Giải pháp thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở việt nam luận văn thạc sĩ

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu Giải pháp thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở việt nam luận văn thạc sĩ, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện pháp hoàn thiện trong

• Tác giả: Hồ Trần Trực
• Người hướng dẫn: PGS.TS Bùi Kim Yến
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính - Ngân Hàng
• Đề tài: Giải Pháp Thực Hiện Chứng Khoán Hóa Bất Động Sản Ở Việt Nam
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Tổng quan về chứng khoán hóa bất động sản
• 1.1.1. Định nghĩa về Chứng khoán hóa và Chứng khoán hóa bất động sản
• 1.1.2. Các đặc trưng của chứng khoán hóa bất động sản
• 1.1.3. Sơ lược về tài trợ trong ABS
• 1.1.3.1. Tổng quan về cấu trúc giao dịch
• 1.2. Kinh nghiệm chứng khoán hóa bất động sản ở Nhật Bản
• 1.2.1. Quá trình phát triển chứng khoán hóa ở Nhật Bản
• 1.2.1.1. Khởi đầu của chứng khoán hóa bất động sản
• 1.2.1.2. Chứng khoán hóa tài sản
• 1.2.1.3. Sự phát triển của chứng khoán hóa và hệ thống tài chính
• 1.2.1.4. Cách thức giải quyết vấn đề bảo vệ khỏi sự phá sản đối với SPV
• 1.2.2. Cơ quan chịu trách nhiệm về chứng khoán hóa bất động sản tại Nhật Bản
• 1.2.3. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
• 2. CHƯƠNG 2: NHU CẦU THỰC HIỆN CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 2.1. Sơ lược về thị trường bất động sản
• 2.1.1. Diễn biến của thị trường bất động sản Việt Nam
• 2.1.1.1. Giai đoạn từ 2003 – 2006
• 2.1.1.2. Giai đoạn 2006 – đầu năm 2008
• 2.1.1.3. Giai đoạn 2008 – nay
• 2.2. Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam
• 2.2.1. Hạ tầng tài chính cho thị trường bất động sản
• 2.2.2. Hệ thống pháp lý bất động sản
• 2.2.3. Tính minh bạch của thị trường
• 2.2.4. Vấn đề quy chuẩn chất lượng sản phẩm
• 2.2.5. Những đặc trưng/hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam
• 2.3. Nhu cầu thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam
• 2.3.1. Từ góc độ chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước
• 2.3.2. Từ góc độ thị trường
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
• 3.1. Các giải pháp nhằm thực hiện chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam
• 3.1.1. Hoàn thiện khung pháp liên quan
• 3.1.2. Chuẩn hóa sản phẩm thị trường bất động sản, quy chuẩn thông tin
• 3.1.3. Hình thành các tổ chức / định chế được tham gia thị trường
• 3.1.4. Cải cách thị trường tài chính
• 3.2. Giải pháp hỗ trợ
• 3.3. Đề xuất mô hình chứng khoán hóa bất động sản
• 3.3.1. Mô hình đề xuất
• 3.3.2. Giải thích mô hình
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam

Chứng khoán hóa bất động sản là một trong những giải pháp tài chính quan trọng giúp tăng cường tính thanh khoản cho thị trường bất động sản tại Việt Nam. Khái niệm này không chỉ đơn thuần là việc phát hành chứng khoán mà còn liên quan đến việc chuyển đổi các tài sản bất động sản thành các sản phẩm tài chính có thể giao dịch. Việc áp dụng chứng khoán hóa bất động sản sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư và tạo ra nguồn vốn mới cho thị trường.

1.1. Định nghĩa và cơ chế hoạt động của chứng khoán hóa bất động sản

Chứng khoán hóa bất động sản được hiểu là quá trình phát hành các chứng khoán dựa trên dòng tiền từ bất động sản. Điều này bao gồm việc tạo ra các chứng khoán đảm bảo bằng tài sản, giúp tăng cường tính thanh khoản cho các tài sản bất động sản.

