CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NỢ XẤU TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Lý luận chung về cho vay bất động sản 1.1 Khái niệm cho vay bất động sản Cho vay BĐS là quan hệ tí n dụng giữa ngân hàng với khách hàng có liên quan đến hoạt động BĐS. Hay nói cách khác , cho vay BĐS là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến lĩnh vực BĐS. Bao gồm các hoạt động sau: - Cho vay để kinh doanh BĐS - Cho vay xây dựng nhà để bán - Cho vay để sửa chữa nhà cửa - Cho vay để xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án - Cho vay để mua nhà dưới hình thức trả góp - Cho vay để xây dựng văn phòng cho thuê Như vậy, hoạt động cho vay BĐS của hệ thống NHTM bao gồm hai nội dung : vừa cho vay kinh doanh BĐS, vừa cho vay đối với nhu cầu nhà ở của các hộ gia đình 1. Đặc trưng cho vay bất động sản BĐS là một loại hàng hóa có tính chất khá đặc biệt như tính thanh khoản thấp , quá trình mua bán diễn ra khá dài.
Vì vậy cho vay BĐS có những đặc điểm cơ bản sau: - Một khoản cho vay BĐS thường lớn hơn nhiều so với các món vay thông thường. - Cho vay BĐS thường là tín dụng dài hạn: Do BĐS là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 5 Mặt khác BĐS là những hàng hóa có giá trị lớn, do vậy, các khoản cho vay này thường có giá trị lớn, nên việc hoàn trả trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Hiện giá dòng tiền hoặc thu nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng để ngân hàng quyết định có cho vay hay không. Tuy nhiên đối với cho vay BĐS, giá trị và tình trạng của tài sản là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay. Do đó việc đánh giá chính xác giá trị tài sản là điều tối quan trọng. Sự đánh giá này phải được tuân theo các quy định cụ thể.
Đặc biệt trong trường hợp tài sản được dùng làm vật thế chấp, ngân hàng được phép bán lại trên thị trường thứ cấp để thu hồi vốn khi phát mại tài sản. - Là hoạt động có mức độ rủi ro cao : Điều này xuất phát từ chính đối tượng cho vay là BĐS và thị trường giao dịch loại hàng hó a này. Một khi thị trường BĐS chuyển từ tăng nóng sang đóng băng , giá BĐS sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm , các giao dịch về BĐS gần như không xảy ra làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính, thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó nhăn , có thể mất luôn khả năng thanh toán.
Đồng thời, với thời hạn cho vay dài thường chứa đựng những nguy cơ rủi ro đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khỏe của người vay trong suốt kỳ hạn của món vay. Vì vậy, việc thu hồi các khoản cho vay này là một vấn đề nan giải , nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao. - Người đi vay thường yêu cầu giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự án BĐS thường lớn nhưng sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô, hoàn thiện,….Nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án nhưng những khoản tiền này cần cho từng giai đoạn khác nhau, do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ làm giảm áp lực về lãi suất. Nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phát sinh lãi phải trả, dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.3 Vai trò của cho vay bất động sản * Đối với ngân hàng - Là một hoạt động của ngân hàng, mang lại nguồn thu nhập cho ngân hàng - Là một sản phẩm nhằm đa dạng hoá các sản phẩm cho vay của ngân hàng * Đối với nền kinh tế Thị trường BĐS đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, đáp ứng nguồn vốn để kích thích thị trường phát triển là điều cần thiết. Cụ thể: - Khai thác triệt để nguồn vốn nhàn rỗi, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết kiệm và hiệu quả - Phát triển nền kinh tế thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường BĐS nhanh hơn, phát triển đồng bộ giữa các thị trường. - Đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa: cho vay BĐS giúp các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn…góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. - Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho DN: cho vay BĐS còn tạo điều kiện cho các DN giảm áp lực về vốn đầu tư mở rộng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
- Tạo cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay BĐS, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống. - Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho ngân hàng: cho vay BĐS là sản phẩm phổ biến ở các ngân hàng, góp phần đa dạng hóa sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu là công cụ gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận ngân hàng. - Giúp Nhà nước quản lý thị trường BĐS: thông qua mức dư nợ cho vay BĐS, Nhà nước có cái nhìn tổng quát về sự phát triển thị trường BĐS, để có cách điều tiết hợp lý. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 7 - Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư BĐS bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng DN kinh doanh BĐS….
Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu BĐS trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường BĐS. * Đối với khách hàng - Là nguồn cung vốn cho các nhu cầu về mua bán nhà, đầu tư các dự án bất động sản. - Cùng với sự giúp đỡ của ngân hàng trong khâu thẩm định dự án, thẩm định dòng tiền, thẩm định các rủi ro, các doanh nhgiệp vay vốn sẽ thành công hơn trong đầu tư dự án bất động sản.4 Rủi ro cho vay bất động sản Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro trong cho vay BĐS là sự thiệt hại có thể gây ra cho các NHTM khi cho vay các đối tượng sử dụng vốn vào các mục đích liên quan đến BĐS: cho vay mua nhà để ở, cho vay đầu tư – kinh doanh BĐS, cho vay đầu tư xây dựng dự án nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê…. Hoạt động cho vay BĐS cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong hoạt động cho vay thông thường như rủi ro thị trường, rủi ro thanh khoản, rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng s ử dụng vốn không đúng mục đích,… * Ảnh hưởng đến tính thanh khoản của hệ thống NHTM: Các dự án đầu tư BĐS thường có thời gian thu hồi vốn dài , trong khi đó nguồn vốn từ các ngân hàng thường có thời hạn ngắn hơn nhiều, vì vậy các ngân hàng rơi vào tình trạng sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn.
Điều này sẽ dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh khoản trong hệ thống ngân hàng khi khách hàng gửi tiền đồng loạt rút vốn đến hạn. * Tiềm ẩn rủi ro vỡ nợ cao: Khi các khoản nợ vay ngắn hạn để đầu tư BĐS đến hạn hoặc do áp lực thanh khoản các khoản rút vốn tiền gửi, các ngân hàng sẽ tiến TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 8 hành thu nợ. Dưới áp lực trả nợ vay, các nhà đầu tư buộc phải bán BĐS với giá thấp để trả nợ. Ngoài ra, khi giá BĐS có chiều hướng đi xuống, để hạn cế rủi ro, ngân hàng đồng loạt thu hồi vốn đầu tư kể cả các khoản vay vốn chưa đến hạn.
Hơn nữa, việc giá BĐS giảm sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản cũng như giá trị của tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay. Điều này càng làm cho ngân hàng tăng cường việc thu hồi vốn tài trợ cho các dự án. Tác động này làm cho áp lực trả nợ đè nặng lên các nhà đầu tư, buộc họ phải bán giá rất thấp dẫn tới lỗ nặng hoặc không có khả năng trả nợ ngân hàng, là nguyên nhân dẫn đến rủi ro vỡ nợ. * Phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng cũng như hiệu quả hoạt động kinh doanh của NHTM.
Hệ lụy gây ảnh hưởng dây chuyển lên toàn bộ thị trường BĐS, thị trường tiền tệ ngân hàng và cả nền kinh tế.2 Lý luận chung về nợ xấu trong cho vay bất động sản của ngân hàng thương mại 1.1 Nợ xấu của ngân hàng thương mại 1. Theo ngân hàng trung ương Liên minh châu Âu Nợ xấu trong các NHTM bao gồm: * Những khoản nợ không thể thu hồi được: - Những khoản nợ đã hết hiệu lực hoặc những khoản nợ không có căn cứ đòi bồi thường từ nợ - Người mắc nợ trốn hoặc bị mất tích, không còn tài sản để thanh toán nợ. - Những khoản nợ mà ngân hàng không thể liên lạc được với người mắc nợ hoặc không thể tìm được người mắc nợ. - Những khoản nợ mà khách nợ chấm dứt hoạt động kinh doanh, thanh lý tài sản hoặc kinh doanh bị thua lỗ và tài sản còn lại không đủ để trả nợ.
* Nợ có thể thu không thanh toán đầy đủ cho ngân hàng. TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com 9 Đây là những khoản nợ không có tài sản thế chấp hoặc tài sản thế chấp không đủ trả nợ.