Luận văn thạc sĩ phát triển hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố hồ chí minh

Luận văn thạc sĩ phân tích phát triển hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố hồ chí, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp

• Tác giả: Nguyễn Thị Thu Nguyệt
• Người hướng dẫn: GS. Dương Thị Bình Minh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh tế Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Phát Triển Hợp Tác Công Tư Đối Với Thị Trường Nhà Ở Cho Người Thu Nhập Thấp Tại Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CÁM ƠN
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 0.1. Lý do chọn đề tài
• 0.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 0.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 0.4. Phương pháp nghiên cứu
• 0.5. Tình hình nghiên cứu trong nước và quốc tế
• 0.6. Những điểm mới của luận văn
• 0.7. Kết cấu của luận văn
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ HỢP TÁC CÔNG TƯ
• 1.1. Khái quát về thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.2. Khái niệm nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.3. Cơ cấu và đặc điểm của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.4. Đối tượng mua bán nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.5. Tổng quan về hợp tác công tư
• 1.5.1. Khái niệm hợp tác công tư
• 1.5.2. Lợi ích của hợp tác công tư
• 1.5.3. Cấu trúc của hợp tác công tư
• 1.5.4. Yếu tố thành công cho dự án có mô hình hợp tác công tư
• 1.5.5. Các rào cản trong hợp tác công tư đối với phát triển cơ sở hạ tầng
• 1.5.6. Phân chia rủi ro
• 1.5.7. Hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.5.8. Khung pháp lý cho hợp tác công tư đối với thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.5.9. Các hình thức hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp
• 1.6. Quản lý các dự án hợp tác công tư trong thị trường nhà ở thu nhập thấp
• 1.6.1. Chính phủ
• 1.6.2. Chủ đầu tư dự án
• 1.6.3. Kinh nghiệm một số nước về thực hiện các dự án hợp tác công tư
• 1.6.3.1. Phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Malaysia
• 1.6.3.2. Phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Thái Lan
• 1.6.3.3. Rào cản đối với phát triển nhà ở thu nhập thấp ở một số nước đang phát triển
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP VÀ HỢP TÁC CÔNG TƯ TRONG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.1. Thực trạng thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh
• 2.1.1. Thực trạng nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức
• 2.1.2. Thực trạng nhà ở công nhân
• 2.2. Thực trạng môi trường pháp lý cho các dự án hợp tác công tư tại TP.
• 2.3. Thực trạng hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.
• 2.3.1. Dự án nhà ở thu nhập thấp
• 2.3.2. Phân tích các hình thức hợp tác công tư và các loại hợp đồng hợp tác công tư
• 2.4. Các tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam
• 2.5. Thực trạng quản lý các dự án công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh
• 2.6. Đánh giá hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại Việt Nam
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỢP TÁC CÔNG TƯ TRONG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 3.1. Định hướng phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở TP.
• 3.2. Hoàn thiện luật pháp, chính sách về hợp tác công tư và phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở TP.
• 3.2.1. Chính sách đối với thị trường nhà ở thu nhập thấp
• 3.2.2. Chính sách, khung pháp lý đối với hợp tác công tư
• 3.3. Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư trong phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam
• 3.4. Hoàn thiện các hình thức hợp tác công tư
• 3.5. Hoàn thiện các tiêu chuẩn đánh giá hợp tác công tư
• 3.6. Các giải pháp hoàn thiện quản lý các dự án công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh
• PHẦN KẾT LUẬN
• K.1. Giới hạn của nghiên cứu
• K.2. Hướng nghiên cứu thêm
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về hợp tác công tư trong phát triển nhà ở

Hợp tác công tư (hợp tác công tư) là một mô hình quan trọng trong việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM. Mô hình này cho phép sự kết hợp giữa khu vực công và khu vực tư nhằm tối ưu hóa nguồn lực và nâng cao hiệu quả trong việc cung cấp nhà ở. Theo nghiên cứu, việc áp dụng mô hình này không chỉ giúp giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước mà còn thu hút được sự tham gia của các nhà đầu tư tư nhân. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp đang gặp nhiều khó khăn. Chính sách nhà ở hiện tại chưa đủ sức thu hút các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở cho người có thu nhập thấp. Do đó, việc phát triển mô hình hợp tác công tư là cần thiết để tạo ra một môi trường thuận lợi cho các dự án nhà ở xã hội.

