MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất với những quyền rất rộng rãi. Cũng nhƣ những đối tƣợng sở hữu các bất động sản khác, QSDĐ chứa đựng trong mình những quyền năng nhƣ: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt.
QSDĐ cũng trở thành tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch tín dụng (giao dịch thế chấp). Không có tài sản bảo đảm một cách an toàn thì hoặc sẽ không có các giao dịch cho vay, hoặc có thì rủi ro đối với bên cho vay là rất lớn, nguồn vốn vì thế mà không thể phân bổ hiệu quả và an toàn thông qua thị trƣờng tiền tệ. Và nhƣ vậy, thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp QSDĐ là điều kiện có tính tiên quyết đảm bảo cho sự vận hành một cách an toàn cho thị trƣờng tiền tệ. Tuy nhiên, là một loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc quy định bản thân QSDĐ và thế chấp QSDĐ là khá phức tạp, mang tính đặc thù cao.
Các điều kiện và thủ tục thế chấp, quy trình xử lý QSDĐ khi giải chấp khó khăn và phức tạp hơn nhiều so với các tài sản thông thƣờng khác. Điều đó cũng lý giải vì sao sự vận hành thế chấp bằng QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập. Trên thực tế rất khó để đƣa QSDĐ vào vận hành trong thị trƣờng tín dụng một cách thuận lợi, phù hợp với quyền, lợi ích của các bên. Về lý luận, có các quy định về thế chấp QSDĐ tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng các giao dịch dân sự, thƣơng mại, kinh doanh v.v… kích thích phát triển kinh tế trong điều kiện phát triển kinh tế thị trƣờng; xây dựng, hoàn thiện, bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ là yêu cầu khách quan, cấp bách ở nƣớc ta hiện nay.
Về thực tiễn, quy định về thế chấp QSDĐ, trong 30 năm qua đã đạt đƣợc những kết quả quan trọng. Thế chấp tài sản nói chung 2 và thế chấp QSDĐ nói riêng là một trong những biện pháp hữu hiệu để hạn chế những rủi ro, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự, kinh tế, thƣơng mại trong nền kinh tế thị trƣờng. Khi xác lập quan hệ thế chấp nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng, mục đích mà các bên hƣớng tới là bảo đảm an toàn các giao dịch. Đối với bên nhận thế chấp là QSDĐ (thƣờng là các tổ chức tín dụng) hợp đồng thế chấp QSDĐ đã ràng buộc bên thế chấp bằng giá trị của QSDĐ để bên thế chấp có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của mình.
Khi bên thế chấp không thực hiện một phần hay toàn bộ nghĩa vụ thì bên nhận tài sản thế chấp là QSDĐ đƣợc xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật, bảo đảm đƣợc quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Các quy định của pháp luật thế chấp QSDĐ đã đạt đƣợc mục đích hƣớng cho các giao dịch khi đƣợc xác lập, thực hiện luôn luôn bảo đảm sự an toàn, phù hợp với ý chí của các chủ thể trong hợp đồng. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp QSDĐ cũng đã bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, ảnh hƣởng đến quyền khai thác giá trị có ích của QSDĐ. Do đó, việc nghiên cứu chủ đề “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam” làm nội dung nghiên cứu của Luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành Luật Kinh tế là có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sâu sắc.
Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Nghiên cứu chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, giới hạn quyền của ngƣời sử dụng đất trong mối quan hệ với đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai cho thấy, việc khai thác, sử dụng QSDĐ đã có nhiều công trình nghiên cứu đề cập ở nhiều khía cạnh khác nhau. Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu nhƣ: - Nghiên cứu Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thƣơng mại của Nguyễn Quang Tuyến đã nghiên cứu về địa vị pháp lý theo pháp luật hiện hành của ngƣời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thƣơng mại về 3 đất đai, từ đó đƣa ra định hƣớng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của ngƣời sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thƣơng mại về đất đai.1 - Bài viết “Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của ngƣời sử dụng đất” của Trần Quang Huy đã phân tích pháp luật đất đai trong việc bảo hộ các quyền kinh tế của ngƣời sử dụng đất; pháp luật đất đai đối với việc giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; pháp luật đất đai đối với việc cấp các giấy tờ về QSDĐ; pháp luật đất đai trong bối cảnh của sự phát triển, các vấn đề kinh tế - xã hội mà Nhà nƣớc phải chăm lo cho ngƣời sử dụng đất và pháp luật đất đai về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân ở nƣớc ngoài.2 - Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hƣớng hoàn thiện” của Nguyễn Thị Nga đã phân tích, đánh giá và đề xuất một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực thế chấp QSDĐ nhằm phục vụ tốt hơn nữa cho sự phát triển thị trƣờng vốn, thị trƣờng bất động sản trong bối cảnh hội nhập quốc tế hiện nay.3 - Bài viết “Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật dân sự các văn bản pháp luật hiện hành” của Nguyễn Quang Tuyến, đã phân tích, bình luận một số vấn đề liên quan đến các quy định của Bộ luật Dân sự về hợp đồng thế chấp QSDĐ, nhƣ là: Đối tƣợng nhận thế chấp, mục đích, phạm vi thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong thế chấp QSDĐ, việc xử lý QSDĐ đã thế chấp. Qua đó cũng đánh 1 Nguyễn Quang Tuyến, Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thƣơng mại, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, 2003. 2 Trần Quang Huy, Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng hòa Liên bang Đức, Tạp chí Luật học, (9)/2011, tr.
