Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Hoạt động kinh doanh bất động sản tại thị trường Việt Nam giai đoạn 2020 chịu nhiều biến động sâu sắc từ môi trường kinh tế vĩ mô và dịch bệnh Covid-19. Theo nhận định từ các chuyên gia thị trường, ngành du lịch và phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đối mặt với nhiều khó khăn, đồng thời những nút thắt pháp lý đối với loại hình condotel vẫn chưa được xử lý triệt để. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn xuất hiện những tín hiệu tích cực để thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Yếu tố thúc đẩy bao gồm việc Hiệp định Thương mại Tự do giữa Việt Nam và Liên minh châu Âu (EVFTA) chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2020, cùng với xu hướng tái định vị và dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu sang Việt Nam nhờ kiểm soát dịch bệnh hiệu quả. Báo cáo đánh giá của Công ty Chứng khoán SSI cũng chỉ ra rằng nhu cầu đối với bất động sản thương mại và nhà ở chung cư ít chịu tác động tiêu cực do xuất phát từ nhu cầu sinh sống dài hạn của người dân, trong khi nhu cầu thuê đất khu công nghiệp duy trì đà tăng trưởng nhờ dòng vốn FDI và làn sóng chuyển dịch nhà máy.

Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gia tăng tại địa bàn tỉnh Bình Dương, việc xây dựng và chuẩn hóa quy trình bán hàng trở thành yếu tố sống còn đối với các doanh nghiệp phân phối địa ốc. Kế hoạch và quy trình bán hàng giữ vai trò định hướng hoạt động, giảm thiểu rủi ro biến động môi trường, tối ưu hóa phân bổ nguồn lực và thiết lập tiêu chuẩn cho công tác kiểm tra, giám sát. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đó, đề tài "Hoàn thiện quy trình bán hàng của Công ty Cổ Phần Đầu Tư Phi Nam" được tác giả Phạm Thị Hoàng Ngọc thực hiện.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài bao gồm:

  1. Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về quy trình bán hàng và công tác quản trị lực lượng bán hàng trong doanh nghiệp.
  2. Tìm hiểu thông tin tổng quan, lịch sử hình thành, cơ cấu tổ chức và lĩnh vực hoạt động của Công ty Cổ phần Đầu tư Phi Nam (Phi Nam Land).
  3. Điều tra, khảo sát mức độ hài lòng và cảm nhận của khách hàng đã sử dụng sản phẩm, dịch vụ của công ty.
  4. Phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh và quy trình bán hàng tại doanh nghiệp trong giai đoạn 2017 - 2020.
  5. Đánh giá những ưu điểm đạt được và chỉ rõ các hạn chế, nhược điểm còn tồn tại trong quy trình bán hàng thực tế.
  6. Đề xuất hệ thống giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện quy trình bán hàng, nâng cao năng lực cạnh tranh và phát triển thị phần của Phi Nam Land.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Kế hoạch và quy trình bán hàng tại các dự án bất động sản của công ty, trọng tâm là dự án Bình Dương City Center giai đoạn 1, giai đoạn 2 và giai đoạn 3.
  • Phạm vi nghiên cứu: Khảo sát và phân tích hoạt động thực tế tại Bộ phận kinh doanh - Phòng Kinh doanh 1 thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư Phi Nam; số liệu thứ cấp thu thập trong giai đoạn 2017 đến tháng 10/2020.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và khái niệm sử dụng

Đề tài tiếp cận vấn đề dựa trên nền tảng lý thuyết quản trị bán hàng hiện đại kết hợp với quản trị lực lượng bán hàng:

  • Khái niệm bán hàng: Phân biệt rõ giữa quan niệm cổ điển (giao dịch trao đổi sản phẩm/dịch vụ lấy tiền hoặc giá trị tương đương) và quan niệm hiện đại (tiến trình thiết lập quan hệ giao tiếp, khám phá và thỏa mãn tối đa nhu cầu lâu dài của cả người mua và người bán).
  • Quản trị bán hàng: Là hoạt động phân tích, lập kế hoạch, thực hiện và kiểm tra các hoạt động bán hàng nhằm đạt được mục tiêu chung của doanh nghiệp và mục tiêu cụ thể của bộ phận kinh doanh.
  • Cấu trúc lực lượng bán hàng: Phân loại theo lực lượng bán hàng của công ty, đại lý theo hợp đồng và lực lượng hỗn hợp. Phân tích cấu trúc theo chiều ngang (theo khu vực địa lý/lãnh thổ, theo sản phẩm, theo nhóm khách hàng, cấu trúc hỗn hợp phức hợp, bán hàng từ xa/tiếp thị qua điện thoại) và cấu trúc theo chiều dọc (xác định quy mô theo phương pháp khối lượng công việc).
  • Mô hình phục vụ khách hàng chủ chốt: Thiết lập cơ chế bán hàng theo nhóm cho các khách hàng lớn, phân cấp khách hàng cấp quốc gia, mạng lưới đại diện nhà sản xuất và liên minh bán hàng kết hợp giữa đội ngũ thị trường bên ngoài và hỗ trợ bên trong văn phòng.

Phương pháp nghiên cứu

  • Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Thu thập thông tin từ các báo cáo nội bộ của Phòng Kinh doanh 1, Phòng Kế toán và Phòng Hành chính nhân sự của công ty Phi Nam Land; tổng hợp báo cáo thị trường từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Công ty Chứng khoán SSI; kế thừa kết quả từ các công trình nghiên cứu đi trước của Nguyễn Thị Thanh Trinh (2014), Trần Quang Hưng (2016) và Nguyễn Thị Ngọc (2018).
  • Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp: Thực hiện phỏng vấn trực tiếp nhân viên kinh doanh và phát phiếu khảo sát khách hàng đã giao dịch. Kế hoạch phát ra 150 phiếu khảo sát, số lượng phiếu hợp lệ thu về để xử lý số liệu là 125 phiếu.
  • Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả, lập bảng biểu so sánh tuyệt đối - tương đối, phân tích tỷ trọng cơ cấu lao động, đánh giá các chỉ tiêu tài chính và tổng hợp mức độ hài lòng của khách hàng theo thang đo khảo sát.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận cơ bản về quản trị bán hàng

Chương 1 hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết nền tảng phục vụ nghiên cứu quản trị bán hàng:

  • Phân tích bản chất của hành vi bán hàng trong nền kinh tế thị trường, làm rõ vai trò lưu thông hàng hóa từ nơi sản xuất/dư thừa sang nơi có nhu cầu tiêu dùng, góp phần cân bằng cung - cầu xã hội và lưu thông tiền tệ.
  • Chi tiết hóa vai trò và cách thức tổ chức lực lượng bán hàng. Tác giả chỉ ra ưu - nhược điểm của từng mô hình cấu trúc tổ chức bán hàng theo địa lý (tiết kiệm chi phí đi lại, xác định rõ trách nhiệm cá nhân), theo sản phẩm (phù hợp với mặt hàng kỹ thuật cao nhưng dễ chồng chéo khách hàng) và theo khách hàng (chuyên môn hóa theo quy mô và hành vi tiêu dùng).
  • Nêu rõ các phương pháp xác định quy mô đội ngũ theo khối lượng công việc, chiến lược quản trị khách hàng chủ chốt (Key Account Management) và cách thức vận hành bán hàng qua điện thoại (telesales/tiếp thị từ xa).
  • Tổng quan các công trình nghiên cứu tiêu biểu về hoàn thiện quy trình bán hàng và quản trị kinh doanh dịch vụ, tạo cơ sở lý luận vững chắc để đối chiếu với thực tiễn tại doanh nghiệp bất động sản.

