CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Quận 7 đang phát triển mạnh mẽ với thị trường bất động sản sôi động, sự phát triển kinh tế và hạ tầng giao thông tiện lợi. Việc đầu tư vào văn phòng cho thuê ở Quận 7 không chỉ mang lại thu nhập ổn định từ việc cho thuê mà còn tạo ra giá trị bền vững trong danh mục đầu tư và đóng góp vào sự phát triển kinh tế của khu vực. Tổng quan về dự án - Tên công trình: Bamboo Tower – Khu thương mại dịch vụ – Văn phòng cho thuê - Địa điểm xây dựng: Lô C15A, Khu A– Khu Đô Thị Mới Nam Thành Phố, Đường Tân Trào, Phường Tân Phú, Quận 7, Thành Phố Hồ Chí Minh - Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng MNCons - Đơn vị thiết kế: CÔNG TY TNHH TƯ VẤN THIẾT KẾ BÌNH HÒA - Qui mô công trình: + Số tầng: 24 tầng cao + 4 tầng hầm + Diện tích khu đất: 5500 m2 + Diện tích xây dựng công trình: 3294.08 m2 + Diện tích sàn xây dựng công trình: 80192.51 m2 + Chiều cao công trình: 96m - Loại công trình: Toà nhà văn phòng - Vòng đời dự án: 25 năm Hình 1. Vị trí dự án - Hiện trạng giao thông: + Công trình thuộc khu A, Khu đô thị mới Nam Thành phố, được qui hoạch hệ thống giao thông thuận lợi và từng bước hoàn thiện hệ thống giao thông theo đúng quy hoạch toàn khu.
+ Khu C15A giáp với đường Tân Trào có lộ giới 34m. Lối tiếp cận từ ngoại vi sẽ từ trục đường Nguyễn Văn Linh đến đường Nguyễn Lương Bằng vào khu văn phòng. Ngoài ra còn có thể tiếp cận công trình từ các khu dân cư khác thông qua đường B – Bắc có lộ giới 21m, đường phố số 10 có lộ giới 21m, đường Tân Phú có lộ giới 25m. Toàn bộ lối tiếp cận SVTH: CHÂU VŨ MINH NGUYỆT 9 MSSV: 20155102 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS.
NGUYỄN THẾ ANH hài hoà với hệ thống giao thông chung của khu A cũng như kết nối với các khu dân cư lân cận. - Mục đích đầu tư: + Đáp ứng được các tiêu chí đánh giá khắt khe của hệ thống đánh giá công trình xanh BCA Green Mark từ Singapore. Cung cấp cho khách thuê một không gian xanh có thiết kế bền vững và thân thiện với người sử dụng. + Tạo nên một nơi gặp gỡ của các khách hàng có cùng phân khúc và mục tiêu phát triển đến từ nhiều ngành nghề và lĩnh vực khác nhau như các công ty công nghệ, bảo hiểm, ngân hàng hay vận chuyển, hậu cần… + Dự án thương mại – văn phòng hạng A, gồm 24 tầng với tổng diện tích xây dựng lên tới hơn 80,000 mét vuông sàn, hứa hẹn trở thành dự án nổi bật cung cấp diện tích sàn văn phòng lớn nhất tại khu vực Quận 7 trong vòng 3 năm tới, góp phần làm sôi động thị trường văn phòng cho thuê ở khu vực phía nam thành phố Hồ Chí Minh.
- Phân khúc khách hàng: Nhận thấy được tiềm năng của thị trường cùng sự tăng trưởng đáng kể về nhu cầu thuê của khách trong và ngoài nước, đặc biệt ở lĩnh vực công nghệ. Ngoài ra dự án còn nhắm đến các doanh nghiệp muốn đặt trụ sở hoặc chi nhánh tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh. Phân tích tình hình kinh tế – xã hội. Giới thiệu về Thành phố Hồ Chí Minh Thành phố Hồ Chí Minh (vẫn thường được gọi bằng tên cũ là Sài Gòn) là thành phố lớn nhất ở Việt Nam về dân số và quy mô đô thị hóa.
