Giáo Trình Định Giá Tài Sản Tại Trường Đại Học Thủy Lợi

Giáo trình về định giá tài sản, biên soạn theo chương trình đào tạo chuẩn, hệ thống hóa kiến thức từ cơ bản đến nâng cao., phục vụ nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn

• Đề tài: Giáo Trình Định Giá Tài Sản: Nguyên Lý và Phương Pháp

Mục lục chi tiết

• LỜI NÓI ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NGUYÊN LÝ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
• 1.1. Một số khái niệm
• 1.2. Giá trị tài sản
• 1.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
• 1.4. Định giá tài sản
• 1.5. Bản chất của định giá tài sản
• 1.6. Đối tượng và mục đích của định giá tài sản
• 1.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản trong định giá
• 1.8. Các nguyên tắc cơ bản áp dụng trong định giá tài sản
• 1.9. Các cách tiếp cận giá trị trong định giá tài sản
• 1.10. Các phép toán ứng dụng trong định giá tài sản
• 1.11. Hoạt động định giá tài sản
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản
• 2.2. Thị trường bất động sản
• 2.3. Định giá bất động sản
• 2.4. Mục đích của định giá bất động sản
• 2.5. Các nguyên tắc cơ bản của định giá bất động sản
• 2.6. Các phương pháp định giá bất động sản
• 2.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• 2.6.2. Phương pháp thu nhập
• 2.6.3. Phương pháp chi phí
• 2.6.4. Phương pháp thặng dư
• 2.7. Quy trình định giá bất động sản
• 2.7.1. Yêu cầu đối với quy trình định giá bất động sản
• 2.7.2. Nội dung quy trình định giá bất động sản
• 2.7.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến vận dụng quy trình và phương pháp định giá bất động sản
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ MÁY, THIẾT BỊ
• 3.1. Khái quát về máy, thiết bị
• 3.2. Đặc điểm của máy, thiết bị
• 3.3. Phân loại máy, thiết bị
• 3.4. Mục đích và cơ sở giá trị của định giá máy
• 3.5. Khái niệm định giá máy, thiết bị
• 3.6. Mục đích định giá máy
• 3.7. Cơ sở định giá máy
• 3.8. Phân biệt định giá bất động sản và định giá máy, thiết bị
• 3.9. Các phương pháp định giá máy
• 3.9.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
• 3.9.2. Định giá máy, thiết bị bằng công thức Bcrim
• 3.9.3. Phương pháp chi phí
• 3.9.4. Phương pháp thu nhập
• 3.10. Quy trình định giá máy
• 4. CHƯƠNG 4: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN VÔ HÌNH
• 4.1. Tài sản vô hình
• 4.2. Giá trị tài sản vô hình
• 4.3. Vai trò, mục đích và cơ sở giá trị của định giá tài sản vô hình
• 4.4. Các phương pháp định giá tài sản vô hình
• 4.4.1. Cách tiếp cận từ thị trường
• 4.4.2. Cách tiếp cận từ chi phí
• 4.4.3. Cách tiếp cận từ thu nhập
• 4.5. Bảng phân tích tổng hợp các phương pháp
• 4.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá tài sản vô hình
• 4.6.1. Các yếu tố ảnh hưởng chung
• 4.6.2. Các yếu tố riêng
• 5. CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP
• 5.1. Doanh nghiệp và giá trị doanh nghiệp
• 5.2. Khái niệm và đặc trưng của doanh nghiệp
• 5.3. Giá trị doanh nghiệp
• 5.4. Định giá doanh nghiệp và nhu cầu định giá doanh nghiệp
• 5.5. Nhu cầu định giá doanh nghiệp
• 5.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp
• 5.6.1. Môi trường kinh doanh
• 5.6.2. Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp
• 5.7. Phương pháp định giá doanh nghiệp
• 5.7.1. Cách tiếp cận thị trường
• 5.7.2. Cách tiếp cận thu nhập
• 5.7.3. Cách tiếp cận từ tài sản/chi phí
• 5.8. Quy trình định giá doanh nghiệp
• 5.8.1. Mục đích của việc xây dựng quy trình định giá doanh nghiệp
• 5.8.2. Quy trình định giá
• 6. CHƯƠNG 6: TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
• 6.1. Quy trình định giá tài sản
• 6.2. Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá
• 6.3. Lập kế hoạch định giá
• 6.4. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
• 6.5. Phân tích thông tin
• 6.6. Xác định giá trị tài sản cần định giá
• 6.7. Lập báo cáo định giá
• 6.7.1. Hồ sơ định giá tài sản
• 6.7.1.1. Tổng quan về hồ sơ định giá
• 6.7.1.2. Nội dung hồ sơ định giá
• 6.7.2. Báo cáo định giá tài sản
• 6.7.2.1. Tổng quan về báo cáo định giá tài sản
• 6.7.2.2. Nội dung của báo cáo định giá
• 6.7.2.3. Mẫu báo cáo định giá
• 6.7.3. Chứng thư định giá tài sản
• 6.7.3.1. Tổng quan về chứng thư định giá tài sản
• 6.7.3.2. Nội dung của chứng thư định giá
• 6.7.3.3. Mẫu chứng thư định giá
• 6.8. Hợp đồng định giá tài sản
• 6.8.1. Tổng quan về hợp đồng định giá tài sản
• 6.8.2. Nội dung của hợp đồng định giá tài sản
• 6.8.3. Mẫu hợp đồng định giá tài sản
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về Giáo Trình Định Giá Tài Sản Nguyên Lý và Phương Pháp