Chương 2: Thông tin tổng quan về doanh nghiệp

Chương này tập trung giới thiệu và phân tích hoạt động của Công ty Cổ phần Đầu tư Phi Nam (Phi Nam Land):

  • Quá trình hình thành: Thành lập vào tháng 9/2016 tại số 45 Huỳnh Văn Nghệ, P. Phú Lợi, TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương; hiện mở rộng trụ sở chính tại số 444 Phạm Ngọc Thạch, P. Phú Mỹ, TP. Thủ Dầu Một cùng hai chi nhánh tại Bình Dương và Chơn Thành (Bình Phước).
  • Lĩnh vực hoạt động: Đầu tư, thiết kế, thi công xây dựng, môi giới, tư vấn, tiếp thị và phân phối các dự án bất động sản (nhà phố liền kề, đất nền, căn hộ, văn phòng, kho bãi). Một số dự án tiêu biểu: chuỗi nhà phố Happy House từ 1 đến 8 (quy mô từ 7 đến 25 căn/dự án tại TP. Thủ Dầu Một), Dự án KDC đô thị Bình Chuẩn (300 nền tại Thuận An), Dự án nhà ở thu nhập thấp Tân Đông Hiệp 2 (100 nền tại Dĩ An)...
  • Cơ cấu tổ chức: Ban Giám đốc quản lý chung, hỗ trợ bởi các phòng ban chuyên môn gồm Phòng Tài chính Kế toán, Phòng Hành chính Nhân sự, Phòng Marketing, Phòng Pháp lý, các Trưởng phòng Kinh doanh và đội ngũ Nhân viên kinh doanh, Bộ phận văn phòng (Lễ tân, Trợ lý, Kế toán, Vệ sinh).
  • Thực trạng nhân sự (giai đoạn 2017 - tháng 10/2020):
Năm Tổng số (người) Nam (người) Nữ (người) Trình độ ĐH (người) Trình độ CĐ (người) Trình độ THPT (người) HĐ dài hạn (người) HĐ ngắn hạn (người) Tuổi 18-25 (người) Tuổi >25 (người)
2017 100 53 47 13 21 66 66 34 71 29
2018 103 53 50 18 18 67 80 23 76 27
2019 105 52 53 18 15 72 87 18 72 33
T10/2020 121 59 62 25 19 77 106 15 87 34

Đặc điểm nhân sự: Lao động nữ có xu hướng tăng đều (chiếm 51,2% vào tháng 10/2020). Trình độ lao động từ cao đẳng trở lên chỉ chiếm 36,4% (Đại học chiếm 20,7%, Cao đẳng chiếm 15,6%), trình độ THPT chiếm đa số (63,6%). Tỷ lệ nhân sự trẻ độ tuổi 18 - 25 chiếm tỷ trọng áp đảo với 71,9% (87/121 người). Tỷ lệ ký hợp đồng dài hạn có sự cải thiện rõ rệt, tăng từ 66% (năm 2017) lên 87,6% (106 người vào tháng 10/2020).

  • Kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2017 - 2019:
Chỉ tiêu (ĐVT: Đồng) Năm 2017 Năm 2018 Năm 2019
Doanh thu 17.345.900.000 22.636.460.000 31.435.500.000
Chi phí 2.692.120.000 4.180.219.000 4.016.800.000
Lợi nhuận trước thuế 14.653.780.000 18.456.241.000 27.436.700.000
Lợi nhuận sau thuế 12.345.765.000 16.254.560.000 25.478.900.000

Đánh giá kinh doanh: Doanh thu và lợi nhuận của công ty tăng trưởng liên tục qua các năm, trong đó doanh thu năm 2019 đạt hơn 31,4 tỷ đồng, gấp hơn 1,8 lần so với năm 2017. Sự tăng trưởng này được hưởng lợi từ sự phát triển kinh tế vùng, dòng vốn FDI đổ vào Bình Dương đạt gần 1,5 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2020, tốc độ đô thị hóa nhanh và tác động tích cực từ các hiệp định thương mại như CPTPP, EVFTA.

