CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA DỊCH VỤ KHÁCH HÀNG VỀ TƯ VẤN BẤT ĐỘNG SẢN 1. Cơ sở lý luận của dịch vụ khách hàng về tư vấn bất động sản 1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu tài sản của mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ lệ lớn trên 40% của cải vật chất tổng cộng.
Ảnh hưởng thị trường bất động sản không chỉ giới hạn trong lĩnh vực BĐS mà còn lan tỏa đến các thị trường vốn, hàng hóa, dịch vụ. Tuy nhiên, do sự đa dạng về hệ thống pháp luật và chế độ sở hữu, mỗi quốc gia lại định nghĩa bất động sản theo cách riêng, phù hợp với văn hóa và điều kiện kinh tế cụ thể. Theo định nghĩa của Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định quốc tế IVCC, thuật ngữ BĐS liên quan đến quyền tài sản BĐS, bao gồm quyền và các lợi ích liên quan đến quyền sở hữu BĐS. Tuy vậy, trong một số trường hợp, thuật ngữ bất động sản chỉ hạn chế đến đất đai và tài sản gắn liền với đất, phân biệt rõ ràng với thuật ngữ quyền tài sản BĐS, mà thường chỉ đề cập đến quyền sở hữu đất đai và các tài sản liên quan, bao gồm cả tài sản tự nhiên như cây cối, khoáng sản, và các quyền phát sinh.
Tại Việt Nam theo Điều 181 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời được". Ví dụ: Một khu đất rộng lớn nằm ở ngoại ô thành 5 phố, được sử dụng để xây dựng các công trình như nhà ở, cơ sở kinh doanh, hoặc các dự án phức hợp. Đất đó không thể di chuyển được và là một ví dụ điển hình của bất động sản theo định nghĩa trên. Như thế BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai.
Cụ thể, những vật thể này là những đối tượng tồn tại trực tiếp trên mặt đất và chỉ có thể được sử dụng khi chúng không bị tách rời khỏi đất, hoặc là những đối tượng khi di chuyển sẽ gây giảm công năng sử dụng, mất đi tính liên kết với đất, hoặc yêu cầu công sức và chi phí đáng kể, như các công trình kiến trúc hoặc công trình lắp ghép. Đặc điểm của bất động sản - Tính bất động Tính chất bất động là đặc điểm quan trọng của BĐS và là nguồn gốc của thuật ngữ “bất động sản”. Thuộc tính này giúp phân biệt một cách cơ bản giữa BĐS và động sản. BĐS được xem là tài sản có tính bất động do nó bao gồm đất đai và các tài sản liên kết với đất, được xác định cùng với đất thông qua các tọa độ vị trí cố định.
Tọa độ này được xác lập và ghi rõ trên sơ đồ giải thửa, bản đồ địa chính, và được thực hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vây, lý thuyết cho rằng con người có thể di chuyển các tài sản liên kết với đất, thậm chí có thể thay đổi bề mặt của đất, nhưng không thể di chuyển được tọa độ và vị trí của lô đất đó (Hoàng Văn Cường, 2007). - Tính cá biệt và khan hiếm "Tính cá biệt và khan hiếm của bất động sản xuất phát từ đặc trưng cá biệt và hạn chế của đất đai. Đất đai được coi là nguồn tài nguyên khan hiếm do diện tích đất trên trái đất có hạn, và mỗi quốc gia chỉ có quyền sở hữu một phần nhỏ diện tích đó.
Với sự gia tăng không ngừng của dân số thế giới, tính khan hiếm của đất đai và bất động sản càng trở nên nghiêm trọng. Đặc điểm cá biệt của bất động sản xuất phát từ sự cố định của đất đai, tạo ra sự duy nhất trong khu vực. Không bao giờ có hai bất động sản giống nhau trên thị trường và điều này thường được thấy qua vị trí (Hoàng Văn Cường, 2007). 6 Thêm vào đó, các yếu tố khác như vị trí và vật liệu,.
cũng góp phần vào tính cá biệt của từng bất động sản. Các nhà đầu tư và nhà thiết kế luôn nổ lực tăng tính cá biệt cho bất động sản của họ, vì chính tính độc đáo của từng bất động sản tạo ra giá trị đặc biệt. Bất động sản nào có tính độc đáo cao hơn so với các bất động sản khác thì càng có giá trị cao hơn." - Tính lâu bền "Đất đai, như một loại vật chất tự nhiên, thường không bị phá hủy hoặc biến mất, ngoại trừ những tác động của thiên tai như động đất, sóng thần, và các tác động tự nhiên khác. Diều này đóng góp quan trọng vào tính lâu bền của bất động sản.