1.1. Lợi ích của hợp tác công tư

Mô hình hợp tác công tư mang lại nhiều lợi ích cho cả hai bên. Đối với khu vực công, mô hình này giúp giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu và rủi ro tài chính. Đối với khu vực tư, việc tham gia vào các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp không chỉ mở rộng cơ hội kinh doanh mà còn góp phần vào trách nhiệm xã hội. Hơn nữa, các dự án này thường được hưởng các ưu đãi về thuế và đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Theo một nghiên cứu của Ngân hàng Phát triển Châu Á, việc áp dụng mô hình hợp tác công tư trong phát triển nhà ở có thể giúp tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp, đồng thời cải thiện chất lượng cuộc sống cho họ.

II. Thực trạng thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP

Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM hiện đang đối mặt với nhiều thách thức. Mặc dù có nhiều chính sách hỗ trợ từ chính phủ, nhưng thực tế cho thấy số lượng nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Theo số liệu thống kê, tỷ lệ người dân có thu nhập thấp tại TP.HCM ngày càng gia tăng, trong khi đó, nguồn cung nhà ở lại rất hạn chế. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều người phải sống trong các khu nhà trọ chật chội, thiếu tiện nghi. Hơn nữa, giá đất tại TP.HCM ngày càng tăng cao, khiến cho việc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trở nên khó khăn hơn. Các nhà đầu tư thường ưu tiên cho các dự án nhà ở cao cấp, bỏ qua thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Do đó, việc phát triển các dự án nhà ở xã hội cần được chú trọng hơn nữa để đảm bảo quyền lợi cho người dân.

2.1. Các rào cản trong phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp

Một trong những rào cản lớn nhất trong việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp là vấn đề tài chính. Các nhà đầu tư thường gặp khó khăn trong việc huy động vốn do lãi suất vay cao và thời gian thu hồi vốn lâu. Hơn nữa, quy trình phê duyệt dự án thường kéo dài, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc triển khai dự án. Theo một báo cáo từ Bộ Xây dựng, nhiều dự án nhà ở xã hội đã bị đình trệ do thiếu vốn và các thủ tục hành chính phức tạp. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng mà còn làm giảm niềm tin của người dân vào các chính sách hỗ trợ nhà ở của chính phủ.

III. Giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư trong phát triển nhà ở

Để phát triển hiệu quả mô hình hợp tác công tư trong lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp, cần có những giải pháp đồng bộ và cụ thể. Trước hết, cần hoàn thiện khung pháp lý cho các dự án hợp tác công tư, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc phân chia lợi ích giữa các bên. Thứ hai, chính phủ cần có các chính sách khuyến khích các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này, như giảm thuế, hỗ trợ tài chính và tạo điều kiện thuận lợi trong việc cấp phép xây dựng. Cuối cùng, cần tăng cường công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức của người dân về các chương trình nhà ở xã hội, từ đó tạo ra sự đồng thuận và hỗ trợ từ cộng đồng.

