Luận văn thạc sĩ: Giải pháp xây dựng Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) tại Hà Nội

Luận văn thạc sĩ: Xây dựng quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs) tại Hà Nội. Nghiên cứu chuyên sâu về REITs và đề xuất giải pháp phát triển tại thị trường Hà Nội.

• Tác giả: Ho Le Quy
• Người hướng dẫn: PTS. Phạm Quý Long
• Trường học: National University, Hanoi School of Business
• Chuyên ngành: Business Administration
• Đề tài: Building Real Estate Investment Trust In Hanoi
• Loại tài liệu: Master of Business Administration Thesis
• Năm xuất bản: 2010
• Địa điểm: Hanoi

Mục lục chi tiết

• ACKNOWLEDGEMENT
• LIST OF TABLES
• LIST OF FIGURES AND GRAPHS
• BEGINNING
• 1. CHAPTER 1: OVERVIEW OF REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
• 1.1. Real estate investment Trust (REIT)
• 1.2. Some operation rule of REIT
• 1.3. Some Macroeconomic Factors affect to REIT
• 1.4. Differences between REIT and other real estate investment companies
• 1.4.1. REIT certificates have the same nature with bond
• 1.5. Main business activitie
• 1.6. Benefits of REIT
• 1.6.1. Benefits of REIT to investor
• 1.6.2. Benefits of REIT to economy
• 1.7. EXPERIENCE LESSONS FROM BUILD AND DEVELOPMENT PROCESS OF REIT IN COUNTRIES
• 1.7.1. Introduction of some REIT on the world
• 1.7.2. Success of REIT in countries
• 2. HOUSING MARKET AND FINANCIAL SOURCE FOR REAL ESTATE BUSINESS IN HANOI
• 2.1. HOUSING MARKET IN HANOI CITY
• 2.1.1. Overview of Vietnam’s property market
• 2.1.2. Property market in HANOI
• 2.2. Financial sources for real estate business
• 2.2.1. Overview of real estate finance
• 2.2.2. The Major capital sources on primary real estate market
• 2.2.3. Difficulties in financing for real estate projects
• 2.2.4. Disadvantages in real estate trading caused by lack of monetary supply
• 2.3. STUDY REIT (REAL ESTATE INVESTMENT TRUST) AND NECESSITY OF ESTABLISHING REIT IN HANOI
• 2.3.1. Existence of REITs in Vietnam
• 2.3.2. Differences between REIT and other Investment Fund in Vietnam
• 2.3.3. Necessity of establishing a model of REIT in Hanoi
• 2.4. Conclusion
• 3. CHAPTER 3: SOLUTIONS FOR ESTABLISHING REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS IN HANOL
• 3.1. PROPOSAL OF REITS MODEL IN HANOI
• 3.1.1. Types of REITs should be established
• 3.1.2. Framework of organization
• 3.2. FOUNDATION BASIS AND OPERATIONAL PRINCIPLE
• 3.2.1. Foundation basis of REIT Company
• 3.2.2. Operational principles of REIT
• 3.3. Operation of REIT (General)
• 3.4. The REIT ratings methodology
• 3.5. Real estate market consolidation
• 3.5.1. Consolidating securities market and making condition for development of professional knowledge on securitization
• 3.5.2. Building up and promulgation law on REIT
• 3.6. Organizational Rules in some countries
• APPENDIX 2
• APPENDIX 3

Tóm tắt

I. Hướng dẫn xây dựng quỹ tín thác bất động sản tại Hà Nội

Bài viết này phân tích sâu vào đề tài luận văn thạc sĩ về xây dựng quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Hà Nội, một giải pháp tài chính tiên tiến nhằm giải quyết các vấn đề cố hữu của thị trường. Trọng tâm của nghiên cứu là đề xuất một cơ chế huy động vốn hiệu quả, kết nối thị trường bất động sản với các dòng vốn dài hạn từ thị trường tài chính. Theo luận văn của tác giả Hồ Lê Quý (2010), thị trường bất động sản Hà Nội tại thời điểm đó đang ở giai đoạn sơ khai, chứa đựng nhiều rủi ro và bất ổn. Các hoạt động chủ yếu tập trung vào chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến tình trạng đầu cơ và giá cả bị đẩy lên cao, vượt xa khả năng chi trả của người có nhu cầu thực. Nguồn vốn cho các dự án chủ yếu đến từ vốn tự có của chủ đầu tư (rất nhỏ), vốn ứng trước của người mua và tín dụng ngắn, trung hạn từ ngân hàng. Sự phụ thuộc này tạo ra rủi ro hệ thống lớn, đặc biệt khi các công cụ tài chính hỗ trợ thị trường còn thiếu thốn. Do đó, việc nghiên cứu và áp dụng mô hình REIT trở thành một hướng đi cấp thiết. Quỹ REIT (Real Estate Investment Trust) không chỉ mở ra một kênh đầu tư mới cho công chúng mà còn góp phần minh bạch hóa thị trường, tăng tính thanh khoản cho các tài sản bất động sản và cung cấp nguồn vốn ổn định, dài hạn cho các nhà phát triển dự án. Mục tiêu của đề tài là trả lời hai câu hỏi lớn: Tại sao quỹ REIT là mô hình huy động vốn dài hạn phù hợp cho thị trường Hà Nội? và Các điều kiện cần thiết để triển khai mô hình REIT tại Hà Nội là gì? Việc áp dụng kinh nghiệm quốc tế vào điều kiện thực tiễn Việt Nam là nền tảng để xây dựng một khung giải pháp toàn diện.

1.1. Khái niệm và lợi ích cốt lõi của quỹ REIT

Một Quỹ REIT là một công ty hoặc quỹ tín thác chuyên đầu tư, sở hữu và quản lý các bất động sản tạo ra thu nhập. Nhà đầu tư có thể mua bán cổ phần của REIT trên thị trường chứng khoán, tương tự như cổ phiếu. Cơ chế này mang lại lợi ích của quỹ REIT cho cả nhà đầu tư và nền kinh tế. Đối với nhà đầu tư cá nhân, REIT cung cấp cơ hội tham gia vào các dự án bất động sản quy mô lớn với số vốn nhỏ, hưởng lợi tức đều đặn từ tiền thuê và sự tăng giá của tài sản. Quan trọng hơn, chứng chỉ quỹ của REIT có tính thanh khoản cao hơn nhiều so với việc sở hữu bất động sản trực tiếp. Đối với nền kinh tế, REIT là công cụ hiệu quả để huy động vốn dài hạn, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, qua đó tăng cường sự ổn định của thị trường vốn Việt Nam. Mô hình này cũng thúc đẩy sự chuyên nghiệp hóa trong việc quản lý danh mục đầu tư và vận hành tài sản.

1.2. Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội và nhu cầu vốn

Luận văn chỉ rõ, thị trường bất động sản Hà Nội những năm 2000-2010 phát triển sôi động nhưng thiếu bền vững. Nhu cầu nhà ở và thương mại tăng cao do tốc độ đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế, nhưng nguồn cung sản phẩm hoàn chỉnh lại hạn chế. Hầu hết các dự án chỉ dừng ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư hoặc đền bù giải tỏa. Nguồn vốn là điểm nghẽn lớn nhất, khi các chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính và phải dựa vào các nguồn vốn ngắn hạn, không ổn định. Tình trạng này không chỉ làm tăng rủi ro cho dự án mà còn tạo ra các cơn sốt đất ảo. Do đó, nhu cầu về một công cụ huy động vốn dài hạn, có cấu trúc chuyên nghiệp như quỹ đầu tư tín thác bất động sản là vô cùng cấp thiết để thị trường phát triển một cách lành mạnh và bền vững, đáp ứng nhu cầu thực của xã hội.

II. Thách thức khi xây dựng quỹ đầu tư tín thác BĐS Hà Nội

Việc tiên phong xây dựng quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Hà Nội đối mặt với nhiều rào cản mang tính hệ thống, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để vượt qua. Thách thức lớn nhất và bao trùm nhất chính là sự chưa hoàn thiện của hệ thống pháp luật. Tại thời điểm nghiên cứu, Việt Nam chưa có một khung pháp lý cho REIT chuyên biệt. Các quy định nằm rải rác trong Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Chứng khoán nhưng không đầy đủ và thiếu sự liên kết để điều chỉnh một mô hình phức tạp như REIT. Sự thiếu vắng này tạo ra một khoảng trống pháp lý, gây khó khăn trong việc thành lập, vận hành, giám sát và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, thị trường vốn Việt Nam vẫn còn non trẻ, mức độ nhận thức của công chúng và ngay cả các nhà đầu tư tổ chức về sản phẩm chứng chỉ quỹ bất động sản còn hạn chế. Niềm tin của nhà đầu tư vào các công ty quản lý quỹ cũng là một yếu tố cần thời gian để xây dựng. Một thách thức khác đến từ chính thị trường bất động sản Hà Nội. Tính minh bạch của thị trường còn thấp, đặc biệt trong khâu định giá tài sản bất động sản. Dữ liệu về giá cả, giao dịch và quy hoạch thường không đầy đủ và khó tiếp cận, gây khó khăn cho việc xây dựng một danh mục đầu tư chất lượng và định giá chính xác giá trị của quỹ. Cuối cùng, năng lực của các đơn vị trung gian như công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát, công ty định giá cần được nâng cao để đáp ứng các tiêu chuẩn quốc tế mà một mô hình REIT đòi hỏi.

