Luận văn thạc sĩ về giải pháp thúc đẩy quyết định mua căn hộ chung cư trung cấp và bình dân

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu giải pháp thúc đẩy quyết định mua căn hộ chung cư trung cấp và bình dân của khách hàng tại công ty, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Lưu Gia Lộc Thịnh
• Người hướng dẫn: TS. Đoàn Thanh Hải
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh
• Đề tài: Giải Pháp Thúc Đẩy Quyết Định Mua Căn Hộ Chung Cư Trung Cấp Và Bình Dân
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN
• 1.1. Tổng quan về căn hộ chung cư
• 1.2. Khái niệm về căn hộ chung cư
• 1.3. Khái niệm về căn hộ chung cư trung cấp và bình dân
• 1.4. Đặc điểm căn hộ chung cư
• 1.5. Phân loại căn hộ chung cư
• 1.6. Lý thuyết hành vi người tiêu dùng
• 1.7. Khái niệm hành vi người tiêu dùng
• 1.8. Quá trình ra quyết định mua của người tiêu dùng
• 1.9. Các đặc điểm của người mua
• 1.10. Các nghiên cứu liên quan và mô hình nghiên cứu
• 1.10.1. Các nghiên cứu tại nước ngoài
• 1.10.2. Các nghiên cứu trong nước
• 1.10.3. Tổng hợp các yếu tố thúc đẩy đến quyết định mua nhà chung cư thông qua các nghiên cứu trước
• 1.10.4. Mô hình nghiên cứu đề xuất
• 2. CHƯƠNG 2: KHẢO SÁT – PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KHẢO SÁT VÀ PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ TRUNG CẤP VÀ BÌNH DÂN TẠI CÔNG TY CP DV BDS SAO VIỆT
• 2.1. Cách thức thu thập và xử lý dữ liệu
• 2.2. Phương pháp phân tích
• 2.3. Thang đo và mẫu khảo sát
• 2.4. Mô tả dữ liệu nghiên cứu
• 2.5. Đánh giá thang đo bằng hệ số Cronbach’s Alpha. Kết quả kiểm định sơ bộ
• 2.6. Kết quả kiểm định chính thức
• 2.7. Đánh giá bằng phân tích nhân tố khám phá (EFA)
• 2.8. Phân tích EFA các nhân tố ảnh hưởng đến Quyết định mua
• 2.9. Phân tích EFA cho thang đo Quyết định mua
• 2.10. Mô hình nghiên cứu điều chỉnh
• 2.11. Kiểm định mô hình nghiên cứu
• 2.12. Phân tích tương quan
• 2.13. Phân tích hồi quy
• 2.14. Kiểm định sự bằng nhau của giá trị trung bình tổng thể
• 2.15. Kiểm định giả thuyết về trị trung bình của hai tổng thể
• 2.16. Kiểm định One-way ANOVA
• 2.17. Thực trạng các yếu tố thúc đẩy đến quyết định mua căn hộ chung cư tại Công ty CP DV BDS Sao Việt
• 2.17.1. Giới thiệu về Savireal
• 2.17.2. Lịch sử hình thành và phát triển
• 2.17.3. Phương châm, định hướng và sứ mệnh
• 2.17.4. Thực trạng tại Công ty CP DV BDS Sao Việt. Phản ánh thực trạng thông qua số liệu
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ TRUNG CẤP VÀ BÌNH DÂN TẠI CÔNG TY CP DV BDS SAO VIỆT
• 3.1. Nâng cao chất lượng sản phẩm
• 3.2. Thiết kế lại không gian căn hộ
• 3.3. Cải thiện tích ích chung cư
• 3.4. Nâng cao thiết kế về không gian xanh trong dự án để tăng sự kích thích và hài lòng của khách hàng
• 3.5. Nâng cao chất lượng xây dựng dự án
• 3.6. Nâng cao chất lượng quản lý vận hành. Minh bạch, rõ ràng toàn bộ pháp lý của dự án
• 3.7. Tăng tính cạnh tranh trong giá bán căn hộ. Nâng cao chính sách hỗ trợ khách hàng
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Giới thiệu về căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư là một loại hình nhà ở phổ biến tại Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh. Theo định nghĩa của Luật nhà ở năm 2005, căn hộ chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, với phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung. Căn hộ chung cư được phân loại thành nhiều phân khúc khác nhau, trong đó căn hộ trung cấp và căn hộ bình dân là hai phân khúc chính. Căn hộ trung cấp thường có giá từ 20 đến 30 triệu đồng/m2, trong khi căn hộ bình dân có giá dưới 20 triệu đồng/m2. Sự đa dạng trong phân khúc này đáp ứng nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng khác nhau, từ người có thu nhập thấp đến trung bình. Việc hiểu rõ về căn hộ chung cư và các đặc điểm của nó là rất quan trọng để đưa ra quyết định mua nhà hợp lý.

1.1 Đặc điểm của căn hộ chung cư

Căn hộ chung cư có những đặc điểm riêng biệt, bao gồm phần diện tích và trang thiết bị dùng chung. Theo Bộ Luật dân sự, phần diện tích này thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu căn hộ. Điều này có nghĩa là các cư dân trong chung cư sẽ chia sẻ các tiện ích như hành lang, cầu thang, và các khu vực công cộng khác. Đặc điểm này không chỉ tạo ra sự kết nối giữa các cư dân mà còn ảnh hưởng đến quyết định mua của khách hàng. Khách hàng thường xem xét các yếu tố như tiện ích chung, không gian sống và môi trường xung quanh khi quyết định mua căn hộ. Do đó, việc cải thiện các tiện ích và không gian sống trong căn hộ chung cư là một yếu tố quan trọng trong việc thúc đẩy quyết định mua của khách hàng.

II. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ

Quyết định mua căn hộ của khách hàng bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau. Các yếu tố này bao gồm vị trí dự án, tiện ích xung quanh, uy tín của chủ đầu tư, và giá cả. Theo nghiên cứu, vị trí là yếu tố quan trọng nhất, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận các dịch vụ và tiện ích cần thiết. Tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện, và trung tâm thương mại cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút khách hàng. Ngoài ra, uy tín của chủ đầu tư và chất lượng xây dựng cũng là những yếu tố không thể bỏ qua. Khách hàng thường có xu hướng chọn những dự án có uy tín và được xây dựng bởi các nhà thầu có kinh nghiệm. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp các công ty bất động sản đưa ra các chiến lược marketing hiệu quả hơn.

2.1 Tâm lý khách hàng trong quyết định mua

Tâm lý khách hàng là một yếu tố quan trọng trong quyết định mua căn hộ. Sau các sự cố cháy nổ tại các chung cư, khách hàng trở nên cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn căn hộ. Họ thường dành nhiều thời gian để tìm hiểu về dự án, yêu cầu thông tin rõ ràng về an toàn và pháp lý. Điều này cho thấy rằng, việc cung cấp thông tin minh bạch và rõ ràng về dự án là rất cần thiết để tạo niềm tin cho khách hàng. Các công ty bất động sản cần chú trọng đến việc xây dựng hình ảnh tích cực và đảm bảo an toàn cho cư dân để thúc đẩy quyết định mua căn hộ.

III. Giải pháp thúc đẩy quyết định mua căn hộ

Để thúc đẩy quyết định mua căn hộ, các công ty bất động sản cần thực hiện một số giải pháp cụ thể. Đầu tiên, nâng cao chất lượng sản phẩm là rất quan trọng. Điều này bao gồm việc cải thiện thiết kế không gian căn hộ, tăng cường các tiện ích chung cư, và đảm bảo chất lượng xây dựng. Thứ hai, cần có chính sách hỗ trợ khách hàng rõ ràng và minh bạch. Các chương trình khuyến mãi, hỗ trợ tài chính, và tư vấn mua nhà có thể giúp khách hàng cảm thấy an tâm hơn khi đưa ra quyết định. Cuối cùng, việc tăng cường truyền thông và quảng bá về các dự án cũng là một yếu tố quan trọng. Các công ty cần sử dụng các kênh truyền thông hiện đại để tiếp cận khách hàng tiềm năng và cung cấp thông tin đầy đủ về sản phẩm.

