Chương 1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm và đặc điểm của BĐS và thị trường BĐS 1.1 Khái niệm BĐS Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: BĐS là các tài sản bao gồm - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được. Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 vật thể cố định gắn với đất đai. Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến thức, công trình lắp ghép.
Theo điều luật trên : - Đất Đai : • Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể ( Những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS ); • Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền ; • Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( Căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó ) - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dừng đó. • Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể : Nhà ở, trung tâm thương mại , khách sạn. ( những nhà bạt của gánh xiếc , các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trê xe không phải là những BĐS mà là những động sản. ) • Các công trình xây dựng công nghiệp , giao thông : Như đường xá , cầu cống, bến cảng.
đc xây dựng gắn liền với đất đai; • Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó : Máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị hoạt động của công trình các cây cảnh ( những tài sản đó có thể tháo LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS ) • Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định. - Các tài sản khác gắn liền với đất: • Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây • Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối • Các công trình du lịch , vui chơi , thể thao. • Một số công trình khai thác hầm mỏ Các tài sản khác do các quy định của pháp luật. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS.
BĐS không chỉ đơn thuần là nhà ở, đất nền trong các dự án nhà ở để mua bán đầu cơ tạo chênh lệch giá, thu lãi như quan niệm của nhiều người hiện nay. Mà BĐS phải là những cao ốc, văn phòng làm việc, căn hộ cho thuê, đường giao thông, khu công nghiệp,… Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Một ý khác nữa là ở Việt Nam không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất mà thôi. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Thị trường BĐS: 1.1 Khái niệm thị trường BĐS Dựa trên các phân tích lý luận về thị trường hàng hóa, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS – một dạng hàng hóa đặc biệt: - Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. - Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. - Thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn. Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, tổng hợp từ các khái niệm trên có thể đưa ra khái niệm tổng quát về thị trường BĐS như sau: Thị trường BĐS là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan.
Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn. giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Đặc điểm của thị trường BĐS - Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. • Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình.
Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. • Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS.
Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. • Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác.
Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. • Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.