Đây còn chính là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và giáo dục tại Việt Nam. Cùng với Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố trực thuộc trung ương thuộc loại đô thị đặc biệt của Việt Nam hiện nay. Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng chuyển tiếp giữa Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ, thành phố này hiện có 16 quận, 1 thành phố và 5 huyện. Với tổng dân số gần 8,9 triệu người và tổng diện tích TP.095 km2, mật độ dân số thành phố Hồ Chí Minh ước tính đạt 4.375 người/km².HCM là khu vực có mật độ dân số cao nhất cả nước hiện nay.
Công tác chăm sóc sức khỏe và y tế, giáo dục, an sinh xã hội được chú trọng và triển khai. Các hoạt động văn hóa, nghệ thuật trên địa bàn TP. HCM được tổ chức với nhiều hoạt động sôi nổi, đa dạng. Hoạt động đối ngoại được tổ chức hiệu quả với các hoạt động gặp gỡ, tiếp đón quốc tế.
Công tác bảo đảm trật tự, an toàn xã hội được thực hiện nghiêm, giảm được thiệt hại do cháy nổ, tai nạn giao thông. Bên cạnh đó, thành phố Hồ Chí Minh đang tập trung phát triển các lĩnh vực thể thao, văn hoá – xã hội, phát triển về mặt hạ tầng kỹ thuật.Mô hình phân tích Quận 7 là một trong những quận phát triển nhanh nhất tại Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam. Dưới đây là một phân tích về tình hình kinh tế, chính trị, xã hội và văn hóa của quận này: SVTH: CHÂU VŨ MINH NGUYỆT 10 MSSV: 20155102 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. NGUYỄN THẾ ANH 1.1 Chính trị Như mọi quận khác tại TP.HCM, Quận 7 cũng có cơ quan quản lý chính trị và hành pháp, nhằm đảm bảo trật tự và an ninh, cũng như phát triển kinh tế và xã hội của địa phương.
Kinh tế Quận 7 được biết đến với khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, nơi tập trung nhiều dự án bất động sản cao cấp, văn phòng, trung tâm thương mại và dịch vụ. Phú Mỹ Hưng thu hút nhiều doanh nghiệp và cư dân, đóng góp một phần quan trọng vào nền kinh tế của quận và cả thành phố. Theo báo cáo số liệu của Công ty Cung cấp dịch vụ bất động sản CBRE đánh giá, trong hai tháng đầu năm tỉ lệ văn phòng cho thuê bỏ trống ở TP.HCM giảm đáng kể so với năm 2023. Tình trạng trống văn phòng hạng A tại TP.HCM có xu hướng cải thiện hơn so với năm 2023.
Phân khúc hấp dẫn nhất thời điểm này là các văn phòng hạng A, đặc biệt là tại khu vực cận trung tâm thành phố. Lý do là các tòa nhà hạng A luôn đúng chuẩn yêu cầu về chất lượng dịch vụ, PCCC. Đặc biệt, khách hàng càng ngày càng đặt yêu cầu cao về không gian xanh và các tòa nhà hạng A thường đều có cam kết xanh hóa, sử dụng văn phòng theo hướng net zero (lượng phát thải ròng bằng 0). Nhiều công ty còn khẳng định sẽ không lựa chọn thuê những văn phòng không đạt chứng chỉ xanh.
Còn theo nghiên cứu của Savills Việt Nam công bố ngày 3/10/2023, mặc dù có thêm nguồn cung văn phòng hạng A mới từ bán đảo Thủ Thiêm, thế nhưng trong quý 3/2023 văn phòng hạng A vẫn lấp đầy tới 90%, tức tỷ lệ trống chỉ khoảng 10%. Khách thuê chủ yếu đến từ những khách hàng trong ngành tài chính, ngân hàng, công nghệ thông tin. Savills Việt Nam dự báo, đến năm 2026, TP.HCM sẽ có thêm 300.000 m2 sàn văn phòng cho thuê. Hơn 80% dự án hạng A, hạng B rất chú trọng đến các chứng chỉ “xanh”, bởi các khách thuê đến từ nước ngoài đặc biệt quan tâm đến các chứng chỉ này.
