Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Quận 7 thuộc khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh, sở hữu mạng lưới hạ tầng giao thông và dịch vụ phát triển đồng bộ xung quanh Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản như Savills Việt Nam và CBRE cho thấy nhu cầu thuê văn phòng hạng A tại các khu vực cận trung tâm duy trì ở mức cao, đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 90% vào quý 3/2023 và có xu hướng ưu tiên các tòa nhà đạt chứng chỉ công trình xanh. Đề tài "Khu Thương mại dịch vụ - Văn phòng cho thuê Bamboo Tower" được sinh viên Châu Vũ Minh Nguyệt thực hiện dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Thế Anh nhằm giải quyết bài toán chuẩn bị đầu tư và triển khai thi công xây dựng cho một công trình cao ốc phức hợp thương mại - văn phòng hạng A theo chuẩn quốc tế.

Mục tiêu nghiên cứu của đồ án là thiết lập toàn bộ hồ sơ kinh tế - kỹ thuật cho công trình từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến công tác tổ chức thi công tại hiện trường, cụ thể gồm 5 nhiệm vụ nghiên cứu:

  1. Lập dự án đầu tư xây dựng: Xác định tổng mức đầu tư và đánh giá tính khả thi tài chính của dự án.
  2. Lập hồ sơ mời thầu: Xây dựng E-HSMT cho gói thầu thi công xây dựng phần kết cấu và hoàn thiện cơ bản.
  3. Lập dự toán công trình xây dựng: Đo bóc khối lượng chi tiết các hạng mục và xuất hồ sơ dự toán bằng phần mềm chuyên dụng.
  4. Thiết kế biện pháp thi công: Thiết kế kỹ thuật thi công cọc khoan nhồi phần ngầm và tính toán kiểm tra an toàn hệ ván khuôn (cột, dầm, sàn) phần thân.
  5. Thiết kế biện pháp tổ chức thi công xây dựng: Bố trí tổng mặt bằng thi công, phân đợt - phân đoạn, lựa chọn máy móc thiết bị và thiết lập tiến độ thi công.

Đối tượng nghiên cứu là quy trình lập dự án, quản lý chi phí, đấu thầu và kỹ thuật tổ chức thi công công trình Khu Thương mại dịch vụ - Văn phòng cho thuê Bamboo Tower.

Phạm vi nghiên cứu:

  • Không gian: Lô đất C15A, Khu A – Khu Đô Thị Mới Nam Thành Phố, đường Tân Trào, phường Tân Phú, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh. Dự án tiếp cận qua đường Tân Trào (lộ giới 34m), kết nối trục Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Lương Bằng, đường B - Bắc (lộ giới 21m), đường phố số 10 (lộ giới 21m) và đường Tân Phú (lộ giới 25m). Khu đất có diện tích 5.500 m2, diện tích xây dựng 3.294,08 m2, tổng diện tích sàn xây dựng 80.192,51 m2, quy mô 24 tầng nổi và 4 tầng hầm, chiều cao 96m.
  • Thời gian: Khảo sát thị trường văn phòng giai đoạn 2021–2023; thời điểm lập đồ án tháng 06/2024; chu kỳ phân tích tài chính dự án kéo dài 25 năm (giai đoạn vận hành từ năm 2024 đến năm 2048, năm 2023 là năm đầu tư xây dựng); thời gian thực hiện gói thầu xây lắp là 555 ngày.

Cơ sở pháp lý, lý thuyết và phương pháp lập dự án

Khung pháp lý và tiêu chuẩn áp dụng trong đồ án bao gồm:

  • Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, Luật Lao động số 45/2019/QH14, Luật Thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12.
  • Nghị định số 59/2015/NĐ-CP (cấp phép xây dựng), Nghị định số 88/2014/NĐ-CP (thi hành Luật Đất đai), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP (bảo vệ môi trường xây dựng), Nghị định số 10/2021/NĐ-CP (quản lý chi phí đầu tư xây dựng).
  • Các Thông tư chuyên ngành: Thông tư số 09/2019/TT-BXD, Thông tư số 12/2021/TT-BXD (định mức xây dựng), Thông tư số 06/2021/TT-BXD (phân cấp công trình), Thông tư số 27/2023/TT-BTC (phí thẩm định thiết kế, dự toán), Thông tư số 14/2021/TT-BXD (chi phí bảo trì).
  • Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 của Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022.
  • Hệ thống tiêu chí xếp hạng tòa nhà văn phòng của Diễn đàn nghiên cứu Moscow (gồm CBRE, Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle) và tiêu chuẩn đánh giá công trình xanh BCA Green Mark của Singapore.

