đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự đã quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định” (Điều 181). Đặc điểm của bất động sản. Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của hàng hóa thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng: - Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, không di dời được. Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích.
Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian. Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển). Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố như: Địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội, môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản. - Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền.
Đất đai là một loại tài sản được xem như không thể bị hủy hoại (trừ trường hợp đặc biệt); các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không bị mất đi sau một 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. - Tính cá biệt và khan hiếm. Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.
Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân. - Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt. Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản đác biêt là hệ thống luật pháp về đất đai. Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thường khác. - Hàng hoá bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến. - Các tính chất khác: + Tính thích ứng.
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản trị. + Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Vai trò của bất động sản. Hiện nay ở Việt Nam chưa có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá trị các bất động sản ở nước ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản quốc 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức để minh họa cho quy mô và qua đó là vai trò của bất động sản trong xã hội.
Theo một cách tiếp cận, tuy không được chính thống song vẫn có sức thuyết phục, đó là việc phân tích về các bất động sản nhà ở hiện nay trong xã hội chúng ta bởi theo quy luật chung của sự phát triển thì bất động sản nhà ở thường chiếm tỷ trọng lớn trong các loại bất động sản. Với một số giả định và các số liệu lấy từ nguồn trên Website của Tổng cục Thống kê đã ước tính tổng giá trị các bất động sản nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng 150 tỷ đô la Mỹ. Trong cách ước tính trên thì tổng giá trị bất động sản nhà ở của Việt Nam cũng có giá trị ít nhất bằng 5 lần tổng thu nhập quốc dân hiện nay và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các bất động sản nhà ở, các bất động sản thương mại, công nghiệp, công cộng, cũng có giá trị không nhỏ và do đó có thể nói tổng giá trị bất động sản là một số khổng lồ.
Hơn nữa, mỗi một công dân, một hộ gia đình, tổ chức đều cần đến bất động sản trong cuộc sống hàng ngày như: nơi ở, nơi làm việc, nơi sản xuất, nơi vui chơi, giải trí. Do vậy, vai trò bất động sản là vô cùng lớn và hết sức quan trọng trong mọi cộng đồng, mọi quốc gia trong đó có Việt Nam. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của kinh doanh bất động sản. Khái niệm về kinh doanh.
Kinh doanh là một trong những khái niệm nền tảng của lĩnh vực pháp luật kinh tế và luôn gắn với các chủ thể kinh doanh. Trong thực tiễn của nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường ở nước ta, người ta có thể quan niệm về kinh doanh khá đơn giản, đó là hành vi nhằm mục đích kiếm lợi nhuận thông qua những hoạt động khác nhau như sản xuất, buôn bán, làm dịch vụ. Khái niệm về kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản. ❖ Khái niệm về kinh doanh bất động sản.
Kinh doanh bất động sản có thể hiểu đó là việc đầu tư một số vốn nhất định vào một bất động sản nào đó với mục đích là để sinh lợi nhuận. Các hoạt động đầu tư bất động sản nhằm sinh lời bao gồm việc mua, bán, xây dựng để cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng hoặc tham gia giao dịch trên các sàn giao dịch bất động sản, thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn hoặc quản lý bất động sản. ❖ Khái niệm về kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản.
Đặc điểm của kinh doanh bất động sản. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Kinh doanh bất động sản là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực. Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của bất động sản, mỗi một vị trí của bất động sản khác nhau, sẽ mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh doanh những lợi ích khác nhau. Môi trường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với mỗi giá trị của bất động sản.
Do đó, những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác. + Kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài. Bất động sản thường có thời gian sử dụng xây dựng, sử dụng và thu hồi vốn trong thời gian dài, do đó, kinh doanh bất động sản cần số vốn đầu tư lớn, đầu tư trong dài hạn. Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì có khả năng cạnh tranh cao, nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay bất động sản.
+ Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách. Nhà nước quản trị toàn bộ bất động sản, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản. Quan hệ cung cầu bất động sản khá nhạy cảm, nhìn chung cung nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách. + Hoạt động kinh doanh bất động sản vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù.
Tính đặc thù của kinh doanh bất động sản thể hiện ở việc thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu; thiếu thông tin thị trường, khó so sánh được; một số loại hàng hoá bất động sản mang tính độc quyền, gắn với vị trí cảnh quan môi trường; Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán thói quen. Tính đa ngành của kinh doanh bất động sản thể hiện qua việc liên quan đến nhiều khâu của nền kinh tế. Cụ thể, đối với khâu sản xuất, việc kinh doanh bất động sản liên quan đến những vấn đề kinh tế đất đai như: định giá, khả năng sinh lợi… những vấn đề kỹ thuật đất đai như: thổ nhưỡng, nông hoá, tầng địa chất… những vấn đề đầu tư xây dựng các công trình trên đất như: kỹ thuật (ý tưởng, kiến trúc, mỹ thuật), kinh tế (vốn đầu tư, chi phí xây dựng, giá thành, lợi nhuận.