Chương 3: Phân tích thực trạng quy trình bán hàng của Công ty Phi Nam Land

Chương 3 tập trung phân tích quy trình nghiệp vụ bán hàng thực tế tại Phòng Kinh doanh 1 đối với các dự án trọng điểm:

  • Các giai đoạn của quy trình bán hàng hiện tại:
    • Bước 1: Nghiên cứu sản phẩm: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin thị trường, phân tích tiềm năng và đánh giá hiệu quả đầu tư dự án tại Bình Dương và các tỉnh lân cận.
    • Bước 2: Tìm kiếm và tiếp cận khách hàng: Triển khai các kênh quảng bá, khai thác dữ liệu qua internet, gọi điện trực tiếp, tổ chức tư vấn sản phẩm.
    • Bước 3: Tham quan dự án: Đưa khách hàng trực tiếp đến thực địa dự án để giới thiệu vị trí, pháp lý, tiện ích xung quanh.
    • Bước 4: Khách giữ chỗ và chốt cọc: Tiếp nhận đăng ký nguyện vọng chọn lô/căn hộ, chuyển tiền đặt cọc giữ chỗ thành tiền đặt cọc mua bán chính thức.
    • Bước 5: Ký công chứng - Thanh toán tại Văn phòng công chứng: Hoàn thiện hồ sơ pháp lý, hỗ trợ khách hàng thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất/nhà ở và hoàn tất thanh toán.
    • Bước 6: Thu tiền khách hàng và chăm sóc sau bán hàng: Bàn giao giấy tờ sở hữu, giải quyết các vướng mắc phát sinh sau bàn giao.
  • Đánh giá ưu điểm: Quy trình bán hàng đã xác lập được khung bước rõ ràng, hỗ trợ tốt về mặt thủ tục pháp lý miễn phí cho người mua; tận dụng được hệ thống dự án đa dạng tại các vị trí đắc địa ở Bình Dương; doanh số và lợi nhuận duy trì mức tăng trưởng tốt.
  • Đánh giá nhược điểm và nguyên nhân:
    • Lực lượng bán hàng có độ tuổi rất trẻ (71,9% dưới 25 tuổi), tỷ lệ biến động nhân sự lớn, thiếu kinh nghiệm giao tiếp chuyên sâu và kỹ năng xử lý tình huống phức tạp.
    • Mặt bằng trình độ chuyên môn chưa cao (lao động có trình độ từ CĐ/ĐH chỉ chiếm 36,4%), công tác đào tạo nội bộ chưa thực sự đồng bộ.
    • Khâu thu thập dữ liệu và phân loại khách hàng tiềm năng chưa tối ưu; khâu chăm sóc khách hàng sau bán hàng và xử lý phản hồi chưa được thực hiện bài bản.

Chương 4: Giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình bán hàng của Công ty Phi Nam Land

Dựa trên kết quả phân tích thực trạng và khảo sát 125 khách hàng, chương 4 đề xuất các nhóm giải pháp:

  • Hoàn thiện chi tiết từng bước trong quy trình bán hàng: Chuẩn hóa quy chuẩn tiếp xúc khách hàng từ khâu nghiên cứu sản phẩm, cung cấp thông tin dự án minh bạch đến quy trình dẫn khách tham quan thực tế và hỗ trợ giao dịch tại văn phòng công chứng.
  • Nâng cao chất lượng lực lượng bán hàng: Tăng cường tuyển dụng nhân sự có chuyên môn đào tạo từ bậc Cao đẳng, Đại học; thiết lập chương trình đào tạo định kỳ về kỹ năng đàm phán, kỹ năng nắm bắt tâm lý khách hàng và kiến thức chuyên sâu về pháp lý bất động sản cho đội ngũ nhân sự trẻ.
  • Tối ưu hóa chính sách chăm sóc khách hàng: Thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu khách hàng tập trung; xây dựng chương trình chăm sóc khách hàng chủ chốt và duy trì mối liên hệ sau khi ký kết hợp đồng nhằm gia tăng tỷ lệ khách hàng quay lại hoặc giới thiệu khách hàng mới.
  • Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong tiếp thị và bán hàng: Kết hợp hiệu quả giữa kênh tiếp thị trực tiếp và các công cụ tiếp thị kỹ thuật số để mở rộng tệp khách hàng tiềm năng tại TP.HCM, Bình Phước, Đồng Nai.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính dựa trên dữ liệu văn bản