3 Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội, 2015. 4 giá thực trạng thực hiện các quy định về thế chấp QSDĐ và những bất cập phát sinh, từ đó đƣa ra những kiến nghị khắc phục.4 - Tác giả Nguyễn Văn Phƣơng trong bài viết “Cần bảo đảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp” đã nêu, phân tích và bình luận về hai vấn đề: Một là, pháp luật có bảo đảm sự bình đẳng giữa bên cho thuê và bên thuê lại đất trong khu công nghiệp hay chƣa; hai là, quy định của Luật đất đai về thế chấp QSDĐ thuê lại trong khu công nghiệp đã hợp lý chƣa?5 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3. Mục đích nghiên cứu Luận văn tập trung làm rõ bản chất của QSDĐ trong mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Từ mối quan hệ đƣợc đề cập, Luận văn làm rõ các vấn đề pháp lý liên quan đến việc sử dụng QSDĐ làm tài sản thế chấp nhƣ một phƣơng thức hiệu quả để khai thác các thuộc tính có ích của QSDĐ phục vụ cho các nhu cầu của ngƣời sử dụng đất trên cơ sở của pháp luật hiện hành. Nhiệm vụ nghiên cứu - Chỉ ra cơ sở của QSDĐ từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. - Nhận diện sự khác biệt của QSDĐ so với các quyền tài sản khác. Đây là cơ sở quan trọng cho việc xác định cơ chế điều chỉnh pháp luật, giới hạn quyền của ngƣời sử dụng đất trong việc xác lập, thực hiện, xử lý giao dịch thế chấp QSDĐ.
4 Nguyễn Quang Tuyến, Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự các văn bản pháp luật hiện hành, Tạp chí Luật học, (5)/2001, tr. 5 Nguyễn Văn Phƣơng, Cần bảo đảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (7)/2006, tr. 5 - Nhận xét, đánh giá khuôn khổ pháp luật về thế chấp QSDĐ hiện hành có đáp ứng đƣợc yêu cầu của ngƣời sử dụng đất trong khai thác QSDĐ làm tài sản bảo đảm. - Khả năng hỗ trợ, các thủ tục pháp lý có liên quan đến giao dịch thế chấp QSDĐ và các giải pháp góp phần bảo đảm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam hiện nay.
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4. Đối tượng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu của Luận văn là khuôn khổ pháp luật về thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam trong mối quan hệ (ở khía cạnh lý luận) với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Đồng thời, luận văn cũng nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trƣờng ở Việt Nam hiện nay. Phạm vi nghiên cứu Về nội dung: Trên cơ sở lý luận chung về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Luận văn tập trung đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật thế chấp QSDĐ và đề xuất các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực thi pháp luật thế chấp QSDĐ ở Việt Nam hiện nay.
Về không gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn của pháp luật về thế chấp QSDĐ ở Việt Nam. Về thời gian: Việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật thế chấp QSDĐ chủ yếu là từ năm 2013 đến nay. Phƣơng pháp nghiên cứu - Phƣơng pháp phân tích tổng hợp; phƣơng pháp quy nạp, diễn dịch để nghiên cứu, phân tích, luận giải khái quát các khái niệm, phạm trù có tính lý luận về QSDĐ, pháp luật thế chấp QSDĐ. Phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, 6 phƣơng pháp so sánh đối rút ra các kết luận khoa học liên quan đến đề tài Luận văn.
đƣợc sử dụng ở Chƣơng 1.