1.2. Lợi ích của chứng khoán hóa bất động sản tại Việt Nam

Chứng khoán hóa bất động sản mang lại nhiều lợi ích như tăng cường khả năng huy động vốn, giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư và tạo ra các sản phẩm đầu tư đa dạng cho thị trường tài chính.

II. Vấn đề và thách thức trong chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam

Mặc dù chứng khoán hóa bất động sản có nhiều lợi ích, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức trong việc thực hiện tại Việt Nam. Các vấn đề như khung pháp lý chưa hoàn thiện, thiếu minh bạch trong thông tin và sự thiếu hụt các tổ chức tài chính chuyên nghiệp là những rào cản lớn.

2.1. Khung pháp lý và quy định liên quan đến chứng khoán hóa

Khung pháp lý hiện tại chưa đủ mạnh để hỗ trợ cho việc phát triển chứng khoán hóa bất động sản. Cần có các quy định rõ ràng hơn để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch.

2.2. Thiếu hụt thông tin và minh bạch trong thị trường

Sự thiếu hụt thông tin và minh bạch trong thị trường bất động sản gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc đánh giá rủi ro và tiềm năng lợi nhuận từ các sản phẩm chứng khoán hóa.

III. Phương pháp thực hiện chứng khoán hóa bất động sản hiệu quả

Để thực hiện chứng khoán hóa bất động sản một cách hiệu quả, cần có các phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc hoàn thiện khung pháp lý, chuẩn hóa sản phẩm và hình thành các tổ chức tài chính là những yếu tố quan trọng.

3.1. Hoàn thiện khung pháp lý cho chứng khoán hóa

Cần xây dựng một khung pháp lý rõ ràng và đầy đủ để hỗ trợ cho việc phát triển chứng khoán hóa bất động sản, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.

3.2. Chuẩn hóa sản phẩm và quy chuẩn thông tin

Việc chuẩn hóa các sản phẩm chứng khoán hóa và quy chuẩn thông tin sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về chứng khoán hóa

Nghiên cứu về chứng khoán hóa bất động sản đã chỉ ra rằng việc áp dụng mô hình này có thể mang lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản Việt Nam. Các kết quả nghiên cứu cho thấy rằng chứng khoán hóa có thể giúp tăng cường tính thanh khoản và giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.

4.1. Kinh nghiệm từ các nước phát triển

Nghiên cứu kinh nghiệm từ các nước phát triển cho thấy rằng chứng khoán hóa bất động sản đã giúp cải thiện tính thanh khoản và tạo ra nguồn vốn mới cho thị trường.

4.2. Kết quả thực tiễn từ thị trường Việt Nam

Các nghiên cứu thực tiễn tại Việt Nam cho thấy rằng chứng khoán hóa bất động sản đã bắt đầu có những tác động tích cực đến thị trường, giúp tăng cường khả năng huy động vốn và giảm thiểu rủi ro.

V. Kết luận và tương lai của chứng khoán hóa bất động sản ở Việt Nam

Chứng khoán hóa bất động sản là một giải pháp tiềm năng cho thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, cần có sự hỗ trợ từ chính phủ và các tổ chức tài chính trong việc hoàn thiện khung pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.

5.1. Tương lai của chứng khoán hóa bất động sản

Với sự phát triển của thị trường tài chính và bất động sản, chứng khoán hóa bất động sản có thể trở thành một kênh huy động vốn quan trọng trong tương lai.

5.2. Đề xuất giải pháp cho sự phát triển bền vững

Cần có các giải pháp cụ thể để phát triển chứng khoán hóa bất động sản một cách bền vững, bao gồm việc hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường tính minh bạch trong thị trường.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, không chỉ cung cấp hạ tầng cho các ngành khác mà còn có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính. Tại Việt Nam, thị trường BĐS đã trải qua nhiều giai đoạn biến động từ năm 2000 đến nay, với các đỉnh điểm tăng giá và suy giảm rõ rệt. Ví dụ, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam năm 2008 đạt 71,726 triệu USD, tăng 236% so với năm trước, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ. Tuy nhiên, sự phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng đã tạo ra rủi ro thanh khoản và làm thị trường dễ bị tổn thương khi chính sách tiền tệ thắt chặt.