2.1. Phân tích vướng mắc trong khung pháp lý cho REIT

Vướng mắc lớn nhất trong khung pháp lý cho REIT là thiếu một định nghĩa pháp lý rõ ràng về REIT và các quy định đặc thù về thuế. Theo kinh nghiệm quốc tế, ưu đãi thuế là yếu tố then chốt để REIT hấp dẫn, thường là miễn thuế thu nhập doanh nghiệp ở cấp độ quỹ và chỉ đánh thuế trên cổ tức của nhà đầu tư. Việt Nam chưa có cơ chế này. Ngoài ra, các quy định về tỷ lệ sở hữu, tiêu chuẩn tài sản được phép đầu tư, tỷ lệ phân phối lợi nhuận bắt buộc (thường là trên 90% thu nhập chịu thuế), và các quy tắc quản trị công ty chuyên biệt cho REIT cũng chưa được xây dựng. Sự thiếu vắng này tạo ra rủi ro pháp lý và không khuyến khích các tổ chức tiên phong thành lập quỹ.

2.2. Hạn chế của các kênh huy động vốn truyền thống

Các kênh huy động vốn truyền thống cho bất động sản tại Hà Nội bộc lộ nhiều hạn chế. Vốn tự có của doanh nghiệp thường không đủ cho các dự án lớn. Vốn tín dụng ngân hàng chủ yếu là ngắn và trung hạn, không phù hợp với chu kỳ đầu tư dài của bất động sản, đồng thời tạo ra rủi ro lãi suất và thanh khoản. Việc huy động vốn từ khách hàng qua hợp đồng góp vốn tiềm ẩn rủi ro tranh chấp và pháp lý. Các kênh này thiếu tính đại chúng, không cho phép nhà đầu tư cá nhân với số vốn nhỏ tham gia. Chính những hạn chế này cho thấy sự cần thiết của một công cụ như quỹ REIT để đa dạng hóa nguồn vốn, giảm rủi ro và tăng tính bền vững cho thị trường.

III. Bí quyết đề xuất mô hình quỹ tín thác BĐS cho Hà Nội

Dựa trên phân tích thực trạng và kinh nghiệm quốc tế, luận văn thạc sĩ đã đề xuất một lộ trình và mô hình REIT phù hợp với bối cảnh Việt Nam, cụ thể là tại Hà Nội. Giải pháp không chỉ là sao chép một mô hình có sẵn mà là sự tùy chỉnh linh hoạt để đảm bảo tính khả thi. Luận văn đề xuất xây dựng quỹ đầu tư tín thác bất động sản theo mô hình công ty cổ phần, được niêm yết trên thị trường chứng khoán. Mô hình này phù hợp với Luật Doanh nghiệp và Luật Chứng khoán hiện hành, giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận và tăng tính minh bạch thông qua các nghĩa vụ công bố thông tin của công ty niêm yết. Cấu trúc quỹ tín thác được đề xuất bao gồm các thành phần cốt lõi: Đại hội đồng cổ đông (các nhà đầu tư), Hội đồng quản trị (giám sát chiến lược), Ban điều hành (quản lý vận hành) và một công ty quản lý quỹ chuyên nghiệp được thuê ngoài. Việc thuê ngoài công ty quản lý quỹ giúp tận dụng chuyên môn và kinh nghiệm của các chuyên gia, đồng thời giảm chi phí vận hành ban đầu cho quỹ. Luận văn cũng nhấn mạnh việc cần phải có một ngân hàng giám sát độc lập để bảo vệ tài sản của quỹ và quyền lợi của nhà đầu tư. Về danh mục đầu tư, giai đoạn đầu, REIT nên tập trung vào các bất động sản đã hoàn thiện và đang tạo ra dòng tiền ổn định như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn tại các vị trí đắc địa của Hà Nội. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro đầu tư REIT và xây dựng niềm tin cho thị trường.

