Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LÝ VỀ CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1. Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở hình thành trong tương lai Về khái niệm nhà ở, theo Từ điển Tiếng Việt phổ thông “Nhà là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một việc nào đó” [54, tr. Theo quy định của pháp luật nhà ở “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”[ 23, tr.
Dựa vào định nghĩa trên có thể hiểu một cách đơn giản “nhà ở là một loại công trình xây dựng” và công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật xây dựng là “sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, được xây dựng theo thiết kế”[24, tr. Pháp luật về dân sự cho rằng “Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai” được xem là bất động sản và bất động sản đó có thể là “tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai” [25, tr. Như vậy, dưới góc độ nghiên cứu pháp lý hay dưới góc độ nghiên cứu về mặt xã hội, nhà ở là tài sản dưới hình thức công trình xây dựng gắn bó với nhu cầu thiết yếu để ở của con người và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của con người. Trước những năm 2000 khi khái niệm NOHTTTL chưa được đề cập chi tiết trong pháp luật về nhà ở thì khái niệm về TSHTTTL đã được đề cập đến trong lĩnh vực giao dịch bảo đảm, theo đó TSHTTTL được hiểu là “bất động sản hình thành sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm”[7, tr.
Năm 2005, Quốc hội ban hành BLDS thay thế cho BLDS 1995, khái niệm đối với vật được hình thành trong tương lai để đảm bảo cho nghĩa vụ được hình thành “Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết” [14, tr. Quy định 7 luan an này được xem là quy định sơ khai làm tiền đề tạo điều kiện hình thành khái niệm NOHTTTL lai hiện nay. Mặc dù ngày 29/6/2006, Quốc hội khóa 11 đã thông qua Luật KDBĐS 2006 điều chỉnh về hoạt động KDBĐS tuy nhiên khái niệm NOHTTTL cho đến năm 2014 khi Luật KDBĐS được ban hành thay thế Luật KDBĐS 2006 thì mới được quy định, theo đó NOHTTTL được hiểu “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” [22, tr.
Tương tự khái niệm về NOHTTTL được pháp luật về nhà ở định nghĩa “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”[ 23, tr. Từ những quy định trên, dưới góc độ nghiên cứu tác giả cho rằng khái niệm NOHTTTL có thể được hiểu như sau “Nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản chưa được hình thành và đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thiện về công dụng để đưa vào sử dụng”. Từ khái niệm và những quy định mà tác giả phân tích, có thể thấy NOHTTTL có những đặc điểm như sau: Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản. Tài sản là một khái niệm quen thuộc phổ biển trong đời sống kinh tế xã hội, là đối tượng nghiên cứu trong nhiều ngành khoa học pháp lý.
Theo BLDS 2005 “Tài sản bao gồm vật, quyền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [17, tr. Đến năm 2015 khi BLDS được Quốc hội ban hành thay thế BLDS 2005 thì phạm vi tài sản đã được mở rộng, theo đó tài sản bao gồm “Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai ” [25, tr.
Như vậy, phạm vi tài sản được mở rộng gồm cả những vật đang trong quá trình hình thành hoặc cả những vật chưa được hình thành chứ không nhất thiết phải là những vật đang tồn tại trên thực tế. Vì NOHTTTL là một loại tài sản nên tài sản đó bất luận đã hoặc chưa được hình thành thì cũng phải được pháp luật thừa nhận và cho phép tham gia vào tất cả các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho, trao đổi khi đáp ứng đủ điều 8 luan an kiện theo quy định. Ở Việt Nam NOHTTTL không những được thừa nhận tham gia vào thị trường mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho mà còn được dùng làm tài sản bảo đảm cho các nghĩa vụ dân sự phát sinh trong đời sống xã hội mà pháp luật không cấm. Như vậy theo tác giả có thể hiểu rằng tài sản là một khái niệm “động” và vì tài sản là một khái niệm “động” nên NOHTTTL cũng là loại tài sản được pháp luật thừa nhận và cho phép được phép giao dịch trên thị trường theo đúng bản chất đối với loại tài sản đó.