Luận văn tập trung nghiên cứu giải pháp thực hiện chứng khoán hóa bất động sản (CKH BĐS) tại Việt Nam nhằm đa dạng hóa kênh huy động vốn, tăng tính thanh khoản cho thị trường và giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng. Phạm vi nghiên cứu bao gồm phân tích lý thuyết về CKH BĐS, kinh nghiệm phát triển tại Nhật Bản, đánh giá nhu cầu tại Việt Nam và đề xuất mô hình thực hiện phù hợp. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam đang cần các công cụ tài chính mới để phát triển bền vững, đồng thời góp phần tạo ra sản phẩm đầu tư mới cho thị trường tài chính.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình về chứng khoán hóa tài sản, đặc biệt là chứng khoán hóa bất động sản (RE ABS). Theo định nghĩa của OECD (1995), chứng khoán hóa là việc phát hành các chứng khoán được đảm bảo bằng các nguồn thu dự kiến từ tài sản đặc biệt, không phụ thuộc vào khả năng thanh toán của chủ thể phát hành. Khái niệm này được mở rộng từ định nghĩa của Ủy ban chứng khoán Mỹ, nhấn mạnh việc chuyển đổi tài sản kém thanh khoản thành tài sản có tính thanh khoản cao hơn.

Các khái niệm chính bao gồm:

• Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản (ABS): Chứng khoán và chứng chỉ nợ được đảm bảo bởi tài sản chuyển giao cho đơn vị có mục đích đặc biệt (SPV).
• Chứng khoán hóa bất động sản (RE ABS): Giao dịch chứng khoán hóa dựa trên dòng tiền sơ cấp từ bất động sản thực, do doanh nghiệp hoặc chính phủ khởi tạo, khác với MBS do ngân hàng phát hành dựa trên các khoản cho vay thế chấp.
• Đơn vị có mục đích đặc biệt (SPV): Thực thể pháp lý độc lập, mua tài sản từ người khởi tạo và phát hành chứng khoán trên thị trường vốn.
• Tăng cường tín dụng: Các biện pháp như cấu trúc vốn ưu đãi/phổ thông, quỹ dự trữ, tiền ký quỹ và bảo đảm bên thứ ba nhằm giảm rủi ro cho nhà đầu tư.

Khung lý thuyết cũng đề cập đến các yêu cầu pháp lý như chuyển nhượng thật, tách biệt khỏi phá sản, tránh đánh thuế hai lần và minh bạch thông tin.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích định tính kết hợp với thu thập số liệu thứ cấp từ các báo cáo ngành, cơ quan quản lý và các tổ chức nghiên cứu. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các tài liệu pháp luật, báo cáo thị trường BĐS Việt Nam và Nhật Bản, cùng các số liệu thống kê về vốn FDI, dư nợ tín dụng BĐS và diễn biến thị trường chứng khoán.

Phương pháp chọn mẫu là phương pháp chọn lọc tài liệu có liên quan trực tiếp đến chủ đề CKH BĐS và thị trường BĐS Việt Nam. Phân tích dữ liệu được thực hiện theo timeline từ năm 2000 đến năm 2012, tập trung vào các giai đoạn biến động của thị trường và các chính sách liên quan.

Quá trình nghiên cứu bao gồm: tổng hợp lý thuyết, phân tích kinh nghiệm quốc tế (Nhật Bản), đánh giá thực trạng và nhu cầu tại Việt Nam, cuối cùng đề xuất giải pháp và mô hình thực hiện.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thị trường BĐS Việt Nam có sự biến động mạnh và phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng: Tính đến cuối năm 2010, dư nợ cho vay BĐS đạt khoảng 224.000 tỷ đồng, chiếm gần 50% tổng dư nợ tín dụng tại TPHCM. Nợ xấu BĐS tăng từ dưới 2% năm 2010 lên khoảng 3% vào giữa năm 2011, trong đó nhóm nợ có nguy cơ mất vốn chiếm 40%.