Phương pháp nghiên cứu và công cụ kỹ thuật:

  • Phương pháp xác định tổng mức đầu tư: Áp dụng phương pháp suất vốn đầu tư kết hợp tính toán theo diện tích sàn sử dụng và hệ số điều chỉnh theo quy định hiện hành.
  • Phương pháp phân tích tài chính dự án: Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF), tính toán ngân lưu tổng mức đầu tư (TIPV), xác định hiện giá thuần (NPV) và tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR).
  • Phương pháp lập hồ sơ mời thầu qua mạng: Soạn thảo E-HSMT theo phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ (trong tóm tắt đề cập một giai đoạn một túi hồ sơ), kết hợp tiêu chí đánh giá năng lực - kinh nghiệm theo thang Đạt/Không đạt, tiêu chuẩn kỹ thuật theo phương pháp chấm điểm và xét giá thấp nhất.
  • Phương pháp dự toán: Đo bóc khối lượng theo bản vẽ thiết kế kiến trúc - kết cấu, sử dụng phần mềm Dự toán ETA để tra cứu định mức và kết xuất giá trị dự toán.
  • Phương pháp tính toán cơ học và kiểm tra kết cấu cốp pha: Ứng dụng lý thuyết sức bền vật liệu và cơ học kết cấu để xác định tải trọng, vẽ biểu đồ mô men, kiểm tra khả năng chịu uốn và độ võng của ván khuôn, sườn đứng, sườn ngang và thanh chống.
  • Phương pháp tổ chức thi công: Ứng dụng phương pháp tổ chức thi công dây chuyền, phân chia đợt và phân đoạn, tính toán chọn máy nâng và thiết bị cơ giới theo thông số kỹ thuật.

Nguồn dữ liệu: Hồ sơ thiết kế kỹ thuật từ Công ty TNHH Tư vấn Thiết kế Bình Hòa, thông tin chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng MNCons, báo cáo thống kê thị trường của CBRE và Savills Việt Nam.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Lập dự án đầu tư xây dựng

Chương 1 trình bày tổng quan về dự án Bamboo Tower, phân tích bối cảnh kinh tế - xã hội TP.HCM, đánh giá thị trường bất động sản văn phòng Quận 7 và so sánh với ba đối thủ cạnh tranh lân cận: Cobi Tower I–II, Đại Minh Convention Tower và Victory Tower (Petroland) theo bộ tiêu chuẩn xếp hạng văn phòng của Diễn đàn nghiên cứu Moscow.

Tên tòa nhà Quy mô công trình Giá thuê tham chiếu Đặc điểm kỹ thuật và tiện ích
Bamboo Tower (Dự án nghiên cứu) 24 tầng cao, 4 tầng hầm, cao 96m, diện tích sàn 80.192,51 m2 Khối thương mại: 450.000 đ/m2/tháng; Văn phòng: 600.000 đ/m2/tháng Xếp hạng A, chuẩn BCA Green Mark, kính phản quang, 6 thang khách + 1 thang hàng + 2 thang hầm, trần cao 4m
Cobi Tower I–II Tháp đôi 17 và 20 tầng, 2 tầng hầm, diện tích sàn cho thuê 46.973 m2 Khối thương mại: 9.000 đ/m2/tháng; sàn văn phòng 26.241 m2 Hạng A, chuyên gia Hàn Quốc thiết kế, gần Trung tâm SECC
Đại Minh Convention Tower 13 tầng cao, 2 tầng hầm 520.000 đ/m2/tháng ($21 - $26/m2/tháng) Hạng A, 4 thang máy châu Âu, điều hòa trung tâm
Victory Tower (Petroland) 30 tầng cao, 3 tầng hầm 395.000 đ/m2/tháng ($16 - $20/m2/tháng) Hạng A, phức hợp thương mại - văn phòng - căn hộ cao cấp

Tác giả xác định tổng mức đầu tư của dự án theo Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/05/2023 với suất vốn đầu tư công trình đa năng từ 20 đến 24 tầng có tầng hầm là 13.733.000 đ/m2 sàn.

Thông số tài chính dự án Giá trị tính toán Ghi chú
Suất vốn đầu tư (tổng mức) 1.102.647.012.500 VND Tính trên 80.192,51 m2 sàn
Vốn chủ sở hữu 771.852.908.750 VND Tương ứng tỷ lệ 70%
Vốn vay ngân hàng 330.794.103.750 VND Tương ứng 30%, vay BIDV lãi suất 9%/năm
Chi phí dự phòng 110.264.701.250 VND Tính bằng 10% tổng chi phí
Thuế suất thuế TNDN 20% Tính theo quy định pháp luật

Kế hoạch vận hành và doanh thu:

  • Chi phí nhân sự: Tổng quỹ lương năm đầu tiên là 1.140.000.000 đồng/năm cho 12 nhân sự thuộc ban quản lý tòa nhà (1 Trưởng ban, 2 Chăm sóc khách hàng, 1 Tiếp tân, 1 Kỹ thuật, 1 Kế toán, 3 Bảo vệ, 3 Giữ xe, 1 Vệ sinh).
  • Chi phí hoạt động khác: Chi phí quảng cáo tiếp thị 0,5% doanh thu (1.339.549.920 đồng); chi phí điện nước 3% doanh thu (8.037.299.520 đồng, tăng 10%/năm); chi phí bảo trì hằng năm bằng 0,1% (GXD + GTB), tương đương 994.868.279 đồng (tăng 10%/năm). Tổng chi phí hoạt động năm thứ nhất đạt 11.511.717.719 đồng.
  • Cơ cấu doanh thu: Tỷ lệ lấp đầy bình quân tính toán 90%. Doanh thu cho thuê sàn văn phòng và thương mại đạt 262.347.984.000 đồng/năm. Doanh thu trông giữ phương tiện (2.280 xe máy mức phí 140.000 đồng/tháng; 78 ô tô mức phí 1.850.000 đồng/tháng) đạt 5.562.000.000 đồng/năm. Tổng doanh thu năm vận hành thứ nhất đạt 267.909.984.000 đồng, giả định mức giá cho thuê tăng 1%/năm bắt đầu từ năm 2026.
  • Đánh giá dòng tiền 25 năm: Khấu hao tài sản cố định đều hằng năm là 34.367 triệu đồng. Chỉ tiêu ngân lưu ròng tổng mức đầu tư (TIPV) tại năm 0 là -1.102.647 triệu đồng, các năm khai thác đạt từ 184.857 triệu đến 219.040 triệu đồng. Kết quả tính toán cho thấy giá trị hiện giá thuần NPV đạt 983.021.403.706 đồng (> 0) và tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR đạt 19% (> 10% suất sinh lợi danh nghĩa đòi hỏi).

Chương 2: Lập hồ sơ mời thầu

Nội dung chương tập trung lập E-HSMT cho "Gói thầu thi công xây dựng phần kết cấu và hoàn thiện cơ bản" thuộc dự án Bamboo Tower, sử dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước, phương thức lựa chọn nhà thầu một giai đoạn hai túi hồ sơ (tại phần tóm tắt đầu sách ghi nhận phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ), loại hợp đồng trọn gói.

