Luận văn: Xây dựng quỹ đầu tư tín thác BĐS tại Hà Nội (REIT)

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu building real estate investment trust in hanoi xây dựng quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại hà nội, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất

• Tác giả: Ho Le Quy
• Người hướng dẫn: Dr. Pham Quy Long
• Trường học: National University, Hanoi School of Business
• Chuyên ngành: Business Administration
• Đề tài: Building Real Estate Investment Trust in Hanoi
• Loại tài liệu: Master of Business Administration Thesis
• Năm xuất bản: 2010
• Địa điểm: Hanoi

Tóm tắt

I. REIT Hà Nội là gì Khám phá quỹ đầu tư tín thác BĐS

Quỹ đầu tư tín thác bất động sản, hay còn gọi là REIT (Real Estate Investment Trust), là một công cụ tài chính chuyên biệt, được thiết kế để huy động vốn từ đông đảo nhà đầu tư nhằm mục đích mua, phát triển, quản lý và bán các loại hình bất động sản. Mô hình này hoạt động tương tự như một quỹ tương hỗ, cho phép các nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản quy mô lớn thông qua việc mua bán cổ phiếu hoặc chứng chỉ quỹ. Theo định nghĩa trong tài liệu nghiên cứu của Hồ Lê Quý (2010), REIT Hà Nội có thể được hiểu là một công ty đầu tư chuyên nghiệp vào danh mục bất động sản đa dạng, từ trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê đến khách sạn và nhà kho. Lợi nhuận của quỹ đầu tư tín thác BĐS chủ yếu đến từ hai nguồn: thu nhập cho thuê ổn định từ các tài sản đang sở hữu và thặng dư vốn khi bán các bất động sản này. Một trong những đặc điểm nổi bật của REIT là tính thanh khoản cao. Thay vì phải trực tiếp mua bán một tài sản cồng kềnh, nhà đầu tư có thể dễ dàng chuyển đổi khoản đầu tư của mình thành tiền mặt bằng cách giao dịch cổ phiếu REIT trên sàn chứng khoán. Điều này giải quyết được một trong những nhược điểm lớn nhất của đầu tư bất động sản truyền thống. Về mặt pháp lý, để được công nhận và hưởng các ưu đãi về thuế, một REIT phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt, chẳng hạn như phân phối phần lớn thu nhập (thường trên 90%) cho các cổ đông dưới dạng cổ tức. Chính vì vậy, chứng chỉ quỹ REIT không chỉ mang lại tiềm năng tăng trưởng giá trị mà còn cung cấp một dòng tiền cổ tức đều đặn, hấp dẫn các nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập thụ động. Việc hình thành REIT Hà Nội được xem là một bước đi chiến lược nhằm kết nối thị trường bất động sản với các kênh huy động vốn từ thị trường tài chính, góp phần tạo ra một kênh đầu tư mới, minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

1.1. Định nghĩa và bản chất của quỹ tín thác bất động sản

Một quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) là một thực thể kinh doanh chuyên đầu tư vào các tài sản bất động sản tạo ra thu nhập. Về bản chất, REIT là một hình thức chứng khoán hóa bất động sản, cho phép các nhà đầu tư sở hữu một phần trong danh mục các tài sản bất động sản đa dạng mà không cần trực tiếp mua hay quản lý chúng. Theo tài liệu gốc, REIT được định nghĩa là “một loại hình công ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản dựa trên sự quản lý chuyên nghiệp của các danh mục đầu tư bất động sản”. Các nhà đầu tư mua cổ phiếu của REIT, và số tiền huy động được sẽ dùng để đầu tư vào các dự án như văn phòng, trung tâm mua sắm, căn hộ. Lợi nhuận từ việc cho thuê và bán tài sản sau đó được phân phối lại cho cổ đông dưới dạng cổ tức. Điều này tạo ra một công cụ tài chính có tính thanh khoản cao, giúp nhà đầu tư dễ dàng tham gia và rút vốn khỏi thị trường.

1.2. Phân biệt REIT với các công ty đầu tư bất động sản khác

Sự khác biệt cốt lõi giữa quỹ đầu tư tín thác BĐS và các công ty bất động sản truyền thống nằm ở mô hình kinh doanh và nghĩa vụ pháp lý. Các công ty bất động sản thông thường thường tập trung vào việc xây dựng để bán nhằm thu lợi nhuận nhanh chóng. Ngược lại, hoạt động kinh doanh chính của REIT là sở hữu và vận hành các bất động sản để tạo ra dòng tiền cho thuê ổn định và dài hạn. Một điểm khác biệt quan trọng khác là cấu trúc thuế. Hầu hết các quốc gia đều có quy định miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho REIT, với điều kiện quỹ phải phân phối từ 90% trở lên thu nhập chịu thuế cho cổ đông. Gánh nặng thuế được chuyển trực tiếp cho các nhà đầu tư khi họ nhận cổ tức. Trong khi đó, các công ty bất động sản phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp như bình thường. Điều này giúp lợi ích của REIT trở nên vượt trội về mặt cổ tức so với các kênh đầu tư khác.

