chương 1, tác giả đã nêu ra được 08 công trình nghiên cứu trong nước và 12 công trình nghiên cứu ngoài nước chứng minh được các biến có ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư. Từ đó, làm tiền đề cho tác giả nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại Tp.HCM trong chương hai.minh 11 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2. Các khái niệm liên quan đến thị trường BĐS 2. Khái niệm bất động sản Theo quy định của Bộ luật Dân sự: “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”[1].
Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất”[12]. Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”[61]. Ngày 29/6/2006, Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH10 được ban hành và áp dụng tại Việt Nam, đã tạo tiền đề pháp lý cho việc hình thành thị trường bất động sản tại Việt Nam. Đối tượng điều chỉnh tại Luật kinh doanh BĐS 2006 bao gồm: - Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; - Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; - Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Theo quá trình phát triển của thị trường, Luật kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 đã có những bổ sung, điều chỉnh nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS. Đối tượng điều chỉnh của Luật kinh doanh BĐS 2014 đã được qui định chi tiết: - Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân. - Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân. - Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh.minh 12 - Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Như vậy, có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản, nhưng phần lớn đều thống nhất rằng bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm yếu tố đất đai, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn vững chắc, lâu bền với đất đai hoặc công trình xây dựng. Từ đó nhận thấy, bất động sản bao gồm hai chủng loại chủ yếu là đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai. Đặc điểm của bất động sản 2. Tính cố định về vị trí Đặc điểm cố định đã làm cho bất động sản khác với các hàng hóa thông thường là không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác, vì vậy mà chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực đó như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường… 2.
Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế) Do Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Tính khan hiếm Luôn gắn liền với phạm trù nhu cầu và cầu, chính đặc tính này làm mất cân đối cung cầu và đẩy giá bất động sản không ngừng tăng lên.
Nhưng tính khan hiếm ở đây mang tính tương đối (mang tính vùng, tính thời gian). Tính ảnh hưởng lẫn nhau luan.minh 13 Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động tăng giảm từ ảnh hưởng của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức kiến trúc của bất động sản. Tính dị biệt Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kiến trúc, kết cấu… của mỗi bất động sản hiện vật.
Theo đây, không có bất động sản nào giống nhau về mọi mặt, điều này là nguyên nhân của những vấn đề bất đồng trong việc xác định cung cầu và giá cả thị trường bất động sản. Tuy nhiên, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, thì việc san bằng những điểm khác biệt về kết cấu, kiến trúc và chất lượng công trình là điều có thể làm, chỉ có yếu tố vị trí là không thể giống nhau. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Theo Phan Thị Cúc và các tác giả: “Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản”[12].minh 14 Theo Nguyễn Văn Trình và các tác giả: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch kinh tế, dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định”[6].
Theo Nguyễn Ngọc Vinh: “Thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giữa cung và cầu về các quyền của bất động sản theo quy luật thị trường và theo quy định của pháp luật”[3]. Các khái niệm trên tuy khác nhau về cách diễn đạt, cũng như cách đặt vấn đề, nhưng nhìn chung đều coi thị trường bất động sản là tổng hợp các giao dịch về bất động sản dựa trên mối quan hệ hàng hóa, tiền tệ. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản Là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định.
Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động,… thì nhà ở và sở hữu một căn hộ chung cư vừa đẹp, sang trọng, lại vừa túi tiền cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. Ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên,… nhu cầu về nhà chung cư do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn nên việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS.
Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng lên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, luan.minh 15 pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường.
Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự khuyết thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế. Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác.
Xã hội càng phát triển thì chổ ở thoải mái, thoáng mát càng có vai trò quan trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nước ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS.