CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG CHO VAY MUA NHÀ Ở ĐỐI VỚI KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TẠI NGÂN HÀNG 1. Cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân của ngân hàng thương mại 1. Khái niệm Cho vay mua nhà đất là khoản cấp tín dụng BĐS được cung cấp cho KHCN nhằm mục đích mua nhà đất được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản bảo đảm. Trong đó, khoản cấp tín dụng BĐS được hiểu là sản phẩm tín dụng dành cho KHCN nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà ở, đất để ở, xây dựng/sửa chữa nhà ở của KHCN nhưng chưa thể thực hiện được do gặp khó khăn về tài chính.
Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà ở 1. Hoạt động cho vay mua nhà ở phụ thuộc vào chu kỳ vận động của thị trường BĐS: Thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất để ở nói riêng luôn có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính, mọi biến động trên thị trường BĐS đều ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà ở của NHTM. Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường BĐS ở giai đoạn phát triển bình thường, thu nhập của người dân tăng đều làm tăng nhu cầu mua nhà ở, đất để ở. Thêm vào đó, giá trị tài sản thế chấp tăng còn làm giảm rủi ro tín dụng cho NH, lúc này hoạt động cho vay mua nhà ở của NH có cơ hội mở rộng.
Ngược lại, khi thị trường BĐS bị thu hẹp, suy thoái hay đóng băng, nền kinh tế bị trì trệ khiến cho việc cho vay mua BĐS nói chung và nhà ở, đất để ở nói riêng bị thu hẹp lại. Giá trị nhà, đất được sử dụng làm tài sản thế chấp cũng bị sụt giảm, rủi ro tín dụng của NHTM cũng theo đó mà tăng lên. Mặt khác, đối với các khoản vay đã giải ngân, các NHTM sẽ phải đối mặt với khả năng KH không trả nợ nếu tình hình tài chính của họ bị ảnh hưởng. Quy mô của khoản vay lớn và có thời hạn kéo dài trong nhiều năm 7 Do có tính khan hiếm nên giá trị nhà ở, đất để ở thường cao hơn so với các loại hàng hóa khác, do đó khoản cho vay mua nhà ở thường lớn hơn so với các khoản cho vay tiêu dùng hay vay sản xuất kinh doanh nhỏ.
Thông thường, các khoản vay dành cho mục đích này thường được xếp vào khoản vay trung dài hạn với thời hạn kéo dài từ 10 đến 30 năm tùy theo chính sách tín dụng của từng NH và ở từng thời kì cụ thể. Khách hàng (KH) là cá nhân, hộ gia đình Sở hữu nhà ở, đất để ở luôn là nhu cầu có thực và rất lớn đối với KH là cá nhân, hộ gia đình. Do đó, xu hướng của tín dụng hiện tại luôn hướng đến nhu cầu thực tế này. Thường được bảo đảm bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay Đây cũng là điểm tạo ra sự khác biệt với các sản phẩm tín dụng khác của NHTM.
Trong cho vay mua nhà đất thì giá trị và tình trạng của tài sản là trọng tâm của món vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay và phải được đánh giá chính xác khi xem xét quyết định cấp tín dụng. Chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân của NHTM 1. Khái niệm chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân “Chất lượng của sản phẩm, dịch vụ được hiểu là toàn bộ tính năng của sản phẩm, dịch vụ phù hợp với điều kiện quy định nhằm thỏa mãn tốt nhất nhu cầu xã hội. Nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất của các doanh nghiệp, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh, doanh nghiệp muốn tồn tại và phát triển thì trước hết cần phải nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ để đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi ngày càng cao của xã hội.
Chất lượng cho vay được hiểu một cách khái quát nhất đó là sự đáp ứng nhu cầu của khách hàng (người gửi tiền và người vay tiền) phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội và đảm bảo sự tồn tại, phát triển của tổ chức tín dụng cung cấp sản phẩm tín dụng đó.”[4] 8 Trong thực tế, xuất phát từ bản chất của cho vay là mối quan hệ giữa người vay và người cho vay, liên quan đến nhiều chủ thể kinh tế và có vai trò cực kỳ to lớn trong nền kinh tế nên chất lượng cho vay được đề cập dưới nhiều góc độ khác nhau. Tuy nhiên, trong phạm vi của luận văn, chất lượng cho vay được đề cập dưới góc độ ngân hàng cho vay. Đối với ngân hàng: Nguyên tắc cơ bản nhất đối với hoạt động cho vay của ngân hàng đó là vốn vay phải được hoàn trả cả gốc và lãi đúng hạn. Nên nói đến chất lượng cho vay là nói đến khoản tín dụng được bảo đảm an toàn, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với chính sách tín dụng của ngân hàng, hoàn trả gốc và lãi đúng thời hạn, đem lại lợi nhuận cho ngân hàng với chi phí nghiệp vụ thấp, tăng khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường, làm lành mạnh các quan hệ kinh tế, phục vụ tăng trưởng và phát triển.