3.1 Nâng cao chất lượng sản phẩm

Nâng cao chất lượng sản phẩm không chỉ là cải thiện về mặt vật chất mà còn là tạo ra một môi trường sống tốt hơn cho cư dân. Việc thiết kế lại không gian căn hộ để tối ưu hóa diện tích sử dụng và tạo ra không gian xanh trong dự án sẽ giúp tăng sự hài lòng của khách hàng. Các tiện ích như hồ bơi, phòng gym, và khu vui chơi trẻ em cũng cần được chú trọng để đáp ứng nhu cầu của cư dân. Một sản phẩm chất lượng cao sẽ tạo ra giá trị gia tăng cho khách hàng và thúc đẩy quyết định mua căn hộ.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường căn hộ chung cư tại Việt Nam, đặc biệt là TP. Hồ Chí Minh, đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt theo các phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân. Trong đó, căn hộ trung cấp và bình dân chiếm tỷ trọng lớn với mức giá từ 18 đến 30 triệu đồng/m2, phục vụ chủ yếu nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và thấp. Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Sao Việt (Savireal) là một trong những đơn vị phân phối chủ lực các dự án thuộc phân khúc này, với doanh số bán hàng tăng trưởng từ hơn 1500 căn hộ năm 2016 lên hơn 2000 căn hộ năm 2017. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2018, doanh số bán căn hộ giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh sự chững lại của thị trường.

Báo cáo thị trường quý I/2018 cho thấy nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 13% theo quý và 32% theo năm, trong khi lượng giao dịch cũng giảm 34% so với quý trước. Tỷ lệ giao dịch căn hộ bình dân chiếm 37%, trung cấp chiếm 33%, cao cấp chiếm 30%. Giá căn hộ bình quân giảm khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2017, dao động trong khoảng 23-25 triệu đồng/m2. Các vụ cháy chung cư nghiêm trọng như Carina Plaza đã tạo ra rào cản tâm lý lớn, khiến khách hàng thận trọng hơn trong quyết định mua.

Mục tiêu nghiên cứu là đánh giá thực trạng quyết định mua căn hộ trung cấp và bình dân của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh, từ đó đề xuất các giải pháp thúc đẩy quyết định mua nhằm hỗ trợ các chủ đầu tư và phát triển thị trường ổn định. Nghiên cứu tập trung khảo sát tại Quận 7 và Quận 8, hai khu vực trọng điểm của Savireal, trong giai đoạn từ năm 2016 đến giữa năm 2018.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên lý thuyết hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler (2003), trong đó quá trình ra quyết định mua gồm 5 bước: nhận thức nhu cầu, tìm kiếm thông tin, đánh giá phương án, ra quyết định mua và hành vi sau mua. Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng được phân thành bốn nhóm chính: văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý.

Ngoài ra, mô hình nghiên cứu được điều chỉnh dựa trên kết quả nghiên cứu của Mahfuz Judeh và Shafig Haddad (2011) tại Jordan và Nguyễn Quang Thu cùng cộng sự (2014) tại Việt Nam. Mô hình gồm 5 nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ: sản phẩm, ảnh hưởng xã hội, pháp lý, giá cả cảm nhận và yếu tố xã hội. Các khái niệm chuyên ngành như căn hộ chung cư trung cấp và bình dân được định nghĩa theo Thông tư 14/2008/TT-BXD và các quy định pháp luật liên quan.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp hỗn hợp định tính và định lượng. Giai đoạn định tính gồm thảo luận nhóm với 5 chuyên gia và 5 khách hàng đã mua căn hộ để hiệu chỉnh bảng câu hỏi. Giai đoạn định lượng thực hiện khảo sát chính thức với cỡ mẫu 250 người có nhu cầu mua căn hộ trung cấp và bình dân tại TP. Hồ Chí Minh, trong đó 216 mẫu hợp lệ được sử dụng phân tích.

