1 Lý do chọn đề tài Vào cuối năm 1990, căn hộ thông minh (CHTM) hay còn gọi là Smarhome, được xem là một thứ xa xỉ của giới nhà giàu, sản phẩm được giới thượng lưu trên toàn cầu sở hữu. Nhưng sang thế kỷ XXI với sự ra đời của công nghệ 4.0, CHTM trở nên phổ biến. Những ưu điểm từ “công nghệ IoT, trí tuệ nhân tạo, Big Data.”, cho phép tất cả các thiết bị như “đèn chiếu sáng, camera giám sát, smart TV, máy giặt, tủ lạnh”… được kết nối và điều khiển trên thiết bị smartphone, máy tính bảng hay là giọng nói. Gia chủ dễ dàng giám sát, điều khiển từ xa tất cả các hoạt động thông qua kết nối Internet.Vì những lợi thế đó, CHTM đã tạo vị trí cho mình, và là xu hướng đầu tiên khi khách hàng lựa chọn căn hộ cho mình.

“Thị trường CHTM tại Việt Nam sẽ đạt doanh thu 225,3 triệu USD (2021) và 330,4 triệu USD (2022). Tuy nhiên, số liệu mới nhất được báo cáo, do đại dịch Covid-19 số liệu này có sự thay đổi, nhưng xét về tổng thể mức tăng trưởng vẫn đảm bảo là đáng kỳ vọng”(Nguồn: Tạp chí xây dựng Việt Nam,2022). Cụ thể, “doanh thu CHTM tại thị trường Việt Nam được dự đoán đạt 183,9 triệu USD 2021 và 251 triệu USD vào năm 2022. Với tốc độ tăng trưởng 25%/năm trong giai đoạn 2021 - 2025 đến năm 2025, tổng doanh thu thị trường CHTM tại Việt Nam đạt 449,1 triệu USD.

Ngoài ra, sẽ có khoảng 10,5% hộ gia đình trang bị CHTM, đưa Việt Nam đứng thứ 28 trên toàn cầu phân khúc CHTM”(Nguồn: Tạp chí Xây dựng Việt Nam,2022). “Còn theo thống kê của Bkav doanh nghiệp cung ứng sản phẩm CHTM lớn tại thị trường Việt Nam, số lượng nhà lắp đặt thiết bị thông minh đơn lẻ năm 2018 là 500.000 hộ, tăng 33,4% so với 2017. Tốc độ tăng trưởng kỳ vọng đạt 65,2%/năm. Thị trường CHTM trong nước dự đoán chạm mốc 330 triệu USD-2022”(Nguồn: Tạp chí Xây dựng Việt Nam,2022).

Như vậy, việc căn hộ thông minh phát triển nhanh chóng là một tín hiệu khá tích cực trong việc áp dụng công nghệ 4.0 và làm cho cuộc sống của người dân 2 không ngừng tăng lên. Bài toán đặt ra cho nhà quản lý và kinh doanh bất động sản (BĐS) là làm sao phân khúc căn hộ này để đạt chất lượng cho người sử dụng tránh việc phát triển ồ ạt và tăng doanh thu khi kinh doanh loại hình này làm cho thị trường phân khúc này không minh bạch… chính vì thế, chủ đề : “ Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ thông minh tại TP.HCM bằng mô hình AHP”, được chọn làm đề tài luận văn thạc sĩ.2 Mục tiêu nghiên cứu - Thực trạng của thị trường kinh doanh BĐS trong phân khúc căn hộ thông minh (CHTM) tại TP.HCM hiện nay. - Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ra quyết định (RQĐ) mua CHTM của khách hàng tại TP. - Nhận xét tính ứng dụng các yếu tố ảnh hưởng khi khách hàng RQĐ mua CHTM tại TP.HCM trong một số dự án thực tế.

