I. Tổng Quan Thị Trường và Giá Căn Hộ Chung Cư TP
Thị trường căn hộ chung cư TP.HCM đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt tại các đô thị lớn. Nhu cầu về nhà ở tăng cao, trong khi quỹ đất hạn chế, tạo điều kiện cho thị trường mua bán căn hộ chung cư phát triển. Nhiều khu đô thị mới mọc lên với các tòa nhà chung cư cao tầng hiện đại. Môi trường sống hiện đại, không gian thoáng mát, dịch vụ vệ sinh và an ninh đảm bảo là những yếu tố thu hút người dân lựa chọn căn hộ chung cư. Tuy nhiên, việc lựa chọn được một căn hộ phù hợp còn phụ thuộc vào giá bán, bị chi phối bởi nhiều yếu tố như diện tích, tầng, vị trí, tiện ích bên trong và bên ngoài. Việc nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cư là cần thiết để có cái nhìn tổng quan về thị trường.
1.1. Nhu Cầu Nhà Ở và Sự Phát Triển Căn Hộ Chung Cư
Nhu cầu nhà ở là một nhu cầu cơ bản và thiết yếu của mỗi người dân. Mỗi người đều có một nhu cầu về nhà ở khác nhau, sự lựa chọn nhằm phù hợp với các hoạt động như lao động, học tập, vui chơi. Trong điều kiện nền kinh tế đang phát triển như nước ta hiện nay, dân số đông nhu cầu thì rất lớn trong khi quỹ đất lại hạn chế, đây là vấn đề nhận được sự quan tâm hàng đầu của mọi tầng lớp nhân dân. Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư.
1.2. Vai Trò của Giá Bán trong Quyết Định Mua Căn Hộ
Việc lựa chọn được một căn hộ có thể thỏa mãn nhu cầu của người dân hay không còn phụ thuộc khá lớn vào giá bán của căn hộ đó. Giá bán lại bị nhiều yếu tố như: diện tích căn hộ, tầng tọa lạc, vị trí, tiện ích bên trong, tiện ích bên ngoài chi phối với mức độ khác nhau. Do đó, việc tìm hiểu và nghiên cứu “Các nhân tố tác động đến giá căn hộ chung cư tại địa bàn TP.HCM” nhằm có cái nhìn tổng quát hơn về thị trường này.
II. Cách Xác Định Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Giá Chung Cư TP
Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM, cần xây dựng bảng thu thập dữ liệu căn hộ, bảng câu hỏi ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và thực hiện lấy mẫu ngẫu nhiên tại các chung cư. Số mẫu cần đạt yêu cầu phân tích thống kê. Từ đó, có thể nhận diện các nhóm và nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ. Các nhân tố này có thể thuộc về đặc điểm cấu trúc căn hộ, tiện ích bên trong và bên ngoài khu chung cư.
2.1. Phương Pháp Thu Thập Dữ Liệu và Ý Kiến Chuyên Gia
Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM, tác giả đã xây dựng bảng thu thập dữ liệu căn hộ, bảng câu hỏi ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và thực hiện lấy mẫu ngẫu nhiên tại 15 chung cư trên địa bàn các quận 2, 7, Bình Thạnh và Bình Chánh. Số mẫu lấy được là 135 và đạt yêu cầu phân tích thống kê.
2.2. Nhận Diện Các Nhóm Nhân Tố Tác Động Đến Giá
Từ đó đã nhận diện ra được 3 nhóm và 9 nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ: nhóm đặc điểm cấu trúc căn hộ gồm các nhân tố tầng căn hộ tọa lạc, diện tích căn hộ và tầm nhìn từ căn hộ; nhóm các tiện ích bên trong khu chung cư gồm các nhân tố khu hồ bơi, khu thể thao và khu thương mại mua sắm; nhóm các tiện ích bên ngoài chung cư gồm có khoảng cách từ căn hộ đến trung tâm Thành phố, các tiện ích bên ngoài khu chung cư như trường học, bệnh viện… và cấp độ của dự án chung cư.
III. Mô Hình Hồi Quy Phân Tích Giá Căn Hộ Chung Cư TP
Mô hình hồi quy được sử dụng để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư. Mô hình này bao gồm một biến độc lập và các biến phụ thuộc, được chạy bằng phần mềm SPSS. Các biến không có ý nghĩa thống kê sẽ bị loại bỏ. Mô hình cần được kiểm định đa cộng tuyến, phương sai thay đổi và tự tương quan. Kết quả phân tích hồi quy cho thấy mức độ giải thích sự thay đổi của biến phụ thuộc.
3.1. Xây Dựng Mô Hình Hồi Quy và Lựa Chọn Biến
Từ các nhân tố ảnh hưởng, tác giả xây dựng mô hình hồi quy gồm 1 biến độc lập và 9 biến phụ thuộc, tiến hành chạy hồi quy bằng phần mềm SPSS 16.0, loại các biến không có ý nghĩa thống kê (sig.05), kiểm định đa cộng tuyến, kiểm định phương sai thay đổi, kiểm định tự tương quan và xây dựng mô hình hồi quy mẫu.
3.2. Đánh Giá Độ Phù Hợp và Ý Nghĩa Thống Kê của Mô Hình
Kết quả phân tích hồi quy có R2 = 0.8354 tức mô hình giải thích được 83,54% sự thay đổi của biến phụ thuộc. Nói cách khác 83,54% sự khác biệt của đơn giá căn hộ có thể được giải thích bởi sự khác biệt về các biến độc lập trong mô hình. Sử dụng thống kê F để xem xét mối quan hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập. Kết quả kiểm định cho thấy Prob (F-statistic) = 0.05, nghĩa là mô hình hồi quy tuyến tính đa biến mà tác giả xây dựng phù hợp với tổng thể.
IV. Ứng Dụng Thực Tiễn và Hạn Chế Nghiên Cứu Giá Chung Cư
Nghiên cứu này có thể ứng dụng vào thực tiễn dự báo giá căn hộ, giúp thúc đẩy quá trình định giá diễn ra nhanh hơn và tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, số mẫu điều tra có thể không bao quát và đại diện hết cho cả vùng nghiên cứu. Nguồn cơ sở dữ liệu làm đầu vào để phân tích hiện nay tại khu vực TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung đều chưa có.
4.1. Tiềm Năng Ứng Dụng Mô Hình vào Dự Báo Giá Căn Hộ
Ngoài ra còn có thể ứng dụng vào thực tiễn dự báo giá căn hộ giúp thúc đẩy quá trình định giá diễn ra nhanh hơn, tiết kiệm chi phí hơn.
4.2. Thách Thức và Hạn Chế trong Thu Thập Dữ Liệu Nghiên Cứu
Tuy nhiên, số mẫu điều tra có thể không bao quát và đại diện hết cho cả vùng nghiên cứu, nguồn cơ sở dữ liệu làm đầu vào để phân tích hiện nay tại khu vực TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung đều chưa có. Vì vậy, khi tiến hành điều tra và xây dựng mô hình, biết các biến có ảnh hưởng đến mô mình nhưng do không có những thông tin định lượng và mã hóa nên không thể đưa vào mô hình.