Giáo trình định giá tài sản là tài liệu quan trọng trong lĩnh vực tài chính, giúp người học nắm vững các nguyên lý và phương pháp định giá tài sản. Nội dung giáo trình bao gồm các khái niệm cơ bản về định giá, các loại tài sản và thị trường tài sản. Việc hiểu rõ về định giá tài sản không chỉ giúp sinh viên có kiến thức nền tảng mà còn hỗ trợ trong việc ra quyết định đầu tư và quản lý tài sản hiệu quả.

1.1. Khái niệm và vai trò của định giá tài sản

Định giá tài sản là quá trình xác định giá trị của tài sản dựa trên các nguyên lý và phương pháp khoa học. Vai trò của định giá tài sản rất quan trọng trong việc hỗ trợ các quyết định đầu tư và quản lý tài chính.

1.2. Các loại tài sản trong định giá

Tài sản được phân loại thành nhiều loại khác nhau như tài sản hữu hình và vô hình. Mỗi loại tài sản có những đặc điểm riêng, ảnh hưởng đến phương pháp định giá được áp dụng.

II. Những thách thức trong định giá tài sản hiện nay

Trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện đại, việc định giá tài sản gặp nhiều thách thức. Các yếu tố như biến động thị trường, sự thay đổi trong quy định pháp lý và sự phát triển của công nghệ đều ảnh hưởng đến quá trình định giá. Những thách thức này đòi hỏi các chuyên gia định giá phải cập nhật kiến thức và kỹ năng thường xuyên.

2.1. Biến động thị trường và ảnh hưởng đến định giá

Biến động thị trường có thể làm thay đổi giá trị tài sản một cách nhanh chóng. Điều này yêu cầu các chuyên gia định giá phải có khả năng phân tích và dự đoán xu hướng thị trường.

2.2. Quy định pháp lý và tác động đến định giá

Các quy định pháp lý liên quan đến định giá tài sản thường xuyên thay đổi, ảnh hưởng đến cách thức và phương pháp định giá. Việc nắm vững các quy định này là rất cần thiết cho các chuyên gia trong lĩnh vực này.

III. Phương pháp định giá tài sản Cách tiếp cận hiệu quả

Có nhiều phương pháp định giá tài sản khác nhau, mỗi phương pháp có ưu điểm và nhược điểm riêng. Việc lựa chọn phương pháp phù hợp phụ thuộc vào loại tài sản và mục đích định giá. Các phương pháp phổ biến bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí.

3.1. Phương pháp so sánh trong định giá tài sản

Phương pháp so sánh dựa trên việc so sánh giá trị của tài sản với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Đây là phương pháp phổ biến trong định giá bất động sản.

3.2. Phương pháp thu nhập Đánh giá giá trị tương lai

Phương pháp thu nhập tập trung vào việc dự đoán dòng tiền tương lai mà tài sản có thể tạo ra. Phương pháp này thường được sử dụng trong định giá doanh nghiệp và tài sản vô hình.

3.3. Phương pháp chi phí Tính toán giá trị thực tế

Phương pháp chi phí xác định giá trị tài sản dựa trên chi phí để tái tạo hoặc thay thế tài sản đó. Phương pháp này thường được áp dụng cho tài sản hữu hình như máy móc và thiết bị.

IV. Ứng dụng thực tiễn của định giá tài sản trong doanh nghiệp

Định giá tài sản không chỉ là một hoạt động lý thuyết mà còn có nhiều ứng dụng thực tiễn trong doanh nghiệp. Việc định giá chính xác giúp doanh nghiệp đưa ra các quyết định đầu tư, quản lý tài sản và tối ưu hóa lợi nhuận.

4.1. Định giá tài sản trong mua bán và sáp nhập

Trong các giao dịch mua bán và sáp nhập, việc định giá tài sản là rất quan trọng để xác định giá trị thực của doanh nghiệp. Điều này giúp các bên tham gia có được thông tin chính xác để ra quyết định.

4.2. Định giá tài sản trong báo cáo tài chính

Định giá tài sản cũng đóng vai trò quan trọng trong việc lập báo cáo tài chính. Giá trị tài sản được ghi nhận trong báo cáo tài chính ảnh hưởng đến hình ảnh và uy tín của doanh nghiệp trên thị trường.

V. Kết luận và tương lai của định giá tài sản

Định giá tài sản là một lĩnh vực đang phát triển mạnh mẽ, đặc biệt trong bối cảnh hội nhập kinh tế và sự phát triển của công nghệ. Tương lai của định giá tài sản sẽ tiếp tục được định hình bởi các xu hướng mới trong kinh tế và công nghệ, đòi hỏi các chuyên gia trong lĩnh vực này phải không ngừng học hỏi và cập nhật kiến thức.

5.1. Xu hướng phát triển của định giá tài sản

Xu hướng phát triển của định giá tài sản sẽ tập trung vào việc ứng dụng công nghệ thông tin và dữ liệu lớn để nâng cao độ chính xác và hiệu quả trong quá trình định giá.

5.2. Tầm quan trọng của việc cập nhật kiến thức trong định giá

Việc cập nhật kiến thức và kỹ năng là rất cần thiết cho các chuyên gia định giá tài sản. Điều này giúp họ có thể thích ứng với những thay đổi trong thị trường và quy định pháp lý.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 giới thiệu cho người đọc các khái niệm cản bân vê tài sân, đặc diêm, phân loại và quyên tài sán nhăm hồ trợ khi phân tích vè tài san cân định giá sau này cùa người lảm công tác định giã. chương cũng trang bị kiến thức nền tang cơ sơ lỳ luận cùa hoạt động định giá như khái niệm định giá, các nguyên tâc co bán cùa (lịnh giá, quy trinh và các nội dung cản thục hiện khi định giã tài sán. MỘ I SÔ KHÁI NIỆM l. Khái niệm và dặc diêm cua tài sán Dôi tượng cùa định giá tài sân là các tài sân được tham gia thị trướng lài sàn theo quy định hiện hãnh cua pháp luật.

Một số quan diêm loại bó tài san phát mài ra khỏi đổi tượng của định giá tài sàn, tuy nhiên đê phục vụ giãi quyết nhùng van đe phát sinh lien quan đen pháp lý. định giá tài sán cũng dược thực hiện dôi với tài san này. Mặc dù tài sán lã thuật ngừ quen thuộc, được dùng phô biên, ỡ các góc dộ nghiên cứu khác nhau, khái niệm vê tài sán cùng khác nhau. Trong xà hội hiện đại, tãi sân trớ thành công cụ cùa dõi sống xà hội, lã ván đề trung tâm.

cỏt lõi cùa mọi quan hộ xã hội nói chung vã quan hệ pháp luật nói riêng. Cũng với sự phát triên của khoa học kỳ thuật và các phát minh của con nguôi, lãi săn trên thực lé được tôn tại ờ rât nhiều dạng khác nhau, không chi bó gọn trong các loại tài nguycn thicn nhiên. lãi sán được hiểu là bắt cú thứ gi cỏ giá trị năm trong sự chiếm hừu cùa một chú thề bất kì. Mặc dù phạm vi khái niệm tài săn luôn được mờ rộng, ve bán chất lãi sán van dược hièu chung là các cua cái.

còng cụ dược sir dung vào cãc mục đích san xuất hoặc liêu dùng phục vụ lọi ích cho con người và do đó được con nguời hướng lới chiêm hữu, sư dụng và dinh đoạt. Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc te (IVS 2019), tài sân là khái niệm pháp lý gồm tat cá các quyên, quyên lợi và lợi nhuận có lien quan đen quyên sớ hữu: bao gồm quyển sở hữu cá nhàn, nghía là chú sớ hữu được hường một số quyên lợi, lợi ích nhãt định khi làm chù tài san dõ. 13 Tải sản cỏ các đặc trung sau đày: - Tài sân có thê tồn tại duới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hĩnh thãi hữu hĩnh hoặc vô hình; - Tài sản được xác định cho một chu thê nhàt định hoặc đật dưới sự kiêm soát cùa một chu the nhãt định; - Tài sân mang lại lợi ích cho chu sơ hữu nỏ. Phân loại tài sán Tùy thuộc mục đích sứ dụng, người ta chia tài san thành nhiêu loại theo những ticu thúc khác nhau.