  1. Phản ánh chính xác thực trạng tài chính: Doanh thu tăng trưởng vững chắc từ 17,35 tỷ đồng (2017) lên 22,64 tỷ đồng (2018) và đạt 31,44 tỷ đồng (2019); lợi nhuận sau thuế năm 2019 đạt 25,48 tỷ đồng, tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2017 (12,35 tỷ đồng).
  2. Làm rõ bức tranh cơ cấu nhân sự: Xác định điểm nghẽn về chất lượng nguồn nhân lực khi tỷ lệ lao động trẻ (18 - 25 tuổi) chiếm tới 71,9% và trình độ THPT chiếm 63,6%, dẫn đến áp lực lớn về đào tạo kỹ năng thực chiến và duy trì sự ổn định nhân sự.
  3. Chuẩn hóa quy trình giao dịch: Định hình và mô tả chi tiết quy trình bán hàng 6 bước đặc thù của công ty môi giới và đầu tư bất động sản, gắn liền với các mốc pháp lý như giữ chỗ, chốt cọc, công chứng chuyển nhượng.

Giải pháp và kiến nghị đề xuất

  • Đề xuất hoàn thiện quy chế làm việc, tiêu chuẩn hóa kịch bản tư vấn và phương thức đưa đón khách hàng tham quan dự án.
  • Kiến nghị chính sách đãi ngộ, lương thưởng linh hoạt nhằm giữ chân nhân sự kinh doanh có kinh nghiệm và giảm tỷ lệ đào thải.
  • Tăng cường sự phối hợp liên phòng ban giữa Phòng Kinh doanh 1, Phòng Marketing, Phòng Pháp lý và Phòng Kế toán để rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ giao dịch.

Đóng góp của đề tài

  • Hệ thống hóa lý luận quản trị bán hàng ứng dụng riêng cho loại hình doanh nghiệp môi giới - phát triển bất động sản quy mô vừa và nhỏ tại địa bàn tỉnh Bình Dương.
  • Cung cấp dữ liệu điều tra thực tế từ 125 phiếu khảo sát khách hàng, chỉ ra điểm nghẽn thực tế giữa quy trình lý thuyết và thực tế vận hành tại Phi Nam Land.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Phạm vi khảo sát thực nghiệm tập trung chủ yếu vào Bộ phận kinh doanh - Phòng Kinh doanh 1 và các dự án thuộc dòng sản phẩm Bình Dương City Center; cỡ mẫu khảo sát sơ cấp đạt 125 phiếu hợp lệ ở mức độ phục vụ nghiên cứu báo cáo tốt nghiệp bậc cử nhân.
  • Hướng mở rộng: Mở rộng nghiên cứu quy trình bán hàng trên toàn bộ các chi nhánh của công ty tại TP.HCM và Bình Phước; phân tích tác động dài hạn của chuyển đổi số và ứng dụng phần mềm CRM trong quản trị quan hệ khách hàng bất động sản.

Giá trị tham khảo

Báo cáo tốt nghiệp là tài liệu tham khảo hữu ích cho:

  • Sinh viên chuyên ngành Quản trị Kinh doanh, Marketing, Bất động sản đang thực hiện khóa luận hoặc báo cáo thực tập về đề tài hoàn thiện quy trình bán hàng và quản trị lực lượng bán hàng.
  • Cán bộ quản lý kinh doanh, trưởng nhóm bán hàng tại các doanh nghiệp môi giới, phân phối bất động sản quy mô vừa và nhỏ tại khu vực phía Nam.
  • Phần đáng tham khảo nhất là hệ thống số liệu thực tế về cơ cấu nhân sự ngành bất động sản, bảng chỉ tiêu tài chính 2017 - 2019 và sơ đồ quy trình bán hàng 6 bước gắn liền với thủ tục công chứng pháp lý tại địa phương.

