CHƯƠNG 1 - TONG QUAN CAC VAN ĐÈ NGHIÊN CUU 1. Cơ sở lý luận về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1. Đất đai và vẫn đề sở hữu đất đai Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thẻ thay thẻ của sản xuất nông, lâm nghĩ lả thành phần quan trong của môi trường sống, là toàn bộ lãnh thô gắn với chủ quyền của một quốc gia, là nguồn lực hàng đầu đề phát triển bên vững, là cơ sở đề phát triển các hệ bảo tồn sinh thải. Đất đai đặc biệt có ý nghĩ trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Có thẻ kết luận ngăn gọn vẻ đất đai theo Hiến chương về đất được Ủy ban các Bộ trưởng Châu Âu biểu. quyết tại Nghị quyết 19 năm 1972 như sau: “Ruộng đất là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điêu kiện cho sự sông của thực vật, động vật và con người trên mặt đất” Về vẫn để sở hữu đất đai, ngay sau khi giảnh độc lập, ra đời bản Hiển pháp đầu tiên năm 1946, Nhà nước ta đã khẳng định “Quyền sở hữu tải sân của công dân Việt Nam được đảm bảo”, trong đó đất đai là một tải sản quan trong nhất của mọi con người (Điều 12 Hiến pháp năm 1946). Tử đó cho đến nay, qua mỗi giai đoạn lịch sử, Hiển pháp năm 1946, 1959, 1980 vả Hien pháp năm 1992 cỏ những quy định khác nhau về vẫn đẻ sở hữu đất đai từ đỏ để xác lập chế độ quản lý và SDĐ, cụ thể qua hình sau: Hình 1.1: Quy định về sở hữu đất đai quy các thời kỳ lịch sử Quy định 1 hình thức sở hữu duy nhất là: Sở hữu toàn dân do Nhà nước thông nhất quan ly ‘Theo hinh trén ta co thé thay, trude nm 1980 cón nhiều hình thức sỡ hữu vẻ đất đai, sản phẩm của thời kỳ quan liên bao cấp, thì san năm 1980 ở nước ta chỉ còn một hình thức sở hữu đuy nhất đổi với đất đai là số hữu toàn đân. Quan hệ đất đai ở nude la dua trên nên tầng đất đại thuộc sở hữu loàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở bữu.
Quy định này có sự tách bạch giữa chủ thể thực hiện quyên sở hừu đất đại và người thực hiện quyền SDĐ. Qiam hệ về đất đại do đó xuất phát Lừ quan hệ mang tính quyền lực. Trong ba quyển cơ bản nhất của chủ sở hữu là chiếm hữu, sử đụng và định doal, Nhà nước có đỗ ba quyển nhưng Irao quyển chiếm hữu và sử dụng cho người sử dụng dất, chí nắm quyền dịnh đoạt đổi với dất dai và thực hiện quyền nay bằng, các hình thức: Quyết định mục đích SDD thông qua việc quyết định, xét đưyệt quy heach SDP, ké hoạch SDĐ, quy định về hạn mức giao đất và thời bạn SDĐ: quyết định giao đất, cho thuê đất, TH, cho phép chuyén muc dich SDP, định gia dit. Nhà nước thục hiện quyển điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chỉnh vẻ đất đai Nhà nước trao quyển SDD cho người SDD, cha phép người SDD được chuyển đổi, chuyển nhượng, che thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyển SDĐ, thé chap, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ và bão đâm cho người sử dụng bằng cách cấp giảy chứng nhận quyén SDD.
Khái niệm về thu hồi đất Tắt cả các quốc gia trong quả trình phát triển đều có hú cầu sử đụng đất đai để xây đựng công trình hạ tẳng, công trình phúc lợi xá hội, thục hiện cáo quy hoạch chỉ tiết v.để phục vu loi ich công cộng. Do có inht chal lặc thù nên việc cùng ứng đất đai cho như câu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông qua. biện pháp mang tính bắt buộc, gọi lả trưng thu, trưng đụng có bồi thường (Irung Quốc, Đại Loan. Tại các nước có chế dé sở hữu tư nhân dất dai, Hiển pháp trong khi báo vệ quyển sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc truất Ttiữu đất đạt vì lợi ích công cộng, Côn lạt các nước mà đất dai thuộc sở hữu loan dan 14 hoặc sở hữu nhà nước, nêu cỏ nẻn kinh tế chí huy (như nước ta trước dỗi mỏi) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vi đất đai chỉ có giá trị sử dựng và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích nhà nước hay lợi ích tập thể.
Nhưng khi có nên kinh tế thị trường mà quyền sử đụng đất được giao có thụ tiên hoặc cho thuê thì vẫn để trở nên phức tp hom nhiéu, vì quyền sử dụng đó đã trỏ thành tài sản có giá. Tuy vậy, vi quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến li thủ hồi lại chứ khỏng gọi là trưng thu hay truất hữu. Mặc dù là đại điện chủ sở lữu nhìmg Nhà nước không chiếm hữu, SDĐ, để bão vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đãi đại, Nhà nước phải có những biện pháp pháp lý nhất dịnh, một trong những biện pháp dó là TH. Luật Đất dai quy dịnh các trường hợp bị TIID, CONN só thẳm quyền TH và nguyên tắc chung khi TH trong những trường hợp cần thiết.