2. Chứng khoán hóa bất động sản là công cụ tài chính hiệu quả để đa dạng hóa nguồn vốn: Ở Nhật Bản, quy mô giao dịch CKH BĐS tăng từ khoảng 161 tỷ yên năm 1999 lên hơn 8.000 tỷ yên năm 2007, với số thương vụ tăng từ 7 lên 68. Điều này cho thấy CKH BĐS giúp tăng thanh khoản và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.

3. Hệ thống pháp lý và minh bạch thông tin tại Việt Nam còn nhiều hạn chế: Mặc dù Luật đất đai 2003 đã xóa bỏ cơ chế hai giá đất, nhưng các quy định về giao dịch BĐS, chuẩn mực chất lượng sản phẩm và minh bạch thị trường vẫn chưa hoàn thiện, dẫn đến rủi ro đầu cơ và thiếu niềm tin của nhà đầu tư.

4. Kinh nghiệm Nhật Bản cho thấy cần có khung pháp lý đồng bộ và cơ chế bảo vệ nhà đầu tư: Nhật Bản đã ban hành các luật chuyên ngành về chứng khoán hóa tài sản, quỹ tín thác đầu tư và quản lý tài sản, đồng thời thiết lập cơ chế tách biệt tài sản khỏi phá sản và tăng cường tín dụng để bảo vệ nhà đầu tư.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của sự phụ thuộc tín dụng ngân hàng trong thị trường BĐS Việt Nam là do thiếu các kênh huy động vốn thay thế hiệu quả. CKH BĐS có thể giải quyết vấn đề này bằng cách chuyển đổi tài sản BĐS thành chứng khoán có tính thanh khoản cao, thu hút nhà đầu tư đa dạng, giảm áp lực lên ngân hàng. So với kinh nghiệm Nhật Bản, Việt Nam đang ở giai đoạn đầu phát triển thị trường tài chính dựa trên thị trường, chưa có hệ thống pháp luật đồng bộ và các định chế tài chính chuyên biệt như quỹ tín thác bất động sản (REIT).

Việc minh bạch thông tin và chuẩn hóa sản phẩm BĐS là yếu tố then chốt để tạo niềm tin cho nhà đầu tư và phát triển CKH BĐS bền vững. Các biểu đồ về diễn biến VN-index, tỷ lệ cho thuê văn phòng, giá căn hộ tại TPHCM và Hà Nội minh họa rõ sự biến động và phân hóa thị trường, cho thấy nhu cầu cấp thiết về công cụ tài chính mới.

Kết quả nghiên cứu nhấn mạnh vai trò của cơ quan quản lý trong việc xây dựng khung pháp lý, giám sát và bảo vệ nhà đầu tư, tránh các rủi ro như bong bóng tài sản và khủng hoảng tín dụng từng xảy ra tại Mỹ. Việc áp dụng mô hình CKH BĐS phù hợp với điều kiện Việt Nam sẽ góp phần phát triển thị trường BĐS ổn định, đa dạng hóa sản phẩm tài chính và nâng cao hiệu quả huy động vốn.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện khung pháp lý về chứng khoán hóa bất động sản: Ban hành luật chuyên ngành về CKH BĐS, thống nhất các quy định liên quan đến chuyển nhượng tài sản, tách biệt SPV khỏi phá sản, tránh đánh thuế hai lần và minh bạch thông tin. Thời gian thực hiện: 1-2 năm. Chủ thể: Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp phối hợp.

2. Chuẩn hóa sản phẩm và quy chuẩn thông tin thị trường BĐS: Xây dựng bộ tiêu chuẩn chất lượng BĐS, quy định rõ ràng về phân loại sản phẩm (ví dụ: căn hộ cao cấp, trung cấp), đồng thời phát triển hệ thống công bố thông tin minh bạch, công khai quy hoạch và dự án. Thời gian: 1 năm. Chủ thể: Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng các địa phương.

