Tổng quan luận án

Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào giữ vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Bất động sản (BĐS) chiếm tỷ trọng lớn trong tổng của cải xã hội ở các quốc gia, thường dao động trên dưới 40% lượng của cải vật chất và các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Tại Việt Nam, TTBĐS có mối quan hệ liên thông trực tiếp với các thị trường nguồn lực khác như thị trường tài chính và thị trường lao động. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của cả nước, đồng thời là một trong những thị trường BĐS lớn nhất, có tác động lan tỏa mạnh mẽ đến TTBĐS toàn quốc.

Tuy nhiên, TTBĐS Hà Nội trong thời gian dài bộc lộ nhiều hạn chế: phát triển thiếu ổn định, xen kẽ giữa các giai đoạn tăng trưởng quá nóng và đóng băng; hoạt động đầu tư mang tính tự phát; cơ cấu cung - cầu lệch pha; giá cả BĐS ở mức quá cao so với thu nhập bình quân của người dân; thị trường phụ thuộc lớn vào nguồn vốn ngắn hạn của hệ thống ngân hàng thương mại dẫn đến rủi ro chính sách cao. Một trong những nguyên nhân cơ bản là hệ thống chính sách tài chính của Nhà nước đối với TTBĐS còn thiếu đồng bộ, các công cụ thuế và phí chưa thực sự phát huy vai trò điều tiết và hạn chế đầu cơ, các định chế tài chính phi ngân hàng (như quỹ đầu tư tín thác, quỹ tiết kiệm nhà ở) chưa được vận hành hiệu quả. Do đó, luận án tiến sĩ kinh tế của tác giả Vương Minh Phương với đề tài "Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội" (chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Học viện Tài chính, năm 2018) được thực hiện nhằm giải quyết các khoảng trống về lý luận và thực tiễn nêu trên.

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của luận án là xây dựng khung lý luận và cơ sở thực tiễn cho việc hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo. Để đạt được mục tiêu này, luận án xác định 3 nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

  1. Nghiên cứu và hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về các chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản.
  2. Phân tích và đánh giá thực trạng sử dụng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian qua, từ đó đánh giá những thành công cũng như những tồn tại và nguyên nhân của nó.
  3. Căn cứ vào định hướng phát triển thị trường bất động sản, luận án đề xuất hệ thống giải pháp để hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội đến năm 2025 và những năm tiếp theo.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển TTBĐS Hà Nội dưới góc độ Nhà nước sử dụng các công cụ tài chính tác động trực tiếp lên thị trường (bao gồm chính sách huy động, khai thác nguồn lực; chính sách phân phối, sử dụng nguồn lực; chính sách giá BĐS).
  • Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Hà Nội.
  • Phạm vi thời gian: Phân tích thực trạng từ năm 1993 đến năm 2017, tập trung chuyên sâu vào giai đoạn 2003 - 2017 (giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014); định hướng và giải pháp đề xuất áp dụng đến năm 2025 và những năm tiếp theo.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án đã phân loại và điểm luận các công trình nghiên cứu trong nước và quốc tế liên quan đến tài chính BĐS theo các nhóm chủ đề:

Các công trình nghiên cứu quốc tế:

  • W. Fisher (1997), Real Estate Finance and Investments, nghiên cứu thị trường vốn, tài chính và đầu tư BĐS tại Hoa Kỳ.
  • Ủy ban Châu Âu (2005), Housing Finance Systems in Countries in Transition - Principles and Examples, phân tích hệ thống và chính sách tài chính nhà ở tại các nền kinh tế chuyển đổi.
  • Miller, N.G. & Sklarz, M., Integrating Real Estate Market into Home Price Forecast System, nghiên cứu mô hình dự báo biến động giá nhà ở.
  • Zhang Ye Xin & Wang Jie (2011), nghiên cứu tác động của chính sách lãi suất và tín dụng ngân hàng đến giá nhà đất tại Trung Quốc thông qua mô hình SVAR.
  • Pirounakis (2013), Real Estate Economics, phân tích quan hệ giữa BĐS với kinh tế vĩ mô, bong bóng giá và các chính sách tài chính BĐS.
  • Geltner, Miller, Clayton, Eichholtz (2014), Commercial Real Estate Analysis and Investments, nghiên cứu kinh tế tài chính và đầu tư BĐS thương mại.
  • Roger Staiger (2009), Foundations of Real Estate Financial Modelling, cung cấp cơ sở lý thuyết và hướng dẫn xây dựng mô hình tài chính BĐS.
  • Loic Chiquier & Michael Lea (2014, World Bank), Housing Finance Policy in Emerging Markets, thiết kế chính sách và quản lý rủi ro tài chính nhà ở tại các thị trường mới nổi.
  • Eugenio Cerutti, Jihad Dagher & Giovanni Dell’Ariccia (2015), Housing Finance and Real-Estate, phân tích đặc điểm tín dụng BĐS và rủi ro khủng hoảng tài chính.