Các thông số điều kiện của gói thầu và E-HSMT:

  • Thời gian thực hiện hợp đồng: 555 ngày. Thời gian hiệu lực của E-HSDT: 210 ngày kể từ thời điểm đóng thầu.
  • Giá trị bảo đảm dự thầu: 8.000.000.000 đồng (tính bằng 1,5% giá gói thầu), hiệu lực 240 ngày, phát hành dưới dạng thư bảo lãnh ngân hàng.
  • Tiêu chuẩn năng lực tài chính và kinh nghiệm: Nhà thầu không có hợp đồng không hoàn thành do lỗi từ 01/01/2021 đến thời điểm đóng thầu; hoàn thành nghĩa vụ thuế năm gần nhất; giá trị tài sản ròng năm tài chính gần nhất phải dương căn cứ Báo cáo tài chính các năm 2021, 2022, 2023; doanh thu bình quân hằng năm (không gồm VAT) của 3 năm tài chính gần nhất tối thiểu 655.000.000.000 đồng; nguồn lực tài chính khả dụng tối thiểu 3.000.000.000 đồng; hoàn thành tối thiểu 01 công trình tương tự cấp II kết cấu bê tông cốt thép và sàn cáp dự ứng lực có giá trị tối thiểu 600.000.000.000 đồng (50% x 1.200 tỷ đồng) từ ngày 01/01/2021.
  • Yêu cầu nhân sự chủ chốt: 11 vị trí chuyên môn gồm Chỉ huy trưởng (tối thiểu 5 năm kinh nghiệm, 3 năm công việc tương tự), Cán bộ kỹ thuật quản lý xây dựng, Cán bộ trắc đạc, Cán bộ cấp thoát nước, Cán bộ hệ thống điện, Cán bộ sân đường nội bộ, Cán bộ hồ sơ chất lượng và thanh quyết toán, Cán bộ bản vẽ thi công và hoàn công, Cán bộ an toàn lao động - VSMT và PCCC, Cán bộ PCCC, Chuyên viên BIM (tất cả các vị trí cán bộ kỹ thuật và BIM yêu cầu tối thiểu 3 năm kinh nghiệm tổng thể và 2 năm kinh nghiệm tương tự).
  • Thiết bị thi công chủ yếu huy động: 20 danh mục máy móc bao gồm máy hàn điện (02 máy), máy cắt gạch (03 máy), máy cắt uốn thép ≥ 5kW (02 máy), máy đầm dùi bê tông (05 máy), máy đầm bàn (02 máy), máy đầm đất cầm tay 70kg (02 máy), máy trộn bê tông ≥ 250L và trộn vữa ≥ 80L (06 máy), hệ thống giàn giáo và giằng chéo (1.000 m2), máy thủy bình (02 máy), máy đào gầu ≥ 0,8 m3 (01 máy), máy san ≥ 108CV (01 máy), máy ủi ≥ 108CV (01 máy), cần trục ô tô ≥ 25T (01 xe), ô tô tự đổ ≥ 10T (04 xe), xe đầm rung tự hành ≥ 25T (01 xe), xe đầm bánh thép ≥ 10T (01 xe), xe tưới nước 5m3 (01 xe), xe bơm bê tông tự hành (01 xe).

Chương 3: Dự toán công trình xây dựng

Chương 3 thực hiện tính toán khối lượng xây lắp và lập bảng dự toán xây dựng công trình thông qua phần mềm Dự toán ETA.

  • Giá trị dự toán xây dựng công trình được xác định chính xác là: 547.508.855.000 đồng.
  • Hồ sơ dự toán bao gồm hệ thống các bảng biểu chuẩn hóa: Bảng tổng hợp chi phí xây dựng (Bảng 3.1), Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư xây dựng (Bảng 3.2), Bảng tổng hợp kinh phí hạng mục (Bảng 3.3).
  • Chi tiết cơ cấu chi phí được tổng hợp từ khối lượng bóc tách tiên lượng, đơn giá vật liệu, nhân công và giá ca máy tại Phụ lục 5 và Phụ lục 6 đính kèm trong văn bản.

