Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Căn Hộ Chung Cư Tại TP.HCM

• Tác giả: Nguyễn Hoàng Nghĩa
• Người hướng dẫn: PGS. Phan Đình Nguyên
• Trường học: Trường Đại Học Công Nghệ TP.HCM
• Chuyên ngành: Kế toán
• Đề tài: Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Căn Hộ Chung Cư Tại TP.HCM
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2015
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng nghiên cứu
• 1.4. Phạm vi nghiên cứu
• 1.5. Phương pháp nghiên cứu
• 1.6. Ý nghĩa của nghiên cứu
• 1.7. Cấu trúc luận văn
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
• 2.1. Khái quát về chung cư, căn hộ chung cư
• 2.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư
• 2.3. Phân hạng nhà chung cư, căn hộ chung cư
• 2.4. Thị trường nhà chung cư, căn hộ chung cư
• 2.5. Khái niệm, phân loại
• 2.6. Yếu tố hình thành thị trường giao dịch căn hộ
• 2.7. Đặc điểm chủ yếu của thị trường căn hộ chung cư
• 2.8. Mô hình hồi quy
• 2.9. Phạm vi áp dụng
• 2.10. Yêu cầu của phương pháp hồi quy
• 2.11. Quy trình thực hiện
• 2.12. Dạng mô hình hồi quy vận dụng
• 2.13. Các giả định của mô hình
• 2.14. Sự lựa chọn mô hình
• 2.15. Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến
• 2.16. Kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi
• 2.17. Kiểm định hiện tượng tự tương quan
• 2.18. Một số lưu ý khi thu thập số liệu hồi quy
• 3. CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
• 3.1. Tình hình thị trường giao dịch căn hộ tại TPHCM
• 3.2. Tình hình thị trường
• 3.3. Triển vọng thị trường
• 3.4. Kết quả thu thập dữ liệu
• 3.5. Quy trình phân tích
• 3.6. Xây dựng mô hình hồi quy
• 3.7. Biến độc lập
• 3.8. Biến phụ thuộc
• 3.9. Thực nghiệm mô hình hồi quy
• 3.10. Mô hình lần đầu
• 3.11. Mô hình lần hai
• 3.12. Mô hình lần ba
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Nhận xét và kiểm định mô hình
• 4.2. Kiểm định mô hình
• 4.3. Kiểm định đa cộng tuyến
• 4.4. Kiểm định phương sai thay đổi
• 4.5. Kiểm định tự tương quan
• 4.6. Khắc phục mô hình
• 4.7. Khắc phục hiện tượng tự tương quan
• 4.8. Kiểm định tự tương quan mô hình mới
• 4.9. Kiểm định phương sai thay đổi mô hình mới
• 4.10. Kiểm định sự phù hợp của mô hình mới
• 5. CHƯƠNG 5: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ
• 5.1. Ý nghĩa và hạn chế
• 5.2. Ứng dụng mô hình vào dự đoán giá căn hộ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Tổng Quan Thị Trường và Giá Căn Hộ Chung Cư TP

Thị trường căn hộ chung cư TP.HCM đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nhu cầu về nhà ở tăng cao, trong khi quỹ đất hạn chế, tạo điều kiện cho thị trường mua bán căn hộ chung cư phát triển. Nhiều khu đô thị mới mọc lên với các tòa nhà chung cư cao tầng hiện đại. Môi trường sống hiện đại, không gian thoáng mát, dịch vụ vệ sinh và an ninh đảm bảo là những yếu tố thu hút người dân lựa chọn căn hộ chung cư. Tuy nhiên, việc lựa chọn được một căn hộ phù hợp còn phụ thuộc vào giá bán, bị chi phối bởi nhiều yếu tố như diện tích, tầng, vị trí, tiện ích bên trong và bên ngoài. Việc nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cư là cần thiết để có cái nhìn tổng quan về thị trường.

1.1. Nhu Cầu Nhà Ở và Sự Phát Triển Căn Hộ Chung Cư

Nhu cầu nhà ở là một nhu cầu cơ bản và thiết yếu của mỗi người dân. Mỗi người đều có một nhu cầu về nhà ở khác nhau, sự lựa chọn nhằm phù hợp với các hoạt động như lao động, học tập, vui chơi. Trong điều kiện nền kinh tế đang phát triển như nước ta hiện nay, dân số đông nhu cầu thì rất lớn trong khi quỹ đất lại hạn chế, đây là vấn đề nhận được sự quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp nhân dân. Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư.