Các công trình nghiên cứu trong nước:

  • Đề tài khoa học cấp Bộ: Đề tài của PTS. Phạm Đức Phong (1999, 2003) về cơ chế chính sách thu tài chính từ đất đai và khai thác nguồn lực BĐS phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa; đề tài của TS. Nguyễn Văn Thạo (2005) về vấn đề sở hữu; đề tài của TS. Hà Quý Tình (2005) về lý luận địa tô và quản lý đất đai; đề tài của TS. Đinh Văn Ân (2011) về chính sách phát triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020; đề tài của Bộ Xây dựng (2006) về các yếu tố cấu thành TTBĐS.
  • Các luận án tiến sĩ và ấn phẩm chuyên khảo: Đàm Văn Huệ (2006) về thuế đất đai; Nguyễn Thị Dung (2011) về quyền sử dụng đất; Nguyễn Văn Điển (2011) về quản lý nhà nước TTBĐS TP. Hồ Chí Minh; Lê Thanh Ngọc (2014) về bong bóng BĐS; Lê Văn Cư (2015) về chỉ số TTBĐS tại TP. Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Hải Yến (2015) về tâm lý đầu tư cá nhân trên TTBĐS Hà Nội; Lê Hải (2016) về phát triển sản phẩm tài chính BĐS; Lê Văn Huy (2015) về thị trường nhà đất Hà Nội; Đỗ Thanh Tùng (2010) về chính sách tài chính nhà ở đô thị Hà Nội; Nguyễn Hồ Phi Hà (2012) về huy động nguồn lực tài chính cho TTBĐS; Lê Văn Bình về giải pháp tài chính TTBĐS (trước thời điểm ban hành Luật Đất đai 2013); các luận án về thuế tài sản và thuế đất của Lê Xuân Trường (2006), Nguyễn Đình Chiến (2008), Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Phạm Văn Bình (2013), Nguyễn Thủy Chung (2009), Hồ Đông (2001).
  • Các công trình công bố của chính tác giả: Vương Minh Phương (2016, 2017) trên Tạp chí Tài chính Kế toán, Tạp chí Con số và Sự kiện, Tạp chí Thanh tra Tài chính về thuế TNCN trong chuyển nhượng BĐS, quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT).

Khoảng trống nghiên cứu mà luận án lựa chọn giải quyết: Phần lớn các nghiên cứu trước đây chỉ tiếp cận TTBĐS ở góc độ quản lý kinh tế chung, hoặc tiếp cận đơn lẻ từng công cụ (chính sách thuế, tài chính nhà ở, tín dụng) mà chưa xem xét toàn diện hệ thống chính sách tài chính trong mối quan hệ tương hỗ. Nhiều công trình được thực hiện trước khi khung pháp lý mới (Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đầu tư 2014) có hiệu lực, hoặc chưa nghiên cứu chuyên biệt trên địa bàn Hà Nội. Luận án lựa chọn giải quyết khoảng trống: Nghiên cứu một cách hệ thống, đồng bộ các chính sách tài chính tác động trực tiếp đến TTBĐS trên địa bàn đặc thù là Thủ đô Hà Nội trong bối cảnh khung pháp lý và hội nhập kinh tế mới.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung phân tích

Luận án tiếp cận BĐS và TTBĐS dựa trên các khái niệm và thuộc tính kinh tế:

  • Bất động sản: Là tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai. BĐS có các đặc điểm kinh tế - kỹ thuật chủ yếu: tính cố định về vị trí; tính lâu bền (phân biệt tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế); tính khan hiếm và cá biệt; tính có giá trị lớn; tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau giữa các BĐS và kết cấu hạ tầng.
  • Phân loại BĐS: Theo tính chất vật chất (đất đai; công trình kiến trúc và tài sản gắn liền; tài sản khác) và theo hiện trạng sử dụng (BĐS đã đầu tư xây dựng như nhà ở, nhà xưởng; BĐS chưa đầu tư xây dựng như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp; BĐS đặc biệt như di tích lịch sử, bảo tồn, tôn giáo).
  • Thị trường BĐS: Là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa - tiền tệ trong không gian và thời gian nhất định.
  • Khung chính sách tài chính đối với TTBĐS: Bao gồm 3 nhóm công cụ chính:
    1. Nhóm chính sách huy động, khai thác nguồn lực tài chính (thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế chuyển quyền/thuế thu nhập, thu tiền giao đất, thu tiền thuê đất và mặt nước, bán/chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu nhà nước).
    2. Nhóm chính sách phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính (chính sách đền bù giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất; chính sách tài chính ưu đãi, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội; chính sách phát triển các định chế tài chính phi ngân hàng như REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở).
    3. Nhóm chính sách quản lý và xác định giá BĐS (khung giá đất, bảng giá đất, định giá thị trường).

Phương pháp nghiên cứu

Luận án áp dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp với các phương pháp nghiên cứu cụ thể:

  • Phương pháp trừu tượng hóa khoa học và phân tích hệ thống: Phân tích cấu trúc hệ thống chính sách tài chính và sự vận hành đồng bộ của các công cụ tài chính gắn với từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội.
  • Phương pháp thống kê, thu thập và xử lý số liệu định lượng: Sử dụng số liệu thống kê thứ cấp để mô tả, so sánh và đánh giá các chỉ tiêu thu ngân sách từ đất đai, số lượng giao dịch, biến động chỉ số giá qua các năm.
  • Phương pháp chuyên khảo, đối chiếu so sánh: Khảo sát và tổng hợp kinh nghiệm sử dụng chính sách tài chính BĐS của Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore, Hoa Kỳ, Nhật Bản và Đức để rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam và Hà Nội.
  • Phương pháp suy luận và diễn giải logic: Đánh giá nguyên nhân của các thành công và hạn chế thực trạng, từ đó suy luận xây dựng hệ thống giải pháp và điều kiện thực thi.

Nguồn tư liệu và dữ liệu

Dữ liệu sử dụng trong luận án là dữ liệu thứ cấp thu thập từ các nguồn chính thức của cơ quan quản lý nhà nước: Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Tổng cục Thống kê, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Cục Thuế thành phố Hà Nội; các báo cáo thị trường của các đơn vị tư vấn quốc tế (CBRE, Savills); hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Quốc hội, Chính phủ và UBND thành phố Hà Nội.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản

Chương 1 hệ thống hóa các khái niệm, đặc tính của BĐS, TTBĐS và làm rõ nội hàm của hệ thống chính sách tài chính đối với sự phát triển của TTBĐS:

  • Quan hệ cung cầu và giá BĐS: Giá BĐS phản ánh sự tương tác cung - cầu trên thị trường. Cung BĐS có độ co giãn kém trong ngắn hạn do thời gian tạo lập quỹ đất và thi công kéo dài; trong khi cầu BĐS phụ thuộc vào quy mô dân số, tốc độ đô thị hóa, thu nhập và nhu cầu đầu tư/đầu cơ.
  • Cấu trúc chính sách tài chính đối với TTBĐS: Tác giả phân chia chính sách tài chính thành các cấu phần phục vụ hai chức năng cơ bản của tài chính công: chức năng động viên/huy động nguồn lực vào ngân sách nhà nước (thông qua thuế đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, phí và lệ phí) và chức năng phân phối/điều tiết nguồn lực (thông qua chi ngân sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tín dụng nhà ở xã hội, hình thành các định chế tài chính trung gian).
  • Kinh nghiệm quốc tế: Luận án khảo sát kinh nghiệm quản lý tài chính BĐS tại 6 quốc gia:
    • Trung Quốc: Quản lý giao dịch quyền sử dụng đất thông qua đấu giá, điều tiết thị trường bằng chính sách thuế và can thiệp tỷ lệ dự trữ bắt buộc, kiểm soát tín dụng ngân hàng đối với BĐS.
    • Hàn Quốc: Áp dụng chính sách thuế lũy tiến cao đối với hành vi đầu cơ nhà đất, kiểm soát chặt chẽ tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) và nghĩa vụ nợ trên thu nhập (DTI).
    • Singapore: Phát triển mô hình nhà ở xã hội thông qua Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB), sử dụng Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF) như một định chế tiết kiệm nhà ở bắt buộc, đồng thời phát triển thị trường quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) từ năm 1960.
    • Hoa Kỳ: Vận hành hệ thống tài chính BĐS đa dạng với thị trường chứng khoán hóa các khoản thế chấp (MBS) và các quỹ tín thác BĐS (REIT) vận hành theo cơ chế thị trường tự do.
    • Nhật Bản và Đức: Sử dụng chính sách thuế tài sản định kỳ, kiểm soát chặt chẽ quy hoạch đô thị và cơ chế định giá đất minh bạch nhằm ngăn chặn bong bóng tài sản.
  • Bài học rút ra cho Hà Nội: Cần hoàn thiện hệ thống thuế tài sản để chống đầu cơ; đa dạng hóa các định chế tài chính phi ngân hàng (REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở) để giảm tải áp lực tín dụng cho hệ thống ngân hàng; minh bạch hóa cơ chế xác định giá đất giao dịch sát giá thị trường.

Chương 2: Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian qua

Chương 2 phân tích quá trình hình thành TTBĐS Hà Nội từ năm 1993 đến năm 2017, tập trung vào thực trạng thực thi các chính sách tài chính trong giai đoạn 2003 - 2017:

Thực trạng thu ngân sách và huy động nguồn lực tài chính: Luận án tổng hợp số liệu thu ngân sách từ các sắc thuế và nghĩa vụ tài chính đất đai trên địa bàn Hà Nội thông qua các bảng thống kê giai đoạn 2013 - 2016:

Danh mục bảng biểu trong luận án Nội dung số liệu phản ánh Giai đoạn phản ánh
Bảng 2.1 Số lượng dự án BĐS đang triển khai tại các đô thị chủ yếu Năm 2016
Bảng 2.2 Thu thuế sử dụng đất nông nghiệp tại TP. Hà Nội Qua các năm
Bảng 2.3 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại TP. Hà Nội Năm 2013 – 2016
Bảng 2.4 Thuế chuyển quyền sử dụng đất Năm 2013 – 2016
Bảng 2.5 Thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS Năm 2013 – 2016
Bảng 2.6 Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển quyền sử dụng BĐS Năm 2013 – 2016
Bảng 2.7 Tiền sử dụng đất, tiền thuê mặt đất và mặt nước Năm 2013 – 2016

Bên cạnh dữ liệu bảng biểu, luận án sử dụng các biểu đồ phản ánh tình hình giao dịch và chỉ số giá:

  • Lượng giao dịch nhà ở và chung cư tại Hà Nội so với TP. Hồ Chí Minh năm 2017 (Biểu đồ 2.1, Biểu đồ 2.2).
  • Chỉ số giá nhà ở và chỉ số văn phòng theo quý tại Hà Nội năm 2017 (Biểu đồ 2.3, Biểu đồ 2.4).

Đánh giá thành công của chính sách tài chính:

  • Tác động tích cực đến việc tăng nguồn cung: Tạo cơ chế thu hút vốn đầu tư xã hội vào các dự án khu đô thị mới, khu đô thị mở rộng, cải thiện hạ tầng đô thị Thủ đô.
  • Kích thích sức mua và hỗ trợ nhu cầu ở thực: Các gói chính sách hỗ trợ tài chính cho nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội đã hỗ trợ một bộ phận người dân tiếp cận nhà ở.
  • Nâng cao nguồn thu cho ngân sách nhà nước: Các khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế chuyển nhượng đóng góp tỷ trọng đáng kể vào ngân sách thành phố Hà Nội.