Chương 4: Thiết kế biện pháp thi công

Chương 4 gồm hai phần kỹ thuật chính:

  • Biện pháp thi công phần ngầm: Tập trung vào công nghệ thi công cọc khoan nhồi. Tác giả thuyết minh trình tự định vị tim cọc, khoan tạo lỗ, kiểm soát chất lượng dung dịch bentonite giữ thành hố đào theo tiêu chuẩn kỹ thuật (Bảng 4.1), hạ lồng thép, thổi rửa đáy hố khoan và đổ bê tông bằng phương pháp rút ống treamie. Đồng thời, đề xuất quy trình kiểm tra chất lượng cọc trước, trong và sau thi công; lập biện pháp xử lý sự cố sụt lở thành hố khoan và sự cố kẹt ống vách không rút lên được.
  • Biện pháp thi công phần thân: Thiết kế và kiểm tra khả năng chịu lực của hệ thống cốp pha:
    • Cốp pha cột kích thước 1300x1300mm: Thiết lập sơ đồ tính, vẽ biểu đồ mô men tác dụng lên ván khuôn cột, sườn đứng cột, sườn ngang cột và thanh chống xiên cho cột giữa nhằm đảm bảo điều kiện bền và độ võng dưới áp lực ngang của bê tông tươi khi đầm.
    • Cốp pha dầm kích thước 1000x600mm: Tính toán kiểm tra tải trọng tác dụng, biểu đồ mô men của tấm ván cốp pha đáy dầm và thanh sườn đỡ đáy dầm.
    • Cốp pha sàn: Tính toán khả năng chịu lực của hệ ván mặt sàn và hệ đà giáo đỡ cốp pha sàn.

Chương 5: Biện pháp tổ chức thi công xây dựng

Chương 5 thiết lập phương án tổ chức mặt bằng và tiến độ tổng thể tại công trường:

  • Quy trình tổ chức thi công: Bố trí phân đợt công trình theo chiều cao các tầng, phân chia mặt bằng sàn thành các phân đoạn thi công hợp lý nhằm tổ chức dây chuyền làm việc nhịp nhàng, tối ưu hóa biểu đồ phân bổ nhân công trên công trường (Bảng 5.2).
  • Bố trí tổng mặt bằng xây dựng: Tính toán và thiết kế diện tích hệ thống nhà tạm phục vụ thi công (Bảng 5.3), bãi tập kết vật liệu, bãi gia công cốt thép, cốp pha và diện tích kho bãi lưu trữ (Bảng 5.4).
  • Tính toán lựa chọn máy và thiết bị thi công:
    • Cần trục tháp: Lựa chọn cần trục Potain MC310K16 dựa trên biểu đồ tải trọng, bán kính với và chiều cao nâng đáp ứng công trình cao 96m.
    • Máy vận chuyển và đổ bê tông: Lựa chọn xe bơm bê tông cần Hyundai Everdigm ECP60CS kết hợp máy đầm dùi bê tông ZN-50.
    • Thiết bị gia công và nâng hạ khác: Máy hàn điện Hồng Ký HK250A và hệ thống vận thăng phục vụ thi công phần thân.
  • Tiến độ thi công: Thiết lập tiến độ thi công tổng thể cho gói thầu thời hạn 555 ngày và áp dụng phương pháp điều phối tài nguyên để tối ưu hóa tiến độ thi công công trình.

Kết quả và đóng góp thực tiễn

Đồ án đạt được các kết quả định lượng cụ thể:

  • Xác định tổng mức đầu tư dự án Bamboo Tower là 1.102.647.012.500 đồng, trong đó vốn tự có chiếm 771.852.908.750 đồng và vốn vay BIDV là 330.794.103.750 đồng.
  • Chứng minh tính khả thi kinh tế qua mô hình tài chính 25 năm với NPV đạt 983.021.403.706 đồng (> 0) và IRR đạt 19% (vượt mức chi phí sử dụng vốn 10%).
  • Hoàn thành hồ sơ dự toán xây lắp công trình với giá trị 547.508.855.000 đồng bằng phần mềm Dự toán ETA.
  • Xây dựng hoàn chỉnh hồ sơ mời thầu E-HSMT cho gói thầu kết cấu và hoàn thiện cơ bản thời hạn 555 ngày với các tiêu chí năng lực doanh thu (655 tỷ đồng/năm), năng lực thiết bị (20 loại) và nhân sự (11 chức danh).
  • Thiết kế hệ thống kỹ thuật thi công gồm các thông số kết cấu ván khuôn cột kích thước lớn 1300x1300mm, ván khuôn dầm 1000x600mm và giải pháp chọn máy cần trục tháp Potain MC310K16 cho công trình cao 96m.