1.2. Vai Trò của Giá Bán trong Quyết Định Mua Căn Hộ

Việc lựa chọn được một căn hộ có thể thỏa mãn nhu cầu của người dân hay không còn phụ thuộc khá lớn vào giá bán của căn hộ đó. Giá bán lại bị nhiều yếu tố như: diện tích căn hộ, tầng tọa lạc, vị trí, tiện ích bên trong, tiện ích bên ngoài chi phối với mức độ khác nhau. Do đó, việc tìm hiểu và nghiên cứu “Các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cư tại địa bàn TP.HCM” nhằm có cái nhìn tổng quát hơn về thị trường này.

II. Cách Xác Định Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Giá Chung Cư TP

Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM, cần xây dựng bảng thu thập dữ liệu căn hộ, bảng câu hỏi ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và thực hiện lấy mẫu ngẫu nhiên tại các chung cư. Số mẫu cần đạt yêu cầu phân tích thống kê. Từ đó, có thể nhận diện các nhóm và nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ. Các nhân tố này có thể thuộc về đặc điểm cấu trúc căn hộ, tiện ích bên trong và bên ngoài khu chung cư.

2.1. Phương Pháp Thu Thập Dữ Liệu và Ý Kiến Chuyên Gia

Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM, tác giả đã xây dựng bảng thu thập dữ liệu căn hộ, bảng câu hỏi ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và thực hiện lấy mẫu ngẫu nhiên tại 15 chung cư trên địa bàn các quận 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh. Số mẫu lấy được là 135 và đạt yêu cầu phân tích thống kê.

2.2. Nhận Diện Các Nhóm Nhân Tố Tác Động Đến Giá

Từ đó đã nhận diện ra được 3 nhóm và 9 nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ: nhóm đặc điểm cấu trúc căn hộ gồm các nhân tố tầng căn hộ tọa lạc, diện tích căn hộ và tầm nhìn từ căn hộ; nhóm các tiện ích bên trong khu chung cư gồm các nhân tố khu hồ bơi, khu thể thao và khu thương mại mua sắm; nhóm các tiện ích bên ngoài chung cư gồm có khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm Thành phố, các tiện ích bên ngoài khu chung cư như trường học, bệnh viện… và cấp độ của dự án chung cư.

III. Mô Hình Hồi Quy Phân Tích Giá Căn Hộ Chung Cư TP

Mô hình hồi quy được sử dụng để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư. Mô hình này bao gồm một biến độc lập và các biến phụ thuộc, được chạy bằng phần mềm SPSS. Các biến không có ý nghĩa thống kê sẽ bị loại bỏ. Mô hình cần được kiểm định đa cộng tuyến, phương sai thay đổi và tự tương quan. Kết quả phân tích hồi quy cho thấy mức độ giải thích sự thay đổi của biến phụ thuộc.

3.1. Xây Dựng Mô Hình Hồi Quy và Lựa Chọn Biến

Từ các nhân tố ảnh hưởng, tác giả xây dựng mô hình hồi quy gồm 1 biến độc lập và 9 biến phụ thuộc, tiến hành chạy hồi quy bằng phần mềm SPSS 16.0, loại các biến không có ý nghĩa thống kê (sig.05), kiểm định đa cộng tuyến, kiểm định phương sai thay đổi, kiểm định tự tương quan và xây dựng mô hình hồi quy mẫu.

3.2. Đánh Giá Độ Phù Hợp và Ý Nghĩa Thống Kê của Mô Hình

Kết quả phân tích hồi quy có R2 = 0.8354 tức mô hình giải thích được 83,54% sự thay đổi của biến phụ thuộc. Nói cách khác 83,54% sự khác biệt của đơn giá căn hộ có thể được giải thích bởi sự khác biệt về các biến độc lập trong mô hình. Sử dụng thống kê F để xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập. Kết quả kiểm định cho thấy Prob (F-statistic) = 0.05, nghĩa là mô hình hồi quy tuyến tính đa biến mà tác giả xây dựng phù hợp với tổng thể.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn và Hạn Chế Nghiên Cứu Giá Chung Cư

Nghiên cứu này có thể ứng dụng vào thực tiễn dự báo giá căn hộ, giúp thúc đẩy quá trình định giá diễn ra nhanh hơn và tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, số mẫu điều tra có thể không bao quát và đại diện hết cho cả vùng nghiên cứu. Nguồn cơ sở dữ liệu làm đầu vào để phân tích hiện nay tại khu vực TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung đều chưa có.

