Đánh giá công tác quản lý tài chính đất đai tại huyện Triệu Phong, Quảng Trị

Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng công tác quản lý tài chính đất đai tại huyện Triệu Phong, Quảng Trị, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện.

• Tác giả: Lê Diệp Ánh
• Người hướng dẫn: PGS. Trần Thanh Đức
• Trường học: Trường Đại Học Nông Lâm - Đại Học Huế
• Chuyên ngành: Quản Lý Tài Nguyên Và Môi Trường
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Quản Lý Tài Chính Đất Đai Trên Địa Bàn Huyện Triệu Phong, Tỉnh Quảng Trị
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Huế

Tóm tắt

I. Luận văn Quản lý tài chính đất đai huyện Triệu Phong Tổng quan

Luận văn “Đánh giá công tác quản lý tài chính đất đai trên địa bàn huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị” của tác giả Lê Diệp Ánh (2019) là một công trình nghiên cứu chuyên sâu, làm rõ vai trò và thực trạng của công tác quản lý nguồn lực tài chính từ đất. Đất đai không chỉ là tài nguyên quốc gia quý giá mà còn là nguồn vốn nội lực to lớn, đóng góp trực tiếp vào sự phát triển kinh tế - xã hội. Quản lý tài chính đất đai thực chất là việc Nhà nước sử dụng các công cụ tài chính trong quản lý đất đai để điều tiết việc sử dụng đất, đảm bảo hiệu quả và huy động nguồn thu cho ngân sách. Nghiên cứu này tập trung vào địa bàn huyện Triệu Phong, một khu vực có nhiều tiềm năng nhưng cũng đối mặt không ít thách thức trong việc khai thác nguồn lực này. Mục tiêu chính của luận văn là phân tích, đánh giá thực trạng quản lý tài chính đất đai giai đoạn 2014-2018, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện quản lý tài chính đất đai. Công trình nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng một chính sách tài chính về đất đai minh bạch, đồng bộ và phù hợp với thực tiễn, nhằm tối ưu hóa nguồn thu ngân sách từ đất, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp. Việc nghiên cứu này có ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn, cung cấp cơ sở khoa học cho các nhà quản lý tại UBND huyện Triệu Phong và các cơ quan liên quan.

1.1. Khám phá cơ sở lý luận về quản lý tài chính đất đai

Nền tảng của quản lý tài chính đất đai bắt nguồn từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Cơ sở lý luận về quản lý tài chính đất đai bao gồm việc sử dụng các công cụ kinh tế như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế và phí để điều tiết quan hệ đất đai. Theo Luật Đất đai 2013, các khoản thu tài chính từ đất đai gồm có: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, và các loại phí, lệ phí liên quan. Quản lý tài chính đất đai không chỉ là thu ngân sách mà còn nhằm mục đích khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, ngăn chặn đầu cơ và đảm bảo công bằng xã hội. Hệ thống này vận hành thông qua hai thị trường chính: thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho thuê đất) và thị trường thứ cấp (người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại,...).

1.2. Phân tích vai trò của tài chính đất đai đối với ngân sách

Vai trò của tài chính đất đai là cực kỳ quan trọng đối với ngân sách nhà nước, đặc biệt ở cấp địa phương như huyện Triệu Phong. Nguồn thu từ đất đai là một trong những nguồn thu lớn và ổn định nhất, tài trợ cho các dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, an sinh xã hội. Việc khai thác hiệu quả nguồn lực này giúp giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân sách cấp trên, tăng tính tự chủ cho địa phương. Luận văn chỉ rõ, tại Triệu Phong, nguồn thu từ đất chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng thu ngân sách, có năm lên đến gần 50%. Điều này khẳng định đất đai chính là “nguồn vốn to lớn của đất nước”. Một chính sách tài chính đất đai đúng đắn sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế và ổn định chính trị - xã hội.

II. Thách thức trong Quản lý tài chính đất đai tại Triệu Phong

Mặc dù đạt được những kết quả đáng ghi nhận, công tác quản lý tài chính đất đai huyện Triệu Phong giai đoạn 2014-2018 vẫn bộc lộ nhiều hạn chế và thách thức. Luận văn của Lê Diệp Ánh đã chỉ ra những vấn đề cốt lõi cần được giải quyết. Theo kết quả khảo sát người dân, một trong những rào cản lớn nhất là thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp, gây tốn kém thời gian và chi phí. Mức độ công khai, minh bạch về nghĩa vụ tài chính chưa cao, khiến người dân khó nắm bắt chính xác các khoản phải nộp. Bên cạnh đó, các khoản thu như tiền sử dụng đất được cho là còn cao so với mức thu nhập trung bình, tạo gánh nặng tài chính cho nhiều hộ gia đình. Năng lực của đội ngũ cán bộ tại các phòng ban chuyên môn như Phòng Tài nguyên và Môi trường Triệu Phong đôi khi chưa đáp ứng được yêu cầu, dẫn đến sự thiếu chuyên nghiệp trong quá trình thực thi công vụ. Về mặt quản lý vĩ mô, huyện chưa thực sự đẩy mạnh quy hoạch tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là đất kinh doanh, dịch vụ, nhằm phát huy lợi thế du lịch của địa phương. Những hạn chế này không chỉ làm giảm hiệu quả sử dụng nguồn thu từ đất mà còn chưa khuyến khích người dân tự nguyện thực hiện nghĩa vụ tài chính.