1.3. Các loại hình REIT phổ biến trên thị trường tài chính

REIT được phân loại chủ yếu dựa trên danh mục đầu tư. Ba loại hình chính bao gồm: Equity REIT (REIT vốn chủ sở hữu), Mortgage REIT (REIT thế chấp), và Hybrid REIT (REIT hỗn hợp). Equity REIT là loại phổ biến nhất, trực tiếp sở hữu và quản lý các bất động sản tạo ra thu nhập từ tiền thuê. Mortgage REIT không sở hữu bất động sản mà đầu tư vào các khoản vay thế chấp hoặc chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp, thu lợi nhuận từ lãi suất. Cuối cùng, Hybrid REIT kết hợp cả hai chiến lược, đầu tư vào cả bất động sản vật chất và các công cụ nợ liên quan đến bất động sản. Việc lựa chọn loại hình REIT phù hợp cho thị trường bất động sản Hà Nội sẽ phụ thuộc vào định hướng phát triển và khẩu vị rủi ro của các nhà đầu tư.

II. Thách thức huy động vốn cho thị trường BĐS Hà Nội

Thị trường bất động sản Hà Nội, dù sôi động và có tiềm năng lớn, vẫn đang đối mặt với những thách thức cố hữu trong việc huy động vốn. Theo phân tích trong tài liệu nghiên cứu, một trong những vấn đề lớn nhất là sự phụ thuộc quá mức vào các nguồn vốn không bền vững. Hầu hết các dự án bất động sản hiện nay được tài trợ chủ yếu từ ba nguồn: vốn tự có của chủ đầu tư (thường chiếm tỷ lệ rất nhỏ), vốn ứng trước của người mua, và các khoản tín dụng ngắn hạn, trung hạn từ ngân hàng thương mại. Sự phụ thuộc này tạo ra nhiều rủi ro thị trường tiềm ẩn. Khi thị trường trầm lắng hoặc chính sách tín dụng bị thắt chặt, các chủ đầu tư ngay lập tức gặp khó khăn về dòng tiền, dẫn đến nhiều dự án bị đình trệ. Tài liệu gốc chỉ ra rằng “đa số các nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính để tự thực hiện dự án nhằm tạo ra sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp”. Điều này làm cho thị trường bất động sản Hà Nội dễ rơi vào các chu kỳ “nóng” và “lạnh” đột ngột, gây bất ổn cho cả nhà phát triển và người mua. Hơn nữa, việc thiếu các công cụ tài chính dài hạn cũng hạn chế khả năng tiếp cận của các nhà đầu tư cá nhân. Những người có số vốn nhỏ nhưng muốn tham gia vào thị trường bất động sản thường không có lựa chọn nào khác ngoài việc đầu cơ đất nền hoặc mua căn hộ, những hình thức đòi hỏi vốn lớn và có tính thanh khoản thấp. Sự thiếu vắng một cơ chế huy động vốn đại chúng như REIT Hà Nội đã tạo ra một khoảng trống, khiến thị trường chưa phát huy hết tiềm năng và chưa đảm bảo được sự phát triển bền vững.

2.1. Sự phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn và tín dụng ngân hàng

Các doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội thường yêu cầu một lượng vốn lớn và dài hạn, tuy nhiên, các nguồn tài chính hiện tại lại không đáp ứng được yêu cầu này. Theo tài liệu nghiên cứu, phần lớn các dự án phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng có kỳ hạn ngắn và trung hạn. Điều này tạo ra rủi ro đáo hạn và áp lực lãi suất rất lớn cho chủ đầu tư. Khi ngân hàng nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, dòng vốn vào bất động sản bị thu hẹp đột ngột, khiến nhiều dự án đang triển khai phải dừng lại. Sự mất cân đối giữa nhu cầu vốn dài hạn và nguồn cung vốn ngắn hạn là một trong những trở ngại lớn nhất cho sự phát triển bền vững của thị trường, đòi hỏi phải có một công cụ tài chính mới để giải quyết.