3. Phát triển các định chế tài chính chuyên biệt: Thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT), quỹ đầu tư chuyên ngành và các tổ chức hỗ trợ CKH BĐS nhằm đa dạng hóa nguồn vốn và tăng tính thanh khoản. Thời gian: 2-3 năm. Chủ thể: Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước, các tổ chức tài chính.

4. Cải cách thị trường tài chính hướng tới mô hình dựa trên thị trường: Thúc đẩy chuyển dịch từ tài chính trung gian sang tài chính thị trường, tạo điều kiện cho các sản phẩm tài chính mới phát triển, đồng thời tăng cường vai trò giám sát và bảo vệ nhà đầu tư. Thời gian: liên tục. Chủ thể: Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Nhà hoạch định chính sách và cơ quan quản lý nhà nước: Giúp xây dựng khung pháp lý, chính sách phát triển thị trường BĐS và tài chính phù hợp, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý và giám sát.

2. Các doanh nghiệp BĐS và nhà đầu tư: Cung cấp kiến thức về công cụ tài chính CKH BĐS, giúp doanh nghiệp đa dạng hóa nguồn vốn và nhà đầu tư có thêm lựa chọn đầu tư an toàn, hiệu quả.

3. Các tổ chức tài chính và ngân hàng: Hỗ trợ phát triển sản phẩm tài chính mới, giảm rủi ro tín dụng và nâng cao khả năng huy động vốn cho thị trường BĐS.

4. Giảng viên, sinh viên và nhà nghiên cứu kinh tế tài chính: Là tài liệu tham khảo chuyên sâu về lý thuyết, thực tiễn và kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh vực chứng khoán hóa tài sản và phát triển thị trường BĐS.

Câu hỏi thường gặp

1. Chứng khoán hóa bất động sản là gì?
   Chứng khoán hóa bất động sản là quá trình chuyển đổi các tài sản BĐS hoặc dòng tiền từ BĐS thành các chứng khoán có thể giao dịch trên thị trường vốn, giúp tăng tính thanh khoản và đa dạng hóa nguồn vốn.

2. Tại sao Việt Nam cần phát triển chứng khoán hóa bất động sản?
   Thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, gây rủi ro thanh khoản và nợ xấu. CKH BĐS giúp đa dạng hóa kênh huy động vốn, giảm áp lực ngân hàng và tăng tính ổn định cho thị trường.

3. Kinh nghiệm nào từ Nhật Bản có thể áp dụng cho Việt Nam?
   Nhật Bản đã xây dựng khung pháp lý đồng bộ, thiết lập SPV tách biệt khỏi phá sản, phát triển quỹ tín thác đầu tư và tăng cường bảo vệ nhà đầu tư, giúp thị trường CKH BĐS phát triển bền vững.

4. Những rủi ro khi thực hiện chứng khoán hóa bất động sản là gì?
   Rủi ro chính gồm rủi ro thanh toán do tài sản cơ sở không tạo đủ dòng tiền, rủi ro phá sản của SPV hoặc người sở hữu ban đầu, và rủi ro pháp lý nếu không tách biệt tài sản đúng quy định.

5. Làm thế nào để đảm bảo minh bạch thông tin trong CKH BĐS?
   Cần xây dựng hệ thống công bố thông tin đầy đủ, chính xác về tài sản, dự án, dòng tiền và các bên liên quan, đồng thời áp dụng các quy định pháp luật nghiêm ngặt về báo cáo và giám sát giao dịch.

Kết luận

• Chứng khoán hóa bất động sản là giải pháp tài chính hiệu quả giúp tăng thanh khoản và đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam.
• Thị trường BĐS Việt Nam hiện phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, gây rủi ro nợ xấu và thiếu ổn định.
• Kinh nghiệm phát triển CKH BĐS tại Nhật Bản cho thấy vai trò quan trọng của khung pháp lý đồng bộ và cơ chế bảo vệ nhà đầu tư.
• Việt Nam cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, chuẩn hóa sản phẩm và phát triển các định chế tài chính chuyên biệt để thúc đẩy CKH BĐS.
• Các bước tiếp theo bao gồm xây dựng luật chuyên ngành, phát triển quỹ tín thác, cải cách thị trường tài chính và nâng cao minh bạch thông tin nhằm tạo nền tảng phát triển bền vững cho CKH BĐS.