2.1. Phân tích thực trạng quản lý tài chính đất đai 2014 2018

Thực trạng quản lý tài chính đất đai tại Triệu Phong cho thấy nguồn thu từ đất là nguồn lực quan trọng. Giai đoạn 2014-2018, tổng thu từ đất luôn chiếm tỷ trọng lớn trong ngân sách huyện, ví dụ năm 2014 thu được 23.803 tỷ đồng (49,14% tổng thu), năm 2018 là 21.961 triệu đồng (45,43% tổng thu). Tuy nhiên, cơ cấu các khoản thu chưa bền vững, chủ yếu dựa vào thu tiền sử dụng đất huyện Triệu Phong khi giao đất, cấp giấy chứng nhận. Các nguồn thu ổn định hàng năm như tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp còn chiếm tỷ trọng khiêm tốn. Công tác quản lý giá đất, định giá đất tại Quảng Trị nói chung và Triệu Phong nói riêng còn bất cập, chưa thực sự theo sát giá thị trường, có thể gây thất thu ngân sách.

2.2. Những bất cập trong chính sách tài chính về đất đai

Luận văn chỉ ra một số bất cập trong việc áp dụng chính sách tài chính về đất đai. Các quy định pháp luật đôi khi thay đổi nhưng việc cập nhật, hướng dẫn thi hành ở địa phương còn chậm. Sự thiếu đồng bộ giữa chính sách đất đai và các chính sách khác (đầu tư, xây dựng) gây khó khăn cho nhà đầu tư. Đặc biệt, chính sách liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng thường kéo dài, trong khi giá đất biến động liên tục, dẫn đến tình trạng giá đất để tính bồi thường và giá đất để tính tiền sử dụng đất phải nộp không cân bằng, gây khiếu nại và làm chậm tiến độ các dự án. Các chính sách ưu đãi, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần được rà soát để đảm bảo đúng đối tượng và mục tiêu.

III. Bí quyết tối ưu các nguồn thu ngân sách từ đất tại Triệu Phong

Để nâng cao hiệu quả công tác quản lý tài chính, luận văn đề xuất nhiều giải pháp tập trung vào việc tối ưu hóa các nguồn thu ngân sách từ đất. Trọng tâm là phải đa dạng hóa và đảm bảo tính bền vững của các nguồn thu, tránh phụ thuộc quá nhiều vào nguồn thu không ổn định từ giao đất. Một trong những giải pháp quan trọng là phải hoàn thiện công tác định giá đất tại Quảng Trị và áp dụng tại Triệu Phong một cách khoa học, minh bạch, đảm bảo giá đất của nhà nước tiệm cận với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Điều này là cơ sở để tính đúng, tính đủ các khoản thu như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan, chống thất thu hiệu quả. Bên cạnh đó, cần tăng cường quản lý và khai thác hiệu quả các nguồn thu định kỳ như tiền thuê đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Việc đẩy mạnh cho thuê đất đối với các dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ thay vì giao đất sẽ tạo ra nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách. Đồng thời, cần rà soát, cập nhật dữ liệu về người sử dụng đất phi nông nghiệp để đảm bảo thu thuế đầy đủ, tránh bỏ sót đối tượng, góp phần vào việc thực hiện quản lý nhà nước về đất đai một cách toàn diện.

3.1. Nâng cao hiệu quả thu tiền sử dụng đất huyện Triệu Phong

Để nâng cao hiệu quả thu tiền sử dụng đất huyện Triệu Phong, cần tập trung vào việc minh bạch hóa quy trình và xác định giá đất hợp lý. Luận văn đề xuất cần đẩy mạnh cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất một cách công khai, cạnh tranh để xác định giá trị thực của đất, từ đó tối đa hóa nguồn thu. Đối với trường hợp giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, việc áp dụng bảng giá đất và phương pháp định giá đất cụ thể phải được thực hiện nghiêm túc. Cần rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giúp người dân và nhà đầu tư có thông tin để đưa ra quyết định, thúc đẩy thị trường và gia tăng nguồn thu cho nhà nước.

3.2. Quản lý hiệu quả thuế sử dụng đất nông nghiệp phi nông nghiệp

Việc quản lý thuế sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp là một giải pháp quan trọng để tạo nguồn thu ổn định. Mặc dù thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện đang được miễn, giảm theo chính sách của Nhà nước, việc quản lý tốt dữ liệu đất nông nghiệp vẫn cần thiết cho công tác quy hoạch. Đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Phòng Tài nguyên và Môi trường Triệu Phong cần phối hợp chặt chẽ với Chi cục Thuế để rà soát, cập nhật thường xuyên cơ sở dữ liệu về các thửa đất phi nông nghiệp. Cần đảm bảo 100% các tổ chức, cá nhân sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh phải đăng ký, kê khai và nộp thuế đầy đủ. Tăng cường tuyên truyền để người dân hiểu rõ nghĩa vụ và quyền lợi, từ đó tự giác chấp hành.