3.1. Đề xuất chính sách hỗ trợ cho nhà đầu tư

Chính phủ cần xem xét việc áp dụng các chính sách hỗ trợ tài chính cho các nhà đầu tư tham gia vào dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Các chính sách này có thể bao gồm việc cung cấp vốn vay ưu đãi, giảm thuế cho các dự án nhà ở xã hội, và hỗ trợ về mặt pháp lý trong quá trình triển khai dự án. Theo các chuyên gia, việc tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi sẽ khuyến khích nhiều nhà đầu tư tham gia vào lĩnh vực này, từ đó góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh đang đối mặt với nhiều thách thức nghiêm trọng. Theo số liệu năm 2008, có khoảng 15-20% hộ gia đình đô thị gặp khó khăn về chỗ ở, trong đó hơn 30% hộ gia đình có diện tích nhà ở dưới 36m², chỉ 28,7% có nhà kiên cố và 19% sống trong nhà tạm bợ. Nhu cầu về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và công nhân khu công nghiệp rất lớn, nhưng nguồn cung hiện tại chưa đáp ứng đủ, dẫn đến tình trạng nhà ở chật chội, xuống cấp và thiếu tiện nghi. Mặc dù Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách ưu đãi như Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thu nhập thấp, thực tế các dự án triển khai còn hạn chế, chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư tư nhân.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc phát triển mô hình hợp tác công tư (PPP) nhằm thu hút nguồn lực xã hội và tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM. Nghiên cứu phân tích thực trạng thị trường, đánh giá hiệu quả hợp tác công tư và đề xuất các giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, quản lý và phân phối nhà ở thu nhập thấp trong giai đoạn 2006-2010, định hướng đến năm 2020. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc góp phần giải quyết bài toán nhà ở xã hội, cải thiện điều kiện sống cho người thu nhập thấp, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững tại các đô thị lớn.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: lý thuyết về nhà ở cho người thu nhập thấp và mô hình hợp tác công tư (PPP). Nhà ở thu nhập thấp được định nghĩa là loại hình nhà ở được khuyến khích đầu tư bởi Nhà nước và các thành phần kinh tế nhằm phục vụ nhóm đối tượng có thu nhập thấp, với các ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng. Các khái niệm chuyên ngành bao gồm: chuẩn nghèo, quỹ nhà ở xã hội, và các hình thức sở hữu nhà ở (thuê, thuê mua, mua trả góp).

Mô hình hợp tác công tư (PPP) được áp dụng như một giải pháp huy động vốn tư nhân cho các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, trong đó có nhà ở thu nhập thấp. PPP được hiểu là quan hệ đối tác giữa khu vực công và tư nhân nhằm thực hiện dự án hoặc cung cấp dịch vụ công, với phân chia rõ ràng về trách nhiệm, lợi ích và rủi ro. Các yếu tố thành công của dự án PPP bao gồm minh bạch, cạnh tranh, quản trị tốt, chia sẻ rủi ro hợp lý, và khung pháp lý thuận lợi. Ngoài ra, các rào cản về pháp lý, tài chính và kỹ thuật cũng được phân tích để hiểu rõ thách thức trong phát triển nhà ở thu nhập thấp theo mô hình PPP.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng. Dữ liệu được thu thập từ các nguồn thứ cấp như báo cáo ngành, tài liệu pháp luật, các dự án nhà ở thu nhập thấp tại TP.HCM, cùng với các cuộc phỏng vấn chuyên gia và khảo sát thực tế. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm 33 doanh nghiệp tham gia chương trình nhà ở thu nhập thấp với quy mô hơn 14 dự án, tập trung tại TP.HCM trong giai đoạn 2006-2010.

Phân tích dữ liệu sử dụng các phương pháp thống kê mô tả, so sánh tỷ lệ phần trăm và đánh giá hiệu quả dự án theo các tiêu chí hợp tác công tư. Timeline nghiên cứu được chia thành giai đoạn chuẩn bị (2006-2007), thu thập và phân tích dữ liệu (2008-2010), và đề xuất giải pháp (2011-2020). Phương pháp chọn mẫu dựa trên tiêu chí doanh nghiệp có dự án nhà ở thu nhập thấp được phê duyệt và triển khai tại TP.HCM nhằm đảm bảo tính đại diện và thực tiễn.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thực trạng nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM còn nhiều khó khăn: Có tới 31% cán bộ, công chức, viên chức chưa có nhà ở riêng, phải ở ghép hoặc thuê nhà tạm; 70% công nhân khu công nghiệp có nhu cầu thuê nhà ở nhưng chỉ khoảng 5% được đáp ứng bởi nhà lưu trú công nhân. Diện tích bình quân đầu người tại các khu vực ven thành phố chỉ khoảng 6m², thấp hơn tiêu chuẩn 12m².