3.1. So sánh các mô hình REITs phổ biến trên thế giới

Việc so sánh mô hình REITs giữa các quốc gia như Mỹ, Nhật Bản, và Singapore cung cấp những bài học quý giá. Mô hình công ty (Corporate REIT) phổ biến ở Mỹ và Nhật Bản, mang lại cấu trúc quản trị quen thuộc. Trong khi đó, mô hình quỹ tín thác (Trust-based REIT) lại thịnh hành ở Singapore, mang lại sự linh hoạt hơn trong việc phân phối lợi nhuận. Luận văn phân tích ưu và nhược điểm của từng loại hình (Equity REIT, Mortgage REIT, Hybrid REIT) và kết luận rằng Equity REIT (đầu tư trực tiếp vào tài sản) là phù hợp nhất cho giai đoạn khởi đầu tại Việt Nam do tính ổn định và dễ quản lý hơn.

3.2. Đề xuất cấu trúc quỹ tín thác phù hợp với Việt Nam

Mô hình đề xuất cho Hà Nội là một cấu trúc quỹ tín thác dạng công ty (Corporate REIT). Cụ thể, đây là một công ty cổ phần được thành lập theo luật pháp Việt Nam. Tài sản của quỹ sẽ được quản lý bởi một công ty quản lý quỹ chuyên nghiệp thông qua hợp đồng quản lý. Một ngân hàng giám sát sẽ chịu trách nhiệm lưu ký và giám sát tài sản. Cấu trúc này vừa đảm bảo tuân thủ khung pháp lý hiện tại, vừa áp dụng các thông lệ quản trị tốt nhất trên thế giới, tạo ra một cơ chế kiểm soát và cân bằng quyền lực chặt chẽ, bảo vệ tối đa lợi ích của các cổ đông, bao gồm cả nhà đầu tư cá nhân và tổ chức.

IV. Phương pháp vận hành quỹ đầu tư tín thác BĐS hiệu quả

Để một quỹ đầu tư tín thác bất động sản vận hành thành công, việc xây dựng một phương pháp quản trị chuyên nghiệp và minh bạch là yếu tố sống còn. Luận văn đề xuất một quy trình vận hành chặt chẽ, bắt đầu từ việc xây dựng chiến lược đầu tư rõ ràng. Chiến lược này phải xác định cụ thể loại hình bất động sản mục tiêu (văn phòng, bán lẻ, công nghiệp), vị trí địa lý (tập trung tại Hà Nội và các vùng lân cận), và các tiêu chí sàng lọc tài sản. Quá trình quản lý danh mục đầu tư phải được thực hiện một cách khoa học. Điều này bao gồm việc thẩm định kỹ lưỡng trước khi mua lại tài sản, liên tục theo dõi hiệu suất hoạt động của từng tài sản (tỷ lệ lấp đầy, doanh thu cho thuê), và đưa ra các quyết định thoái vốn hoặc tái đầu tư hợp lý. Việc định giá tài sản bất động sản phải được thực hiện định kỳ bởi một đơn vị định giá độc lập, có uy tín. Kết quả định giá phải được công bố công khai để đảm bảo tính minh bạch và giúp nhà đầu tư đánh giá đúng giá trị tài sản ròng (NAV) của chứng chỉ quỹ. Bên cạnh đó, quản trị rủi ro là một trụ cột quan trọng. Các rủi ro đầu tư REIT cần được nhận diện và kiểm soát, bao gồm rủi ro thị trường, rủi ro lãi suất, rủi ro thanh khoản và rủi ro vận hành. Cuối cùng, việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Luật Chứng khoán về công bố thông tin là bắt buộc để xây dựng niềm tin và duy trì một sân chơi công bằng cho tất cả các nhà đầu tư.

4.1. Quy trình quản lý danh mục đầu tư bất động sản

Quy trình quản lý danh mục đầu tư bao gồm bốn bước chính: (1) Phân tích và lựa chọn tài sản dựa trên các tiêu chí đã định sẵn về dòng tiền, vị trí và tiềm năng tăng trưởng. (2) Thẩm định toàn diện (due diligence) về mặt pháp lý, tài chính và kỹ thuật của tài sản. (3) Quản lý vận hành tài sản sau khi mua lại, tối ưu hóa doanh thu và chi phí. (4) Giám sát và tái cân bằng danh mục, quyết định giữ, bán hoặc mua thêm tài sản để tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro cho quỹ REIT.

