Tổng quan về giáo trình

Giáo trình Định giá tài sản do tập thể giảng viên Bộ môn Tài chính – Trường Đại học Thủy Lợi biên soạn, TS. Đào Thị Hương chủ biên cùng sự tham gia của TS. Lê Thanh Phương, TS. Đặng Phương Mai và ThS. Nguyễn Thu Hằng, được Nhà xuất bản Công Thương ấn hành. Trong chương trình đào tạo cử nhân kinh tế tại Trường Đại học Thủy Lợi, Định giá tài sản là học phần bắt buộc đối với ngành Tài chính – Ngân hàng, đồng thời giữ vai trò là môn học bổ trợ kiến thức ngành cho các chuyên ngành Kế toán và Quản trị kinh doanh.

Mục tiêu đào tạo cốt lõi của giáo trình là trang bị cho người học hệ thống lý luận khoa học, phương pháp luận và kỹ năng chuyên môn nghiệp vụ để triển khai toàn bộ quy trình định giá đối với từng đối tượng tài sản cụ thể trong nền kinh tế thị trường. Cấu trúc học liệu được thiết kế gồm 6 chương theo trình tự từ nguyên lý căn bản, phương pháp định giá từng phân loại tài sản (bất động sản, máy – thiết bị, tài sản vô hình, doanh nghiệp) đến nghiệp vụ tổ chức thực hiện và ban hành hồ sơ định giá.

Cách tiếp cận của giáo trình kết hợp giữa phương pháp luận triết học duy vật biện chứng với các công cụ định lượng tài chính, mô hình hóa và chuẩn mực quốc tế. Điểm đặc thù của tài liệu là việc chuẩn hóa các khái niệm theo Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVS) do Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) ban hành, đồng thời gắn liền với hệ thống pháp luật chuyên ngành tại Việt Nam như Bộ luật Dân sự 2015, Luật Giá (Luật số 11/2012/QH13 và Luật số 16/2023/QH15), Luật Doanh nghiệp 2020 và các Thông tư hướng dẫn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam của Bộ Tài chính.

Nội dung kiến thức cốt lõi

Các chương/chủ đề chính

Nội dung giáo trình được phân bổ theo 6 chương với logic phát triển từ cơ sở lý luận đến kỹ thuật định giá chuyên sâu cho từng nhóm tài sản:

  • Chương 1: Nguyên lý định giá tài sản (do TS. Lê Thanh Phương biên soạn): Trình bày các khái niệm nền tảng về tài sản, quyền tài sản (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt theo Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015); phân định bản chất giữa Giá trị (Value), Giá cả (Price) và Chi phí (Cost); phân tích cơ sở Giá trị thị trường (theo IVS 2020, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02) và 8 loại Giá trị phi thị trường (theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03: giá trị đang sử dụng, giá trị bắt buộc phải bán, giá trị đầu tư, giá trị tính thuế, giá trị đặc biệt, giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị thanh lý). Chương này cũng thiết lập hệ thống 5 nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá, 3 cách tiếp cận định giá (thị trường, chi phí, thu nhập) và các phép toán tài chính ứng dụng (lãi đơn, lãi kép, niên kim, dòng tiền đều và không đều, bảng toán tài chính Parry).
  • Chương 2: Định giá bất động sản (do TS. Đào Thị Hương biên soạn): Phân tích đặc điểm thị trường bất động sản, phân biệt khái niệm bất động sản vật chất (real estate) và quyền tài sản bất động sản (real property). Trình bày 4 phương pháp định giá chuyên biệt: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư cùng quy trình định giá bất động sản chuẩn.
  • Chương 3: Định giá máy, thiết bị (do TS. Đặng Phương Mai biên soạn): Khái quát đặc điểm, tiêu chí phân loại máy, thiết bị cơ điện và dây chuyền công nghệ; làm rõ cơ sở giá trị và các điểm khác biệt so với định giá bất động sản; hướng dẫn áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, công thức Berim, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
  • Chương 4: Định giá tài sản vô hình (do ThS. Nguyễn Thu Hằng biên soạn): Nghiên cứu nhận diện tài sản vô hình (quyền sở hữu trí tuệ, thương hiệu, bằng sáng chế), các tiêu chuẩn vốn hóa, mô hình Skandia Navigator và tác động của tài sản vô hình trong chỉ số S&P 500; phân tích cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập (phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình - relief from royalty, phân tích độ nhạy theo tỷ lệ phí bản quyền và tỷ lệ chiết khấu WACC).
  • Chương 5: Định giá doanh nghiệp (do TS. Đặng Phương Mai biên soạn): Định vị giá trị doanh nghiệp trong bối cảnh mua bán, sáp nhập (M&A) và cổ phần hóa; triển khai các mô hình định giá dựa trên dòng tiền chiết khấu (DCF), mô hình định giá tài sản vốn (CAPM), cách tiếp cận thị trường và tiếp cận từ tài sản/chi phí dựa trên các chỉ tiêu tài chính WACC, EBIT, EPS, NI, CF.
  • Chương 6: Tổ chức công tác định giá tài sản (do TS. Lê Thanh Phương biên soạn): Quy định quy trình 6 bước nghiệp vụ định giá tài sản (từ xác định tổng quát, lập kế hoạch, khảo sát thực tế đến xác định giá trị và lập báo cáo); hướng dẫn cấu trúc và cung cấp biểu mẫu chuẩn cho Hồ sơ định giá, Báo cáo định giá, Chứng thư định giá và Hợp đồng dịch vụ định giá tài sản.
                    +-------------------------------------------------------+
                    |  CHƯƠNG 1: NGUYÊN LÝ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN                 |
                    |  - Khái niệm: Giá trị, Giá cả, Chi phí                |
                    |  - Cơ sở: Giá trị thị trường & Phi thị trường         |
                    |  - 5 Nguyên tắc kinh tế & 3 Cách tiếp cận             |
                    |  - Toán tài chính ứng dụng & Bảng Parry               |
                    +-------------------------------------------------------+
                                                |
         +--------------------------------------+--------------------------------------+
         |                                      |                                      |
+------------------------+             +------------------------+             +------------------------+
| CHƯƠNG 2: ĐỊNH GIÁ     |             | CHƯƠNG 3: ĐỊNH GIÁ     |             | CHƯƠNG 4: ĐỊNH GIÁ     |
| BẤT ĐỘNG SẢN           |             | MÁY, THIẾT BỊ          |             | TÀI SẢN VÔ HÌNH        |
| - So sánh trực tiếp    |             | - So sánh trực tiếp    |             | - Thị trường, chi phí  |
| - Thu nhập, Chi phí    |             | - Công thức Berim      |             | - Tiền sử dụng TSVH    |
| - Phương pháp thặng dư |             | - Chi phí, Thu nhập    |             | - Phân tích độ nhạy    |
+------------------------+             +------------------------+             +------------------------+
         |                                      |                                      |
         +--------------------------------------+--------------------------------------+
                                                |
                    +-------------------------------------------------------+
                    |  CHƯƠNG 5: ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP                      |
                    |  - Phương pháp DCF, Chi phí/Tài sản, Thị trường       |
                    |  - Chỉ tiêu: WACC, CAPM, EBIT, EPS, NI, CF            |
                    +-------------------------------------------------------+
                                                |
                    +-------------------------------------------------------+
                    |  CHƯƠNG 6: TỔ CHỨC CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN          |
                    |  - Quy trình định giá 6 bước nghiệp vụ                |
                    |  - Lập Báo cáo, Chứng thư, Hợp đồng định giá          |
                    +-------------------------------------------------------+

Kiến thức nền tảng được xây dựng

Giáo trình thiết lập hệ thống lý luận dựa trên các trụ cột khoa học:

  1. Phân định ranh giới thuật ngữ: Tách bạch bản chất kinh tế của Giá cả (số tiền thực tế giao dịch), Chi phí (hao phí đầu vào đã chi trả) và Giá trị (ước tính bằng tiền về các lợi ích kinh tế thu được tại thời điểm xác định).
  2. Khung lý thuyết 5 nguyên tắc định giá: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (highest and best use), nguyên tắc thay thế (substitution), nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai (anticipation), nguyên tắc đóng góp (contribution - cơ sở của phép tính ngược và phương pháp thặng dư) và nguyên tắc cung cầu (supply and demand).
  3. Hệ thống cơ sở giá trị chuẩn hóa: Phân định rõ cơ sở giá trị thị trường (theo IVS 2020 và Thông tư 158/2014/TT-BTC) và các tình huống áp dụng giá trị phi thị trường (đối với tài sản có thị trường hạn chế, tài sản chuyên dùng hoặc giao dịch có tính ép buộc).

Kỹ năng phát triển

Người học được rèn luyện các kỹ năng nghiệp vụ thực hành:

  • Kỹ năng tính toán tài chính: Sử dụng thành thạo các công thức toán tài chính tính lãi đơn ($SI = P_0 \cdot r \cdot n$), lãi kép ($CI = P_0 [(1+r)^n - 1]$), chiết khấu dòng tiền ($PV$, $FV$), chuỗi tiền tệ đầu kỳ/cuối kỳ và tra cứu hệ số lãi suất trên Bảng toán tài chính Parry.
  • Kỹ năng xử lý dữ liệu thị trường: Khảo sát, điều tra, thu thập thông tin giao dịch so sánh; thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về pháp lý, kỹ thuật, vị trí và điều khoản thanh toán.
  • Kỹ năng hoàn thiện hồ sơ nghiệp vụ: Lập kế hoạch khảo sát, phân tích độ nhạy các biến số tài chính, soạn thảo hợp đồng thẩm định giá, xây dựng báo cáo định giá và phát hành chứng thư định giá hợp pháp.