Dữ liệu được thu thập qua bảng câu hỏi chuẩn hóa theo thang đo Likert 5 bậc, bao gồm 20 biến quan sát thuộc 5 nhân tố. Phân tích dữ liệu sử dụng phần mềm SPSS 20.0 với các kỹ thuật: kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích tương quan Pearson và hồi quy bội đa biến (MLR). Phương pháp chọn mẫu thuận tiện được áp dụng do giới hạn về nguồn lực, đảm bảo kích thước mẫu tối thiểu theo yêu cầu phân tích nhân tố và hồi quy.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Ảnh hưởng của nhân tố sản phẩm: Nhân tố sản phẩm có tác động mạnh nhất đến quyết định mua với hệ số hồi quy chuẩn hóa β = 0,346 (p < 0,001). Các biến quan sát như hệ thống phòng cháy chữa cháy, vị trí thuận tiện, an ninh, thiết kế không gian và tiện ích xung quanh đều được khách hàng đánh giá cao với điểm trung bình trên 3,5/5.

2. Giá cả cảm nhận: Yếu tố giá cả cảm nhận cũng có ảnh hưởng đáng kể với β = 0,217 (p < 0,001). Khách hàng quan tâm đến giá hợp lý và phương thức thanh toán linh hoạt, phản ánh qua điểm trung bình 3,6-3,7.

3. Pháp lý dự án: Yếu tố pháp lý có tác động tích cực với β = 0,191 (p < 0,001). Thủ tục pháp lý đơn giản, minh bạch và thời gian nhận giấy chủ quyền đúng hạn là những điểm được khách hàng chú trọng.

4. Ảnh hưởng xã hội: Các yếu tố xã hội như bạn bè, người quen và chính sách hỗ trợ khách hàng có tác động với β = 0,188 (p < 0,01). Sự tin tưởng vào các chính sách ưu đãi và hỗ trợ tài chính từ ngân hàng góp phần thúc đẩy quyết định mua.

5. Yếu tố xã hội rộng hơn: Yếu tố xã hội về môi trường văn hóa, xu hướng sống và lối sống văn minh cũng ảnh hưởng tích cực với β = 0,151 (p < 0,01).

Mô hình hồi quy giải thích được 57,6% biến thiên của quyết định mua căn hộ, cho thấy các nhân tố nghiên cứu có sức mạnh dự báo tốt. Kết quả phù hợp với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, đồng thời phản ánh thực trạng thị trường căn hộ trung cấp và bình dân tại TP. Hồ Chí Minh.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân sản phẩm chiếm ưu thế là do khách hàng ngày càng quan tâm đến chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy và tiện ích đi kèm, nhất là sau các vụ cháy chung cư nghiêm trọng. Giá cả cảm nhận giữ vai trò quan trọng vì đây là phân khúc khách hàng có thu nhập trung bình và thấp, nên giá hợp lý và phương thức thanh toán linh hoạt là yếu tố quyết định.

Pháp lý minh bạch giúp khách hàng yên tâm hơn khi đầu tư, giảm thiểu rủi ro pháp lý và thủ tục phức tạp. Ảnh hưởng xã hội và các chính sách hỗ trợ tài chính từ ngân hàng tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận nguồn vốn và tăng niềm tin vào dự án.

So sánh với các nghiên cứu trước, kết quả này củng cố vai trò của các yếu tố truyền thống như sản phẩm, giá cả và pháp lý, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của yếu tố an toàn và hỗ trợ tài chính trong bối cảnh thị trường hiện nay. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố và bảng phân tích hồi quy chi tiết.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Nâng cao chất lượng sản phẩm: Chủ đầu tư cần tập trung cải thiện thiết kế không gian căn hộ, đảm bảo hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn và được kiểm định rõ ràng, đồng thời tăng cường an ninh và tiện ích xung quanh. Mục tiêu nâng cao điểm đánh giá sản phẩm lên trên 4/5 trong vòng 12 tháng.

2. Minh bạch pháp lý dự án: Cung cấp đầy đủ, rõ ràng các thông tin pháp lý dự án, đơn giản hóa thủ tục mua bán và đảm bảo thời gian cấp giấy chủ quyền đúng cam kết. Chủ thể thực hiện là bộ phận pháp lý và truyền thông của công ty, hoàn thành trong 6 tháng tới.