Xã hội Quận 7 là nơi có nhiều cộng đồng dân cư đa dạng về dân tộc và văn hóa. Sự đa dạng này tạo nên một môi trường sống phong phú và hấp dẫn cho cư dân, cũng như làm phong phú thêm văn hóa địa phương. Hạ tầng và môi trường. Quận 7 đã đầu tư vào hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng.
Các con đường lớn như Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Hữu Thọ đã được mở rộng và cải thiện, giúp kết nối Quận 7 với các khu vực khác trong thành phố một cách thuận tiện. Ngoài ra, Quận 7 cũng đã có các chính sách và dự án nhằm giảm thiểu ô nhiễm môi trường và quản lý rác thải một cách hiệu quả. Hiện nay, ngoài việc theo đuổi các tiêu chuẩn chất lượng cao, các chủ đầu tư còn rất chú trọng đến các tiêu chí xanh, đảm bảo chất lượng cuộc sống cho nhân viên văn phòng. Nguyên nhân do đây chính là yếu tố tiên quyết để thu hút và giữ chân các khách thuê lớn, tập đoàn đa quốc gia.
Điều này đồng nghĩa các tòa nhà hạng A đã đi vào sử dụng thời gian dài cần có kế hoạch cấp thiết, triển khai cải tạo, nâng cấp để có thể đảm bảo tính cạnh tranh. Căn cứ pháp lý để xây dựng và kinh doanh toà nhà văn phòng cho thuê như sau: SVTH: CHÂU VŨ MINH NGUYỆT 11 MSSV: 20155102 KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: TS. NGUYỄN THẾ ANH 1. Luật Xây Dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 của Quốc hội quy định về xây dựng, quản lý nhà nước về xây dựng và chất lượng công trình xây dựng.
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội quy định về sử dụng đất, quản lý, bảo vệ đất đai và quyền sử dụng đất. Luật Kinh doanh bất động sản số 66 /2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội quy định về kinh doanh bất động sản. Nghị định số 59/2015/NĐ–CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ hướng dẫn Luật Xây dựng về cấp phép xây dựng. Nghị định số 88/2014/NĐ–CP ngày 25/08/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Nghị định số 01/2017/NĐ–CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ quy định về bảo vệ môi trường xây dựng. Luật Lao động số 45/2019/QH14 ngày 20/11/2019 của Quốc hội quy định về quản lý, bảo vệ, giáo dục và đào tạo người lao động. Luật Thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/06/2008 của Quốc hội quy định về thuế giá trị gia tăng. Việc xây dựng văn phòng cho thuê tại Quận 7, thành phố Hồ Chí Minh, có thể mang lại một số lợi ích pháp lý như sau: + Quy hoạch đô thị rõ ràng: Quận 7 thường có các kế hoạch quy hoạch đô thị chi tiết, giúp nhà đầu tư dễ dàng định hình dự án của mình dựa trên các quy định và hạn chế được xác định trước.
Điều này giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý khi thực hiện dự án xây dựng + Thủ tục phê duyệt nhanh chóng: Quận 7 thường có một quy trình phê duyệt xây dựng tương đối trơn tru và nhanh chóng, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và chi phí. Các cơ quan chức năng thường có các quy trình đơn giản hóa để thúc đẩy phát triển bất động sản. + Hỗ trợ đầu tư từ chính quyền địa phương: Chính quyền địa phương thường có các chính sách và biện pháp hỗ trợ nhằm khuyến khích đầu tư vào phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng tại Quận 7.