Phương pháp giảng dạy và học tập

Giáo trình định hướng phương pháp giảng dạy dựa trên sự kết hợp giữa lý thuyết kinh tế học và thực hành nghiệp vụ tác nghiệp. Giảng viên áp dụng các phương pháp phân tích thống kê, mô hình hóa toán học, phương pháp điều tra hiện trường và phương pháp phân tích tình huống thực tế (case studies).

+------------------------------------------------------------------------------------+
|                PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU & GIẢNG DẠY TRONG GIÁO TRÌNH                 |
+------------------------------------------------------------------------------------+
|  1. Phương pháp luận Duy vật biện chứng & Duy vật lịch sử                         |
|  2. Phương pháp Phân tích thống kê & Khảo sát thị trường                          |
|  3. Phương pháp Mô hình hóa tài chính (DCF, CAPM, WACC, Bảng Parry)                |
|  4. Phương pháp So sánh & Điều chỉnh sai biệt giao dịch                            |
|  5. Phương pháp Nghiên cứu tình huống (Case Studies) thực tế                       |
+------------------------------------------------------------------------------------+

Hệ thống bài tập và nghiên cứu tình huống trong tài liệu được thiết kế bám sát các giao dịch thực tế:

  • Case study điều chỉnh điều khoản thanh toán: Phân tích giao dịch so sánh giữa hai thửa đất $A$ (thanh toán ngay $800$ triệu đồng) và thửa đất $B$ (giá danh nghĩa $1$ tỷ đồng nhưng trả góp trong $10$ năm với lãi suất $10%$/năm), qua đó yêu cầu người học quy đổi về giá trị hiện tại ($PV$) để loại bỏ sai lệch điều khoản tài chính trước khi so sánh.
  • Bài toán chi phí xây dựng: Ước tính chi phí xây dựng theo phương pháp thống kê chi tiết cho công trình bất động sản diện tích $1.000,\text{m}^2$ (Bảng 2 trong danh mục bảng).
  • Định giá tài sản vô hình và phân tích độ nhạy: Bài tập tính giá trị thương hiệu theo phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình (relief from royalty), kết hợp lập bảng phân tích độ nhạy hai chiều giữa tỷ lệ phí bản quyền và tỷ lệ chiết khấu/tốc độ tăng trưởng doanh thu (Bảng 4 trong tài liệu).

Phương pháp đánh giá kết quả học tập tập trung vào khả năng vận dụng công thức tính toán, giải thích cơ sở pháp lý và năng lực trình bày báo cáo định giá. Người học được khuyến nghị tự học thông qua việc tra cứu bảng toán tài chính Parry tại Phụ lục 1 và Phụ lục 2, nghiên cứu hệ thống tiêu chuẩn quốc tế/Việt Nam tại Phụ lục 4 và đối chiếu các bước thực hành với mẫu chứng thư, hợp đồng định giá tại Chương 6.

Điểm nổi bật và cập nhật

Nội dung giáo trình phản ánh sự cập nhật đồng bộ giữa cơ sở pháp lý Việt Nam và thông lệ quốc tế:

  • Tích hợp khung pháp lý chuyên ngành: Cập nhật các quy định từ Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền tài sản, Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2020 về phân loại tổ chức kinh doanh, Luật Giá số 11/2012/QH13 và Luật Giá số 16/2023/QH15 (quy định rõ sự tương đồng bản chất giữa "định giá" và "thẩm định giá"), cùng hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 ban hành kèm Thông tư số 158/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính.
  • Chuẩn hóa theo thông lệ quốc tế: Tiếp thu hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVS 2019, IVS 2020) của IVSC; tích hợp các quan điểm học thuật và định nghĩa chuyên môn từ Viện Đại học Portsmouth (Vương quốc Anh - Seabrooke), Hiệp hội Thẩm định giá Úc (AVO - Fred Peter Marrone) và Đại học Quốc gia Singapore (NUS - GS. Lim Lan Yuan).
  • Bổ sung phân tích tài sản phi truyền thống: Phản ánh xu hướng gia tăng tỷ trọng của tài sản vô hình trong cơ cấu giá trị doanh nghiệp thời kỳ Cách mạng Công nghiệp 4.0; phân tích dữ liệu tăng trưởng tài sản vô hình trong chỉ số S&P 500, mô hình quản trị Skandia Navigator và tình huống hệ sinh thái số của Alibaba.