4.1. Tiềm Năng Ứng Dụng Mô Hình vào Dự Báo Giá Căn Hộ

Ngoài ra còn có thể ứng dụng vào thực tiễn dự báo giá căn hộ giúp thúc đẩy quá trình định giá diễn ra nhanh hơn, tiết kiệm chi phí hơn.

4.2. Thách Thức và Hạn Chế trong Thu Thập Dữ Liệu Nghiên Cứu

Tuy nhiên, số mẫu điều tra có thể không bao quát và đại diện hết cho cả vùng nghiên cứu, nguồn cơ sở dữ liệu làm đầu vào để phân tích hiện nay tại khu vực TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung đều chưa có. Vì vậy, khi tiến hành điều tra và xây dựng mô hình, biết các biến có ảnh hưởng đến mô mình nhưng do không có những thông tin định lượng và mã hóa nên không thể đưa vào mô hình.

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đang phát triển mạnh mẽ với nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 26.000 căn hộ tính đến quý 2 năm 2015, tăng 27% theo quý và 72% theo năm. Nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn như TP.HCM ngày càng gia tăng, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển sôi động. Tuy nhiên, giá căn hộ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố phức tạp như vị trí, diện tích, tiện ích nội khu và ngoại khu, khiến việc định giá trở nên khó khăn và cần có phương pháp khoa học để dự báo chính xác.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm nhận diện và đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM, xây dựng mô hình hồi quy đa biến để lượng hóa các yếu tố này, từ đó ứng dụng mô hình vào dự báo giá căn hộ, giúp rút ngắn thời gian và chi phí định giá. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào 135 căn hộ tại 15 dự án thuộc các quận 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh, với dữ liệu thu thập từ tháng 3 đến tháng 6 năm 2015. Nghiên cứu có ý nghĩa thiết thực trong việc hỗ trợ các nhà đầu tư, chủ đầu tư và người mua nhà có cái nhìn tổng quan, chính xác về thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên lý thuyết về thị trường bất động sản và mô hình hồi quy đa biến trong kinh tế lượng. Hai lý thuyết chính được áp dụng gồm:

• Lý thuyết thị trường bất động sản: Thị trường căn hộ chung cư là nơi diễn ra các giao dịch mua bán dựa trên các quan hệ kinh tế, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như vị trí, tiện ích, chất lượng công trình và các yếu tố xã hội. Thị trường này mang tính khu vực sâu sắc, với đặc điểm cung phản ứng chậm so với cầu và giá cả.

• Mô hình hồi quy đa biến: Phương pháp phân tích mối quan hệ giữa biến phụ thuộc (giá căn hộ) và nhiều biến độc lập (các yếu tố ảnh hưởng). Mô hình hồi quy giúp lượng hóa mức độ tác động của từng yếu tố, kiểm định các giả định như đa cộng tuyến, phương sai thay đổi và tự tương quan để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của mô hình.

Các khái niệm chính trong nghiên cứu bao gồm: biến phụ thuộc (đơn giá căn hộ tính theo triệu đồng/m2), biến độc lập (tầng căn hộ, tiện ích nội khu như hồ bơi, thể thao, thương mại, tiện ích ngoại khu như khoảng cách đến trung tâm, tầm nhìn, cấp độ dự án), cùng các thuật ngữ chuyên ngành như VIF (nhân tử phóng đại phương sai), R2 (hệ số xác định), kiểm định White, Breusch-Godfrey.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu chính gồm dữ liệu sơ cấp thu thập qua khảo sát trực tiếp 135 căn hộ tại 15 dự án chung cư thuộc các quận 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh, kết hợp với bảng câu hỏi ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Dữ liệu thứ cấp được thu thập từ sách báo, tạp chí, các báo cáo thị trường và internet.

