Luận văn thạc sĩ giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại việt nam

Luận văn thạc sĩ kinh tế nghiên cứu giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân,

• Tác giả: Lê Duy Khánh
• Người hướng dẫn: PGS. Trương Quang Thông
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Tp.HCM
• Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính - Ngân Hàng
• Đề tài: Giải Pháp Phòng Ngừa Rủi Ro Pháp Lý Của Hoạt Động Tín Dụng Bất Động Sản Tại Các Ngân Hàng Thương Mại Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Kinh Tế
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• Lời cam đoan
• Mục lục
• Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM
• 1.1. Bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm bất động sản
• 1.1.2. Phân loại bất động sản
• 1.2. Đặc điểm của bất động sản
• 1.2.1. Theo quan điểm của cơ quan quản lý
• 1.2.1.1. Tính cá biệt và khan hiếm
• 1.2.1.2. Tính bền lâu, ít hao mòn
• 1.2.1.3. Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau
• 1.2.1.4. Các tính chất khác
• 1.2.2. Theo quan điểm của các ngân hàng thương mại
• 1.2.2.1. Tính cố định
• 1.2.2.2. Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tương đối cao
• 1.2.2.3. Bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng
• 1.2.2.4. Giá mua bán/chuyển nhượng bất động sản luôn tăng trong dài hạn
• 1.2.2.5. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng
• 1.2.3. So sánh hai quan điểm về đặc điểm của bất động sản
• 1.3. Thị trường bất động sản
• 1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản
• 1.3.2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
• 1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
• 1.3.3.1. Các yếu tố thuộc về đặc tính của bất động sản
• 1.3.3.2. Các yếu tố kinh tế và xã hội của bất động sản
• 1.3.3.3. Các yếu tố pháp lý của bất động sản
• 1.4. Tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng
• 1.4.1. Cấp tín dụng trong hệ thống ngân hàng
• 1.4.2. Khái niệm tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng
• 1.4.3. Đặc điểm của tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng
• 1.4.3.1. Tín dụng bất động sản thường là những khoản cấp tín dụng trung, dài hạn
• 1.4.3.2. Tín dụng bất động sản thường là những khoản cấp tín dụng lớn
• 1.4.3.3. Tín dụng bất động sản phải giải ngân theo tiến độ
• 1.4.3.4. Tín dụng bất động sản thường là những khoản tín dụng có rủi ro cao
• 1.4.4. Phân loại tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng
• 1.4.4.1. Phân loại theo thời hạn cấp tín dụng
• 1.4.4.2. Phân loại theo mục đích sử dụng vốn
• 1.4.5. Vai trò của tín dụng bất động sản đối với nền kinh tế Việt Nam hiện nay
• 1.5. Rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại
• 1.5.1. Khái niệm rủi ro pháp lý
• 1.5.2. Rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân hàng
• 1.5.3. Khái niệm rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại
• 1.5.4. Những đòi hỏi phải nghiên cứu rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay
• 1.5.4.1. Bất động sản hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng tài sản của hệ thống ngân hàng
• 1.5.4.2. Những điều chỉnh chính sách có liên quan thường ảnh hưởng mạnh đến hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng
• 1.5.4.3. Ngân hàng Nhà nước không có định hướng rõ ràng đối với hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại
• 1.5.4.4. Hiện thiếu các nghiên cứu về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam
• 1.6. Kết luận chương 1
• 2. Những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam
• 2.1. Một số nguyên nhân chính gây ra rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại hiện nay
• 2.1.1. Trình độ nhận thức của cán bộ ngân hàng còn hạn chế và thiếu sự chia sẻ thông tin
• 2.1.2. Sự thay đổi liên tục của những quy định của pháp luật có liên quan
• 2.1.3. Nhận thức hạn chế của các ngân hàng thương mại đối với loại hình rủi ro này
• 2.1.4. Sự phức tạp của hệ thống văn bản pháp luật có liên quan
• 2.1.5. Sự chồng chéo của các văn bản pháp quy và sự không đồng nhất trong nhận thức và thi hành các văn bản pháp quy của các cơ quan quản lý
• 2.2. Một số rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay
• 2.2.1. Ranh giới không rõ ràng giữa cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản
• 2.2.2. Quy định về kiểm soát dư nợ cho vay phi sản xuất thiếu thực tế của Ngân hàng Nhà nước
• 2.2.3. Rủi ro pháp lý từ việc nhận thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.2.4. Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp là bất động sản hình thành trong tương lai
• 2.2.5. Các giao dịch giả tạo liên quan đến bất động sản
• 2.2.6. Những quy định “thiếu tầm” của nhà lập pháp
• 2.2.7. Những quy định phi thực tế của luật pháp liên quan đến hoạt động tín dụng bất động sản
• 2.2.8. Quy định về lãi suất cơ bản của Bộ Luật dân sự 2005
• 2.2.9. Bắt buộc phải khởi kiện dù trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận khác về phương thức xử lý tài sản bảo đảm khi bên vay không trả được nợ
• 2.2.10. Rủi ro từ việc ủy quyền xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của bên vay cho ngân hàng
• 2.2.11. Kê biên tài sản đã ủy quyền, đang thế chấp, cầm cố là bất động sản cho ngân hàng để thi hành án
• 2.2.12. Người phải thi hành án cố tình kéo dài thời gian thi hành án
• 2.2.12.1. Người phải thi hành án tìm cách hoãn, tạm đình chỉ thi hành bản án
• 2.2.12.2. Yêu cầu định giá lại tài sản kê biên để kéo dài thời gian thi hành án
• 2.2.13. Cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án
• 2.2.14. Sự phiền hà của thủ tục tố dụng dân sự hiện hành
• 2.3. Kết luận chương 2
• 3. Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản đối với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam và kiến nghị chính sách
• 3.1. Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản đối với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam
• 3.1.1. Các ngân hàng cần thiết phải thống kê và ban hành danh mục các loại bất động sản không được nhận thế chấp
• 3.1.2. Phải ban hành quy định và quy trình cho vay kinh doanh bất động sản
• 3.1.3. Sự cần thiết của công tác tư vấn pháp lý trong ngân hàng và công tác đào tạo nhân sự
• 3.1.4. Hướng đến giải quyết các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng tín dụng bằng trọng tài thương mại thông qua trọng tài quy chế
• 3.2. Kiến nghị chính sách đối Ngân hàng Nhà nước, Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan
• 3.2.1. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước
• 3.2.1.1. Xem xét lại quy định về cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản
• 3.2.1.2. Điều hành lãi suất cơ bản
• 3.2.1.3. Việc ban hành các quy định cần phải xem xét cẩn trọng, đặc biệt chú ý đến lộ trình thực hiện
• 3.2.2. Kiến nghị đối với Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan
• 3.2.2.1. Nhìn nhận đúng về vấn đề tranh chấp tài sản bảo đảm là bất động sản đang thế chấp
• 3.2.2.2. Cần thực hiện đúng thủ tục ban hành văn bản quy phạm pháp luật
• 3.2.2.3. Cần thiết phải xây dựng cơ chế xử lý nợ cho các ngân hàng thương mại
• 3.2.2.4. Giải quyết vấn đề thế chấp và đăng ký thế chấp tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai
• 3.3. Kết luận chương 3
• Kết luận chung
• Danh mục công trình của tác giả
• Tài liệu tham khảo
• Phụ lục