- Đề xuất một số giải pháp cho các chủ đầu tư tham khảo khi kinh doanh BĐS vào phân khúc căn hộ thông minh tại.3 Câu hỏi nghiên cứu - Các yếu tố nào tác động đến khi khách hàng RQĐ mua CHTM tại TP.HCM? - Các yếu tố nào ảnh hưởng nhiều nhất đến mục đích sử dụng CHTM? - Giải pháp nào giúp khách hàng khi RQĐ mua CHTM là hợp lý nhất? 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.1 Đối tượng nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: người dân đang có ý định mua CHTM tại TP.2 Phạm vi nghiên cứu ❖ Về không gian • Nghiên cứu này sẽ thực hiện trong phạm vi TP. ❖ Về thời gian 3 • Thời gian thu thập dữ liệu thứ cấp: Từ năm 2016 đến năm 2022. • Thời gian thu thập dữ liệu sơ cấp: Từ năm 2020 đến năm 2022.5 Ý nghĩa “khoa học thực tiễn” của đề tài 1.1 Ý nghĩa khoa học ▪ Bổ sung thêm cho các chủ đầu tư kinh doanh BĐS về hành vi tiêu dùng của khách hàng khi lựa chọn CHTM. ▪ Là tài liệu cho các “sinh viên , học viên” tham khảo khi nghiên cứu về loại hình kinh doanh BĐS và góp một phần cho cơ sở lý luận cho các nghiên cứu sau này 1.2 Ý nghĩa thực tiễn Nghiên cứu này tìm kiếm thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua CHTM của người dân.

Kết quả nghiên cứu sẽ cung cấp những yếu tố tác động đến quyết định mua CHTM của người dân tại TP. Cụ thể kết quả nghiên cứu có một số ý nghĩa như sau: - Giúp khách hàng có thông tin các yếu tố tác động khi RQĐ mua căn hộ thông minh tại TPHCM. - Tìm ra được các yếu tố tác động khi khách hàng RQĐ mua căn hộ thông minh tại TP. - Đánh giá được mức độ tác động của các yếu tố khi khách hàng RQĐ mua CHTM tại TP.HCM về hành vi của người tiêu dùng trong loại hình kinh doanh BĐS.

- Làm tài liệu tham khảo cho các chủ đầu tư kinh doanh BĐS hiểu sâu hơn về hành vi tiêu dùng của người dân để xây dựng chiến lược kinh doanh cho phù hợp.6 Cơ sở pháp lý của đề tài “Luật đất đai (2013); Luật QH (2017); Luật XD (2014,2020); Luật NƠ (2020); Luật KT (2019);Luật ĐT (2020); Luật kinh doanh BĐS 2020 (Văn bản hợp nhất ngày 15/7/2020) và các pháp luật khác có liên quan đến đầu 4 tư và kinh doanh BĐS”. “NĐ43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật ĐĐ 2013; NĐ 44/2014/NĐ- CP về giá đất ; NĐ 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; NĐ 96/2019/NĐ- CP quy định về khung giá đất; NĐ 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 hướng dẫn Luật NƠ;NĐ 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính Phủ sửa đổi bổ sung một số điều của NĐ số 99/2015/NĐ-CP;NĐ số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 QĐ chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản”.1 Căn hộ và căn hộ chung cư 2.1 Định nghĩa về căn hộ chung cư “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh ”(Quốc hội, 2014) 2.2 Đặc điểm căn hộ chung cư - Phần sở hữu riêng bao gồm 3 phần theo Luật Nhà ở -2014. - Phần sở hữu chung trong nhà chung cư (CC) bao gồm 04 phần theo Luật Nhà ở -2014. - Phần quản lý chung cư được thực hiện theo Thông tư 02/2016/TT-BXD.3 Định nghĩa căn hộ chung cư cao cấp - Căn hộ chung cư cao cấp được phân thành 04 loại - Chung cư hạng 1, 2,3,4 (theo Thông tư 14/2008/TT-BXD) 2.4 Phân hạng chung cư Theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD ban hành ngày 30/12/2016 của Bộ XD, quyết định việc phân hạng và công nhận nhà chung cư như sau: - Tiêu chí phân hạng nhà chung cư : quy định tại Điều 5, Thông tư 31/2016/TT-BXD.