Phương pháp phân tích sử dụng mô hình hồi quy đa biến với phần mềm SPSS 16.0, tiến hành kiểm định đa cộng tuyến (VIF), phương sai thay đổi (kiểm định White), tự tương quan (kiểm định Breusch-Godfrey), loại bỏ các biến không có ý nghĩa thống kê (sig > 0.05) để xây dựng mô hình hồi quy phù hợp nhất. Quy trình nghiên cứu gồm khảo sát, thiết lập mô hình, thu thập và xử lý số liệu, ước lượng tham số, kiểm định mô hình, khắc phục hiện tượng vi phạm giả định và ứng dụng mô hình vào dự báo giá căn hộ.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Mô hình hồi quy đa biến cuối cùng gồm 7 biến độc lập có ý nghĩa thống kê với hệ số R2 hiệu chỉnh đạt 0.942, tức 94,2% sự biến động giá căn hộ được giải thích bởi các yếu tố trong mô hình. Các biến gồm: tầng căn hộ (TANG), tiện ích thể thao (THETHAO), khu thương mại (THUONGMAI), khoảng cách đến trung tâm (KHOANGCACH), tầm nhìn (TAMNHIN), cấp độ dự án (CAPCC) và tiện ích bên ngoài (TIENICH).

2. Tầng căn hộ (TANG) có hệ số dương 106,14, cho thấy mỗi tầng cao hơn làm tăng giá căn hộ trung bình khoảng 106 nghìn đồng/m2, phản ánh xu hướng người mua ưa chuộng căn hộ tầng cao vì tầm nhìn và không gian thoáng đãng.

3. Tiện ích thể thao (THETHAO) và khu thương mại (THUONGMAI) trong khu chung cư làm tăng giá căn hộ lần lượt khoảng 1,589 triệu đồng/m2 và 947 nghìn đồng/m2, minh chứng cho vai trò quan trọng của tiện ích nội khu trong việc nâng cao giá trị căn hộ.

4. Khoảng cách đến trung tâm (KHOANGCACH) có hệ số âm -885,82, nghĩa là mỗi km xa trung tâm làm giảm giá căn hộ gần 886 nghìn đồng/m2, khẳng định vị trí là yếu tố quyết định trong định giá bất động sản.

5. Tầm nhìn căn hộ (TAMNHIN) có tác động tích cực, với hệ số 463,23, cho thấy căn hộ có hướng nhìn ra sông, hồ bơi hoặc công viên được đánh giá cao hơn.

6. Cấp độ dự án (CAPCC) là biến có ảnh hưởng mạnh nhất với hệ số 6,494 triệu đồng/m2, phản ánh sự khác biệt lớn về chất lượng và tiện ích giữa các dự án cao cấp, trung cấp và cấp thấp.

7. Tiện ích bên ngoài (TIENICH) như trường học, bệnh viện, chợ siêu thị trong phạm vi 1 km cũng làm tăng giá căn hộ khoảng 1,115 triệu đồng/m2.

Thảo luận kết quả

Kết quả cho thấy các yếu tố tiện ích nội khu và ngoại khu, cùng với đặc điểm cấu trúc căn hộ và vị trí địa lý đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành giá căn hộ chung cư tại TP.HCM. Mức độ ảnh hưởng của cấp độ dự án và tiện ích thể thao, thương mại nội khu phản ánh xu hướng người mua ngày càng quan tâm đến chất lượng sống và tiện nghi hiện đại. Khoảng cách đến trung tâm vẫn là yếu tố then chốt, phù hợp với các nghiên cứu trong ngành bất động sản đô thị.

Mô hình hồi quy với R2 cao và các kiểm định đa cộng tuyến, phương sai thay đổi, tự tương quan đều đạt yêu cầu cho thấy tính tin cậy và khả năng ứng dụng thực tiễn. Tuy nhiên, do số mẫu 135 căn hộ có thể chưa bao quát toàn bộ thị trường TP.HCM, kết quả có thể có sai số nhất định khi áp dụng cho các khu vực khác hoặc thời điểm khác. Việc loại bỏ biến diện tích căn hộ do không phù hợp với mô hình cũng cho thấy sự phức tạp trong ảnh hưởng của diện tích đến giá, có thể do sự đa dạng về phân khúc và nhu cầu khách hàng.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng của từng biến độc lập đến giá căn hộ, bảng hệ số hồi quy và biểu đồ phân tán khoảng cách đến trung tâm với giá căn hộ để minh họa rõ hơn mối quan hệ.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường phát triển tiện ích nội khu đa dạng và hiện đại như khu thể thao, hồ bơi, khu thương mại nhằm nâng cao giá trị căn hộ, đặc biệt trong các dự án trung và cao cấp. Chủ đầu tư cần ưu tiên đầu tư đồng bộ tiện ích trong vòng 1-2 năm đầu xây dựng.