Để góp phần phát triển thị trường BĐS và tài chính Việt Nam, các nhà quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư nên nghiên cứu và áp dụng các giải pháp chứng khoán hóa bất động sản phù hợp với điều kiện thực tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HÓA BẤT ĐỘNG SẢN Nội dung chương này sẽ tìm hiểu về chứng khoán hóa và chứng khoán hóa bất động sản. Đồng thời, tác giả có trình bày sự phát triển chứng khoán hóa bất động sản ở Nhật Bản, nhằm rút ra những bài học kinh nghiệm áp dụng ở Việt Nam.1 Tổng quan về chứng khoán hóa bất động sản 1.1 Định nghĩa về Chứng khoán hóa và Chứng khoán hóa bất động sản Có nhiều định nghĩa khác nhau về chứng khoán hóa. Thuật ngữ chứng khoán hóa bất động sản cũng có nhiều cách hiểu khác nhau, và thường được liên tưởng đến các chứng khoán được đảm bảo bằng các khoản cho vay có thế chấp (Mortgaged-Back Securities – MBS). Chúng ta sẽ tìm hiểu về các thuật ngữ này.

Chứng khoán hoá: Theo Ủy ban chứng khoán Mỹ thì: "Chứng khoán hóa là việc tạo ra các chứng khoán dựa trên các luồng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn của một tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính. Các chứng khoán này tùy theo cấu trúc thời hạn của chúng sẽ được chuyển đổi thành tiền trong một khoảng thời gian xác định kèm theo những quyền hưởng lợi khác và quyền đối với những tài sản được sử dụng nhằm đảm bảo việc trả nợ hoặc phân phối định kỳ các khoản thu được cho người sở hữu chứng 2 khoán." Theo định nghĩa của các nước thuộc khối OECD đưa ra năm 1995: Chứng khoán hóa là việc phát hành các chứng khoán có tính khả mại được đảm bảo không phải bằng khả năng thanh toán của chủ thể phát hành, mà bằng các nguồn thu dự kiến có được từ các tài sản đặc biệt. Các chứng khoán phát hành được gọi là chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản (Asset-Backed Securities). 2 Dương Thị Phượng, www.vn, ngày 14/06/2008 10 Chúng ta thấy định nghĩa của OECD bao quát hơn so với định nghĩa của Ủy ban chứng khoán Mỹ ở điểm tài sản đảm bảo không giới hạn chỉ là các tài sản tài chính.

Qua cả hai định nghĩa nêu trên, thì nhân tố quyết định chất lượng của chứng khoán phát hành là khả năng sinh lời của các tài sản dùng làm tài sản đảm bảo, chứ không phải là nhà phát hành. Kết quả của quá trình chứng khoán hóa là các tài sản có tính thanh khoản kém thành tài sản có tính thanh khoản cao hơn (chứng khoán - một loại hàng hóa được giao dịch trên thị trường vốn). Cùng với sự phát triển của thị trường tài chính, “các tài sản đảm bảo” trong hoạt động chứng khoán hóa ngày càng đa dạng, gồm các tài sản hữu hình, tài sản vô hình. Chứng khoán hóa là một sản phẩm tài chính thuộc nhóm tài chính cấu trúc, bao gồm nhiều loại tài sản có tính sáng tạo và đỏi hỏi một số lượng tương đối các cấu trúc giao dịch.