2.2. Rủi ro đầu cơ và tính thiếu ổn định của thị trường

Việc thiếu các kênh đầu tư chuyên nghiệp đã thúc đẩy các hoạt động đầu cơ, đặc biệt là trong phân khúc đất nền. Tài liệu gốc nhận định: “Ngoài nhu cầu thực tế về bất động sản để ở và kinh doanh, có rất nhiều nhu cầu về đầu tư vào đất đai của các nhà đầu cơ”. Các hoạt động này đẩy giá bất động sản lên quá cao so với giá trị thực, nằm ngoài khả năng chi trả của những người có nhu cầu ở thực. Khi thị trường có biến động, làn sóng bán tháo của giới đầu cơ có thể gây ra những cú sốc giá, tạo ra sự bất ổn nghiêm trọng. Sự ra đời của quỹ đầu tư tín thác BĐS được kỳ vọng sẽ thu hút dòng vốn đầu cơ vào một kênh đầu tư có tổ chức, được quản lý chuyên nghiệp và minh bạch hơn, từ đó làm giảm rủi ro thị trường.

2.3. Hạn chế tiếp cận vốn cho các nhà đầu tư cá nhân

Với các kênh đầu tư truyền thống, nhà đầu tư cá nhân với số vốn hạn chế gần như không có cơ hội tham gia vào các dự án bất động sản thương mại quy mô lớn như khách sạn, văn phòng cho thuê hay trung tâm thương mại. Họ thường chỉ có thể đầu tư vào phân khúc căn hộ hoặc đất nền, vốn đòi hỏi số tiền lớn và chịu rủi ro về tính thanh khoản. Luận văn nêu rõ vấn đề này khi đề cập đến nhu cầu “đa dạng hóa đầu tư vào các tài sản khác”. Một REIT Hà Nội sẽ giải quyết vấn đề này bằng cách chia nhỏ một danh mục bất động sản lớn thành các chứng chỉ quỹ có mệnh giá thấp, cho phép mọi nhà đầu tư đều có thể tham gia và hưởng lợi từ thị trường bất động sản chuyên nghiệp.

III. Phương pháp xây dựng mô hình REIT hiệu quả tại Hà Nội

Để giải quyết các thách thức về vốn, việc xây dựng một mô hình REIT phù hợp với điều kiện của Việt Nam và Hà Nội là giải pháp then chốt. Dựa trên kinh nghiệm quốc tế và phân tích thực trạng, tài liệu nghiên cứu đã đề xuất các phương pháp cụ thể. Trước hết, cần xác định loại hình REIT nên được thành lập. Với một thị trường đang phát triển như Hà Nội, mô hình Equity REIT, tức là quỹ trực tiếp sở hữu và vận hành bất động sản để thu tiền thuê, được xem là phù hợp nhất. Mô hình này tập trung vào việc tạo ra dòng thu nhập ổn định và dài hạn, phù hợp với mục tiêu giảm thiểu rủi ro và xây dựng nền tảng bền vững cho thị trường. Về cấu trúc tổ chức, có hai phương án chính được đề xuất: REIT dạng công ty và REIT dạng quỹ đầu tư. Mô hình REIT dạng công ty sẽ hoạt động như một công ty cổ phần, niêm yết trên sàn chứng khoán, với ban giám đốc do cổ đông bầu ra. Trong khi đó, mô hình REIT dạng quỹ sẽ được quản lý bởi một công ty quản lý quỹ chuyên nghiệp, và tài sản của quỹ được giám sát bởi một ngân hàng lưu ký. Cả hai mô hình đều nhấn mạnh tính độc lập và minh bạch. Các nguyên tắc vận hành cốt lõi phải được thiết lập rõ ràng, bao gồm việc ngăn chặn lạm dụng quyền lực, quản lý rủi ro chặt chẽ và công khai thông tin. Ví dụ, quy định về tỷ lệ sở hữu tối đa của một cổ đông, yêu cầu đa dạng hóa danh mục đầu tư, và các báo cáo tài chính định kỳ là những yếu tố bắt buộc. Việc xây dựng một quỹ đầu tư tín thác BĐS thành công tại Hà Nội không chỉ là tạo ra một sản phẩm tài chính mới, mà còn là thiết lập một hệ sinh thái hoàn chỉnh với sự tham gia của các công ty quản lý tài sản, công ty định giá, kiểm toán và ngân hàng giám sát.