IV. Phương pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai hiệu quả

Để các giải pháp tài chính phát huy hiệu quả, việc hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai là yêu cầu cấp thiết. Luận văn nhấn mạnh sự cần thiết phải xây dựng một hệ thống quản lý đồng bộ, hiện đại và minh bạch. Trước hết, cần rà soát và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp quy ở địa phương, đảm bảo tính thống nhất và phù hợp với luật định cấp trên cũng như thực tiễn tại Triệu Phong. Cải cách thủ tục hành chính là nhiệm vụ trọng tâm, cần được thực hiện quyết liệt theo cơ chế “một cửa”, “một cửa liên thông”, giảm bớt các giấy tờ không cần thiết, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ cho người dân và doanh nghiệp. Ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số hóa, liên thông giữa các ngành thuế - tài nguyên môi trường - kho bạc là giải pháp hoàn thiện quản lý tài chính đất đai mang tính đột phá. Điều này không chỉ giúp quản lý chặt chẽ biến động đất đai mà còn hỗ trợ công tác xác định nghĩa vụ tài chính nhanh chóng, chính xác. Cuối cùng, yếu tố con người đóng vai trò quyết định, cần có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức công vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý đất đai.

4.1. Tăng cường năng lực cán bộ và cơ chế phối hợp liên ngành

Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ là yếu tố then chốt. Cần tổ chức các lớp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức pháp luật đất đai, nghiệp vụ định giá đất, kỹ năng giao tiếp hành chính cho cán bộ tại UBND huyện Triệu Phong và các xã, thị trấn. Đồng thời, phải xây dựng quy chế phối hợp chặt chẽ, rõ ràng giữa các cơ quan liên quan như Phòng Tài nguyên và Môi trường Triệu Phong, Chi cục Thuế, Phòng Tài chính - Kế hoạch, và Văn phòng Đăng ký đất đai. Sự phối hợp nhịp nhàng sẽ giúp giải quyết các vướng mắc nhanh hơn, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm và đảm bảo thông tin được chia sẻ thông suốt, phục vụ hiệu quả công tác quản lý và người dân.

4.2. Bài học kinh nghiệm quản lý tài chính đất đai thực tiễn

Nghiên cứu cũng chỉ ra sự cần thiết phải học hỏi kinh nghiệm quản lý tài chính đất đai từ các địa phương khác đã thực hiện thành công. Các mô hình về xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất chuyên nghiệp, hay ứng dụng thành công công nghệ trong quản lý hồ sơ địa chính là những bài học quý giá. Huyện Triệu Phong có thể tổ chức các đoàn tham quan, học tập để áp dụng một cách sáng tạo, phù hợp với điều kiện đặc thù của địa phương. Việc tổng kết, đánh giá thường xuyên công tác quản lý tại huyện để rút ra bài học, kịp thời điều chỉnh chính sách cũng là một kinh nghiệm quan trọng để không ngừng nâng cao hiệu quả quản lý.

V. Kết quả nghiên cứu Hiệu quả sử dụng nguồn thu từ đất đai

Luận văn đã lượng hóa và phân tích chi tiết kết quả thu ngân sách từ đất, qua đó đánh giá hiệu quả sử dụng nguồn thu từ đất tại huyện Triệu Phong. Các số liệu thống kê giai đoạn 2014-2018 cho thấy một bức tranh rõ nét về vai trò trụ cột của nguồn lực tài chính đất đai. Tổng các khoản thu từ đất luôn chiếm một tỷ trọng rất cao, từ 45% đến hơn 49% tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn. Cụ thể, trong cơ cấu các khoản thu từ đất, thu tiền sử dụng đất huyện Triệu Phong chiếm tỷ trọng lớn nhất, đóng vai trò chủ đạo. Chẳng hạn, năm 2018, khoản thu này chiếm tới 72,13% tổng thu từ đất đai. Điều này cho thấy công tác giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất đã được đẩy mạnh. Tuy nhiên, sự phụ thuộc lớn vào nguồn thu này cũng tiềm ẩn rủi ro về tính bền vững. Các khoản thu khác như tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ cũng có sự tăng trưởng nhưng còn khiêm tốn. Nghiên cứu khẳng định rằng việc khai thác nguồn lực đất đai đã góp phần quan trọng vào việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội của huyện.

