CHƯƠNG 1:CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUY TRÌNH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan về kinh doanh bất động sản 1. Khái quát về bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Điều 174 Bộ Luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau: “ Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: a) Đất đai b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.Đặc điểm bất động sản Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc điểm riêng như sau: - Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do bất động sản gồm đất và công trình xây dựng luôn gắn liền với đất đai nên cố định về vị trí.
Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản. Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế , văn hóa – xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa bất động sản. - Tính bền vững: Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng và trường tồn, các công trình gắn liền với đất đai thường có tuổi thọ dài có thể tồn tại hàng trăm năm.
10 Phùng Thị Thanh Mai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt NghiệpLuận Văn Tốt NghiệpHọc Viện Tài Chính - Tính khác biệt: Không có hai bất động sản giống nhau hoàn toàn dù giống nhau kết cấu, kiến trúc, kích thước , diện tích nhưng vẫn khác nhau về vị trí (dù đấy là hai bất động sản liền kề). Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản, vị trí,giá trị và khả năng sinh lời của mỗi bất động sản là hoàn toàn khác nhau. - Tính khan hiếm: Đặc điểm này là do đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có giới hạn, bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí,… trong khi cầu về bất động sản ngày càng tăng. - Tính có giá trị lớn: Đặc điểm này là do đất đai có giới hạn, bất động sản khan hiếm, giá trị công trình xây dựng thường cao nên bất động sản có giá trị lớn, co giãn cung thấp hơn co giãn cầu.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Khi xuất hiện một bất động sản liền kề thì giá trị của bất động sản mục tiêu có thể tăng hoặc giảm. Giá trị bất động sản mục tiêu chịu ảnh hưởng của những yếu tố xung quanh. Khi tính bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình bất động sản khác ra đời. - Ngoài ra bất động sản còn có một số đặc điểm riêng khác như: Giá bất động sản luôn luôn có tính song trùng, giá bất động sản hình thành từ các giao dịch riêng lẻ, giá trị - giá trị sử dụng,… 1.
Vai trò của bất động sản BĐS có ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển của kinh tế mỗi quốc gia nói riêng và kinh tế toàn cầu nói chung. BĐS, trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ. BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc. Không chỉ vậy, BĐS còn là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng vốn.
Nó là nơi gom vốn và có thể chuyển sự gom vốn từ người này sang người khác 11 Phùng Thị Thanh Mai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt NghiệpLuận Văn Tốt NghiệpHọc Viện Tài Chính khi được bán. Ngoài ra, BĐS có giá trị vốn trên thị trường. Điều này cho phép thực hiện việc chuyển BĐS thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tín dụng bằng thế chấp. Thị trường bất động sản 1.
Khái niệm thị trường bất động sản Dựa vào đối tượng và nội dung hoạt động của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản được hiểu khái quát như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”. Đặc điểm của thị trường bất động sản - Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch: Vì bất động sản cố định về vị trí nên không thể đưa hàng hóa đến nơi giao dịch , vì vậy, việc giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực địa, đăng ký pháp lý. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường…).
- Mang tính khu vực, tính vùng sâu sắc: Thị trường bất động sản thường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ mỗi khu vực có giá cả riêng, tập quán khác nhau, mỗi một bất động sản nó gắn liền với một vị trí , giá trị và khả năng sing lời của mỗi bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể mà mỗi một vị trí, một vùng có sự không đều về tốc độ phát triển văn hóa – kinh tế chính trị. Các quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các vùng, địa phương khác. Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét 12 Phùng Thị Thanh Mai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt NghiệpLuận Văn Tốt NghiệpHọc Viện Tài Chính quan hệ cung cầu, giá cả bất động sản phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội của một vùng, khu vực cụ thể. - Thị trường bất động sản là một dạng điển hình của thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Điều này xuất phát từ những lý do: Thông tin minh bạch thấp Hàng hóa bất động sản không đồng nhất, chưa thực sự đa dạng phong phú, chưa đáp ứng đủ yêu cầu.