Chúng hạn. nêu cân cứ vào độc diêm luân chuyên cua tái sán thi cõ tái sán cố định và tài sàn lưu động, càn cứ vào tính chắt sớ hữu có tài sàn còng cộng và tài sân cá nhân, cản cứ vào kha năng trao đôi có hãng hóa và phi hãng hóa. Trong hoạt động định giá. tài sàn thường được phân loại theo 2 ticu thức sau: Phân loại theo hình thãi biêu hiện, gôm tài sán hữu hĩnh và tài sán vò hình.

Tài sàn hữu hình: lã tài sán có hình thái vật chât cụ thê, có thè nhìn thây hay sô thây được, khá nảng sử dụng cua tài sán phụ thuộc vào tinh chai lý hóa của nó. Đổi với loại tài sản nảy, hình thãi vật chất là thuộc tinh tụ nhiên cùa nỏ. Vi dụ: nhà cửa, đàt đai. mây móc, thiêt bị.

dô dạc, dụng cụ và nhùng tài sán trong xây dựng và phát triền. Tài sán hữu hình có nhũng đặc diem nhận biết sau: + Có đặc tinh vật lý; 4 Thuộc sớ hữu cùa chú tâi sàn; + Cỏ thế trao đối được; 4 Có thế mang giá trị vật chắt hoặc tinh thần. Tài sán vô hình: lã tải săn không cỏ hĩnh thãi vặt chất nhưng xác định được giã trị và chu sớ hữu nãm giữ và sứ dụng được. Tài sán vò hình tự biêu hiện thông qua đặc diêm kinh tế cua chúng, tạo ra quyền và ưu thẻ cho chu thê sơ hữu, mang lại lợi ích kinh tẽ cho chủ thè sờ hữu.

Vi dụ: quyền sữ dụng đất có thời hạn, bi quyết, thương hiệu, bang phát minh, sáng chề. Tài sán vỏ hình có các đặc diêm nhận bict sau: 4- Không có hình thái vật chàt. Tuy vậy, một sô tài sàn vô hình cõ thê chứa đựng trong hoặc trẽn thục thế vật chắt, nhưng giá trị cùa thục thê vật chất lã không đáng kế so với giã tri tài sán vô hĩnh; 14 t cỏ thê nhận biết được và có bằng chửng hừu hình vẽ sụ tồn tại cùa tài sân vô hình, vi dụ: họp đồng, vân bang bào hộ, giấy chửng nhận, đìa mềm máy tính, danh sách khách hàng vã các tài liệu chửng cứ khác; + Có khá năng tạo thu nhập cho người sớ hữu; • Có thê định lượng đuực giá trị. Việc phân loại theo tiêu thức này là dê xác định giã trị cua một công ty và cho phép chù sơ hữu doanh nghiệp tói da hỏa lợi ích vón cỏ khi sờ hữu tài sán.

tử dó dưa ra các quyẻt dinh kinh doanh đúng dãn. Giá trị cùa một tài sán hữu hình giám dãn khi nỏ dược sứ dụng trong khi một tãi san vó hĩnh có the tăng giá trị cho dên khi nó đen ngày het họn Phàn loại theo kha nâng di dởi, gồm động sàn vả BĐS. Bảt động san: được hièu là đât dai và những gi gãn liên với manh dãt như: nhà của, gara. kiến trúc ờ trên hoặc dầu khí.

mò khoáng chãt ở dưới mánh dat BĐS lã loại vật chat hữu hình có thê nhin thây và sỡ mó được cùng tát ca những thứ bô sung ờ trên hoặc ờ dưới dat đai Dộng sàn: gôm nhùng khoăn mục hữu hĩnh và vò hĩnh không phái BDS, có thè chuyên dịch hoặc di dời lữ nơi nãy sang noi khác mả vẫn giìr nguyên tinh năng, công dụng. Vi dụ, vẽ động sân lã tiền, giây tờ cỏ giá, sách. tivi, tủ lạnh. chúng có thè được dịch chuyên bang cơ học.

dỏng sán và BĐS dược phàn biệt vói nhau bơi dặc tinh vặt lý: BĐS bao gồm dất đai. công trinh xây dựng gắn liền với dất dai. ke cá tài sán găn liền với nhà. công trinh xây dựng và các loai tài san khác do pháp luật quy định, còn dộng sán lã tài sán không phai là BDS.