Hậu quả của việc THĐ là rất nghiêm Irong, liêu quan đến quyền lợi của người bị FHĐ, các chủ đầu tư va Nha nude, Do dé, Nba nước cần đặc biệt quan tâm đến lợi ích xã hội, quyên lợi của người có đất bị thm hỏi. Sự quan tâm nảy thể hiện qua chính sách bêi trường, hỗ trợ va TEC. TIHD là một biện pháp pháp lý làm châm đứt quan hệ pháp luật đối với đất đai. Hinh thức của nó là một quyết định THĐ của CQNAI có thâm quyền.
TH thể hiện quyền lực nhà nước trong br cách đại điện chủ sở hữu toàn đân về đất đại TIID cũng là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nhằm đấm bào lại ích của Nhà nước, của xã hỏi đồng thời lập lại trật tự kỹ cương trong quản lý Wha tude vé dal dai. [12] THP dược liệu dưới các khía cạnh sau dây, - Là một quyết định hành chính của người có thẩm quyển nhằm chấm đứt quan hé SDD của người sử dụng; - Quyết định hành chỉnh thể hiện quyền lực nhà nước nhằm thục thi một trong những nội đung quản lý nhà nước về đất đai; 15 - Việc THD xuat phat tir nlu cau etia Nha mrdc và xã hội hoặc là biện pháp chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vì vi phạm pháp luật đất đai và một số trường hợp đương nhiên Tủ đó có thể định nghĩa: TH là văn bản hành chính cũa CỌNN có (hẳm guyén nhằm cham dit một quan hệ pháp luật dối với đất dai dễ phục vụ lợi ích của “Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vỉ vi phạm pháp luật đất đai của người SDĐ. Bồi thường khi Nhà nước thu hải đất Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại điện chủ sỡ hữu nhưng Nhà nước lại trao quyển chiếm hữu, quyền SDĐ cho người SDĐ. Người SDD tuy rằng không phải chủ sở hữu nhưng lại có 2/3 nhóm quyền của chú sở hữu (chí không có quyên dịnh doạt).
Do nhu câu của mình, Nhà nước THĐ, người SDĐ buộc phải thực hiện nhưng được Nhà nước trả lại quyền SDĐ đối với diện tích thu hôi bằng các chính sách bồi thường, De quan hé đất đai mang tỉnh quyền lực nên khi Nhà nước THĐ, người có đất bị thu hỏi không có quyền thỏa thuận với các CQNN. Khả nước tự mình quy định chính sách bồi thường cho người SDD bị thu hỏi 1. Định giá đất Đìmh giá đất là một. trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và Ta công cu quan trong wong việc thiết lập một cơ chế quấn lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiên theo đầu thâu, đầu giá, và hợp đông thoả thuận giữa nguời quản lý va người sử đụng.
Trên cơ sở giao đất có thu tiên SDD và người SDD có quyển chuyển nhượng. lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê. và Nhà nước có quyên TH theo như câu, lợi ích của toàn xã hội, Lô chức thống nhật các công trình xây dựng co sé ha Ling va phat triển đất và từ đỏ theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiển SDD, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nay sinh từ sự phát triển của nên linh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa 16 Dinh gia dit tao diéu kién dé dam bao công bằng trong việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người SDĐ, giữa người SDD với nhau. Đông thời đất là một tải sẵn, vì vậy dịnh giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đỏ đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yêu tế về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chỉ phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tổ tâm lý xã hội.
Định giá chỉ có thế là sự tóc tính về giá trí, với định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ như định giá các tải sản thông thường khác. Với các đặc diễm nêu trên, khái niệm về dịnh giả dất dược tạm hiểu như sau: Định giá dất dược hiểu là sự tóc tính về giá trị của quyén SDD bang hình thái tiên tệ cho một mục địch sử đụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đế định giá đất là người định giả căn cử vào nguyên tác và phương pháp dịnh giá dất trên cơ sở năm chắc tư liêu thị trường đất, căn cử vào những thuộc tính. kinh tế vả tự nhiên của thửa dit theo hang dat vá khả năng cho thu nhập thông, Thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đây đủ ảnh hưởng của các yêu tổ về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức SDĐ, dự kiến thu nhập từ đất và chính sách SDĐ, rồi tống hop dé định ra giá cả tại một thời điểm não đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền nảo đỏ ương quyển SDĐ.
Đất tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nên không có giả trị. Giá cả của nó chịu ảnh tưởng của nhiêu yêu tế kinh tê, xã hội và tự nhiên, kháo với giá cả của các loại hàng hóa thông thường, Điều đó quyết định rằng định giá đất phải có phương pháp dặc biệt của riêng mình.