Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản thế chấp Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam trong thời gian tới. Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan - Trên thế giới đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến thẩm định giá BĐS cho các mục đích khác nhau. Đề tài “ước lượng giá trị đất đai” của Ted Gwartney và Arden Delaware (1999) là một ví dụ.
Trong đó, các tác giả đã nghiên cứu và đưa ra một số nguyên tắc, cũng như phương pháp xác định giá trị của đất đai. Nghiên cứu của Catherine Nind (Australia-2002) về “Hệ thống quản lý môi trường và đánh giá giá trị đất đai” của Australia, trong đó chủ yếu đề cập đến việc đánh giá các giá trị của đất đai có tính đến các yếu 4 tố môi trường. Catheirine tập trung vào nghiên cứu các phương pháp nhằm xác định giá trị nguồn tài nguyên đất đai để xác định và phân bổ nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, trên cơ sở đảm bảo yếu tố môi trường. Với việc nghiên cứu các giao dịch của thị trường BĐS trong khoảng thời gian từ 1994-2000, Aluko và Bioye Tajudeen trong nghiên cứu của mình về ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp.
Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi quy đa biến để ước lượng giá trị thị trường của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay. Tuy nhiên, trong nghiên cứu này, các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Các tác giả cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm thẩm định giá và quan điểm về giá trị của TĐV.
Bởi vậy, giá trị thẩm định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến động ngoài thời điểm thẩm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị thẩm định giá BĐS. - Ở Việt Nam cũng có một số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai và các BĐS. Dự án hợp tác giữa Việt Nam và Thụy Điển do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đã đề cập đến việc định giá đất có tác động của các yếu tố vị trí và môi trường.
Các yếu tố kinh tế được đưa ra nhưng chưa có kết luận cụ thể về các điều kiện áp dụng tại Việt Nam. Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam. Thực trạng và giải pháp” của TS Lưu Văn Nghiêm đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên, đề tài này mới chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90-91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa.
Bởi vậy, bên cạnh 5 việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hóa, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị của các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa, việc định giá doanh nghiệp cổ phần hóa có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu, lợi thế thương mại,… Bởi vậy, giá trị định giá BĐS có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường. Luận án tiến sĩ của Phạm Thị Ngọc Mỹ “Các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm tới” đề cập một cách chung chung đến ngành thẩm định giá tài sản, những yêu cầu và thách thức đặt ra đối với ngành định giá của Việt Nam.
Luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam” đã khái quát được những nét chung nhất trong công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp. Tuy nhiên, đề tài lại nghiên cứu một cách tổng quát áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng. Có một số đề tài nghiên cứu về định giá BĐS thế chấp ở các ngân hàng thương mại nhưng lại chỉ nghiên cứu ở một ngân hàng cụ thể, ví dụ như đề tài “Định giá và quản lý BĐS thế chấp tại ngân hàng Phát triển Việt Nam” của Ths Nguyễn Đình Nam. Đề tài “Định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng thương mại OceanBank” của Ths Nguyễn Thị Dinh.
- Mặc dù hiện chưa có đề tài nghiên cứu khoa học nghiên cứu chuẩn mực về thẩm định giá BĐS phục vụ hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam nhưng các thông tin tư liệu trên sẽ là nguồn tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu tổng hợp về thẩm định giá BĐS thế chấp và hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam. 6 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1. Tổng quan về bất động sản 1. Khái niệm bất động sản - Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu hết các quốc gia trên thế giới.
Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất động). Trong tiếng Pháp, khái niệm về bất động sản được thể hiện bằng tư Immobilié (Bất dộng sản). Trung Quốc dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai). Ở Việt Nam, khái niệm về bất động sản được thể hiện trong điều 107, Bộ luật dân sự năm 2015 như sau: “ Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”.
[33] - Mặc dù quan niệm như trên nhưng việc phân định các tài sản là động sản hay bất động sản thường không phải đơn giản. Liệu có phải tất cả các công trình xây dựng và kiến trúc đều được gọi là BĐS; Tương tự như vậy, có phải tất cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng cũng đều là BĐS hay không. Thậm chí, có phải mọi vùng đất đai đều được coi là BĐS? Những khó khăn này thường làm cho nhười kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS có cái nhìn sai lệch về giá trị đích thực của các BĐS cần xem xét. Để tránh những sai lầm trong đánh giá BĐS, chúng ta cần phải nghiên cứu để chỉ ra các đặc trưng riêng có của BĐS, những tiêu chí để phần biệt giữa BĐS và động sản.
- Một cách hiểu phổ biến về BĐS là: Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời được và tồn tại ổn định lâu dài. Như vậy, Một tài sản được coi là BĐS khi có các điều kiện sau: + Là một yếu tố vật chất có ích cho con người; + Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người; + Có thể đo lường bằng giá trị nhất định; 7 + Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi; + Tồn tại lâu dài. Đặc điểm của bất động sản - Bên cạnh những đặc điểm của một tài sản thì các tài sản là BĐS có những đặc tính riêng mà các tài sản khác không có, tạo nên tính khác biệt của BĐS với các tài sản khác, đồng thời cũng là một trong những yếu tố tạo nên giá trị BĐS. Bởi vậy, người định giá cần phải xem cét các đặc điểm này ảnh hưởng như thế nào đến giá trị BĐS.
- Trước hết, BĐS là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai không di dời được, do vậy nó luôn được coi là tài sản có vị trí cố định. Chính vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. Yếu tố vị trí không chỉ được xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, đến các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt.
- BĐS cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và ngoại cảnh. - BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô, diện tích bề mặt do giới hạn về diện tích đất đai và do yếu tố vị trí quyết định, điều này dẫn đến sự khan hiếm về BĐS. Thêm vào đó, quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, do đó, về lâu dài, BĐS luôn có xu hướng tăng, đặc biệt là những khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển.
8 - BĐS là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hoojicos liên quan. - Ngoài ra, BĐS còn là tài sản có giá trị lớn và thời gian tồn tại lâu dài xét cả trên khía cạnh vật lý và tuổi thọ kinh tế của BĐS. Phân loại bất động sản 1.