2. Nguồn cung nhà ở thu nhập thấp hạn chế và chưa hiệu quả: Tính đến tháng 6/2011, TP.HCM có 33 doanh nghiệp tham gia với quy mô hơn 14 dự án, tổng diện tích 22,4ha và gần 8.800 căn hộ. Tuy nhiên, chưa có dự án nào hoàn thành và bàn giao cho người thu nhập thấp. Vốn đầu tư chủ yếu từ vốn tự có (51%), vốn vay ngân hàng (34%) với lãi suất 12,5%, và tiền tạm ứng khách hàng (15%).

3. Chính sách hỗ trợ và ưu đãi chưa thực sự đến được nhà đầu tư: Mặc dù chính phủ cam kết miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ lãi suất vay và cung cấp đất đai miễn phí hoặc thuê đất ưu đãi, nhưng thực tế các nhà đầu tư tư nhân khó tiếp cận các ưu đãi này. Giá đất tăng gần 100% trong thời gian thu hồi đất dự án Tân Nhựt, làm tăng chi phí đầu tư.

4. Quy trình phân phối nhà ở thu nhập thấp phức tạp và tốn thời gian: Nhà đầu tư phải thực hiện nhiều bước kiểm tra, phê duyệt và lựa chọn người mua theo tiêu chí thu nhập, điều kiện nhà ở và cư trú. Quá trình này nhằm đảm bảo nhà ở đến đúng đối tượng nhưng làm chậm tiến độ dự án và tăng chi phí quản lý.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của thực trạng trên là do sự thiếu đồng bộ giữa chính sách và thực tiễn triển khai. Mặc dù có khung pháp lý và các ưu đãi hấp dẫn, nhưng việc thực thi còn nhiều hạn chế, đặc biệt trong việc tiếp cận đất đai và nguồn vốn vay ưu đãi. So với kinh nghiệm quốc tế như Malaysia và Thái Lan, Việt Nam còn thiếu các cơ chế hỗ trợ tài chính trực tiếp cho nhà đầu tư và người mua, cũng như chưa có quỹ tiết kiệm nhà ở hiệu quả.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cơ cấu nhà ở cán bộ công chức, biểu đồ tỷ lệ nhà trọ công nhân không đảm bảo tiện nghi, và bảng so sánh các ưu đãi chính sách giữa các nước. Kết quả nghiên cứu nhấn mạnh vai trò quan trọng của hợp tác công tư trong việc huy động nguồn lực xã hội, nhưng cần hoàn thiện khung pháp lý, minh bạch quy trình và tăng cường hỗ trợ tài chính để mô hình này phát huy hiệu quả.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khung pháp lý và chính sách ưu đãi: Cần ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể về ưu đãi đất đai, thuế và tín dụng cho nhà đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp, đảm bảo các cam kết được thực thi đầy đủ và minh bạch trong vòng 1-2 năm tới. Chủ thể thực hiện là Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và UBND TP.HCM.

2. Tăng cường hỗ trợ tài chính cho nhà đầu tư và người mua: Thiết lập quỹ tín dụng nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi, bảo lãnh vay vốn dài hạn cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, đồng thời hỗ trợ vay mua nhà cho người thu nhập thấp với thời hạn vay lên đến 20-30 năm. Thời gian thực hiện trong 3 năm, do Ngân hàng Nhà nước phối hợp với các tổ chức tài chính.

3. Đơn giản hóa quy trình phân phối và quản lý dự án: Rút ngắn thủ tục phê duyệt, áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đăng ký và lựa chọn người mua, giảm thiểu các bước kiểm tra trùng lặp nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí. Thực hiện trong 1 năm, do Sở Xây dựng và UBND các quận, huyện chủ trì.

4. Khuyến khích phát triển nhà ở thu nhập thấp tại các khu vực có hạ tầng giao thông thuận lợi: Ưu tiên phát triển dự án tại các khu vực gần trung tâm hoặc có kết nối giao thông công cộng tốt để giảm chi phí di chuyển cho người dân, đồng thời tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư. Thời gian triển khai từ 2012-2020, do UBND TP.HCM phối hợp với Sở Giao thông vận tải.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Các nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý nhà nước: Giúp hiểu rõ thực trạng và các giải pháp phát triển nhà ở thu nhập thấp, từ đó xây dựng chính sách phù hợp, hiệu quả hơn.