Đóng góp thực tiễn của tác giả:

  • Thiết lập giải pháp định hướng công trình văn phòng thương mại đạt chuẩn xanh BCA Green Mark (Singapore), đón đầu xu hướng tiêu chuẩn hóa không gian làm việc bền vững và net-zero tại khu vực Quận 7.
  • Tích hợp tiêu chí đánh giá năng lực ứng dụng mô hình thông tin công trình (BIM) và bố trí vị trí chuyên viên BIM trong hồ sơ mời thầu để kiểm soát kỹ thuật.
  • Cung cấp mô hình tính toán khép kín từ khâu lập dự án, thẩm định tài chính, bóc tách tiên lượng chi phí cho đến tổ chức thi công cơ giới hóa cao tầng.

Hạn chế và phạm vi nghiên cứu

Căn cứ vào nội dung và phạm vi trình bày trong đồ án, nghiên cứu tồn tại một số giới hạn:

  • Các giả định tài chính mang tính cố định: Doanh thu tính toán dựa trên mức lấp đầy ổn định 90% liên tục trong 25 năm; giá cho thuê giả định tăng trưởng đều 1%/năm từ năm 2026; giá vé trông giữ phương tiện giữ cố định suốt vòng đời dự án.
  • Về chi phí và dự toán: Việc xác định tổng mức đầu tư phụ thuộc vào suất vốn đầu tư năm 2022 theo Quyết định 510/QĐ-BXD (ban hành tháng 05/2023), chưa cập nhật toàn diện biến động giá cả vật liệu thời điểm thực tế, đặc biệt là sự biến động của giá thép xây dựng như tác giả đã nêu trong phần giả định doanh thu.
  • Phạm vi hồ sơ mời thầu: Mới chỉ xây dựng E-HSMT cho duy nhất "Gói thầu thi công xây dựng phần kết cấu và hoàn thiện cơ bản", chưa lập hồ sơ mời thầu cho hệ thống cơ điện (MEP), nội thất và hạ tầng kỹ thuật cảnh quan ngoài nhà.
  • Tính toán ván khuôn: Tập trung giải quyết bài toán kiểm tra độ bền của cấu kiện chịu lực điển hình (cột tiết diện 1300x1300mm, dầm 1000x600mm), chưa triển khai tính toán chi tiết cho toàn bộ các dạng cấu kiện kết cấu dị hình khác trong công trình.

Giá trị tham khảo

Đồ án tốt nghiệp là tài liệu tham khảo cho:

  • Sinh viên chuyên ngành Quản lý Xây dựng, Kinh tế Xây dựng và Kỹ thuật Công trình Xây dựng khi thực hiện đồ án tốt nghiệp hoặc nghiên cứu các chuyên đề về lập dự án đầu tư công trình cao tầng hỗn hợp thương mại - dịch vụ.
  • Kỹ sư ban quản lý dự án, kỹ sư kinh tế xây dựng và chuyên viên định giá tham khảo phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo suất vốn, kỹ thuật phân tích ngân lưu TIPV và phương pháp bóc tách tiên lượng lập dự toán bằng phần mềm ETA.
  • Kỹ sư đấu thầu và các nhà thầu xây lắp tham khảo mẫu lập E-HSMT qua mạng, tiêu chuẩn số hóa webform, các yêu cầu xếp hạng văn phòng theo chuẩn quốc tế và tiêu chí tích hợp BIM.
  • Kỹ sư công trường tham khảo giải pháp thi công cọc khoan nhồi dùng bentonite, quy trình kiểm tra cốp pha cột dầm khẩu độ lớn và phương án tổ chức mặt bằng cần trục tháp Potain MC310K16.