3.1. Đề xuất mô hình REIT dạng công ty và dạng quỹ đầu tư

Tài liệu nghiên cứu đề xuất hai mô hình REIT chính cho Hà Nội. Mô hình thứ nhất là REIT được tổ chức như một công ty, tuân thủ Luật Doanh nghiệp. Cổ phiếu của REIT này sẽ được giao dịch trên thị trường chứng khoán. Mô hình này có thể tự quản lý hoặc thuê một công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp. Mô hình thứ hai là REIT được tổ chức dưới dạng một quỹ đầu tư. Đây là hình thức hợp tác của các nhà đầu tư ủy thác vốn cho một công ty quản lý quỹ. Mô hình này tương tự các quỹ đầu tư chứng khoán đang hoạt động tại Việt Nam. Lựa chọn mô hình nào phụ thuộc vào định hướng của khung pháp lý và mức độ sẵn sàng của thị trường. Cả hai đều hướng tới mục tiêu chung là tạo ra một kênh huy động vốn hiệu quả và minh bạch.

3.2. Nguyên tắc vận hành và quản lý rủi ro cho REIT Việt Nam

Để REIT Hà Nội hoạt động an toàn, các nguyên tắc vận hành phải được tuân thủ nghiêm ngặt. Nguyên tắc quan trọng nhất là tính độc lập của các bên tham gia (công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát, tổ chức định giá) để tránh xung đột lợi ích. Các quy định về phòng chống lạm dụng quyền lực, chẳng hạn như giới hạn tỷ lệ sở hữu của cổ đông lớn, là cần thiết. Về quản lý rủi ro, REIT phải duy trì một tỷ lệ tài sản nhất định dưới dạng các công cụ có tính thanh khoản cao như tiền gửi ngân hàng hoặc trái phiếu. Danh mục đầu tư phải được đa dạng hóa để giảm thiểu rủi ro tập trung vào một loại hình tài sản hoặc một dự án duy nhất. Cuối cùng, tính minh bạch thông qua việc công bố thông tin định kỳ là yếu tố sống còn để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

IV. Hướng dẫn các điều kiện cần thiết để triển khai REIT

Việc triển khai thành công REIT Hà Nội không thể thực hiện một cách độc lập mà đòi hỏi một hệ sinh thái hỗ trợ hoàn chỉnh. Đây là một quá trình cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách vĩ mô và sự phát triển của thị trường. Tài liệu nghiên cứu đã vạch ra ba điều kiện tiên quyết. Thứ nhất và quan trọng nhất là xây dựng và ban hành một khung pháp lý toàn diện về REIT. Luật này cần định nghĩa rõ ràng về REIT, các điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động, cấu trúc tổ chức, và đặc biệt là các chính sách ưu đãi về thuế. Chính sách miễn thuế thu nhập doanh nghiệp ở cấp độ quỹ là động lực cốt lõi để thu hút các công ty bất động sản chuyển đổi sang mô hình REIT và khuyến khích nhà đầu tư tham gia. Thứ hai, cần phải củng cố và phát triển đồng bộ cả thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán. Thị trường bất động sản cần trở nên minh bạch hơn về giá cả, quy hoạch và quyền sở hữu. Trong khi đó, thị trường chứng khoán phải đủ sâu và đủ thanh khoản để các chứng chỉ quỹ REIT có thể giao dịch một cách hiệu quả. Sự phát triển của các dịch vụ chuyên nghiệp như định giá, quản lý tài sản, và kiểm toán cũng là một phần không thể thiếu của quá trình này. Thứ ba, cần có các điều kiện để phát triển kiến thức chuyên môn về chứng khoán hóa bất động sản. Đây là một lĩnh vực tương đối mới tại Việt Nam, đòi hỏi nguồn nhân lực chất lượng cao có hiểu biết sâu về cả tài chính và bất động sản. Việc xây dựng các chương trình đào tạo và học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia đã triển khai REIT thành công như Mỹ, Nhật Bản, Singapore là hết sức cần thiết.

4.1. Hoàn thiện khung pháp lý về quỹ tín thác bất động sản

Một khung pháp lý rõ ràng là nền tảng cho sự ra đời và phát triển của REIT. Luật về REIT cần quy định cụ thể các tiêu chuẩn về cổ đông, tài sản và thu nhập. Ví dụ, quy định REIT phải có tối thiểu 100 cổ đông, ít nhất 75% tổng tài sản phải đầu tư vào bất động sản, và ít nhất 90% thu nhập chịu thuế phải được chia dưới dạng cổ tức. Các quy định này, được tham khảo từ kinh nghiệm của Mỹ và Singapore, nhằm đảm bảo REIT hoạt động đúng bản chất là một công cụ đầu tư đại chúng và được hưởng các ưu đãi thuế tương xứng. Việc ban hành luật này sẽ tạo ra sự tin tưởng cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường vốn mới mẻ này.