5.1. Đánh giá tỷ trọng các nguồn thu ngân sách từ đất

Phân tích chi tiết cho thấy tỷ trọng các nguồn thu ngân sách từ đất có sự biến động. Tiền sử dụng đất luôn là nguồn thu chính. Tiền thuê đất, mặc dù có tiềm năng lớn từ các dự án kinh doanh, du lịch, nhưng tỷ trọng đóng góp còn thấp, dao động chỉ khoảng 1-3% tổng thu từ đất. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ phản ánh mức độ sôi động của thị trường bất động sản thứ cấp, có xu hướng tăng nhưng chưa tương xứng với tiềm năng. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là nguồn thu ổn định nhưng giá trị tuyệt đối không lớn. Sự chênh lệch lớn này cho thấy cần một chiến lược tái cơ cấu các nguồn thu, tập trung hơn vào các khoản thu mang tính bền vững như tiền thuê đất và thuế.

5.2. Tầm quan trọng của công tác định giá đất tại Quảng Trị

Kết quả nghiên cứu một lần nữa nhấn mạnh tầm quan trọng của công tác định giá đất tại Quảng Trị. Giá đất do Nhà nước quy định là căn cứ để tính toán hầu hết các khoản thu tài chính. Khi giá này thấp hơn nhiều so với giá thị trường sẽ dẫn đến thất thu lớn cho ngân sách, đặc biệt trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá và cả trong việc tính thuế, lệ phí. Luận văn cho thấy sự chênh lệch này là một trong những tồn tại lớn. Vì vậy, việc xây dựng một hệ thống định giá đất độc lập, chuyên nghiệp, với phương pháp khoa học và dữ liệu thị trường tin cậy là giải pháp căn cơ để đảm bảo hiệu quả sử dụng nguồn thu từ đất và sự công bằng giữa các chủ thể.

VI. Hướng đi tương lai cho quản lý tài chính đất đai Triệu Phong

Trên cơ sở phân tích sâu sắc thực trạng và các vấn đề tồn tại, luận văn đã phác thảo những hướng đi chiến lược cho tương lai của công tác quản lý tài chính đất đai huyện Triệu Phong. Tầm nhìn dài hạn là xây dựng một hệ thống quản lý tài chính đất đai hiện đại, minh bạch, hiệu quả, biến nguồn lực đất đai thành động lực then chốt cho sự phát triển bền vững. Để làm được điều này, huyện cần thực hiện đồng bộ một loạt các giải pháp. Trước hết là hoàn thiện khung chính sách tài chính về đất đai theo hướng khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và tăng cường các nguồn thu bền vững. Cần tập trung vào việc quy hoạch, tạo quỹ đất sạch để chủ động trong việc thu hút đầu tư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, khai thác tối đa lợi thế về vị trí địa lý, du lịch, dịch vụ. Song song đó, việc hiện đại hóa công tác quản lý là yếu tố không thể thiếu. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu địa chính tập trung, thống nhất sẽ là nền tảng cho mọi hoạt động quản lý, từ đăng ký, cấp giấy chứng nhận đến xác định nghĩa vụ tài chính. Đây chính là những giải pháp hoàn thiện quản lý tài chính đất đai một cách toàn diện, hướng tới mục tiêu cuối cùng là nâng cao đời sống người dân và thúc đẩy kinh tế-xã hội địa phương.

6.1. Kiến nghị các giải pháp hoàn thiện quản lý tài chính đất đai

Luận văn đề xuất một hệ thống giải pháp hoàn thiện quản lý tài chính đất đai cụ thể. Về chính sách, cần điều chỉnh bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai, đảm bảo giá đất sát với thị trường. Về tổ chức thực hiện, cần nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để chống thất thu và xử lý nghiêm các vi phạm. Về kỹ thuật, cần đầu tư xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính điện tử. Đặc biệt, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai để nâng cao nhận thức và sự đồng thuận của người dân. Các giải pháp này cần được UBND huyện Triệu Phong chỉ đạo thực hiện một cách quyết liệt và đồng bộ.

6.2. Tầm nhìn phát triển bền vững từ nguồn lực đất đai

Tầm nhìn cho huyện Triệu Phong là khai thác và sử dụng nguồn lực đất đai một cách bền vững. Điều này có nghĩa là nguồn thu ngân sách từ đất phải được tái đầu tư hiệu quả vào cơ sở hạ tầng, bảo vệ môi trường và các chương trình an sinh xã hội. Việc quản lý không chỉ nhằm tối đa hóa nguồn thu trước mắt mà còn phải tính đến lợi ích lâu dài, bảo tồn quỹ đất cho các thế hệ tương lai. Một hệ thống tài chính đất đai công bằng và minh bạch sẽ tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn, thúc đẩy sự phát triển kinh tế hài hòa, bền vững, đúng với tinh thần coi đất đai là “tư liệu sản xuất đặc biệt” và “nguồn nội lực to lớn của đất nước”.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Nguồn lực tài chính từ đất đai đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với cơ cấu ngân sách địa phương, thể hiện rõ qua thực tế tại huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị khi khoản thu từ đất năm 2018 đạt 21.961 triệu đồng, chiếm 45,43% tổng thu ngân sách nhà nước trên địa bàn, và năm 2014 đạt 23.803 tỷ đồng, tương đương 49,14% tổng nguồn thu. Tuy nhiên, việc khai thác giá trị kinh tế từ quỹ đất vẫn đối mặt với nhiều rào cản do cơ chế quản lý chưa đồng bộ, sự chênh lệch đáng kể giữa khung giá đất quy định và giá thị trường thực tế, cùng sự chậm trễ trong công tác quy hoạch quỹ đất thương mại dịch vụ.