Trong hoạt động định giá tài sàn, đủi tượng của định giá tải sàn lã toàn bộ tủi sán tham gia thị trưởng tài sân. Việc phân loại tài sàn phục vụ cho mục đích định giá tải sán cân cứ vào quy định cũa Bộ luật Dân sự, Luật Dắt đai, Luật Kinh doanh bất dộng sàn, Luật Nhã ở vả các vân băn quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do các co quan cỏ thâm quyên ban hãnh, phũ họp vói thòng lệ phân loại tải sân định giả của khu vực vả quốc tế. Trong quá trình định giá, chú thê thục hiện càn cữ vào cảc quy định tại các vàn bán pháp luật chuyên ngảnh, các vân bán pháp luật liên quan dê lựa chọn tiêu thức, cách thức phàn loại tài sản cho phù họp với mục đích, ycu câu của hoạt động định giã. Tài sưu và quyền tài sàn a.

Hat dộnti sán BDS là những tài san không di dời hoặc kha năng di dõi hạn che. bao gồm: đất đai. nhã, còng trình xây dựng gân lien với đất đai. các tái sán găn liền VÓI nhà và còng trinh 15 xây dựng, các tài sân khác gắn liên với đất đai họp thành một thê theo không gian ba chiều với cầu trúc và công nãng đà được xác định.

Trong lĩnh vực định giá. Uy ban Tiêu chuân Thâm định giá Quỏc te (IVSC) cho rảng: Việc thâm dinh giá trị tài sàn. xét vè mặt pháp lý. thực ra là đánh giá quyền sơ hữu tài sán - quyền sở hừu chứ không phái ban thân tài sán hữu hình hoặc tài sán vỏ hĩnh.

thuật ngừ BĐS dược làm rỗ băng 2 thuật ngừ real estate vã real property. BDS (real estate) gôm: dat đai và tát cá mọi thứ găn vừng chảc và lâu dài với dat đai; hàm ý tính vật chat cua BĐS. Quyền tài sán BDS (real property) gồm các quyên vã lợi ích liên quan dên sờ hữu BĐS; hàm ý quyền sở hữu. sử dụng dát dai và các tài sàn đi kèm.

kê ca cãc tài sán tụ nhiên như cây cối. khoáng vật và cãc quyên phát sinh. Dộng sản Động sán là nhũng tài san không phái lã BĐS. Động sán có đặc diem là không gân cò định với một không gian.

vj tri nhãt định và cỏ thè di dời dược như máy. phương tiện vận chuyên, dãy chuyên công nghộ. Trong hoạt động định giâ, người ta thướng quan lãm đèn máy, thiết bị. Máy, thiết bị lủ thuật ngữ đè chi về phẩn mây vả phần thiết bị điện cơ, điện, điện tú phối họp chuyên động hợp lý đê biền đôi nãng lực, nguyên, nhiên, vật liệu tạo ra các thành phàm phục vụ tiêu dùng hoặc thực hiện một hay nhiều còng nãng khác nhau.

Doanh nghiệp Theo Diều 4 Luật Doanh nghiệp 2020, doanh nghiệp là "tổ chức có tên riêng, có tải săn, có trụ sở giao dịch, được thánh lập hoặc đãng kỷ thành lập theo quy định cùa pháp luật nham mục đich kinh doanh". doanh nghiệp là một tô chức thương mại. cóng nghiệp, dịch vụ hay đâu tư dang theo đuôi môi hoạt dộng kinh te. người định giá cân xác định bất kì hoạt dộng kinh doanh trong bât ki lỉnh vực nào (sản xuất, thương mại, dịch vụ hay đâu tư) nham mục đích sinh lời đểu là dồi tượng của hoạt dộng định giá chứ không phái chi dirng lại ờ các tỏ chức theo luật dinh.

Do đó, trong lỉnh vực định giá, doi tượng doanh nghiệp sè rộng hơn vẽ phạm vi, đó là các tô hợp sán xuât, hộ kinh doanh gia đình, kinh doanh cá thể, hợp tác xà, v. Các quyền tài san Theo Diều 115 Bộ luật Dân sự Việt Nam 2015. quyền tài sán là "quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sân đối với dối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sir dụng đất vả các quyền lãi sân khác", nghía là người chu sờ hữu dược hướng một hay những quyển lợi khi lâm chù tài sân. Chú sờ hữu có thế lã cá nhãn, pháp nhãn hoặc các chu thể khác.