2. Doanh nghiệp và nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản: Cung cấp thông tin về cơ chế hợp tác công tư, ưu đãi và rủi ro trong đầu tư nhà ở xã hội, giúp định hướng chiến lược đầu tư.

3. Các tổ chức tài chính và ngân hàng: Hỗ trợ thiết kế các sản phẩm tín dụng phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư và người thu nhập thấp, đồng thời quản lý rủi ro hiệu quả.

4. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành kinh tế, quản lý đô thị, xây dựng: Là tài liệu tham khảo khoa học về mô hình hợp tác công tư và phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam, phục vụ cho các nghiên cứu tiếp theo.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM vẫn còn thiếu hụt dù có nhiều chính sách?
   Nguyên nhân chính là do các chính sách chưa được thực thi hiệu quả, đặc biệt là khó khăn trong tiếp cận đất đai, nguồn vốn vay ưu đãi và thủ tục hành chính phức tạp, khiến nhà đầu tư tư nhân chưa mặn mà tham gia.

2. Mô hình hợp tác công tư (PPP) có vai trò gì trong phát triển nhà ở thu nhập thấp?
   PPP giúp huy động vốn và nguồn lực từ khu vực tư nhân, phân chia rủi ro và trách nhiệm giữa nhà nước và doanh nghiệp, từ đó tăng hiệu quả đầu tư và quản lý dự án nhà ở xã hội.

3. Những ưu đãi nào mà chính phủ dành cho nhà đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp?
   Ưu đãi bao gồm miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp trong một số năm đầu, hỗ trợ lãi suất vay vốn, miễn hoặc giảm tiền thuê đất, và hỗ trợ cơ sở hạ tầng cơ bản.

4. Người thu nhập thấp có thể tiếp cận nhà ở xã hội bằng cách nào?
   Thông qua các hình thức mua trả góp, thuê mua hoặc thuê nhà với mức giá và điều kiện phù hợp, đồng thời được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi từ các ngân hàng thương mại hoặc quỹ tín dụng nhà ở xã hội.

5. Các rào cản lớn nhất trong phát triển nhà ở thu nhập thấp theo mô hình PPP là gì?
   Bao gồm rào cản pháp lý chưa hoàn chỉnh, thiếu minh bạch trong phân bổ ưu đãi, khó khăn trong tiếp cận đất đai và vốn vay, cũng như quy trình phân phối nhà ở phức tạp, gây chậm tiến độ dự án.

Kết luận

• Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại TP.HCM còn nhiều khó khăn với tỷ lệ nhà ở không đảm bảo tiêu chuẩn chiếm khoảng 15-20% hộ gia đình đô thị.
• Mô hình hợp tác công tư (PPP) là giải pháp tiềm năng để huy động nguồn lực xã hội và tư nhân phát triển nhà ở thu nhập thấp.
• Các chính sách ưu đãi hiện có chưa được thực thi hiệu quả, đặc biệt trong việc tiếp cận đất đai và nguồn vốn vay ưu đãi.
• Cần hoàn thiện khung pháp lý, đơn giản hóa thủ tục và tăng cường hỗ trợ tài chính để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.
• Giai đoạn tiếp theo (2011-2020) tập trung vào triển khai các giải pháp hoàn thiện PPP, nâng cao hiệu quả quản lý và phân phối nhà ở thu nhập thấp, góp phần cải thiện điều kiện sống cho người dân đô thị.

Các cơ quan quản lý và nhà đầu tư cần phối hợp chặt chẽ để triển khai các giải pháp đề xuất, đồng thời tăng cường giám sát và đánh giá hiệu quả dự án nhằm đảm bảo mục tiêu phát triển nhà ở xã hội được thực hiện thành công.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở cho người thu nhập thấp và hợp tác công tư Chương 2: Thực trạng thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp và hợp tác công tư trong thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Các giải pháp hoàn thiện hợp tác công tư trong phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh Luận văn thạc sĩ Trang 8/98 123doc GVHD: GS. Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP VÀ HỢP TÁC CÔNG TƢ 1. Khái quát về thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp 1. Khái niệm nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp Nhà ở cho người thu nhập thấp (sau đây gọi chung là nhà ở thu nhập thấp) là nhà ở được nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo phương thức xã hội hóa.

Chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được hưởng các ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và các ưu đãi khác. Việc đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp phải gắn với quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời phải căn cứ nhu cầu thực tế, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, tình hình đặc điểm của từng địa phương; được tổ chức quản lý đầu tư xây dựng đúng quy định, bảo đảm chất lượng công trình xây dựng, quản lý sử dụng có hiệu quả; thực hiện công khai, minh bạch, tránh thất thoát, lãng phí, tiêu cực. Các dự án nhà ở thu nhập thấp được phát triển hài hòa với các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới nhằm bảo đảm cho người có thu nhập thấp được hưởng các lợi ích từ phúc lợi công cộng và hạ tầng xã hội của khu vực đô thị. Có nhiều tiêu chí đánh giá để xác định tình trạng thu nhập thấp.

Một trong những tiêu chí đó là chuẩn nghèo. Tùy thuộc mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, chuẩn nghèo được xác định khác nhau. Chuẩn nghèo được đo bằng nhiều thước đo: thu nhập, chi tiêu, số kg lương thực, số calori…Trên thực tế, thu nhập và chi tiêu được sử dụng nhiều nhất. Người ở ngưỡng nghèo là người có tổng thu nhập tương đương với tổng chi dùng tối thiểu để đảm bảo duy trì cuộc sống.

Tại các nước đang phát triển, loại chi dùng đắt nhất trong các khoản là chi thuê nhà. Do đó, các nhà kinh tế đã đặc biệt chú ý đến thị trường bất động sản và giá thuê nhà vì ảnh hưởng mạnh mẽ của chúng lên ngưỡng nghèo. Luận văn thạc sĩ Trang 9/98 123doc GVHD: GS. Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt Tại Việt N am ngưỡng nghèo được đánh giá thông qua chuẩn nghèo, dựa trên các tính toán của các cơ quan chức năng như Tổng cục Thống kê hay Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội.

Chuẩn nghèo được xác định một cách tương đối và áp dụng cho từng khu vực và vùng miền khác nhau (Đối với thành phố Hồ Chí Minh, mức chuẩn nghèo giai đoạn 2009 - 2015 được xác định ở mức thu nhập bình quân dưới 12 triệu đồng/người/năm ở các quận nội thành, quận mới và dưới 10 triệu đồng/người/năm ở các huyện ngoại thành). Những người nằm dưới chuẩn nghèo dĩ nhiên là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, đại bộ phận những người lao động ở Việt Nam, bao gồm cả những đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước và những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế thu nhập có thể không dưới chuẩn nghèo nhưng rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở, nếu không có chính sách tạo điều kiện, hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng. Những đối tượng thu nhập thấp được đề cập trong luận văn không chỉ là những người nghèo theo chuẩn nghèo mà còn bao gồm cả là những người tuy có thu nhập thường xuyên ổn định nhưng không đủ hay rất khó cho việc tạo lập nhà ở.

Với những tiêu chí trên đây, TP.HCM hiện có rất nhiều đối tượng thu nhập thấp và thực sự có khó khăn về nhà ở như: cán bộ, công chức, viên chức được hưởng lương từ Ngân sách Nhà nước; công nhân, viên chức làm việc trong các cơ quan, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế; các hộ diện giải phóng mặt bằng; công nhân lao động làm việc tại các KCN, KCX, khu công nghệ cao; các đối tượng chính sách (gia đình chính sách, người tàn tật, cô đơn. Theo kết quả điều tra về nhà ở cho người có thu nhập thấp do Ngân hàng phát triển Châu Á – ADB (2008) phối hợp với Bộ xây dựng tiến hành mới đây cho thấy, khái niệm thu nhập thấp gồm mức thu nhập trên ngưỡng nghèo, gần với mức trung bình, bao gồm chủ yếu là công nhân viên nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động, buôn bán nhỏ đô thị. Luận văn thạc sĩ Trang 10/98 123doc GVHD: GS. Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt 1.