Mục tiêu trọng tâm của nghiên cứu là phân tích, đánh giá toàn diện thực trạng công tác quản lý tài chính từ đất đai tại huyện Triệu Phong, bao gồm công tác định giá, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí địa chính. Từ việc nhận diện các điểm nghẽn trong quản lý, đề tài đề xuất hệ thống giải pháp mang tính khả thi nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý, chống thất thu ngân sách và thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành minh bạch.

Phạm vi nghiên cứu bao quát toàn bộ địa bàn huyện Triệu Phong với tổng diện tích tự nhiên 353,36 km2 gồm 18 xã và 1 thị trấn, dữ liệu tài chính đất đai được thu thập trong giai đoạn 5 năm từ năm 2014 đến năm 2018. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài được thể hiện qua việc cung cấp luận cứ khoa học để tối ưu hóa nguồn thu chiếm từ 45% đến gần 50% ngân sách địa phương, cắt giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính và nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý luận kinh tế chính trị về quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và lý thuyết địa tô của Các Mác, trong đó nhấn mạnh vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu thực hiện phân phối giá trị thặng dư thông qua địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II và địa tô độc quyền. Đồng thời, đề tài vận dụng lý thuyết kinh tế thể chế để phân tích thị trường quyền sử dụng đất bao gồm thị trường sơ cấp (Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất) và thị trường thứ cấp (chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất).

Hệ thống khái niệm pháp lý then chốt được chuẩn hóa theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành:

• Tiền sử dụng đất: Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền, cho phép chuyển mục đích sử dụng hoặc được công nhận quyền sử dụng đất (theo Điều 107 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 45/2014/NĐ-CP).
• Tiền thuê đất: Nghĩa vụ tài chính định kỳ hoặc một lần áp dụng đối với các chủ thể thuê đất để sản xuất, kinh doanh, dịch vụ (theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP).
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Khoản đóng góp nghĩa vụ bắt buộc hàng năm tính trên diện tích và bảng giá đất chu kỳ 5 năm (Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010).
• Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản: Nghĩa vụ thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012).
• Phí và lệ phí địa chính: Các khoản thu phục vụ công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính và thẩm định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Thông tư số 02/2014/TT-BTC).

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập có hệ thống từ các báo cáo quyết toán ngân sách giai đoạn 2014 - 2018 của Chi cục Thuế huyện Triệu Phong, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và niên giám thống kê huyện.

Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra xã hội học bằng phiếu khảo sát trực tiếp. Cỡ mẫu phỏng vấn người sử dụng đất được xác định theo công thức Cochran đối với tổng thể không xác định: với độ tin cậy 95% (tương ứng giá trị Z bằng 1,96), tỷ lệ ước lượng p bằng 0,5 và sai số cho phép e bằng 10%, cỡ mẫu tính toán là 96 và được lấy tròn thành 100 phiếu phỏng vấn người dân ngẫu nhiên tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả một cửa. Đồng thời, tác giả thực hiện phỏng vấn chuyên sâu 17 cán bộ công chức trực tiếp làm công tác tài chính đất đai (gồm 2 chuyên viên Chi cục Thuế, 3 chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường, 2 chuyên viên Bộ phận một cửa và 10 chuyên viên Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai).

Phương pháp xử lý số liệu sử dụng phần mềm Excel để thống kê mô tả, phân tích cơ cấu tỷ trọng, so sánh tương đối và tuyệt đối. Việc kết hợp điều tra định lượng và phân tích định tính từ hai nhóm đối tượng quản lý và thụ hưởng bảo đảm tính khách quan, phản ánh chính xác các rào cản trong quy trình thực thi nghĩa vụ tài chính đất đai. Toàn bộ quá trình thu thập thông tin và khảo sát thực địa được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 8/2018 đến tháng 2/2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, nguồn thu từ đất đai luôn chiếm tỷ trọng chi phối trong tổng thu ngân sách huyện Triệu Phong nhưng có xu hướng biến động không ổn định. Giai đoạn 2014 - 2018, số thu ngân sách từ đất dao động từ mức cao nhất 23.803 tỷ đồng (năm 2014, chiếm 49,14%) xuống mức 21.961 triệu đồng (năm 2018, chiếm 45,43%), tốc độ tăng trưởng nguồn thu bình quân toàn huyện đạt 10,6%/năm cùng với sự chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế (thương mại - dịch vụ tăng lên 37,80%, nông nghiệp giảm còn 28,71%).