Bởi vì chứng khoán hóa tài sản là những cấu trúc phức tạp nên cần phải tạo ra một công cụ đặc biệt (SPV – Special Purpose Vehicle) không thể bị phá sản để đảm bảo an toàn trong trường hợp người chủ sở hữu ban đầu rơi vào tình trạng phá sản, hoặc trường hợp các hợp đồng làm cơ sở cho dòng tiền tương lai không được tuân thủ triệt để. Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản: Thuật ngữ chứng khoán đảm bảo bằng tài sản (ABS: Asset – Backed Securities) bao gồm những chứng khoán và chứng chỉ nợ mà người sở hữu có quyền yêu cầu được thanh toán bởi SPV, một đơn vị được thành lập chỉ với mục đích giao dịch các ABS. Các yêu cầu thanh toán được bảo đảm bởi một hoặc một gói tài sản mà được chuyển giao cho SPV như một biện pháp đảm bảo cho những người sở hữu ABS. Có nhiều loại tài sản được sử dụng trong ABS, như: các chứng khoán được đảm bảo bằng các khoản cho vay có thế chấp (MBS: Mortgage – Backed Securities), nghĩa vụ nợ có đảm bảo (CDO: Collaterised Debt Obligations) và chứng khoán đảm bảo bằng tài sản theo nghĩa hẹp (ABS i.S: ABS in narrow sence); chứng khoán được đảm 11 bảo bằng các khoản cho vay có thế chấp thương mại (CMBS), MBS nhà ở (RMBS), nghĩa vụ đối với các khoản cho vay được đảm bảo (CLO), nghĩa vụ đối với trái phiếu được đảm bảo (CBO) và các loại ABS khác có tài sản đảm bảo là các loại như được liệt kê dưới đây: Hình 1.1: Các loại tài sản trong chứng khoán hóa Chứng khoán được đảm bảo bằng các khoản cho vay có thế chấp (MBS): MBS là các chứng khoán được sở hữu ban đầu bởi các ngân hàng, được đảm bảo bởi một gói các khoản cho vay có thế chấp bằng nhà ở hoặc các khoản cho vay có thế chấp thương mại.

Do vậy, các loại chứng khoán này thể hiện quyền yêu cầu thanh toán đối với SPV có tài sản cơ sở là các khoản thế chấp, bao gồm dòng tiền từ các khoản cho vay bất động sản. Nói ngắn gọn, đây là loại chứng khoán phái sinh từ dòng tiền bất động sản. Chứng khoán hóa bất động sản: Phần lớn các ABS có tài sản cơ sở là các khoản cho vay có thế chấp, tuy nhiên, thị trường cũng có ngày càng nhiều các giao dịch với tài sản cơ sở là bất động sản thực. Nghĩa là, dòng tiền từ bất động sản thực sẽ được chứng khoán hóa, chứ không phải dòng tiền từ các khoản cho vay bất động sản.

Trong bài này, chứng khoán hóa bất động sản và chứng khoán hóa tài sản được hiểu như nhau. Tuy nhiên, có một sự khác biệt nhỏ là: chứng khoán hóa tài sản có thể được xem là một tập con của chứng khoán 12 hóa bất động sản. Chứng khoán hóa bất động sản bao gồm chứng khoán hóa các khoản thu nhập, dòng tiền hiện tại và tương lai của bất động sản. Trong khi đó, chứng khoán hóa tài sản được xác định là chứng khoán hóa dòng tiền của tài sản đã hình thành.