3. Chính sách giá và hỗ trợ tài chính linh hoạt: Xây dựng các chính sách giá hợp lý, đa dạng phương thức thanh toán và phối hợp với ngân hàng để cung cấp các gói vay ưu đãi, giảm áp lực tài chính cho khách hàng. Mục tiêu tăng tỷ lệ khách hàng sử dụng hỗ trợ tài chính lên 30% trong năm đầu tiên.

4. Tăng cường truyền thông và ảnh hưởng xã hội: Tổ chức các chương trình giới thiệu dự án, tạo điều kiện cho khách hàng hiện tại chia sẻ trải nghiệm tích cực, đồng thời phát triển mạng lưới bạn bè, người quen để tăng sự tin tưởng. Thời gian thực hiện liên tục, chủ thể là bộ phận marketing và bán hàng.

5. Phát triển môi trường sống văn minh, hiện đại: Đầu tư vào cảnh quan, không gian xanh và các tiện ích cộng đồng nhằm tạo môi trường sống phù hợp với xu hướng hiện đại, nâng cao sự hài lòng và thu hút khách hàng. Kế hoạch triển khai trong vòng 18 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Chủ đầu tư bất động sản: Nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ trung cấp và bình dân, từ đó điều chỉnh chiến lược phát triển dự án, nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ.

2. Công ty môi giới bất động sản: Áp dụng các giải pháp thúc đẩy quyết định mua, tối ưu hóa chính sách bán hàng và hỗ trợ khách hàng, tăng hiệu quả kinh doanh và giữ chân khách hàng.

3. Ngân hàng và tổ chức tài chính: Hiểu rõ nhu cầu và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng để thiết kế các gói vay phù hợp, hỗ trợ tài chính hiệu quả.

4. Nhà nghiên cứu và sinh viên ngành quản trị kinh doanh, marketing: Tham khảo mô hình nghiên cứu, phương pháp phân tích và kết quả thực nghiệm về hành vi tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản, phục vụ cho các nghiên cứu tiếp theo.

Câu hỏi thường gặp

1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ trung cấp và bình dân?
   Nhân tố sản phẩm chiếm ưu thế với hệ số hồi quy chuẩn hóa β = 0,346, bao gồm chất lượng xây dựng, an ninh, tiện ích và hệ thống phòng cháy chữa cháy.

2. Pháp lý dự án có vai trò như thế nào trong quyết định mua?
   Pháp lý minh bạch, thủ tục đơn giản và thời gian cấp giấy chủ quyền đúng hạn giúp khách hàng yên tâm, tăng khả năng ra quyết định mua với β = 0,191.

3. Giá cả cảm nhận ảnh hưởng ra sao đến khách hàng?
   Giá hợp lý và phương thức thanh toán linh hoạt là yếu tố quan trọng, đặc biệt với khách hàng thu nhập trung bình và thấp, ảnh hưởng với β = 0,217.

4. Làm thế nào để tăng sự tin tưởng của khách hàng vào dự án?
   Thông qua chính sách hỗ trợ tài chính, ưu đãi chiết khấu và truyền thông hiệu quả, tạo ảnh hưởng xã hội tích cực với β = 0,188.

5. Tại sao môi trường sống văn minh lại quan trọng?
   Môi trường văn hóa xung quanh và xu hướng sống hiện đại góp phần nâng cao sự hài lòng và quyết định mua, dù ảnh hưởng nhỏ hơn nhưng vẫn có ý nghĩa với β = 0,151.