Thứ hai, cơ cấu nguồn thu tài chính đất đai mất cân đối nghiêm trọng khi phụ thuộc quá lớn vào tiền sử dụng đất từ giao đất tái định cư và xen ghép, trong khi nguồn thu từ tiền thuê đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chỉ đóng góp một tỷ lệ rất nhỏ dưới 8% tổng số thu từ đất. Mặc dù huyện sở hữu 18 km bờ biển chạy dọc 3 xã Triệu An, Triệu Vân, Triệu Lăng cùng hệ sinh thái Cảng Cửa Việt, việc tạo quỹ đất thương mại sạch để đấu giá cho thuê đất dài hạn chưa được triển khai tương xứng.

Thứ ba, khoảng cách chênh lệch giữa bảng giá đất nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế ngoài thị trường rất lớn. Hệ số chênh lệch giá đất thị trường so với bảng giá nhà nước dao động từ 2,54 lần ở vùng xa trung tâm đến 3,07 lần tại khu vực trung tâm; chênh lệch giá giữa khu vực trung tâm thị trấn Ái Tử so với vùng xa trung tâm lên tới 6,5 lần. Hệ quả là trên 70% hồ sơ giao dịch chuyển nhượng có hiện tượng kê khai giá bán thấp hơn thực tế nhằm giảm trừ 2% thuế thu nhập cá nhân và 0,5% lệ phí trước bạ, gây thất thoát đáng kể cho ngân sách.

Thứ tư, kết quả khảo sát 100 người dân và 17 cán bộ cho thấy sự bất cập về quy trình hành chính. Có 64% người dân phản ánh thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính còn rườm rà, thời gian luân chuyển hồ sơ giữa cơ quan tài nguyên và cơ quan thuế kéo dài, mức độ công khai biểu phí chưa thực sự minh bạch và chi phí nghĩa vụ tài chính còn cao so với mức thu nhập bình quân của 94,55% dân số sống tại khu vực nông thôn.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các hạn chế nêu trên xuất phát từ sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch tạo vốn từ quỹ đất. Công tác giải phóng mặt bằng kéo dài làm phát sinh chi phí bồi thường, trong khi giá đất tính tiền bồi thường thường xuyên biến động lệch pha với giá thu tiền sử dụng đất được phê duyệt. So sánh với các nghiên cứu tại các đô thị miền Trung và các khu vực lân cận, tình trạng thất thu thuế chuyển nhượng bất động sản do hai mức giá là hiện tượng phổ biến, đòi hỏi sự điều chỉnh từ thể chế quản lý giá đất quốc gia.

Để nâng cao chất lượng trực quan hóa và giám sát số liệu, dữ liệu nghiên cứu nên được tổ chức thành biểu đồ cột biểu diễn biến động tổng thu ngân sách từ đất đai theo từng năm, kết hợp biểu đồ tròn mô tả tỷ trọng cơ cấu 5 khoản thu chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ) và bảng ma trận đối chuẩn hệ số chênh lệch giá đất giữa 19 xã, thị trấn. Điều này giúp các nhà quản trị nhận diện ngay các điểm trũng thất thu thuế trên từng địa bàn.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản lý tài chính đất đai và chống thất thu ngân sách tại huyện Triệu Phong, 4 giải pháp cụ thể được đề xuất:

• Hoàn thiện công tác định giá đất và điều chỉnh chính sách thu: Ủy ban nhân dân huyện phối hợp với Sở Tài chính và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Trị xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm sát với giá thị trường, mục tiêu giảm tỷ lệ kê khai sai lệch giá giao dịch xuống dưới 15% trong giai đoạn 2020 - 2022.
• Phát triển quỹ đất kinh doanh thương mại và du lịch dịch vụ: Ủy ban nhân dân huyện Triệu Phong tập trung lập quy hoạch chi tiết quỹ đất sạch dọc 18 km bờ biển tại các xã Triệu An, Triệu Vân, Triệu Lăng và vùng phụ cận Cảng Cửa Việt để tổ chức đấu giá quyền thuê đất công khai, phấn đấu nâng tỷ trọng thu tiền thuê đất lên trên 25% tổng thu tài chính đất đai trước năm 2024.
• Hiện đại hóa công nghệ và liên thông dữ liệu hành chính: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi cục Thuế huyện Triệu Phong khẩn trương xây dựng cơ chế trao đổi thông tin điện tử một cửa liên thông, cắt giảm 30% thời gian luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính từ 15 ngày xuống còn dưới 10 ngày làm việc trong giai đoạn 2021 - 2023.
• Nâng cao năng lực cán bộ và tăng cường tính minh bạch: Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ về định giá và pháp luật đất đai cho 100% cán bộ địa chính tại 19 xã, thị trấn; công khai toàn bộ bảng giá đất, biểu mức thuế, phí tại trụ sở và trên cổng thông tin điện tử nhằm nâng chỉ số hài lòng của người nộp thuế lên trên 85% vào năm 2023.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Cán bộ quản lý nhà nước, cơ quan thuế và địa chính tại tỉnh Quảng Trị: Vận dụng bộ dữ liệu thực chứng và các phân tích hạn chế chính sách để điều chỉnh quy trình luân chuyển hồ sơ, xây dựng bảng giá đất tiệm cận thị trường và hoạch định dự toán thu ngân sách địa phương.
• Học viên cao học, giảng viên và nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản trị công, Kinh tế tài nguyên: Tham khảo khung lý thuyết địa tô kết hợp mô hình chọn mẫu Cochran và phương pháp khảo sát hai chiều giữa cơ quan công quyền và người dân trong nghiên cứu tài chính công.
• Các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, hạ tầng và du lịch dịch vụ: Nắm bắt bức tranh tổng thể về biến động quỹ đất, tiềm năng dải ven biển 18 km và hệ số đơn giá thuê đất tại Triệu Phong để lập phương án tài chính cho các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh.
• Người sử dụng đất và các tổ chức hành nghề công chứng: Hiểu rõ cơ sở pháp lý của các khoản nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, cấp đổi giấy chứng nhận.