Các công trình xây dựng trên đất thường có tuổi thọ lên đến hàng chục năm, thậm chí có thể là hàng trăm năm hay thậm chí nghìn năm. Đặc điểm của đất đai là không thể di chuyển hoặc thay đổi, và do đó, tính lâu bền của bất động sản thường được đo lường bằng tuổi thọ của các công trình xây dựng trên đất." - Tính chịu sự ảnh hưởng của nhau Đây là một đặc điểm quan trọng của bất động sản. Sự xuất hiện hoặc sự phát triển của bất động sản có thể là yếu tố quyết định để giá trị của nó tăng lên hoặc giảm bớt. Những ảnh hưởng này có thể mang tính tích cực hoặc tiêu cực.
Ví dụ, nếu chính phủ mở một con đường quốc lộ đi qua một khu dân cư, giá đất trong khu vực xung quanh thường xuyên tăng đáng kể. Ngược lại, các bất động sản lân cận trại giam tội phạm có thể giảm giá trị do yếu tố tiêu cực liên quan đến an ninh và hình ảnh. - BĐS là tài sản có giá trị cao "Do giá trị của đất đai cao và chi phí đầu tư xây dựng lớn, đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi vốn lớn và vốn dài hạn, cũng như khả năng tái tạo vốn để duy trì và phát triển kinh doanh. Tham gia ngân hàng và tổ chức tín dụng là quan trọng để điều tiết thị trường và ngăn chặn hiện tượng đầu cơ trên thị trường BĐS.
Được chi phối chặt chẽ bởi pháp luật và chính sách của Nhà nước, là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia và giao dịch liên 7 quan đến BĐS ảnh hưởng đến nhiều hoạt động kinh tế xã hội. Để tăng cường vai trò và duy trì sự ổn định, Nhà nước phải quan tâm và thúc đẩy thị trường BĐS thông qua việc ban hành văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách. Bất động sản trở thành hàng hóa thị trường có chủ sở hữu cụ thể, được pháp luật cho phép và đáp ứng các điều kiện giao dịch nhất định. Như chứng nhận quyền sở hữu ( có giấy chúng nhận như: sổ đỏ, sổ hồng, giấy xác nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền đất đai…), không thuộc vùng cấm sử dụng, tuân thủ kế hoạch quốc gia, và không gây ô nhiễm môi trường (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007) Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 (Điều 5), các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: - Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức và cá nhân; - Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức và cá nhân; - Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; - Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, khi có quyền sử dụng đất này có thể được kinh doanh.
Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 1. Khái niệm thị trường bất động sản "Thị trường bất động sản không tự xuất hiện, mà phụ thuộc vào quá trình khi bất động sản được coi là hàng hóa, thực hiện được các hoạt động như trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng, và các hoạt động liên quan đến bất động sản. Thị trường bất động sản tại Việt Nam chính thức được công nhận từ năm 1993 khi luật đất đai ban hành. Hiện nay, có nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường bất động sản, nhưng phổ biến nhất là nó được hiểu là nơi tổng hợp các quan hệ trao đổi hàng hóa BĐS.
Đây là nơi thực hiện quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện chuyển 8 dịch giá trị bất động sản trong một khuôn thời thời gian nhất định (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005). Có thể mô tả thị trường BĐS qua sơ đồ sau: Hình 1.1: Sơ đồ các mối quan hệ trong thị trường bất động sản 1. Đặc điểm của thị trường bất động sản - Bản chất thị trường bất động sản là không gian diễn ra các giao dịch liên quan đến quyền và lợi ích của bất động sản. Điều này do đặc điểm của đất đai quy định.
Đất đai không bị hao mòn hay mất đi. Vì thế việc mua bán đất đai là không có ý nghĩa. Bản chất ở đây là người ta sẽ dựa vào các quyền của đất đai như sở hữu, sử dụng cũng như các lợi ích mà đất đai mang lại, chẳng hạn như việc canh tác nông nghiệp, xây dựng công xưởng sản xuất,. để làm căn cứ cho việc xác định giá cả để thực hiện giao dịch.
9 - "Thị trường bất động sản có đặc điểm phản ánh vùng miền và tính đặc thù của từng khu vực. Mỗi vùng miền thường có những đặc điểm riêng do ảnh hưởng của nhu cầu, thị hiếu đặc trưng của cộng đồng địa phương. Điều này phản ánh cả vào điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế - xã hội độc đáo của từng vùng. Sự đa dạng của cung cấp bất động sản ở mỗi vùng miền bao gồm số lượng, kiểu dáng, mẫu mã, chất lượng, quy mô, và trình độ phát triển khác nhau.
Thực tế cho thấy thị trường bất động sản ở các vùng đô thị, các trung tâm kinh tế, hoặc các địa điểm du lịch nổi tiếng thường phát triển mạnh hơn so với các vùng khác, do nhu cầu và yêu cầu về bất động sản ở những nơi này thường cao hơn. Do dó, khi nghiên cứu về thị trường BĐS, không thể áp dụng kết quả từ một vùng miền để tự do vào thị trường của một vùng khác. - Thị trường bất động sản dưới sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, thu hút vốn lớn và tác động đến sự phát triển của nhiều lĩnh vực khác như xây dựng, ngân hàng.