Kết luận

• Nghiên cứu xác định 5 nhân tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ trung cấp và bình dân tại TP. Hồ Chí Minh: sản phẩm, giá cả cảm nhận, pháp lý, ảnh hưởng xã hội và yếu tố xã hội.
• Mô hình hồi quy giải thích 57,6% biến thiên quyết định mua, cho thấy tính phù hợp và sức mạnh dự báo của các nhân tố.
• Kết quả nghiên cứu phản ánh thực trạng thị trường và tâm lý khách hàng sau các vụ cháy chung cư, nhấn mạnh vai trò của an toàn và minh bạch pháp lý.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm, minh bạch pháp lý, chính sách giá và hỗ trợ tài chính, đồng thời phát triển môi trường sống văn minh.
• Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp trong vòng 6-18 tháng, theo dõi hiệu quả và điều chỉnh chiến lược phù hợp, đồng thời mở rộng nghiên cứu sang các phân khúc khác.

Khuyến khích các chủ đầu tư, công ty môi giới và tổ chức tài chính áp dụng kết quả nghiên cứu để nâng cao hiệu quả kinh doanh và phát triển bền vững thị trường căn hộ trung cấp và bình dân.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN 1. Tổng quan về căn hộ chung cư 1. Khái niệm về căn hộ chung cư Theo điều 70 của Luật nhà ở năm 2005 (1). “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.

Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) “Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó”; b) “Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật”; c) “Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: a) “Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này”; b) “Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, 123doc 8 nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào”; c) “Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó”. Khái niệm về căn hộ chung cư trung cấp và bình dân Theo thông tư 14/2008/TT-BXD Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư, thì căn hộ chung cư trung cấp và bình dân được định nghĩa như sau: “Nhà chung cư hạng 3 (chung cư trung cấp) là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá”; “Nhà chung cư hạng 4 (chung cư bình dân) là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.” Và theo cách phân loại của chuyên gia bất động sản theo thị trường hiện nay thì căn hộ chung cư trung cấp có giá từ 20 – 30 triệu đồng/m2 và bình dân có giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Đặc điểm căn hộ chung cư Theo điều 239 của bộ Luật dân sự ban hành năm 1995 thì chung cư có đặc điểm: (1). “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia. “Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung. “Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Phân loại căn hộ chung cư Theo thông tư 31/2016/TT-BXD Mục đích và yêu cầu của việc phân hạng, công nhận hạng nhà chung cư (1). “Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường. “Việc phân hạng và công nhận hạng được thực hiện đối với từng tòa nhà chung cư và phải đảm bảo các yêu cầu sau đây”: a) “Có đề nghị của tổ chức, cá nhân quy định tại Điều 4 của Thông tư”; b) “Nhà chung cư được xây dựng phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; theo đúng Giấy phép xây dựng được cấp (đối với trường hợp yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng)”; c) “Nhà chung cư phải đảm bảo tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia khác có liên quan”; d) “Nhà chung cư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan, đã được bàn giao đưa vào sử dụng và không vi phạm các quy định của pháp luật tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị công nhận hạng”; đ) “Nhà chung cư phải không thuộc diện bị phá dỡ, không thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. “Việc phân hạng nhà chung cư được xác định trên cơ sở 04 nhóm tiêu chí sau đây”: (1).

“Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc”. “Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật”. “Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội”. “Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành”.

123doc 10 Nhà chung cư được phân thành 03 hạng như sau: (1). “Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư. “Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư. “Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 6.

Lý thuyết hành vi người tiêu dùng 1. Khái niệm hành vi người tiêu dùng Theo Philip Kotler (2003) “hành vi tiêu dùng được hiểu là hành vi mà người tiêu dùng thể hiện việc tìm kiếm, lựa chọn, mua và sử dụng, đánh giá và vứt bỏ các sản phẩm dịch vụ mà người tiêu dùng mong muốn sẽ thỏa mãn nhu cầu của họ. Người làm kinh doanh nghiên cứu hành vi người tiêu dùng với mục đích nhận biết nhu cầu, sở thích, thói quen của họ. Cụ thể là xem người tiêu dùng muốn mua gì, sao họ lại mua sản phẩm, dịch vụ đó, tại sao họ mua nhãn hiệu đó, họ mua như thế nào, mua ở đâu, khi nào mua và mức độ mua ra sao để xây dựng chiến lược marketing thúc đẩy người tiêu dùng lựa chọn sản phẩm, dịch vụ của mình.