Câu hỏi thường gặp

Nguồn thu từ đất đai có vai trò như thế nào đối với ngân sách huyện Triệu Phong? Nguồn thu từ đất đai là nguồn lực tài chính chủ lực, luôn đóng góp từ 45,43% (năm 2018) đến 49,14% (năm 2014) trong tổng cơ cấu thu ngân sách huyện. Khoản tiền này giúp địa phương tái đầu tư nâng cấp hệ thống hạ tầng giao thông 284 km và 86 trạm biến áp điện trên toàn địa bàn.

Cỡ mẫu khảo sát người dân trong nghiên cứu được xác định dựa trên cơ sở khoa học nào? Cỡ mẫu được tính toán bằng công thức Cochran chuẩn cho tổng thể không xác định với mức độ tin cậy 95%, sai số cho phép 10%, cho ra kết quả n bằng 96 và được lấy tròn thành 100 phiếu điều tra người sử dụng đất ngẫu nhiên, kết hợp phỏng vấn sâu 17 cán bộ công chức thuộc 4 đơn vị chuyên môn.

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thất thu thuế chuyển quyền sử dụng đất là gì? Sự chênh lệch lớn từ 2,54 đến 6,5 lần giữa bảng giá đất nhà nước ban hành và giá thị trường là nguyên nhân cốt lõi. Người dân thường ghi giá trị giao dịch trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với giá thực tế nhằm giảm trừ 2% thuế thu nhập cá nhân và 0,5% lệ phí trước bạ.

Khu vực nào tại Triệu Phong có tiềm năng lớn nhất để khai thác nguồn thu từ tiền thuê đất? Dải bờ biển dài 18 km thuộc 3 xã Triệu An, Triệu Vân, Triệu Lăng gắn liền với Cảng Cửa Việt và trục đường ven biển là khu vực giàu tiềm năng nhất. Việc quy hoạch quỹ đất thương mại dịch vụ tại đây sẽ tạo đòn bẩy lớn cho nguồn thu tiền thuê đất dài hạn.

Giải pháp nào giúp giải quyết tình trạng thủ tục tài chính đất đai bị kéo dài? Luận văn đề xuất số hóa cơ sở dữ liệu địa chính và thiết lập quy trình liên thông một cửa điện tử giữa Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi cục Thuế, giúp loại bỏ khâu chuyển hồ sơ giấy thủ công và rút ngắn 30% thời gian xử lý nghĩa vụ tài chính.

Kết luận

• Nguồn lực tài chính từ đất đai giữ vai trò then chốt khi đóng góp ổn định trên 45% tổng thu ngân sách huyện Triệu Phong giai đoạn 2014 - 2018.
• Cơ cấu thu từ đất còn mất cân đối nghiêm trọng, chủ yếu dựa vào tiền giao đất ở trong khi nguồn thu từ tiền thuê đất thương mại dịch vụ chỉ chiếm dưới 8%.
• Chênh lệch giá thị trường cao gấp 2,54 đến 6,5 lần bảng giá nhà nước là nguyên nhân trực tiếp gây thất thoát nguồn thu từ thuế chuyển nhượng bất động sản.
• Khảo sát 100 người dân và 17 cán bộ khẳng định yêu cầu cấp bách phải tinh giản thủ tục hành chính và tăng tính minh bạch trong tính toán nghĩa vụ tài chính.
• Khai thác hiệu quả 18 km quỹ đất ven biển Triệu An, Triệu Vân, Triệu Lăng cùng hạ tầng liên thông một cửa là chìa khóa gia tăng ngân sách bền vững.

