Chương I: Co sở khoa học của thị trường bat động sản nghỉ dưỡng Chương II: Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc qua nghiên cứu của công ty Cổ phần Bất động sản Bầu trời Việt Nam — Sky Realty Chương III: Các giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển thị trường bat động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc. CHUONG I: CƠ SO KHOA HỌC CUA THỊ TRUONG BAT DONG SAN NGHI DUONG 1. Bat động sản Bat động sản bao gồm dat dai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất dai, kế cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dung đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật dân sự quy định như sau: Điều 105. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyên tài sản.
Tài sản bao gồm bat động sản và động sản. Bat động sản và động sản có thé là tai sản hiện có va tài sản hình thành trong tương lai. Bat động sản và động sản 1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gan liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; đ) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bat động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng. Nhà ở, các công trình xây dựng gan liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng.Các tài sản khác gan liền với nhà ở, công trình xây dung đều coi là bất động sản. Việc gắn một động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải có mục đích nhằm hoàn chỉnh các đối tượng đó.
Việc gắn động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải do người có quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện. Các tài sản khác gắn liền với đất đai là những tải sản do tự nhiên tạo ra (ham, mỏ) hoặc do con người tao lập nhưng sống nhờ vào đất (cây trồng). Những tài sản nay chỉ được coi là bat động sản khi nó "gắn liền" với đất do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai (khai thác quặng hoặc cây đã bị đốn, mùa màng đã thu hoạch.) thì các tài sản này lại trở thành động sản. Bat động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tat cả những gi được tạo ra do sức lao động của con người gan liền với dat đai như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng.
và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) dé tạo thành một dạng vật chât có câu trúc và công năng xác định. Còn theo Từ điền tài chính định nghĩa, bất động sản bảo gồm đất và các tài san gan liền với đất không di đời được. Như vậy, Bất động sản không chỉ đơn thuần là một miếng đất, bất động sản còn bao gồm những tài sản gan liền với nó, đặc biệt là phải không di đời được. Có là những loại tai sản, hàng hoá tạo nên bởi sức lao động con người, có khả năng gia tăng giá trị cho bất động sản đó như nhà ở, các công trình đa công năng.
Bắt động sản nghỉ dưỡng Bắt động sản nghỉ dưỡng (tiếng anh là Resort Real Estate) là loại hình kết hợp giữa lưu trú và nghỉ dưỡng, thường được xây dựng ở những khu nghỉ dưỡng hoặc khu vực đang phát triển du lịch. Các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thường thấy bao gồm căn hộ khách sạn condotel, căn hộ dịch vụ, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, biệt thự nghỉ dưỡng trên đồi,. Người mua bat động sản nghỉ dưỡng thường nhắm vào 2 mục đích co bản là dé ở hoặc đầu tư kinh doanh. Nếu mua dé kinh doanh, nhà đầu tư có thé lựa chọn tự quản lý vận hành hoặc cho chính chủ đầu tư thuê lại để kinh doanh lưu trú nghỉ dưỡng.
Phương án 2 thường được các nhà đầu tư ở Việt Nam áp dụng, họ chỉ cần chọn hợp tác với các nhà đầu tư lớn và uy tín, không tốn nhiều công sức cho việc quản lý tài sản nhưng vẫn có thê hưởng một phần lợi nhuận trong quá trình kinh doanh. Trong bat động sản nghỉ dưỡng, chủ thé chính là các khu nghỉ dưỡng. Theo khái niệm, khu nghỉ dưỡng là loại hình công trình được xây dựng độc lập thành nhiều khối hoặc khu phức hợp bao gồm căn hộ, biệt thự,.ở các khu vực gần thiên nhiên, có cảnh quan đẹp, không gian rộng, yên tĩnh, cách xa khu đô thị, khu dân cư, đáp ứng nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng của người dân. Các khu nghỉ dưỡng cao cấp ở Việt Nam thường nằm ở ven biên Phú Quốc, Phan Thiết, Côn Đảo, Nha Trang, Da Nẵng.
Khu nghỉ dưỡng được chia thành 3 loại: ¢ Khu nghỉ dưỡng khép kin (Destination resort): là khu nghỉ dưỡng đáp ứng đầy đủ các dịch vụ đáp ứng cho nhu câu ăn uông, giải trí, mua săm, spa,. đê du khách có thê thoải mái nghỉ dưỡng mà không cân di chuyên đi bât cứ nơi nào khác. ¢ Khu nghỉ dưỡng phức hop (Integrated Resort): khu nghỉ dưỡng tích hợp đầy đủ các tiện ích, đa dạng các loại hình dịch vụ giải trí, khu mua săm và nhà hàng cao cấp. Bên cạnh đó khu nghỉ dưỡng còn sở hữu đa dạng các loại hình sản phẩm biệt thự ven biến, nhà phố thương mại shophousce,.
dé đáp ứng mọi nhu cầu của khách du lịch. ¢ Khu nghỉ dưỡng tiện lợi (Property resort): là những khách sạn truyền thống được cải tiến, thêm các tiện ích - dịch vụ mới như song bai casino, khu trién lãm tranh, khu mua sắm. dé tạo su tiện lợi cho du khách ghé thăm. Khu nghỉ dưỡng tiện lợi thường có diện tích nhỏ và không có tính khép kín.