Giá cả được hình thành từ các giao dịch riêng lẻ nên giá bán không đồng nhất, tính tham chiếu thấp. Chủ thể tham gia thị trường hạn chế vì vốn lớn cần trường vốn do tham gia bất động sản thường kéo dài, tính thanh khoản của hàng hóa thấp. Tính so sánh của hàng hóa kém. Tham gia và rút lui khỏi thị trường khó khăn vì tính thanh khoản thấp, thủ tục hành chính phức tạp, khả năng thu hồi vốn chậm.
Có sự quản lý can thiệp quá sâu của nhà nước làm cho thị trường không còn phát triển theo đúng quy luật của thị trường nữa. - Cung và cầu về bất động sản ít co giãn khi giá thay đổi:đặc điểm này là do bất động sản khan hiếm, nhu cầu ngày càng tăng nhanh dẫn đến mất cân đối cung cầu, cung chậm hơn so với cầu làm giá tăng xuất hiện hiện tượng giá ảo.Từ đây, khi xem xét thị trường bất động sản cần chú ý: cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất động sản do quan hệ cung cầu quyết định, tuy nhiên, giá cả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối với cung và cầu, những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá bất động sản. - Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước: Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản. Sự tham gia của nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lý thống nhất các hoạt động của thị trường này.
Để thị trường bất 13 Phùng Thị Thanh Mai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt NghiệpLuận Văn Tốt NghiệpHọc Viện Tài Chính động sản vận hành hiệu quả, nhà nước cần phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hóa bất động sản giao dịch và phải kiểm soát được các hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản… - Dao động theo chu kỳ: Vì đặc tính không di dời được của BĐS nên thị trường bđs có tính chu kỳ. Chu kì dao động của thị trường bđs gồm 2 giai đoạn: tăng trưởng và thu hẹp ( đóng băng).1: Chu kỳ của thị trường BĐS Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua 3 giai đoạn rõ rệt và đều có điểm chung là tăng trưởng nóng thậm chí tạo ra cơn sốt rồi sau đó suy giảm dần và đóng băng. Giai đoạn thứ nhất từ những năm 1993 đến 1999. Dưới tác động của Luật Đất đai năm 1993, thị trường bất động sản tăng trưởng rất nhanh chóng.
Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao, thậm chí có những nơi tăng hơn 10 lần. Giao dịch trên thị trường hết sức sôi động. Rất nhiều các khu đô thị mới nhỏ lẻ được hình thành và nở rộ như nấm sau mưa. Tuy nhiên, chu kỳ suy giảm của giai đoạn này đến vào những năm 1997- 1999.
Do tác động của 14 Phùng Thị Thanh Mai LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Luận văn tốt nghiệpLuận Văn Tốt NghiệpLuận Văn Tốt NghiệpHọc Viện Tài Chính cuộc khủng hoảng tài chính châu Á và do Nhà nước tăng cường, siết chặt quản lý đất đai nên trong những năm này, thị trường gần như đóng băng. Giai đoạn thứ hai là từ 2000 đến 2006. Trong các năm 2000 đến 2004 là thời điểm bất động sản tăng trưởng rất mạnh. Dưới tác động của việc phục hồi kinh tế thế giới, cùng với việc ban hành Nghị định 71, 79 và Nghị định về giảm Thuế trước bạ, Thuế thu nhập, thị trường bất động sản phát triển rất nhanh và hình thành nên nhiều doanh nghiệp bất động sản hùng mạnh.
Cả giá và giao dịch trong những năm này đều tăng rất cao. Mặc dù vậy, bắt đầu từ 2004 đến 2006, với chính sách của Nhà nước không tiếp tục cho phân lô, bán nền và Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở đi vào thực tế với những ràng buộc khắt khe về vốn, về năng lực chủ đầu tư,.