Đóng góp lớn nhất của luận văn là hệ thống hóa cơ sở thực chứng về tài chính đất đai cấp huyện và đưa ra lộ trình 4 nhóm giải pháp khả thi thực hiện trong giai đoạn 2020 - 2025. Các cấp chính quyền địa phương, nhà nghiên cứu và nhà đầu tư hãy khai thác chi tiết kho dữ liệu trong toàn văn nghiên cứu để ứng dụng hiệu quả vào công tác quản lý điều hành và hoạch định chiến lược phát triển kinh tế đất đai tại địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ĐẾN TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI Quản lý tài chính từ đất đai là nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai vì nó là quản lý các nguồn tài chính trực tiếp liên quan đến đất đai nhưng lúc đầu chỉ đơn thuần là quản lý thuế đất.

Khi Luật Đất đai 1993 quy định quyền SDĐ có giá trị, mọi hoạt động giao dịch về đất đai như: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thu thuế khi chuyển quyền SDĐ. đều dựa trên cơ sở giá trị của quyền SDĐ thì quản lý tài chính đất không chỉ đơn thuần là quản lý thuế đất mà là quản lý tất cả những gì thuộc lĩnh vực tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai. Như vậy, nội dung này đã được đề cập đến từ lâu nhưng chưa nằm trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai mà nằm trong các văn bản quy phạm pháp luật về tài chính. Đến khi ban hành Luật Đất đai 2003, Nhà nước đưa vào hệ thống pháp luật đất đai những quy phạm pháp luật quy định về tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai để quản lý.

Vì vậy, quản lý tài chính về đất đai trở thành một trong các nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Quản lý tài chính về đất đai bao gồm quản lý giá đất và quản lý các nguồn thu ngân sách từ đất đai BĐS nói chung nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh, hiệu quả và bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, đảm bảo công bằng về tài chính trong SDĐ và phân phối nguồn tài nguyên đất đai trong xã hội. Nhà nước đã ban hành và hoàn thiện chính sách đất đai qua các thời kỳ để phù hợp với tình hình thực tế của Việt Nam. Quản lý tài chính từ đất đai thực chất là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai [13].

- Tài chính: Tài chính là phạm trù kinh tế, phản ánh các quan hệ phân phối của cải xã hội dưới hình thức giá trị, phát sinh trong quá trình hình thành, tạo lập, phân phối các quỹ tiền tệ của các chủ thể trong nền kinh tế nhằm đạt mục tiêu của các chủ thể ở mỗi điều kiện nhất định[24]. - Thu tài chính từ đất đai là bộ phận của thu NSNN.Điều 107 Luật Đất đai 2013 quy định: “Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai” [24]. - Tiền sử dụng đất (TSDĐ): Khoản 21, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” [24].

- Tiền thuê đất (TTĐ): Khoản 8, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Tiền thuê đất là nghĩa vụ tài chính mà đối tượng thuê đất, thuê mặt nước phải trả cho Nhà nước (trừ các trường hợp được miễn nộp tiền thuê đất) để được quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê [24]. - Thuế sử dụng đất: là một khoản nộp (bằng tiền hay hiện vật) mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất bắt buộc phải nộp cho nhà nước theo quy định pháp luật. Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Điều 1 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 quy định: “Tổ chức, cá nhân sử dụng đấtvào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp; Hộ được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp” [24]. + Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (PNN) là loại thuế thu hàng năm mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật [16]. - Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất: Năm 2007, Quốc hội đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009, trong đó có nội dung tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản và đã thay thế Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994. Đến 2012, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007.

Theo đó, thu nhập chịu thuế liên quan đến đất đai bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước [17]. - Phí: Điều 2 Pháp lệnh phí và lệ phí 2001 quy định: “phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá nhân khác cung cấp dịch vụ” [27]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 -Lệ phí: Điều 3 Pháp lệnh phí và lệ phí 2001 quy định: “lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan Nhà nước hoặc tổ chức được ủy quyền phục vụ công việc quản lý Nhà nước” [27]. CƠ SỞ LÝ LUẬN TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI 1.

Quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Khi phân tích tổng quát về quan hệ đất đai, C.Mác cho rằng: Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; C.Mác viết: “Quốc hữu hoá đất đai làm hoàn toàn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư bản, cuối cùng phá huỷ hoàn toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong công nghiệp cũng như trong nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu toàn dân, đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hoá tư liệu sản xuất.Mác nhận xét: “Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hoá đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này”.

Theo luận điểm này của Mác, nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều thành phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ SHTD về đất đai [13]. Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: "Đất đai, rừng núi. thuộc sở hữu toàn dân", đồng thời quy định: ". Những tập thể và cá nhân đang SDĐ được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình.

Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định "Đất đai. đều thuộc SHTD" và quy định thêm: "NN giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài… được chuyển quyền SDĐ…" [14]. Như vậy chế độ SHTD về đất đai quy định NN là người đại diện; QSDĐ trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền KTTT định hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền SDĐ được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây: Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở nước ta nên QSDĐ được hình thành trên cơ sở quyền SHTD về đất đai.

Điều này có nghĩa là tổ chức, cá nhân có QSDĐ khi được NN giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất, được công nhận và người SDĐ được chuyển QSDĐ (bao gồm các quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền SDĐ) nên QSDĐ trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.