4.2. Nguyên tắc định giá tài sản bất động sản và minh bạch

Nguyên tắc cốt lõi là việc định giá tài sản bất động sản phải được thực hiện bởi một bên thứ ba độc lập, chuyên nghiệp. Các phương pháp định giá phổ biến bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập (chiết khấu dòng tiền) và phương pháp chi phí. Kết quả định giá phải được công bố trong các báo cáo tài chính định kỳ của quỹ. Tính minh bạch còn thể hiện qua việc công bố đầy đủ thông tin về cơ cấu danh mục, tỷ lệ nợ, các giao dịch lớn và báo cáo tài chính đã được kiểm toán. Đây là nền tảng để xây dựng lòng tin trên thị trường vốn Việt Nam.

V. Đánh giá tiềm năng phát triển quỹ tín thác BĐS Hà Nội

Luận văn khẳng định tiềm năng phát triển REIT tại Việt Nam, đặc biệt tại Hà Nội, là rất lớn. Việc xây dựng quỹ đầu tư tín thác bất động sản sẽ mang lại những tác động tích cực trên nhiều phương diện. Đối với thị trường bất động sản, REIT cung cấp một nguồn vốn dài hạn và ổn định, giúp các dự án chất lượng được triển khai, tăng nguồn cung sản phẩm hoàn chỉnh và giảm bớt tính đầu cơ. Sự tham gia của các công ty quản lý quỹ chuyên nghiệp cũng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch và chuyên nghiệp của thị trường. Đối với thị trường tài chính, REIT là một sản phẩm đầu tư mới, hấp dẫn, giúp đa dạng hóa các lựa chọn cho nhà đầu tư. Sự ra đời của REIT sẽ làm tăng quy mô và tính thanh khoản cho thị trường vốn Việt Nam, thu hút thêm dòng vốn trong và ngoài nước. Đối với nhà đầu tư, REIT mở ra cánh cửa đầu tư vào bất động sản thương mại cao cấp, một lĩnh vực trước đây chỉ dành cho các nhà đầu tư tổ chức hoặc cá nhân có vốn lớn. Nhà đầu tư cá nhân có thể dễ dàng mua bán chứng chỉ quỹ trên sàn, hưởng cổ tức đều đặn và tiềm năng tăng giá trị đầu tư. Tuy nhiên, để hiện thực hóa tiềm năng này, cần có sự nỗ lực đồng bộ từ các cơ quan quản lý trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho REIT, cùng với sự chủ động của các doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp dụng mô hình này.

5.1. Tác động đến nhà đầu tư cá nhân và tổ chức

Đối với nhà đầu tư cá nhân, REIT là một công cụ đầu tư bất động sản ưu việt nhờ tính thanh khoản cao, yêu cầu vốn đầu tư thấp và được quản lý chuyên nghiệp. Đối với nhà đầu tư tổ chức như các quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, REIT là một kênh phân bổ tài sản hiệu quả, mang lại dòng thu nhập ổn định và khả năng đa dạng hóa danh mục đầu tư, giảm thiểu rủi ro chung. Sự tham gia của cả hai nhóm nhà đầu tư này sẽ tạo ra một thị trường REIT sôi động và bền vững.

5.2. Giải pháp giảm thiểu rủi ro đầu tư REIT tại Việt Nam

Các rủi ro đầu tư REIT chính bao gồm rủi ro biến động giá bất động sản, rủi ro lãi suất (ảnh hưởng đến chi phí vay và sức hấp dẫn của cổ tức), và rủi ro từ năng lực của công ty quản lý. Để giảm thiểu, nhà đầu tư cần đa dạng hóa đầu tư vào nhiều REIT khác nhau. Các cơ quan quản lý cần ban hành các quy định chặt chẽ về tỷ lệ đòn bẩy, tiêu chuẩn quản trị và yêu cầu minh bạch thông tin. Bản thân các quỹ REIT cần có chiến lược quản trị rủi ro rõ ràng và một danh mục đầu tư chất lượng, đa dạng.