Câu hỏi thường gặp

Dự án Bamboo Tower có quy mô xây dựng và địa điểm cụ thể ở đâu?
Dự án được xây dựng tại Lô C15A, Khu A – Khu Đô Thị Mới Nam Thành Phố, đường Tân Trào, phường Tân Phú, Quận 7, TP.HCM trên khu đất 5.500 m2. Công trình gồm 24 tầng nổi, 4 tầng hầm, chiều cao 96m, diện tích xây dựng 3.294,08 m2 và tổng diện tích sàn xây dựng là 80.192,51 m2.

Tổng mức đầu tư và cơ cấu vốn của dự án Bamboo Tower được xác định thế nào?
Dự án có tổng mức đầu tư là 1.102.647.012.500 đồng, tính theo suất vốn đầu tư 13.733.000 đồng/m2 sàn (theo Quyết định số 510/QĐ-BXD). Cơ cấu vốn gồm 70% vốn chủ sở hữu (771.852.908.750 đồng) và 30% vốn vay ngân hàng BIDV (330.794.103.750 đồng) với lãi suất 9%/năm; chi phí dự phòng tính bằng 10% tổng mức đầu tư (110.264.701.250 đồng).

Hiệu quả kinh tế của dự án được đánh giá qua những chỉ tiêu tài chính nào?
Trong vòng đời khai thác 25 năm, với giá thuê thương mại 450.000 đồng/m2/tháng và giá thuê văn phòng 600.000 đồng/m2/tháng, doanh thu năm thứ nhất đạt 267.909.984.000 đồng. Dự án đạt giá trị hiện giá thuần NPV là 983.021.403.706 đồng (> 0) và tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR đạt 19%, vượt ngưỡng yêu cầu 10% của nhà đầu tư.

Gói thầu thi công xây lắp chính trong E-HSMT có những yêu cầu trọng yếu gì?
Gói thầu thi công xây dựng phần kết cấu và hoàn thiện cơ bản có thời gian thực hiện 555 ngày, bảo đảm dự thầu 8 tỷ đồng (1,5%). Nhà thầu phải có doanh thu bình quân 3 năm gần nhất tối thiểu 655 tỷ đồng, nguồn lực tài chính khả dụng 3 tỷ đồng, và tối thiểu 01 công trình tương tự cấp II (kết cấu BTCT và sàn cáp dự ứng lực) có giá trị từ 600 tỷ đồng trở lên.

Những thiết bị nâng hạ và thi công chủ lực nào được tính toán bố trí cho công trình?
Tác giả đã lựa chọn và tính toán các thiết bị cơ giới chủ lực bao gồm cần trục tháp Potain MC310K16 phục vụ nâng chuyển vật liệu trên cao, xe bơm bê tông cần Hyundai Everdigm ECP60CS, máy đầm dùi bê tông ZN-50 và máy hàn điện Hồng Ký HK250A.

Kết luận

Đồ án tốt nghiệp ngành Quản lý Xây dựng của tác giả Châu Vũ Minh Nguyệt đã giải quyết toàn diện chuỗi quy trình quản trị dự án công trình Khu Thương mại dịch vụ - Văn phòng cho thuê Bamboo Tower tại Quận 7, TP.HCM từ giai đoạn nghiên cứu đầu tư đến biện pháp thi công ngoài hiện trường. Công trình kết hợp chặt chẽ giữa tính toán kinh tế (tổng mức đầu tư 1.102,6 tỷ đồng, NPV đạt 983 tỷ đồng, dự toán xây lắp 547,5 tỷ đồng), nghiệp vụ đấu thầu E-HSMT và các giải pháp kỹ thuật thi công cọc nhồi, ván khuôn cột dầm khẩu độ lớn. Hồ sơ đồ án là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và thực tiễn cao cho công tác quản trị chi phí, tổ chức thi công các dự án nhà cao tầng hỗn hợp đạt chuẩn công trình xanh.