4.2. Củng cố thị trường chứng khoán và bất động sản

Tính thanh khoản của REIT phụ thuộc hoàn toàn vào sự phát triển của thị trường chứng khoán. Một thị trường chứng khoán phát triển mạnh mẽ, có nhiều nhà đầu tư tham gia sẽ đảm bảo cho việc mua bán chứng chỉ quỹ REIT diễn ra thuận lợi. Song song đó, thị trường bất động sản cần được củng cố về mặt minh bạch. Các hệ thống thông tin về quy hoạch, giá giao dịch, tình trạng pháp lý của dự án cần được công khai và dễ dàng truy cập. Điều này giúp các công ty quản lý quỹ có thể định giá tài sản một cách chính xác, một yếu tố quan trọng trong việc xác định giá trị của chứng chỉ quỹ REIT.

V. Lợi ích vượt trội của REIT đối với nền kinh tế Thủ đô

Sự ra đời của REIT Hà Nội sẽ mang lại những lợi ích đa chiều, không chỉ cho nhà đầu tư mà còn cho toàn bộ nền kinh tế và thị trường bất động sản của Thủ đô. Đối với nhà đầu tư, lợi ích lớn nhất là việc mở ra một kênh đầu tư bất động sản chuyên nghiệp với tính thanh khoản cao và yêu cầu vốn ban đầu thấp. Thay vì phải bỏ ra hàng tỷ đồng để sở hữu một bất động sản, giờ đây họ có thể đầu tư với số vốn nhỏ và nhận cổ tức đều đặn. Tài liệu gốc nhấn mạnh rằng REIT cung cấp “cổ tức định kỳ” và “thu nhập từ việc tăng giá trị cổ phiếu của REIT trên thị trường chứng khoán”. Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, REIT cung cấp một nguồn vốn dài hạn và ổn định, giúp các chủ đầu tư giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Điều này không chỉ giúp các dự án được triển khai bền vững hơn mà còn giúp các công ty bất động sản và ngân hàng thu hồi vốn nhanh chóng để tái đầu tư vào các dự án khác. Hơn nữa, sự hiện diện của các quỹ đầu tư tín thác BĐS chuyên nghiệp sẽ thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Các yêu cầu khắt khe về quản trị, định giá và công bố thông tin của REIT sẽ tạo ra một chuẩn mực mới cho toàn ngành. REIT cũng góp phần đa dạng hóa sản phẩm cho thị trường, đặc biệt là phân khúc bất động sản cho thuê như văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, vốn đòi hỏi nguồn vốn đầu tư dài hạn mà các doanh nghiệp trong nước thường thiếu hụt. Về mặt xã hội, REIT có thể trở thành công cụ hỗ trợ các chương trình nhà ở xã hội, bằng cách đầu tư nguồn vốn dài hạn vào các dự án này, giúp giữ giá bán hoặc giá thuê ở mức hợp lý.

5.1. Mở ra kênh đầu tư bất động sản với tính thanh khoản cao

Một trong những lợi ích của REIT nổi bật nhất là khả năng cung cấp tính thanh khoản cho một loại tài sản vốn được coi là kém thanh khoản. Nhà đầu tư cá nhân có thể mua và bán cổ phiếu REIT trên sàn giao dịch chứng khoán một cách dễ dàng, tương tự như cổ phiếu của các công ty khác. Điều này cho phép họ linh hoạt điều chỉnh danh mục đầu tư của mình mà không bị “chôn” vốn vào một tài sản cố định trong thời gian dài. Khả năng này giúp thu hút một lượng lớn các nhà đầu tư mới tham gia vào thị trường bất động sản, tạo ra một kênh huy động vốn đại chúng hiệu quả.

5.2. Thúc đẩy sự phát triển chuyên nghiệp của thị trường

Hoạt động của quỹ đầu tư tín thác BĐS đòi hỏi sự tham gia của một hệ sinh thái các dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm quản lý tài sản, định giá, tư vấn pháp lý và kiểm toán. Các chính sách đầu tư và cấu trúc của REIT được giám sát chặt chẽ theo quy định của pháp luật để đảm bảo an toàn đầu tư và thu nhập ổn định. Tài liệu nghiên cứu khẳng định rằng các quy định pháp luật đối với REIT “ít nhất là nghiêm ngặt như đối với các ngân hàng”. Sự hiện diện của REIT sẽ nâng cao tiêu chuẩn quản trị và minh bạch cho toàn bộ thị trường bất động sản Hà Nội, buộc các doanh nghiệp phải hoạt động một cách chuyên nghiệp và có trách nhiệm hơn, góp phần vào sự phát triển bền vững.