VI. Kết luận Tương lai của việc xây dựng quỹ tín thác BĐS

Tổng kết lại, luận văn thạc sĩ về xây dựng quỹ đầu tư tín thác bất động sản tại Hà Nội đã cung cấp một cơ sở lý luận vững chắc và những đề xuất thực tiễn cho việc triển khai một mô hình tài chính mới tại Việt Nam. Nghiên cứu đã chỉ ra rằng quỹ REIT không chỉ là một giải pháp cho bài toán thiếu vốn dài hạn của thị trường bất động sản mà còn là một công cụ giúp lành mạnh hóa và minh bạch hóa thị trường. Việc áp dụng thành công mô hình REIT sẽ tạo ra một kênh dẫn vốn hiệu quả, kết nối người tiết kiệm với các dự án đầu tư, đồng thời mang lại lợi ích cho mọi thành phần tham gia: nhà phát triển dự án, nhà đầu tư và toàn bộ nền kinh tế. Các kiến nghị chính của luận văn tập trung vào ba lĩnh vực: (1) Hoàn thiện khung pháp lý cho REIT, đặc biệt là các quy định về thuế và quản trị; (2) Phát triển các thể chế hỗ trợ như công ty định giá, ngân hàng giám sát; (3) Nâng cao nhận thức và kiến thức cho công chúng đầu tư. Tương lai của REIT tại Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào quyết tâm chính trị và sự phối hợp của các bên liên quan. Khi thị trường vốn Việt Nam ngày càng phát triển và hội nhập, việc có thêm những sản phẩm tài chính phức hợp như REIT là một xu thế tất yếu. Việc xây dựng quỹ đầu tư tín thác bất động sản sẽ là một bước tiến quan trọng, đánh dấu sự trưởng thành của cả thị trường tài chính và bất động sản Việt Nam.

6.1. Tóm tắt các kiến nghị từ luận văn thạc sĩ

Các kiến nghị trọng tâm từ luận văn thạc sĩ bao gồm: (1) Ban hành một văn bản pháp quy riêng (Luật hoặc Nghị định) về REIT. (2) Xây dựng chính sách ưu đãi thuế theo thông lệ quốc tế (miễn thuế TNDN ở cấp độ quỹ). (3) Đặt ra các tiêu chuẩn rõ ràng về vốn điều lệ, cơ cấu danh mục, tỷ lệ đòn bẩy và tỷ lệ phân phối cổ tức bắt buộc. (4) Tăng cường vai trò giám sát của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Ngân hàng Nhà nước đối với hoạt động của REIT và các bên liên quan.

6.2. Xu hướng phát triển của thị trường vốn Việt Nam cho BĐS

Trong tương lai, thị trường vốn Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển theo hướng đa dạng hóa sản phẩm và tăng cường hội nhập quốc tế. Các công cụ tài chính như REIT, chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp (MBS) sẽ dần trở nên phổ biến. Xu hướng này sẽ giúp thị trường bất động sản giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, tăng cường khả năng chống chịu trước các cú sốc kinh tế và phát triển một cách bền vững hơn, tạo ra một hệ sinh thái tài chính – bất động sản hoàn chỉnh và hiện đại.

Trích đoạn nội dung tài liệu

NATIONAL UNIVERSITY, HANOI SCHOOL OF BUSINESS WZ HO LE QUY BUILDING REAL ESTATE INVESTMENT TRUST IN HANOI Major: Business Administration Code : 60 34 05 MASTER OF BUSINESS ADMINISTRATION THESIS. Supervisor: Dr Pham Quy Long Hanoi —2010 TABLE OF CONTENT ACKNOWLEDGEMENT. LIST OF TABLES. LIST OF FIGURES AND GRAPHS BEGINNING.

CHAPTER 1 OVERVIEW OF REAL ESTATE INVESTMENT TRUST.1 Real estate investment Trust (REIT).3 Some operation rule of REIT.4 Some Macroeconomic Factors affect to REIT. Differences between REIT and other real estate investment companies.1 REIT certificates have the same nature with bond 1.5 Main business activitie Benefits of REIT, 1.1 Benefits of REIT to investor 1.2 Benefits of REIT to economy 1.4, EXPERIENCE LESSONS FROM BUILD AND DEVELOPMENT PROCESS OF REIT IN COUNTRIES.1 Introduction of some REIT on the world 1.2 Success of REIT in countries. HOUSING MARKET AND FINANCIAL SOURCE FOR REAL ESTATE BUSINESS IN HANOI.1 HOUSING MARKET IN HANOI CITY.1 Overview of Vietnam’s property market 2.2 Property market in HANO} 2.2 Financial sources for real estate business 2.1 Overview of real estate finance.2 The Major capital sources on primary real estate market.3 Difficulties in financing for real estate projects 2.4 Disadvantages in real estate trading caused by lack of monetary supply 2.3 STUDY REIT (REAL ESTATE INVESTMENT TRUST) AND NECESSITY OF ESTABLISHING REIT IN HANOI.1 Existence of REITs in Vietnam.2 Differences between REIT and other Investment Fund in Vietnam.3 Necessity of establishing a model of REIT in Hanoi. Conclusion: CHAPTER 3, SOLUTIONS FOR ESTABLISHING REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS IN HANOL 3.1 PROPOSAL OF REITS MODEL IN HANOI.