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản chưa được hình thành hoặc đã được hình thành nhưng chủ sở hữu xác lập quyền sở hữu sau thời điểm giao dịch. Nhà ở là một loại tài sản đặc thù có giá trị lớn trong đời sống kinh tế xã do đó nó phải tồn tại, phải được nhìn thấy, được gọi tên và được đưa vào sử dụng theo đúng công năng. Tuy nhiên khái niệm đó không còn phù hợp khi BLDS 2015 ra đời theo đó tài sản không những là “Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản” [26, tr.32] đã tồn tại mà còn bao gồm cả “bất động sản và động sản hình thành trong tương lai”.
Từ quy định này có thể thấy rằng pháp luật dân sự thừa nhận tài sản bao gồm tài sản hiện hữu và cả những TSHTTTL. NOHTTTL là tài sản nhưng tài sản này sẽ khác với tài sản là nhà ở đã được hình thành vì NOHTTTL là một loại tài sản đặc biệt nó chưa được hình thành, chưa tồn tại như một thực thể, chưa được xác lập quyền sở hữu nên con người không thể gọi tên, nhận dạng, khai thác theo đúng công năng và chưa được xác lập quyền sở hữu. Thế nên, Nhà nước cần phải ban hành những quy định riêng để điều chỉnh và góp phần loại bỏ những rủi ro mà khi giao dịch con người thường hoài nghi về tính pháp lý của nó. Bên cạnh đó nhà ở đã được hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cũng được xem là TSHTTTL.
Bản chất của loại nhà ở này chúng ta có thể nhìn thấy, gọi tên, nhận dạng và thậm chí có thể đưa vào khai thác, sử dụng nhưng về mặt pháp lý chủ sở hữu của nó có thể chưa được xác lập quyền sở hữu hợp pháp lần 9 luan an đầu hoặc xác lập quyền sở hữu kế tục cho các chủ thể của những giao dịch tiếp theo nên vẫn tồn tại và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Từ những đặc trưng riêng mà tác giả trình bày, có thể khẳng định rằng NOHTTTL bao gồm nhà ở chưa được hình thành hoặc đã được hình thành nhưng chưa xác lập được quyền sở hữu cũng được xem là một loại tài sản. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Theo quy định của BLDS “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền” [25, tr. HĐMBNOHTTTL là một loại hợp đồng mua bán tài sản, tuy nhiên đối tượng mua bán của HĐMBNOHTTTL là một loại tài sản đặc thù nên pháp luật quy định khi xác lập giao dịch phải kèm theo các điều kiện cụ thể “Mua bán nhà hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà mà tại thời điểm ký hợp đồng nhà ở đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể” [18, tr.
Như vậy, có thể thấy rằng HĐMBNOHTTTL là giao dịch được xác lập bằng văn bản để thỏa thuận, quy định quyền và nghĩa vụ của người bán và người mua khi xác lập giao dịch mua bán đối với NOHTTTL. HĐMBNOHTTTL thực chất là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản nhưng đối tượng của hợp đồng là một loại tài sản đặc biệt nên HĐMBNOHTTTL phải có những đặc trưng riêng bắt buộc các chủ thể phải đáp ứng khi giao kết. Theo tác giả, HĐMBNOHTTTL có những đặc trưng riêng như sau: Thứ nhất, đối tượng giao dịch của hợp đồng là nhà ở hình thành trong tương lai. Mặc dù NOHTTTL được xem là một loại tài sản đặc thù nhưng pháp luật KDBĐS, pháp luật về nhà ở vẫn xem đây là đối tượng giao dịch của hợp đồng mua bán tài sản nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về 10 luan an nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”[22, tr.
Nhìn chung pháp luật thừa nhận NOHTTTL là đối tượng được phép giao dịch nếu nhà ở đó được tạo dựng hợp pháp và đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng hoặc nhà ở đã được hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tài sản đó và không phải nhà ở có sẵn. Thứ hai, đối tượng giao dịch phải đáp ứng điều kiện giao dịch theo quy định.