Đánh giá hạn chế và nguyên nhân:

  • Trong quá trình giao đất, cho thuê đất: Cơ chế xác định tiền sử dụng đất còn phức tạp, định giá đất chưa sát giá thị trường thực tế; tình trạng chậm giải phóng mặt bằng làm kéo dài thời gian thực hiện dự án, phát sinh chi phí vốn.
  • Trong chính sách thuế và phí: Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có mức thuế suất thấp (khởi điểm 0,03%), chưa đủ sức răn đe hành vi găm giữ đất đai hoặc đầu cơ BĐS; thuế chuyển nhượng BĐS đối với cá nhân áp dụng thuế suất cố định 2% trên giá trị hợp đồng dẫn đến tình trạng kê khai giá bán thấp hơn giá thực tế để trốn thuế; chưa có sắc thuế đánh riêng vào nhà ở hoặc tài sản có giá trị lớn.
  • Trong chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng: Giá đền bù thu hồi đất thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây ra khiếu kiện, tranh chấp kéo dài và ảnh hưởng đến an sinh của người bị thu hồi đất.
  • Đối với các định chế tài chính phi ngân hàng: Mô hình Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) và Quỹ tiết kiệm nhà ở tại Việt Nam và Hà Nội mới dừng ở mức thí điểm sơ khai, thiếu khung pháp lý chi tiết để thu hút vốn nhàn rỗi dài hạn trong dân cư; thị trường vẫn phụ thuộc gần như hoàn toàn vào vốn tự có của chủ đầu tư và vốn tín dụng ngân hàng thương mại.

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Hà Nội

Chương 3 đưa ra các dự báo, định hướng đến năm 2025 và xây dựng hệ thống giải pháp toàn diện gồm 3 nhóm:

3.1. Dự báo và định hướng phát triển TTBĐS Hà Nội đến năm 2025:

  • Dự báo biến động cung - cầu: Nhu cầu nhà ở thương mại phân khúc trung bình và nhà ở xã hội tiếp tục tăng cao do gia tăng dân số cơ học và tốc độ đô thị hóa nhanh tại các huyện chuẩn bị lên quận; áp lực cung văn phòng cho thuê và mặt bằng thương mại tăng theo đà tăng trưởng kinh tế.
  • Quan điểm và mục tiêu hoàn thiện: Đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước - Nhà đầu tư - Người sử dụng; phát triển thị trường minh bạch, lành mạnh, ổn định; huy động tối đa nguồn lực đất đai cho đầu tư phát triển hạ tầng Thủ đô.

3.2. Hệ thống giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính:

Nhóm giải pháp Các nội dung giải pháp cụ thể trong luận án
Hoàn thiện chính sách huy động, khai thác nguồn lực - Hoàn thiện thuế BĐS: Đổi mới thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; nâng mức điều tiết đối với đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ; nghiên cứu ban hành Luật Thuế Nhà.
- Cải cách lệ phí: Chuyển đổi lệ phí trước bạ thành Luật Đăng ký tài sản nhằm chuẩn hóa việc xác lập quyền sở hữu.
- Chính sách giao đất, cho thuê đất: Mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất; cải tiến cách tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất minh bạch.
Hoàn thiện chính sách phân phối, sử dụng nguồn lực - Chính sách đền bù thu hồi đất: Xây dựng khung bồi thường sát giá thị trường tại thời điểm thu hồi, kết hợp chính sách hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm và tái định cư thỏa đáng.
- Ưu đãi tài chính: Miễn giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ lãi suất vay vốn cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.
- Phát triển định chế phi ngân hàng: Ban hành quy chế tài chính và cơ chế vận hành Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT); thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở tại Hà Nội nhằm huy động vốn trung và dài hạn.
- Chính sách giá BĐS: Hoàn thiện phương pháp định giá đất, xây dựng bản đồ giá đất và cơ chế thẩm định giá độc lập.
Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển thị trường - Hoàn thiện đồng bộ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật giữa Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Đầu tư.
- Cải thiện cơ chế tạo lập hàng hóa BĐS và đa dạng hóa nguồn vốn (phát hành trái phiếu công trình, hợp tác công tư PPP).
- Tăng cường năng lực bộ máy cán bộ quản lý đất đai và tài chính công tại các cấp quận/huyện.
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu và cổng thông tin điện tử công khai về quy hoạch, giá giao dịch BĐS.
- Phát triển các dịch vụ hỗ trợ (môi giới, định giá, tư vấn pháp lý, sàn giao dịch chuyên nghiệp).