VI. Tương lai và tiềm năng phát triển của REIT tại Hà Nội

Triển vọng phát triển của REIT Hà Nội là vô cùng lớn, đặt trong bối cảnh một thị trường bất động sản năng động và nhu cầu về các kênh đầu tư minh bạch ngày càng tăng. Việc hình thành thành công quỹ đầu tư tín thác BĐS sẽ đánh dấu một bước ngoặt trong sự phát triển của thị trường vốn tại Việt Nam. Trong tương lai, xu hướng áp dụng các mô hình REIT quốc tế thành công sẽ là kim chỉ nam cho sự phát triển của REIT tại Hà Nội. Kinh nghiệm từ các thị trường phát triển như Mỹ, Nhật Bản và đặc biệt là các thị trường gần gũi trong khu vực như Singapore cho thấy REIT là một công cụ hiệu quả để thu hút cả vốn đầu tư trong nước và nước ngoài. Các mô hình REIT chuyên biệt hóa theo từng phân khúc như REIT văn phòng, REIT bán lẻ, REIT công nghiệp hay REIT khách sạn có thể sẽ lần lượt ra đời, đáp ứng nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư. Việc học hỏi các mô hình cấu trúc phức tạp hơn như mô hình UPREIT cũng sẽ là một bước phát triển tiếp theo, giúp các công ty bất động sản dễ dàng chuyển đổi tài sản của mình vào REIT mà không phải chịu gánh nặng thuế ngay lập tức. Tiềm năng lớn nhất của REIT nằm ở khả năng tạo ra một thị trường vốn bất động sản bền vững. Bằng cách kết nối trực tiếp các nhà đầu tư đại chúng với các dự án bất động sản chất lượng, REIT giúp giảm bớt sự phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng, giảm thiểu rủi ro hệ thống và tạo ra một cơ chế phân bổ vốn hiệu quả hơn cho nền kinh tế. Về lâu dài, REIT Hà Nội không chỉ là một kênh đầu tư, mà còn là một trụ cột quan trọng cho sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

6.1. Xu hướng áp dụng các mô hình REIT quốc tế thành công

Quá trình xây dựng REIT Hà Nội có thể rút ra nhiều bài học kinh nghiệm quý báu từ các quốc gia đi trước. Nhật Bản và Singapore là hai ví dụ điển hình ở châu Á. Thị trường REIT Nhật Bản đã tăng trưởng từ 2 tỷ USD năm 2001 lên 87 tỷ USD năm 2007. Thành công của họ đến từ việc xây dựng một khung pháp lý chặt chẽ và tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn. Việt Nam có thể học hỏi cách họ cấu trúc các ưu đãi thuế và các quy định về quản trị để áp dụng. Việc áp dụng các mô hình này sẽ giúp REIT Việt Nam nhanh chóng hội nhập với thị trường tài chính khu vực và toàn cầu, thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài.

6.2. Triển vọng cho một thị trường vốn bất động sản bền vững

Nhìn về tương lai, quỹ đầu tư tín thác BĐS hứa hẹn sẽ trở thành một thành phần không thể thiếu của thị trường tài chính Việt Nam. Nó không chỉ giải quyết bài toán huy động vốn dài hạn cho các dự án bất động sản mà còn tạo ra một lớp tài sản mới cho các nhà đầu tư, giúp đa dạng hóa danh mục và giảm thiểu rủi ro. Sự phát triển của REIT sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường, giảm đầu cơ và hướng dòng vốn vào các dự án có giá trị thực, phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô. Đây chính là triển vọng về một thị trường vốn bất động sản minh bạch, hiệu quả và bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

NATIONAL UNIVERSITY, HANOI SCHOOL OF BUSINESS HO LE QUY BUILDING REAL ESTATE INVESTMENT TRUST IN HANOI Major : Business Administration Code : 60 34 05 MASTER OF BUSINESS ADMINISTRATION THESIS Supervisor: Dr Pham Quy Long Hanoi – 2010 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] TABLE OF CONTENT ACKNOWLEDGEMENT. iv LIST OF TABLES. x LIST OF FIGURES AND GRAPHS. OVERVIEW OF REAL ESTATE INVESTMENT TRUST .1 Real estate investment Trust (REIT).3 Some operation rule of REIT .4 Some Macroeconomic Factors affect to REIT.