Nếu xét trên quan điểm của ngân hàng: chất lượng cho vay thể hiện ở phạm vi, mức độ, giới hạn tín dụng phải phù hợp với khả năng của mỗi Ngân hàng, khả năng thu hồi nợ đúng hạn, đầy đủ và có lãi, đảm bảo được sự cạnh tranh trên thị trường của ngân hàng đó. Chất lượng cho vay là một thuật ngữ phản ánh mức độ an toàn và khả năng sinh lời của hoạt động tín dụng Ngân hàng. Như vậy, chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân được hiểu như sau: Chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân thể hiện ở mức độ an toàn và khả năng sinh lời của ngân hàng do hoạt động cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân mang lại. Khi cho vay, điều mà ngân hàng quan tâm là khoản vay đó phải được đảm bảo an toàn, sử dụng đúng mục đích, phù hợp với chính sách cho vay của ngân hàng, được hoàn trả cả gốc và lãi đúng hạn, đem lại lợi nhuận cho ngân hàng với chi phí nghiệp vụ thấp, tăng khả năng cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường.
Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân 1. Các chỉ tiêu đánh giá về quy mô cho vay 9 Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân - Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân theo thời hạn: Dư nợ cho vay mua nhà ở đối với Tỷ trọng dư nợ cho vay mua khách hàng cá nhân theo nhà ởđối với khách hàng cá = thời hạn i × 100% nhân theo thời hạn i (1) Tổng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân (1): Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân theo thời hạn i Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân theo thời hạn thể hiện qua tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân ngắn hạn và tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân trung dài hạn trong tổng dư nợ. Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân ngắn hạn cao giúp NHTM hạn chế rủi ro, từ đó nâng cao chất lượng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân của NHTM và ngược lại. - Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân theo tài sản bảo đảm: Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân theo tài sản bảo đảm thể hiện qua tỷ trọng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân có tài sản bảo đảm và không có tài sản bảo đảm trong tổng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân.
10 Dư nợ cho vay mua nhà ở đối với Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà khách hàng cá nhân có tài ở đối với khách hàng cá nhân sản đảm bảo × 100% = theo tàisản đảm bảo (2) Tổng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân (2): Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân theo tài sản đảm bảo Các ngân hàng thương mại luôn muốn tăng tỷ trong cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân có tài sản để hạn chế rủi ro trong việc khách hàng không trả được nợ vay. Như vậy, tỷ trọng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân có tài sản đảm bảo trong tổng dư nợ là sự tăng lên cho thấy sự phát triển của quy mô theo hướng bền vững (dư nợ tăng và mức độ bảo đảm cùng tăng). Ngược lại, nếu quy mô dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân tăng nhưng tỷ trọng cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân có tài sản giảm sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn cho ngân hàng. - Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân theo thành phần kinh tế: Dư nợ cho vay mua nhà ở đối với Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà ở khách hàng cá nhân theo từng đối với khách hàng cá nhân theo = TPKT × 100% TPKT (3) Tổng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân (3): Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà ở đối với khách hàng cá nhân theo TPKT Cơ cấu dư nợ cho vay theo thành phần kinh tế thể hiện qua tỷ trọng dư nợ cho vay theo từng thành phần kinh tế trong tổng dư nợ.
Cơ cấu cho vay theo thành phần kinh tế sẽ thay đổi theo chiến lược kinh doanh của ngân hàng. Nếu tỷ 11 trọng dư nợ cho vay tập trung vào các ngành kinh tế có tỷ lệ rủi ro thấp như công nghiệp, dịch vụ thì chất lượng cho vay được nâng cao và ngược lại.