2. Lựa chọn vị trí dự án gần trung tâm hoặc cải thiện kết nối giao thông để giảm khoảng cách thực tế đến trung tâm, giúp tăng giá trị căn hộ. Các cơ quan quản lý nên hỗ trợ phát triển hạ tầng giao thông trong 3-5 năm tới.

3. Phân loại và nâng cao cấp độ dự án theo tiêu chuẩn xây dựng, tiện ích và dịch vụ quản lý nhằm tạo sự khác biệt trên thị trường, thu hút khách hàng có nhu cầu cao. Chủ đầu tư cần xây dựng kế hoạch nâng cấp chất lượng dự án trong vòng 2 năm.

4. Tăng cường phát triển tiện ích bên ngoài khu chung cư như trường học, bệnh viện, chợ siêu thị trong phạm vi gần dự án để tạo môi trường sống thuận tiện, góp phần tăng giá trị căn hộ. Các chính quyền địa phương cần phối hợp quy hoạch và phát triển hạ tầng xã hội trong 3-5 năm tới.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Chủ đầu tư bất động sản: Nghiên cứu giúp hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ, từ đó tối ưu thiết kế dự án, đầu tư tiện ích phù hợp để nâng cao giá trị sản phẩm.

2. Nhà đầu tư và môi giới bất động sản: Cung cấp cơ sở khoa học để đánh giá và dự báo giá căn hộ, hỗ trợ quyết định đầu tư và tư vấn khách hàng chính xác hơn.

3. Cơ quan quản lý nhà nước và quy hoạch đô thị: Tham khảo để xây dựng chính sách phát triển hạ tầng, quy hoạch khu đô thị phù hợp, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

4. Người mua nhà và thẩm định viên: Giúp hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ, từ đó lựa chọn căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính, đồng thời có cơ sở định giá chính xác khi giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

1. Các yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM?
   Cấp độ dự án, tiện ích thể thao, khu thương mại nội khu và khoảng cách đến trung tâm là những yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất, với cấp độ dự án làm tăng giá khoảng 6,5 triệu đồng/m2.

2. Tại sao diện tích căn hộ không được đưa vào mô hình hồi quy cuối cùng?
   Diện tích có dấu hiệu trái ngược với kỳ vọng và không có ý nghĩa thống kê trong mô hình, có thể do sự đa dạng phân khúc và nhu cầu khách hàng khác nhau làm ảnh hưởng phức tạp đến giá.

3. Mô hình hồi quy có thể áp dụng để dự báo giá căn hộ ở các khu vực khác không?
   Mô hình có tính đại diện cho các quận nghiên cứu, tuy nhiên khi áp dụng cho khu vực khác cần thu thập dữ liệu bổ sung và kiểm định lại để đảm bảo độ chính xác.

4. Tiện ích bên ngoài khu chung cư ảnh hưởng như thế nào đến giá căn hộ?
   Tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ siêu thị trong phạm vi 1 km làm tăng giá căn hộ khoảng 1,1 triệu đồng/m2, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và sự thuận tiện cho cư dân.

5. Làm thế nào để khắc phục hiện tượng đa cộng tuyến trong mô hình hồi quy?
   Có thể loại bỏ biến có VIF cao, thu thập thêm dữ liệu hoặc sử dụng các phương pháp phân tích khác để giảm đa cộng tuyến, đảm bảo mô hình ổn định và chính xác.

Kết luận

• Nghiên cứu đã xây dựng thành công mô hình hồi quy đa biến với 7 yếu tố ảnh hưởng chính đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM, giải thích được 94,2% biến động giá.
• Các yếu tố quan trọng gồm tầng căn