‘Types of REITs should be established.2 Framework of organization 3.2 FOUNDATION BASIS AND OPERATIONAL PRINCIPLE.1 Foundation basis of REIT Company 3.2 Operational principles of REIT.3 Operation of REIT (General) 3.4 The REIT ratings methodology 3.1 Real estate market consolidation .2 Consolidating securities market and making condition for development of professional knowledge on securitization.3 Building up and promulgation law on REIT. Organizational Rules in some countries APPENDIX 2. APPENDIX 3 LIST OF TABLES Table 1.1 Dividend versus risk free rate Table 2.1 Statistics of apartment for sale on the market Table 2.2 Statistics of for lease apartment market (6/2009) Table 2.3 Intemational standard hotels in Hanoi Table 2.4 Situation of real estate loan balance in Hanoi Table 3.1 Some activity features of private and public REIT LIST OF FIGURES AND GRAPHS Figure 1 Model of REIT organized as a fund Figure 1.2 Model of traditional REIT Figure 1.3 UPREIT Model Figure 1.4 DOWNREIT Model Figure 1.5 Pacific REITs by sub-sector Figure 1.6 Total numbers of REITs by country Figure 2.1 Supply forecast, 2009 ~ 2012 Figure Future rooms supplies in Hanoi Figure 2.3 Stock and New Supply, 2009 - 2012 Figure 24 Capital Structure Figure 2.5 Capital demand Figure 3.1 REIT model like a company in Vietnam Figure 3.2 Suggested REIT model in Vietnam BEGINNING a. Introduction With the transition of the economy from centralized planning economy to the economy under market mechanism, understanding and awareness of land ‘management, housing development and real estate market in Vietnam has changed a lot.

Real estate market has achieved the remarkable development steps in recent years thanks to the socioeconomic development of Vietnam and policies of housing development and use of land by the government According to statistics by General Statistical Office, the average population of Hanoi City in 2010 is 6.5 million, Hanoi City is one of the largest and most dynamic economic centers in Vietnam with annual GDP making up for 12% of national GDP and GDP growth rate of more than 11% per year Í*”, Hanoi City has been attracting a large number of domestic and foreign investors, businesses and immigrants in recent years, Therefore, the real estate market in Hanoi City is one of the most vibrant markets in Vietnam, In fact, the state has many efforts but the real estate market is just only at the initiation stage with potential risks and unstableness due to the inadequacy between the orientation of land use strategy, master planning and legal framework and tools supporting the market. Basically, the real estate market in Vietnam still focuses primarily on land use rights transfer business, In addition to the actual needs on real estates for residents and trade business, there are so many needs about investment in land of speculators ‘Those who invest in land normally transfer land use rights in the suburban regions to procure imparity shares when the land price increases as the speculators do. According to the Department of Natural Resources and Environment of Hanoi City, from 2000 to late 2009, there were 2,300 real estate investment projects with a total area of used land up to 11,$00 hectares. However, most of these projects have not been completely implemented by investors.

In other words, there is no complete real estate product such as infrastructure; housing and other real estate was conducted to generate profits in the primary market, Just in fact, over the last time, for the real estate market, activities are mainly the transfer of land use rights for business on the secondary market This situation makes potential risks arise and be serious for immature market, because this situation could lead to too high and impractical real estate price, which is out beyond the ability of payment of those with actual housing needs and enterprises trading real estate. It will be more risk if many individual of legal entity investors rush into real estate investment but haye no suitable and carefull business strategy, while sources of land are limited, Moreover, in recent years, people tend to change the way of putting aside unused money and savings from gold or cash to real estate investment with expectation of eaming more profits than saving. Just this reason made the market "hot" in 1995, 2000, 2002 and 2007 Since 2004, the government issued some policies and regulations to help real estate market to develop strongly and limit risks that may occur. Since there are Decree No.