Câu hỏi thường gặp

1. Doanh thu và lợi nhuận của Công ty Phi Nam Land giai đoạn 2017 - 2019 biến động như thế nào?

Theo số liệu từ Phòng Kinh doanh 1, doanh thu của công ty tăng trưởng liên tục: năm 2017 đạt 17.345.900.000 đồng, năm 2018 đạt 22.636.460.000 đồng và năm 2019 đạt 31.435.500.000 đồng (tăng 1,8 lần so với 2017). Lợi nhuận sau thuế tương ứng qua các năm lần lượt là 12.345.765.000 đồng (2017), 16.254.560.000 đồng (2018) và 25.478.900.000 đồng (2019).

2. Cơ cấu trình độ học vấn và độ tuổi nhân sự tại Phi Nam Land có đặc điểm gì nổi bật?

Tính đến tháng 10/2020, công ty có tổng số 121 lao động. Về độ tuổi, nhân sự trẻ từ 18 - 25 tuổi chiếm đa số với 71,9% (87 người). Về trình độ học vấn, nhân viên có trình độ Đại học chiếm 20,7% (25 người), Cao đẳng chiếm 15,6% (19 người), trong khi trình độ THPT chiếm tới 63,6% (77 người).

3. Quy trình bán hàng tại Công ty Phi Nam Land gồm những bước cơ bản nào?

Quy trình bán hàng gồm 6 bước:

  1. Nghiên cứu sản phẩm và thị trường.
  2. Tìm kiếm, tiếp cận và tư vấn khách hàng.
  3. Tổ chức đưa khách hàng đi tham quan thực địa dự án.
  4. Hướng dẫn khách hàng thực hiện giữ chỗ và chốt tiền đặt cọc.
  5. Thực hiện thủ tục ký hợp đồng công chứng và thanh toán tại Văn phòng công chứng.
  6. Thu tiền, bàn giao hồ sơ và chăm sóc khách hàng sau bán.

4. Mẫu khảo sát sơ cấp trong nghiên cứu được triển khai với số lượng bao nhiêu?

Nghiên cứu dự kiến triển khai phát 150 phiếu khảo sát đến các khách hàng đã từng sử dụng dịch vụ và giao dịch tại Phi Nam Land; kết quả thu về đạt 125 phiếu hợp lệ để đưa vào phân tích thực trạng.

5. Những dự án bất động sản tiêu biểu nào được công ty triển khai tại Bình Dương?

Công ty đã đầu tư và phân phối chuỗi dự án nhà phố liền kề kiểu Châu Âu Happy House (từ Happy House 1 đến Happy House 8 với quy mô từ 7 đến 25 căn/dự án tại TP. Thủ Dầu Một), Dự án KDC đô thị Bình Chuẩn (300 nền tại thị xã Thuận An), Dự án nhà ở thu nhập thấp Tân Đông Hiệp 2 (100 nền tại thị xã Dĩ An) cùng các giai đoạn của dự án Bình Dương City Center.


Kết luận

Báo cáo tốt nghiệp của tác giả Phạm Thị Hoàng Ngọc đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở lý thuyết về quản trị bán hàng và phân tích chi tiết thực trạng hoạt động kinh doanh tại Công ty Cổ phần Đầu tư Phi Nam giai đoạn 2017 - 2020. Nghiên cứu đã chỉ rõ mối liên hệ giữa sự tăng trưởng doanh thu với những thách thức về cơ cấu nhân sự trẻ, trình độ chuyên môn chưa đồng đều và quy trình bán hàng còn mang tính truyền thống. Các giải pháp hoàn thiện quy trình 6 bước cùng định hướng đào tạo và chăm sóc khách hàng được đề xuất mang tính khả thi cao, góp phần nâng cao hiệu quả vận hành cho doanh nghiệp phân phối bất động sản tại địa phương.