Nghiên cứu hành vi người tiêu dùng hiện nay còn đi xa hơn các khía cạnh nói trên. Đó là người tiêu dùng được các nhà kinh doanh tìm hiểu xem họ có nhận thức được các lợi ích của sản phẩm, dịch vụ họ đã mua hay không và cảm nhận, đánh giá như thế nào sau khi sử dụng sản phẩm, dịch vụ. Vì điều này sẽ tác động đến những lần mua hàng sau đó của người tiêu dùng và tác động đến việc thông tin về sản phẩm của họ đến những người tiêu dùng khác. Quá trình ra quyết định mua của người tiêu dùng Quy trình 5 bước trong quá trình mua hàng của người tiêu dùng của Philip Kotler Đánh giá Hành vi Nhận thức Tìm kiếm Ra quyết các sau khi nhu cầu thông tin định mua phương án mua Hình 1.

1 Quá trình quyết định mua của người tiêu dùng (nguồn: Philip Kotler, 2003) Nhận thức nhu cầu: là cảm giác của người tiêu dùng khi có sự khác biệt giữa trạng thái thực tế với trạng thái họ mong muốn, nhu cầu xuất phát từ những vấn đề nảy sinh trong cuộc sống, có thể phát sinh do có kích thích bên trong hay bên ngoài của chủ thể, nhu cầu có thể là các nhu cầu cơ bản như được sống, ăn mặc, ngủ nghỉ, … đến những như cầu cao hơn như được an toàn, được yêu, thể hiện bản thân, được tôn trọng (Maslow,1943). Tìm kiếm thông tin: khi nhận thức được nhu cầu, tìm kiếm thông tin sẽ là bước tiếp theo của quá trình quyết định mua. Người tiêu dùng sẽ bắt đầu tìm kiếm thông tin liên quan về sản phẩm hoặc dịch vụ có thể đáp ứng được nhu cầu của mình. Thông tin được tìm kiếm qua các nguồn như: nguồn thông tin cá nhân, mạng xã hội, thông tin đại chúng, quảng cáo hoặc qua Internet …Nghiên cứu thật kỹ bước này sẽ giúp các doanh nghiệp nắm bắt được nhu cầu cụ thể của khách hàng từ đó phản ứng kịp thời và cung cấp đầy đủ để người tiêu dùng tiếp cận thuận lợi nhất.

Đánh giá phương án: bước này là bước mà người tiêu dùng đưa ra các nhận định đánh giá các giải pháp để thỏa mãn nhu cầu. Khi lựa chọn sản phẩm để mua và tiêu dùng, người tiêu dùng có xu hướng muốn thỏa mãn ở mức độ cao nhất nhu cầu của minh. Trong giai đoạn đánh giá, người tiêu dùng sắp xếp các 123doc 12 nhãn hiệu trong nhóm nhãn hiệu đưa vào để lựa chọn theo cấp bậc và từ đó bắt đầu hình thành ý tưởng mua nhãn hiệu được đánh giá cao nhất. Dự đoán được cách thức đánh giá của người tiêu dùng giúp doanh nghiệp chủ động hơn, đưa ra sản phẩm đáp ứng được các điều kiện mà khách hàng mong đợi.

Ra quyết định mua: sau khi đánh giá xong các phương án, người tiêu dùng đã có một bộ nhãn hiệu được sắp xếp theo thứ tự trong quyết định mua. Bình thường, người tiêu dùng sẽ chọn mua ở nhãn hiệu được ưu tiên nhất, tuy nhiên từ quyết định đến quyết định mua còn chịu sự chi phối của rất nhiều yếu tố khác kìm hãm như: ý kiến của gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, dư luận, hoàn cảnh, thiếu hụt sản phẩm, mức giá thay đổi… Nghiên cứu ở bước này giúp các doanh nghiệp tháo gỡ được sự ảnh hưởng của các yếu tố kìm hãm giúp tạo điều kiện cho quyết định mua trở nên suôn sẻ. Hành vi sau mua: là tập hợp các cảm xúc, thái độ, quan điểm và hành động của người tiêu dùng khi họ tiêu dùng sản phẩm của doanh nghiệp.