- Theo tiêu chuẩn phân hạng của JLL Việt Nam: thuộc tính căn hộ được phân loại thành các loại sau: 6 Hình 2.1 Phân khúc căn hộ sang trọng (Nguồn Phú Mỹ Hưng, 2022) “Theo lý giải của ông Stephen Wyatt,TGĐ, JLL,VN, việc xếp loại căn hộ dù ở bất cứ phân khúc nào kể cả hạng siêu sang có thể phân thành 03 nhóm tiêu chí để đánh giá thứ hạng. Đó là vị trí dự án bao gồm khu vực phát triển dự án, hướng tiếp cận dự án. Tiếp đến là chất lượng xây dựng, thiết kế, và quản lý dự án. Cuối cùng là đối tượng khách hàng mục tiêu thường là nhóm các hộ gia đình có thu nhập cá nhân”(Tạp chí Tài chính, 2022).

“Thống kê của JLL, thị trường căn hộ tại TP.HCM chia làm 4 hạng sau: chung cư vừa túi tiền có giá 1.100 USD mỗi m2, TC:1.000 USD mỗi m2, chung cư: 2.000 USD mỗi m2 và hạng sang từ 3. Từ những phân loại căn hộ cao cấp nêu trên, chúng ta thấy rằng việc phân loại chung cư có ý nghĩa rất quan trọng để đưa ra giá trị căn hộ, dựa vào Luật nhà ở và các Nghị định, Thông tư đã ban hành mà các nhà đầu tư kinh doanh BĐS đưa ra mức giá hợp lý cho từng căn hộ.2 Căn hộ thông minh Căn hộ thông minh (CHTM) hay còn được gọi là Smart Home. “Là căn hộ hay ngôi nhà được trang bị thiết bị tiên tiến và tất cả các thiết bị trong ngôi nhà được kết nối thông qua mạng internet, cho phép chủ nhà điều khiển các thiết bị 7 qua máy tính bảng hay Smartphone”.2 Hình ảnh minh họa căn hộ thông minh (Nguồn: Internet) 2.2 Tiêu chuẩn căn hộ thông minh Để một CHTM, phù hợp với xu hướng 4.0 cần tổng hòa 3 yếu tố sau đây: - Thứ nhất, bất kể một công trình nào ra đời cũng đòi hỏi được xây dựng đảm bảo tính an toàn. An toàn ở đây là an toàn trong xây dựng, thi công và sử dụng.

Để đảm bảo được điều này tất cả các quy chuẩn xây dựng cần được thực hiện đúng, không sai sót. Trong đó, nổi cộm lên những quy chuẩn quan trọng hàng đầu như QCVN 01:2019/BXD - QCKT quốc gia về quy hoạch xây dựng. Đây là quy chuẩn đưa ra các khuyến cáo về khoảng lùi, về mật độ, về chiều cao… được phép sử dụng xây dựng. Nó mang tính bắt buộc giúp các dự án được xây lên đảm bảo tính an toàn.

- Thứ hai, là tính thiết kế, thông minh nhưng không tiết kiệm là thông minh thiếu bền vững hay nói một cách chính xác hơn là không thông minh. Sẽ chẳng ai bỏ một khoản tiền lớn để sở hữu các dịch vụ thông minh nhưng không thiết kế. Thiết kế ở đây cũng cần đảm bảo ở tất các quá trình từ xây dựng đến thiết kế, vận hành. - Thứ ba, là yếu tố tiện nghi.

Nói đến thông minh điều chúng ta nghĩ ngay 8 đến là sự tiện nghi mà nó đem lại. Một CHTM là một căn hộ phải đảm bảo được vấn đề tiện nghi cho sinh hoạt thường ngày. Ngoài ra, sự tiện nghi trong căn hộ còn thể hiện ở việc áp dụng các xu thế, xu hướng mới của các nước phát triển như hệ thống điều khiển từ xa của rèm, cửa, ánh sáng, hệ thống tưới cây tự động bằng giọng nói. Tuy nhiên, không quá lạm dụng các yếu tố này bởi đây chỉ là những yếu tố thêm thắt chứ không phải là giá trị chất lượng của một căn hộ thông minh.4 Các lý thuyết liên quan đến quyết định người mua 2.