Cơ cấu và đặc điểm của thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp Nhà ở cho người có thu nhập thấp là quỹ nhà ở của một quốc gia, địa phương giành cho đa số dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội. Chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ giành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơn không nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnh khó khăn. Nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sở hữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước. Các chủ thể liên quan đến nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp 1.1 Đối tƣợng đƣợc mua, thuê, thuê- mua nhà ở thu nhập thấp Hộ gia đình có ít nhất 01 người hoặc cá nhân (hộ độc thân) thuộc đối tượng sau đây: - Cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự nghiệp công lập; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); - Người lao động thuộc các đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (kể cả trường hợp đã được nghỉ theo chế độ quy định); người lao động tự do, kinh doanh cá thể có thu nhập đảm bảo để thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định.

Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà ở, đất ở để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng, thực hiện cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp đã được bồi thường bằng tiền theo quy định của pháp luật mà không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.2 Các thành phần kinh tế (Nhà đầu tƣ) Luận văn thạc sĩ Trang 11/98 123doc GVHD: GS. Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt Nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp hiện đang rất cấp thiết, nhưng nguồn cung lại khá nhỏ giọt. Theo quy luật thị trường, có cầu là lập tức có cung, đặc biệt với nhà ở xã hội đang có nhiều chính sách ưu đãi để phát triển. Nhưng thực tế lại đang diễn ra tình trạng cung "làm ngơ" cầu.

Chủ đầu tư kinh doanh bất động sản thì cho rằng, vốn đầu tư nhà ở luôn là đồng vốn lớn, vòng quay chậm và dài. Trong khi nhóm đối tượng nhà ở xã hội dù có nhu cầu mua nhưng không có khả năng thanh toán ngay. Phía ngân hàng thì luôn đòi hỏi khách hàng phải đáp ứng đầy đủ thủ tục vay, khả năng thanh toán đúng hạn. Trong nền kinh tế thị trường, các nhà đầu tư luôn hướng tới những thị trường có khả năng sinh lời cao.

Nhà ở phục vụ cho các đối tượng có thu nhập trung bình, thu nhập cao luôn hấp dẫn các nhà đầu tư trong khi thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp không hấp dẫn đầu tư vì ít có khả năng sinh lợi.3 Chính phủ Trong hầu hết các nền kinh tế thị trường, Chính phủ có vai trò rất quan trọng trong việc nâng cao phúc lợi công cộng, xóa đói, giảm nghèo. Để tạo lập, vận hành và phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp không thể thiếu vai trò điều tiết của Chính phủ. Có nhiều chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp đang được áp dụng trên khắp thế giới, phương pháp thực hiện có thể khác nhau nhưng đều thể hiện sự trợ giúp của Chính phủ về nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp thông qua các chương trình công cộng. Thực tế cho thấy tại các nước có nền kinh tế thị trường, khả năng của hệ thống thị trường tư nhân trong việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp là hạn chế.

Do đó, không thể thiếu vai trò của Chính phủ với vai trò nhà đầu tư công trong việc cung cấp nhà ở cho người thu nhập thấp cũng như việc tạo điều kiện nhằm thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các dự án phát triển nhà ở giá rẻ. Đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, nhà nước có 3 chức năng kinh tế rõ rệt là: can thiệp, quản lý và điều hòa phúc lợi. Vai trò của Chính phủ đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các mặt chủ yếu sau: Luận văn thạc sĩ Trang 12/98 123doc GVHD: GS. Dương Thị Bình Minh Học viên: Nguyễn Thị Thu Nguyệt  Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản;  Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội, tài chính, thuế.

thống nhất quản lí bất động sản theo pháp luật;  Cung cấp cơ sở hạ tầng;  Cung cấp dịch vụ công như tư vấn pháp luật, v.4 Các tổ chức tài chính Tài chính là công cụ để kích cung, kích cầu, huy động nguồn lực và đảm bảo công bằng xã hội cũng như các mục tiêu nhân đạo của Chính sách phát triển nhà ở xã hội.