3.3. Điều kiện thực hiện các giải pháp:

  • Hoàn thành công tác lập hồ sơ địa chính và đo đạc bản đồ số hóa.
  • Tháo gỡ dứt điểm các vướng mắc, hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
  • Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tài chính, xử lý nghiêm các sai phạm trong giao đất, chuyển nhượng đất đai và giải quyết tranh chấp phát sinh trên TTBĐS Hà Nội.

Kết quả và những đóng góp mới

Luận án tự xác định các đóng góp mới về mặt lý luận và thực tiễn:

Về mặt lý luận:

  • Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận về BĐS, TTBĐS và khung chính sách tài chính của Nhà nước đối với việc phát triển TTBĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
  • Tổng hợp, phân tích kinh nghiệm quốc tế (Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore, Mỹ, Nhật Bản, Đức) trong việc sử dụng các công cụ thuế tài sản, tín dụng nhà ở, quỹ đầu tư tín thác BĐS và rút ra 4 nhóm bài học kinh nghiệm áp dụng cho Việt Nam và địa bàn Hà Nội.

Về mặt thực tiễn:

  • Phân tích toàn diện và chi tiết thực trạng TTBĐS thành phố Hà Nội và tác động của các công cụ chính sách tài chính (thuế sử dụng đất nông nghiệp/phi nông nghiệp, tiền giao đất, tiền thuê đất, thuế chuyển nhượng, định chế phi ngân hàng) trong giai đoạn từ 1993 đến 2017.
  • Chỉ rõ các thành công, hạn chế và nguyên nhân gốc rễ của những bất cập tài chính BĐS tại Hà Nội (như cơ chế định giá đất hành chính, thuế suất thấp chưa hạn chế được đầu cơ, sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng).
  • Đề xuất hệ thống giải pháp tài chính đồng bộ, có lộ trình đến năm 2025, bao gồm: cải cách thuế đất và nghiên cứu ban hành Luật Thuế Nhà, chuyển đổi lệ phí trước bạ thành Luật Đăng ký tài sản, hoàn thiện cơ chế định giá đất đền bù, và thiết lập khung chính sách vận hành Quỹ REIT và Quỹ tiết kiệm nhà ở tại Hà Nội.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của luận án:

  • Phạm vi nghiên cứu giới hạn ở góc độ vĩ mô khi Nhà nước sử dụng các chính sách tài chính tác động lên TTBĐS, chưa phân tích chuyên sâu cấu trúc quản trị tài chính nội bộ của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
  • Dữ liệu thực nghiệm phân tích thực trạng chủ yếu là dữ liệu thứ cấp từ cơ quan quản lý và các công ty tư vấn đến giai đoạn 2016 - 2017; chưa tiến hành các khảo sát điều tra xã hội học quy mô lớn đối với các tầng lớp dân cư trực tiếp mua bán nhà đất.
  • Không gian nghiên cứu tập trung chuyên biệt vào địa bàn thành phố Hà Nội nên một số đề xuất có tính đặc thù cao theo mô hình đô thị đặc biệt, chưa bao quát toàn bộ các thị trường tỉnh/thành khác.

Hướng nghiên cứu tiếp theo:

  • Tiếp tục nghiên cứu định lượng tác động của chính sách thuế tài sản và biến động lãi suất tín dụng đến chỉ số giá nhà ở tại các phân khúc cụ thể (chung cư cao cấp, nhà ở xã hội, đất nền vùng ven).
  • Nghiên cứu cơ chế vận hành chi tiết và chính sách ưu đãi thuế cho mô hình Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) và Quỹ tiết kiệm nhà ở khi triển khai áp dụng vào thực tế tại Việt Nam.