Thị trường bắt động sản nghỉ dưỡng Nhìn chung, thị trường bắt động sản nghỉ dưỡng là một thị trường ngách của thị trường bất động sản một quốc gia, phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế, giao lưu văn hoá xã hội. Về cơ bản, thị trường bat động sản nghỉ dưỡng vẫn có những đặc điểm của thị trường bat động sản nói chung., là lĩnh vực rộng lớn liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như đất đai, xây dựng, kiến trúc, môi trường, thuế, giao dịch đảm bao. Bên cạnh đó, giống như bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng cũng là là một loại hàng hóa có tính đặc thù kinh doanh loại hình này sẽ tác động đến hành vi kinh doanh, đầu tư, tái đầu tư, tài chính, tiền tệ, đầu cơ, quỹ dự trữ, dự phòng.bất động sản có quan hệ mật thiết tới xây dựng, quản lí nhà nước về đất đai, quy hoạch va kế hoạch sử dụng đất. Thị trường bat động sản nghỉ dưỡng cũng tương tự như thị trường bat động sản, là nơi diễn ra các môi quan hệ của con người về giao dịch quyên sử dung dat, tài san trên đất tại một khu vực địa lí nhất định, trong một khoảng thời gian cụ thê.
Tuy nhiên, thị trường bat động sản nghỉ dưỡng là nơi mà các hoạt động kinh doanh nồi bật liên quan đến: mua bán, cho thuê, đầu tư kinh doanh,.được tiễn hành. Vai trò của thị trường bat động sản nghỉ dưỡng Nam giao thoa trong phạm vi giữa ngành kinh doanh bat động san và du lịch nên bất động sản nghỉ dưỡng có vai trò tích cực trong phát triển kinh tế, xã hội. Cụ thể: Thúc đây phát triển ngành du lịch nhất là sau thời kỳ dịch bệnh, hoạt động du lịch chủ yếu tập trung cho hoạt động nghỉ dưỡng phục hồi sức khỏe và làm việc. Theo số liệu thong kê của Hiệp hội Bat động sản Việt Nam (VNREA), tính đến hết tháng 9/2021, bat động sản nghỉ dưỡng đã có 114.399 villa - đây là con số khá tích cực nếu so sánh với tổng số lượng buồng phòng khách sạn đã phát triển trong nhiều năm trở lại đây và lũy kế đến năm 2021 mới đạt khoảng 650.
Như vậy mới chỉ hình thành và phát triển trong khoảng 5 năm trở lại đây nhưng bất động sản nghỉ dưỡng đã đóng góp tương đương khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3 - 5 sao trên toàn quôc. Góp phan phát triển cơ sở hạ tang tại địa phương, khu vực: Theo số liệu thong kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), tính đến 9/2021 các dự án bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu tập trung tại 15 địa phương bao gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Bình, Huế (Thừa Thiên - Huế), Đà Nẵng, Quảng Nam, Quy Nhơn (Bình Định), Phú Yên, Nha Trang và Cam Ranh (Khánh Hoà), Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc (Kiên Giang), có tổng số 239 dự án bat động sản nghỉ dưỡng trong đó ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villas ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse ước tính khoảng 154. Tổng giá trị 3 sản pham này khoảng 681.886 ty đồng, tương đương 30 tỷ USD. Hầu hết các dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường tập trung tại các vùng du lịch trọng điểm góp phần tôn tạo cảnh quan du lịch, thiên nhiên, có giá trị thâm mỹ, kinh tẾ cao.
Tạo công ăn việc làm trong cả quá trình dau tư cơ sở nghỉ dưỡng lẫn trong quá trình vận hành cơ sở du lịch. Theo Tổng cục Thống kê, trong quý I năm 2022 có thêm 1.289 doanh nghiệp ngành dịch vụ lưu trú và ăn uống được thành lập mới tăng 22,6% và số lao động mới có việc làm đạt 5.742 người, tăng 15,2% so với cùng ky năm trước. Số doanh nghiệp dịch vụ việc làm, du lịch, dịch vụ hỗ trợ khác thành lập mới đạt 1.535 doanh nghiệp tăng 6,1%, số lao động đạt 9.105 người, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm trước. - Đa dạng hóa sản phẩm du lịch: bat động sản nghỉ dưỡng tạo lập sản phẩm nghỉ dưỡng mới - là sự kết hợp giữa khách sạn và nha ở như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse.
Quá trình trải nghiệm bất động sản nghỉ dưỡng đem lại cảm giác mới cho khách du lịch, cảm nhận sự tự do thoải mái hơn so với không gian gò bó của các mô hình khách sạn nghỉ dưỡng truyền thống.