Tóm lại, dựa trên định nghĩa về chứng khoán hóa nói chung của OECD, ta suy luận được rằng: chứng khoán hóa bất động sản là những giao dịch chứng khoán hóa được đảm bảo bởi bất động sản, tạo ra không phải bởi ngân hàng và liên quan đến dòng tiền sơ cấp của bất động sản. Phần dưới đây sẽ làm rõ hơn các đặc trưng của chứng khoán hóa bất động sản.2 Các đặc trưng của chứng khoán hóa bất động sản: Để hiểu rõ các đặc trưng của chứng khoán hóa bất động sản thì cần phân biệt giữa MBS và RE ABS. Trước hết, tác giả xin trình bày sự khác nhau giữa các loại giao dịch ABS trên tiêu Bảng 1.1: Phân loại các giao dịch ABS chí chủ sở hữu ban đầu (originator) và loại tài sản cơ sở. Ngân hàng Doanh nghiệp Chính phủ Nghĩa vụ nợ có đảm bảo Chứng khoán được đảm Chứng khoán được đảm (CDO) bảo bằng tài sản theo bảo bằng tài sản theo nghĩa hẹp nghĩa hẹp Các khoản thu (cho Chứng khoán hóa các khoản cho vay và trái phiếu Chứng khoán hóa các Chứng khoán hóa các của doanh nghiệp nhằm đáp khoản phải thu hoặc dòng tiền tương lai nhằm ứng yêu cầu vốn pháp định khoản nợ của khách hàng đạt được tài trợ vốn ngoại nhằm tạo thanh khoản bảng (không làm tăng nợ quốc gia) RE ABS Chứng khoán được đảm RE ABS bảo bằng các khoản thế chấp (MBS) Tài sản bất động Chứng khoán hóa các Chứng khoán hóa doanh khoản thu nhập bất động thu bán bất động sản trong Chứng khoán hóa các sản được đảm bảo bằng tương lai nhằm giảm nợ khoản cho vay được đảm tài sản bất động sản quốc gia bảo bằng bất động sản nhằm đạt được vốn kinh tế 13 Về cơ bản có 3 loại chủ ban đầu: ngân hàng, doanh nghiệp và chính phủ.

Về phía tài sản, cơ bản có 2 loại: “Các khoản phải thu và các khoản vay” với “tài sản bất động sản”. Bảng trên đây thể hiện các loại ABS đã đề cập ở trên đây và RE ABS. Trong khi các CDO và ABS i.S thể hiện chứng khoán hóa dựa trên các khoản phải thu hoặc các khoản cho vay, thì MBS và RE MBS thể hiện chứng khoán hóa dựa trên các tài sản liên quan đến bất động sản. Trong trường hợp này, sự khác nhau cơ bản giữa MBS và RE ABS là ai là người tạo ra tài sản và là tài sản gì.

MBS được đảm bảo bằng các khoản cho vay bất động sản, người khởi tạo là ngân hàng; còn RE MBS là những chứng khoán được khởi tạo bởi các doanh nghiệp hoặc chính phủ, được đảm bảo bằng dòng tiền của bất động sản hoặc tài sản. Tiếp theo, luận văn trình bày sự phân loại các ABS theo loại tài sản cơ sở và nguồn gốc của dòng tiền. Tài sản cơ sở có các loại: khoản thu nhập hoặc cho vay, và tài sản bất động sản. Nguồn gốc của dòng tiền có các loại: dòng tiền ban đầu (sơ cấp) và dòng tiền phái sinh (thứ cấp).

Như sẽ thấy trong biểu đồ dưới đây, chứng khoán hóa dòng tiền phái sinh được thực hiện bởi các ngân hàng; trong khi đó chứng khoán hóa dòng tiền sơ cấp được thực hiện bởi các tổ chức phi ngân hàng. Xét về động cơ của chủ thể khởi tạo thì: chứng khoán hóa dòng tiền phái sinh thường vì đáp ứng các quy định pháp luật về vốn; trong khi đó, chứng khoán hóa dòng tiền sơ cấp là vì muốn tạo thanh khoản. Trong danh mục “Các khoản phải thu và cho vay” thì chứng khoán hóa các khoản thu nhập được đảm bảo bằng dòng tiền sơ cấp của công ty, còn chứng khoán hóa các khoản cho vay được đảm bảo bằng dòng tiền phái sinh của công ty. Trong danh mục “Tài sản bất động sản”, chúng ta thấy rõ điểm khác nhau chính giữa RE ABS và MBS.

MBS dựa trên dòng tiền phái sinh của bất động sản, còn RE MBS dựa trên dòng tiền sơ cấp của tài sản bất động sản. Thêm vào đó, MBS được thực hiện bởi ngân hàng, còn RE ABS được thực hiện bởi doanh nghiệp, chính phủ.