181/ND-CP dated October 29th 2004 of the Government with regulations related prohibition against the dividend into plots for background sale, the real estate market in Hanoi City as well as many other locals has been signal of slowdown, the land prices reduces, particularly prices of agricultural land, and the case of illegal transfer reduces visibly, Decree No 69/2009 ND ~CP, and Decree No 71/2010 ND-CP. In addition, many real estate investors have gradually changed their business strategy to invest in the secondary market with a long-term goal because they believe that the real estate market continues to be vibrant and full of promises of good prospects in the coming period. b, Proposal Main concem of real estate investors is fisnding capital. The enterprises trading in this field often require a large amount and long-term capital.

However, regarding the real power of investors in the real estate market now, the majority are tnqualified on financial capacity to conduct projects by themselves to create complete products for the primary market. Most of investors conduct the projects in 1ã small scale, but can only perform the investment preparation phase, or compensation of agricultural land, Funds to build technical and social infrastructures, houses for sale must base on the advanced capital sources of buyers and credit sources of commercial banks, Generally, most of the real estate projects are funded from (i) the capital source of investors - but very small, (ii) the advanced capital sources of buyers and (iii) medium-term and short-term credit sources of commercial banks. However, these financial sources always are limited while demand for capital increases constantly. Moreover, capital market has not kept a key role in developing the real estate market for years, it was due to the lack of financial instruments supporting real estate business activities, We can sce that the investors have not been enough finaricial capacity to complete the real estate projects.

When the government issued policies and regulations stated above, the real estate investors can resolve the difficult problem about capital to carry out the projects. In fact, many individual or legal entity investors want to invest in the real estate market but do not have enough funds to buy wholly a single product and on the other hand, they also are interested in the liquidity in real estate business and the demand of investment diversification into other assets ‘Therefore, the author believe that, one of positive solutions to resolve the problem of capital markets in real estate market is to find mechanisms and tools to mobilize capital effectively that can help to connect real estate market with capital flow channels from financial markets. For that reason, the author want to mention the review of REIT model with strategy to mobilize capital broadly in the public who have needs of real estate investment but with a fixed capital. This will contribute to limit the risks related to the land speculation as well as risks related to bank credit in the area of real estate investment financing.

‘The author want that through the project "Building Real estate Investment Trust in Hanoi city", further researches shall be suggested to find new solutions of mobilizing sources of capital funding for the real estate market of Hanoi City ©) Research purposes This project will focus on answering 02 big questions as follows: i Why REIT can be a long-term fund mobilization model that suitable for real estate market in Hanoi? ii The necessary conditions for implementation of the REIT in Hanoi? d) Scope of research Because the form of Real estate Investment Trust is new to Vietnam, but in fact it has been applied in many countries on the world such as USA, United Kingdom, Japan, Singapore. the research project is only focused to © Areas of rescarch: Hanoi City © Real estate business activities (including actual situation of real estate market, needs of product development and funding capital sources .) at the main primary real estate market segment in Hanoi City, This research does not include researching the secondary real estate market, the laws and regulations, policies related to real estate business activities. * State and Joint-stock banks, foreign and state investment funds, private and foreign real estate companies running in Hanoi City © Some typical REIT models in Asia, American and European Angle of real estate developers but not go into the details of going into professional knowledge technical on securitization. ‘This research is studied in order to identify the REIT model to answer the issues brought out.

The recommendations on REIT establishment in this study are strategically ideas. The proposal of building REIT in Hanoi City is seen as one of solutions of mobilizing sources of capital funding for the real estate business activities. Therefore, the scope of research of this research will include bringing out the solutions of models, operation principles of REIT in Hanoi and assistance measures ‘These recommendations should have further research on many aspects to apply in practice. ©) Research method This is a qualitative research on the theories, which haye previous solid foundation, These theories were searched and exploited based on the data collected systematically, Based on the establishment of specific research goals, the author uses many different methods.

Among them, the main method used is the analysis method to clarify the needs of real estate products and define the model of new capital mobilization tools to meet the needs of real estate investment capital. On the other hand, the analysis makes clear the benefits of new investment channel so that investors can use when they want to invest in real estate business. In addition, this research uses the comparison method to compare among REITs in the countries on the world to draw the practical lessons when applying to Vietnam. Other support methods such as experience survey, depth interview are used to clarify more clearly the issues on research practice.