Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản. Chương 2: Phương pháp nghiên cứu. Chương 3: Thực trạng huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Chương 4: Một số giải pháp tăng cường huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam.
4 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG NGUỒN TÀI CHÍNH NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu 1. Các nghiên cứu đã công bố Ở nước ta đã có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như: Lê Văn Bình (2010) nghiên cứu về bất động sản và thị trường bất động sản, các chính sách tài chính chủ yếu ở Việt Nam từ năm 1993 đến nay. Trong nghiên cứu, tác giả đã xác lập cơ sở lý luận và thực tiễn để đề ra các giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo.
Nguyễn Hồ Phi Hà (2012) thông qua nghiên cứu đã trình bày cơ sở lý luận cơ bản về huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản. Nghiên cứu thực trạng huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam và các giải pháp tăng cường đến năm 2020. Lê Xuân Bá (2006) là tác giả của cuốn sách “ Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”. Mục đích của cuốn sách "Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam" là nhằm cung cấp cho các nhà nghiên cứu, các nhà hoạch định chính sách và bạn đọc những thông tin bổ ích về chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản.
Nội dung cuốn sách đề cập đến một số vấn đề lý luận về thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản, kinh nghiệm của Australia và New Zealand về chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tại một số tỉnh, Thành phố tại Việt Nam. Đồng thời, các tác giả cũng nêu lên thực trạng chính sách đất đai, xây 5 dựng, tín dụng, ngân hàng và tài chính, những ưu điểm và tồn tại hiện nay nhằm tạo điều kiện thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản. Trên cơ sở đó tác giả đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản trong thời gian tới Trương Tấn Sang (2008) phân tích thị trường bất động sản nước ta chủ yếu tập trung vào thị trường mua bán, chuyển dịch. Những năm qua, hiện tượng đầu cơ đã làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp trong chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân, làm trì trệ nhiều công trình xây dựng cơ bản….Gỉai pháp tăng cung, sử dụng chính sách thuế và phí để điều tiết khối cầu, sử dụng các công cụ đầu tư tài chính để tạo sự kết nối giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn.
Tuy nhiên tác giả cũng chưa đi sâu về tình hình huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản. Nghiên cứu của Nguyễn Quốc Nghi và Nguyễn Hữu Thuận (2012): Tác giả nêu ra tầm quan trọng của vốn FDI với nền kinh tế cũng như tình hình thu hút FDI của Việt Nam trong thời gian qua, đồng thời cũng chỉ ra thực tế trong những năm qua công tác thu hút FDI của Việt Nam chú trọng nhiều đến số lượng dự án và vốn đăng ký đầu tư, nhưng chưa thực sự đánh giá đúng tầm quan trọng của chất lượng các dự án đầu tư. Từ đó tác giả đề xuất một số giải pháp theo cách tiếp cận Marketing nhằm nâng cao khả năng thu hút FDI, góp phần đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư trên thế giới. Ngoài ra còn một số chuyên đề nghiên cứu, các bài báo đăng trên các tạp chí nghiên cứu kinh tế chuyên ngành và một số tham luận tại các hội thảo khoa học về huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản như: Nguyễn Nhật Quang (2003), nghiên cứu thực trạng và giải pháp tài chính cho sự phát triển của thị trường Bất Động Sản tại Việt Nam; Nguyễn Hải Yến (2011), nghiên cứu thực trạng và giải pháp tăng cường thu hút và quản lý đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội; Nguyễn Thị 6 Kim Oanh (2015), nghiên cứu thực trạng và giải pháp tăng cường thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam.
Những kết quả chủ yếu từ các công trình nghiên cứu trên. Qua khảo sát các công trình nghiên cứu trong nước và ở nước ngoài, có thể thấy có rất nhiều công trình nghiên cứu về huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản và đưa ra các giải pháp huy động tài chính, các kênh huy động vốn (thu hút vốn đầu tư nước ngoài, vốn tín dụng trong nước…) nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Các luận văn, luận án, sách chuyên khảo đã nghiên cứu thực trạng TTBĐS ở Việt Nam giai đoạn gần đây và phân tích, tìm ra được hạn chế trong việc phát triển thị trường BĐS là thiếu vốn, từ đó chỉ ra rằng việc tìm ra giải pháp để tăng cường huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới là một đòi hỏi cấp bách. Các công trình nghiên cứu đã có những đóng góp nhất định như: phân tích thực trạng huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam; đề xuất các giải pháp nâng cao khả năng huy động tài chính phát triển thị trường BĐS VN trong thời gian tới; đã rút ra một số bài học kinh nghiệm đối với VN trong việc huy động tài chính phát triển thị trường BĐS Việt Nam.
Khoảng trống nghiên cứu. Các công trình nghiên cứu đã đề cập và giải quyết được những khía cạnh khác nhau về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên những đề tài này chưa đi sâu đánh giá một cách hệ thống, đầy đủ về thực trạng và giải pháp của huy động tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam. Chính vì vậy tác giả đã nghiên cứu đề tài “ Huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam” để đi sâu vào phần tích đánh giá thực trạng, đưa ra 7 một số giải pháp.
Cơ sở lý luận về huy động nguồn tài chính nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản. Một số vấn đề chung về phát triển thị trường bất động sản 1. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản. Khái niệm thị trường BĐS: Thị trường BĐS được hiểu như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa và tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định”.
Trong cách diễn đạt thông thường khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là: “nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và những người bán tác động quan lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ BĐS được giao dịch”. Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra. Đặc điểm thị trường Bất Động Sản. Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau; - Kiểm tra thực địa, xác định tính có thực và độ chính xác của thông tin; - Đăng ký pháp lý đối với BĐS. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, dễ gặp các biến động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường…). Do tính “không di dời” của BĐS nên TTBĐS mang tính địa phương và cần đến các dịch vụ trung gian.
Thứ hai, thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa 8 đựng trong BĐS. Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại.
Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau.
Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.
Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v. Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.