Differences between REIT and other real estate investment companies .1 REIT certificates have the same nature with bond .5 Main business activities. Benefits of REIT .1 Benefits of REIT to investors: .2 Benefits of REIT to economy. EXPERIENCE LESSONS FROM BUILD AND DEVELOPMENT PROCESS OF REIT IN COUNTRIES .1 Introduction of some REIT on the world .2 Success of REIT in countries. 50 vii TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.

HOUSING MARKET AND FINANCIAL SOURCE FOR REAL ESTATE BUSINESS IN HANOI .1 HOUSING MARKET IN HANOI CITY .1 Overview of Vietnam’s property market .2 Property market in HANOI .2 Financial sources for real estate business .1 Overview of real estate finance .2 The Major capital sources on primary real estate market.3 Difficulties in financing for real estate projects .4 Disadvantages in real estate trading caused by lack of monetary supply .3 STUDY REIT (REAL ESTATE INVESTMENT TRUST) AND NECESSITY OF ESTABLISHING REIT IN HANOI .1 Existence of REITs in Vietnam .2 Differences between REIT and other Investment Fund in Vietnam.3 Necessity of establishing a model of REIT in Hanoi. SOLUTIONS FOR ESTABLISHING REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS IN HANOI .1 PROPOSAL OF REITS MODEL IN HANOI. Types of REITs should be established .2 Framework of organization.2 FOUNDATION BASIS AND OPERATIONAL PRINCIPLE .1 Foundation basis of REIT Company .Operational principles of REIT .3 Operation of REIT (General) .4 The REIT ratings methodology .1 Real estate market consolidation. 87 viii TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.2 Consolidating securities market and making condition for development of professional knowledge on securitization.3 Building up and promulgation law on REIT.

98 Organizational Rules in some countries. 102 ix TIEU LUAN MOI download : [e-mail] LIST OF TABLES Table 1.1 Dividend versus risk free rate Table 2.1 Statistics of apartment for sale on the market Table 2.2 Statistics of for lease apartment market (6/2009) Table 2.3 International standard hotels in Hanoi Table 2.4 Situation of real estate loan balance in Hanoi Table 3.1 Some activity features of private and public REIT LIST OF FIGURES AND GRAPHS x TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.1 Model of REIT organized as a fund Figure 1.2 Model of traditional REIT Figure 1.3 UPREIT Model Figure 1.4 DOWNREIT Model Figure 1.5 Pacific REITs by sub-sector Figure 1.6 Total numbers of REITs by country Figure 2.1 Supply forecast, 2009 – 2012 Figure 2.2 Future rooms supplies in Hanoi Figure 2.3 Stock and New Supply, 2009 - 2012 Figure 2.4 Capital Structure Figure 2.5 Capital demand Figure 3.1 REIT model like a company in Vietnam Figure 3.2 Suggested REIT model in Vietnam xi TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Introduction With the transition of the economy from centralized planning economy to the economy under market mechanism, understanding and awareness of land management, housing development and real estate market in Vietnam has changed a lot. Real estate market has achieved the remarkable development steps in recent years thanks to the socioeconomic development of Vietnam and policies of housing development and use of land by the government.

According to statistics by General Statistical Office, the average population of Hanoi City in 2010 is 6. Hanoi City is one of the largest and most dynamic economic centers in Vietnam with annual GDP making up for 12% of national GDP and GDP growth rate of more than 11% per year [22]. Hanoi City has been attracting a large number of domestic and foreign investors, businesses and immigrants in recent years. Therefore, the real estate market in Hanoi City is one of the most vibrant markets in Vietnam.

In fact, the state has many efforts but the real estate market is just only at the initiation stage with potential risks and unstableness due to the inadequacy between the orientation of land use strategy, master planning and legal framework and tools supporting the market. Basically, the real estate market in Vietnam still focuses primarily on land use rights transfer business. In addition to the actual needs on real estates for residents and trade business, there are so many needs about investment in land of speculators. Those who invest in land normally transfer land use rights in the suburban regions to procure imparity shares when the land price increases as the speculators do.

According to the Department of Natural Resources and Environment of Hanoi City, from 2000 to late 2009, there were 2,300 real estate investment projects with a total area of used land up to 11,500 hectares. However, most of these projects have not been completely implemented by investors. In other words, there is no complete real estate product such as infrastructure; housing and other real estate was conducted to generate profits in the primary 12 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail. Just in fact, over the last time, for the real estate market, activities are mainly the transfer of land use rights for business on the secondary market.