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo cho nhiều nhóm đối tượng:

  • Cơ quan quản lý nhà nước (Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, UBND TP. Hà Nội): Tham khảo các luận cứ khoa học để sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật về thuế sử dụng đất, khung giá đất, cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng và quy chế thành lập các quỹ tài chính BĐS.
  • Giảng viên, nghiên cứu sinh, học viên cao học: Sử dụng làm tài liệu nghiên cứu chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Quản lý kinh tế, Quản lý đất đai và Kinh tế phát triển; tham khảo phương pháp tiếp cận hệ thống chính sách tài chính công và kinh nghiệm quốc tế.
  • Các định chế tài chính và nhà đầu tư BĐS: Nắm bắt các định hướng điều chỉnh chính sách thuế, đất đai và các công cụ huy động vốn mới (REIT, trái phiếu BĐS) trên địa bàn Hà Nội.

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án xác định những đặc điểm kinh tế - kỹ thuật chủ yếu nào của bất động sản? Luận án xác định BĐS có các đặc điểm kinh tế chủ yếu: tính cố định về vị trí không thể di dời; tính lâu bền (phân biệt giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế); tính khan hiếm và cá biệt; tính có giá trị lớn; và tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau giữa các BĐS cũng như với hệ thống kết cấu hạ tầng xung quanh.

2. Chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản được luận án phân chia thành các nhóm nào? Chính sách tài chính được phân chia thành 3 nhóm: (1) Chính sách huy động, khai thác nguồn lực tài chính (thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng, tiền giao đất, tiền thuê đất/mặt nước, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước); (2) Chính sách phân phối, sử dụng nguồn lực tài chính (chính sách đền bù khi thu hồi đất, ưu đãi hỗ trợ nhà ở xã hội, phát triển các định chế phi ngân hàng); (3) Chính sách giá BĐS.

3. Vì sao TTBĐS Hà Nội trong giai đoạn nghiên cứu bị đánh giá là phụ thuộc rủi ro vào hệ thống ngân hàng? Theo luận án, TTBĐS Hà Nội chủ yếu sử dụng nguồn vốn vay từ các ngân hàng thương mại. Vốn vay ngân hàng phần lớn huy động từ nguồn vốn ngắn hạn của dân cư để cho vay trung và dài hạn đối với các dự án BĐS, tạo ra sự mất cân đối kỳ hạn và chịu độ rủi ro chính sách rất cao khi Nhà nước thắt chặt tín dụng. Các kênh dẫn vốn trung - dài hạn phi ngân hàng (như Quỹ REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở) chưa phát triển để chia sẻ gánh nặng này.

4. Luận án đã khảo sát kinh nghiệm quản lý tài chính BĐS của những quốc gia nào? Luận án đã phân tích kinh nghiệm thực tiễn của 6 quốc gia: Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore, Hoa Kỳ, Nhật Bản và Đức về các khía cạnh quản lý đất đai, chính sách thuế điều tiết đầu cơ, mô hình nhà ở xã hội và phát triển quỹ đầu tư BĐS.

5. Luận án đề xuất những sắc thuế mới và cải cách thuế cụ thể nào cho TTBĐS Hà Nội? Luận án đề xuất: hoàn thiện thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo hướng nâng mức điều tiết với đất bỏ hoang/chậm tiến độ; nghiên cứu ban hành Luật Thuế Nhà; và chuyển đổi khoản thu lệ phí trước bạ thành Luật Đăng ký tài sản nhằm minh bạch hóa quyền sở hữu và giao dịch.

Kết luận

Luận án tiến sĩ của tác giả Vương Minh Phương đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về chính sách tài chính phát triển TTBĐS và tổng kết các bài học kinh nghiệm quốc tế có giá trị tham khảo cho Việt Nam. Luận án đã đánh giá sâu sắc thực trạng áp dụng các công cụ thuế, phí, tiền sử dụng đất và các định chế tài chính phi ngân hàng trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 1993 - 2017. Trên cơ sở đó, tác giả xây dựng hệ thống giải pháp tài chính đồng bộ, từ cải cách chính sách thu ngân sách, hoàn thiện định chế tài chính mới đến nâng cao năng lực quản lý nhà nước nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Thủ đô phát triển ổn định, minh bạch và lành mạnh đến năm 2025.