Đối tượng sử dụng giáo trình

Giáo trình được thiết kế phục vụ các nhóm đối tượng cụ thể trong đào tạo và nghiên cứu:

  • Sinh viên đại học: Là tài liệu học tập bắt buộc cho sinh viên đại học chính quy ngành Tài chính – Ngân hàng; tài liệu giảng dạy bổ trợ cho sinh viên các ngành Kế toán, Quản trị kinh doanh và Kinh tế tại Trường Đại học Thủy Lợi cũng như các trường đại học khối kinh tế khác.
  • Điều kiện tiên quyết (Prerequisites): Người học cần hoàn thành các học phần kiến thức nền tảng bao gồm Kinh tế vi mô, Kinh tế vĩ mô, Nguyên lý kế toán, Toán cao cấp và Lý thuyết Tài chính – Tiền tệ để tiếp thu hiệu quả các mô hình toán tài chính và nguyên lý định giá.
  • Giảng viên và nhà nghiên cứu: Sử dụng làm khung tài liệu tham khảo chuẩn để biên soạn đề cương bài giảng, thiết kế bài tập tình huống và phát triển các đề tài nghiên cứu về thị trường tài sản, thị trường bất động sản và thẩm định giá doanh nghiệp.
  • Chuyên viên thực hành và tự học: Là tài liệu tham khảo nghiệp vụ cho các thẩm định viên, chuyên viên quản lý rủi ro tín dụng tại ngân hàng thương mại, chuyên viên phân tích đầu tư và cán bộ quản lý tài sản công tại các cơ quan nhà nước.

Câu hỏi thường gặp

1. Giáo trình này phù hợp với ai?

Giáo trình phục vụ trực tiếp cho sinh viên ngành Tài chính – Ngân hàng, Kế toán, Quản trị kinh doanh tại các trường đại học, đồng thời là tài liệu tham khảo chuyên môn cho giảng viên, thẩm định viên và cán bộ quản lý tài sản.

2. Cần kiến thức nền nào để học?

Người học cần có kiến thức nền tảng về toán tài chính (giá trị thời gian của tiền, chiết khấu dòng tiền), kế toán tài chính (đọc hiểu Bảng cân đối kế toán, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh) và các khái niệm pháp lý cơ bản về quyền sở hữu tài sản.

3. Điểm khác biệt với giáo trình khác?

Giáo trình tích hợp hệ thống lý luận từ IVS (2019, 2020) với hệ thống luật pháp Việt Nam (Luật Giá 2012/2023, Bộ luật Dân sự 2015), đồng thời bao quát đầy đủ 4 nhóm tài sản đặc thù (bất động sản, máy móc, tài sản vô hình, doanh nghiệp) và cung cấp đầy đủ biểu mẫu hồ sơ, chứng thư tác nghiệp tại Chương 6.

4. Làm sao để tự học hiệu quả?

Người học cần nghiên cứu tuần tự: nắm vững 5 nguyên tắc và 3 cách tiếp cận ở Chương 1, thực hành giải bài toán dòng tiền bằng Bảng toán tài chính Parry, sau đó nghiên cứu phương pháp cụ thể từ Chương 2 đến Chương 5 và đối chiếu với quy trình lập báo cáo ở Chương 6.

5. Có tài liệu bổ trợ nào kèm theo?

Giáo trình cung cấp các phụ lục tra cứu toán học và nghiệp vụ, bao gồm Bảng toán tài chính Parry về hệ số lãi suất tương lai và chuỗi tiền tệ (Phụ lục 1, Phụ lục 2), mẫu hồ sơ, báo cáo, hợp đồng, chứng thư định giá và tài liệu tóm tắt hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá (Phụ lục 4).

Kết luận

Giáo trình Định giá tài sản: Nguyên lý và Phương pháp do Bộ môn Tài chính – Trường Đại học Thủy Lợi biên soạn cung cấp nền tảng kiến thức hệ thống, khoa học về lý luận và kỹ thuật định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường. Cấu trúc học liệu dẫn dắt người học từ việc thấu hiểu các nguyên tắc kinh tế nền tảng, làm chủ các công cụ toán tài chính, đến việc vận dụng thành thạo các phương pháp định giá bất động sản, máy – thiết bị, tài sản vô hình, doanh nghiệp và hoàn thiện hồ sơ nghiệp vụ chuẩn mực. Đây là học liệu chuẩn phục vụ công tác giảng dạy, học tập và tra cứu nghiệp vụ thẩm định giá theo các tiêu chuẩn học thuật và pháp lý hiện hành.