This situation makes potential risks arise and be serious for immature market, because this situation could lead to too high and impractical real estate price, which is out beyond the ability of payment of those with actual housing needs and enterprises trading real estate. It will be more risk if many individual or legal entity investors rush into real estate investment but have no suitable and careful business strategy, while sources of land are limited. Moreover, in recent years, people tend to change the way of putting aside unused money and savings from gold or cash to real estate investment with expectation of earning more profits than saving. Just this reason made the market "hot" in 1995, 2000, 2002 and 2007 Since 2004, the government issued some policies and regulations to help real estate market to develop strongly and limit risks that may occur.

Since there are Decree No. 181/ND-CP dated October 29th 2004 of the Government with regulations related prohibition against the dividend into plots for background sale, the real estate market in Hanoi City as well as many other locals has been signal of slowdown, the land prices reduces, particularly prices of agricultural land, and the case of illegal transfer reduces visibly, Decree No 69/2009 ND –CP, and Decree No 71/2010 ND-CP. In addition, many real estate investors have gradually changed their business strategy to invest in the secondary market with a long-term goal because they believe that the real estate market continues to be vibrant and full of promises of good prospects in the coming period. Proposal Main concern of real estate investors is funding capital.

The enterprises trading in this field often require a large amount and long-term capital. However, regarding the real power of investors in the real estate market now, the majority are unqualified on financial capacity to conduct projects by themselves to create complete products for the primary market. Most of investors conduct the projects in 13 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] small scale, but can only perform the investment preparation phase, or compensation of agricultural land. Funds to build technical and social infrastructures, houses for sale must base on the advanced capital sources of buyers and credit sources of commercial banks.

Generally, most of the real estate projects are funded from (i) the capital source of investors - but very small, (ii) the advanced capital sources of buyers and (iii) medium-term and short-term credit sources of commercial banks. However, these financial sources always are limited while demand for capital increases constantly. Moreover, capital market has not kept a key role in developing the real estate market for years; it was due to the lack of financial instruments supporting real estate business activities. We can see that the investors have not been enough financial capacity to complete the real estate projects.

When the government issued policies and regulations stated above, the real estate investors can resolve the difficult problem about capital to carry out the projects. In fact, many individual or legal entity investors want to invest in the real estate market but do not have enough funds to buy wholly a single product and on the other hand, they also are interested in the liquidity in real estate business and the demand of investment diversification into other assets Therefore, the author believe that, one of positive solutions to resolve the problem of capital markets in real estate market is to find mechanisms and tools to mobilize capital effectively that can help to connect real estate market with capital flow channels from financial markets. 14 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] For that reason, the author want to mention the review of REIT model with strategy to mobilize capital broadly in the public who have needs of real estate investment but with a fixed capital. This will contribute to limit the risks related to the land speculation as well as risks related to bank credit in the area of real estate investment financing.

The author want that through the project "Building Real estate Investment Trust in Hanoi city", further researches shall be suggested to find new solutions of mobilizing sources of capital funding for the real estate market of Hanoi City. c) Research purposes This project will focus on answering 02 big questions as follows: i Why REIT can be a long-term fund mobilization model that suitable for real estate market in Hanoi? ii. The necessary conditions for implementation of the REIT in Hanoi? d) Scope of research Because the form of Real estate Investment Trust is new to Vietnam, but in fact it has been applied in many countries on the world such as USA, United Kingdom, Japan, Singapore. the research project is only focused to:  Areas of research: Hanoi City  Real estate business activities (including actual situation of real estate market, needs of product development and funding capital sources .) at the main primary real estate market segment in Hanoi City.

This research does not include researching the secondary real estate market, the laws and regulations, policies related to real estate business activities.  State and Joint-stock banks, foreign and state investment funds, private and foreign real estate companies running in Hanoi City  Some typical REIT models in Asia, American and European  Angle of real estate developers but not go into the details of going into professional knowledge technical on securitization. 15 TIEU LUAN MOI download : [e-mail] This research is studied in order to identify the REIT model to answer the issues brought out. The recommendations on REIT establishment in this study are strategically ideas.

The proposal of building REIT in Hanoi City is seen as one of solutions of mobilizing sources of capital funding for the real estate business activities. Therefore, the scope of research of this research will include bringing out the solutions of models, operation principles of REIT in Hanoi and assistance measures. These recommendations should have further research on many aspects to apply in practice. e) Research method This is a qualitative research on the theories, which have previous solid foundation.

These theories were searched and exploited based on the data collected systematically. Based on the establishment of specific research goals, the author uses many different methods. Among them, the main method used is the analysis method to clarify the needs of real estate products and define the model of new capital mobilization tools to meet the needs of real estate investment capital. On the other hand, the analysis makes clear the benefits of new investment channel so that investors can use when they want to invest in real estate business.