Tóm tắt

I. Tổng quan về giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý tín dụng bất động sản

Rủi ro pháp lý trong hoạt động tín dụng bất động sản là một vấn đề nghiêm trọng mà các ngân hàng thương mại Việt Nam đang phải đối mặt. Việc hiểu rõ về các rủi ro này và tìm ra các giải pháp phòng ngừa là rất cần thiết để bảo vệ lợi ích của ngân hàng và khách hàng. Các giải pháp này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro mà còn nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng.

1.1. Khái niệm rủi ro pháp lý trong tín dụng bất động sản

Rủi ro pháp lý trong tín dụng bất động sản được định nghĩa là những rủi ro phát sinh từ các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp, hợp đồng tín dụng và các quy định pháp luật. Những rủi ro này có thể dẫn đến thiệt hại tài chính cho ngân hàng và làm giảm khả năng thu hồi nợ.

1.2. Tầm quan trọng của việc phòng ngừa rủi ro pháp lý

Việc phòng ngừa rủi ro pháp lý không chỉ bảo vệ ngân hàng khỏi các thiệt hại tài chính mà còn tạo ra môi trường tín dụng an toàn hơn cho khách hàng. Điều này giúp nâng cao uy tín của ngân hàng và thu hút nhiều khách hàng hơn.

II. Những thách thức trong việc phòng ngừa rủi ro pháp lý tín dụng bất động sản

Các ngân hàng thương mại Việt Nam đang phải đối mặt với nhiều thách thức trong việc phòng ngừa rủi ro pháp lý. Những thách thức này bao gồm sự phức tạp của hệ thống pháp luật, sự thay đổi liên tục của các quy định và sự thiếu hụt thông tin giữa các bên liên quan.

2.1. Sự phức tạp của hệ thống pháp luật

Hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản và tín dụng rất phức tạp, với nhiều quy định khác nhau. Điều này gây khó khăn cho các ngân hàng trong việc áp dụng và tuân thủ các quy định pháp luật.

2.2. Thay đổi liên tục của các quy định pháp luật

Sự thay đổi liên tục của các quy định pháp luật có thể dẫn đến việc các ngân hàng không kịp thời cập nhật thông tin, từ đó làm gia tăng rủi ro pháp lý trong hoạt động tín dụng bất động sản.

III. Phương pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý tín dụng bất động sản hiệu quả

Để giảm thiểu rủi ro pháp lý, các ngân hàng cần áp dụng một số phương pháp phòng ngừa hiệu quả. Những phương pháp này bao gồm việc xây dựng quy trình cho vay rõ ràng, tăng cường công tác tư vấn pháp lý và đào tạo nhân sự.

3.1. Xây dựng quy trình cho vay rõ ràng

Các ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay rõ ràng và minh bạch, bao gồm các bước kiểm tra pháp lý và đánh giá tài sản thế chấp. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro phát sinh từ các vấn đề pháp lý.

3.2. Tăng cường công tác tư vấn pháp lý

Việc tăng cường công tác tư vấn pháp lý cho khách hàng và cán bộ ngân hàng là rất cần thiết. Điều này giúp nâng cao nhận thức về các rủi ro pháp lý và cách phòng ngừa chúng.

IV. Ứng dụng thực tiễn các giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý

Các ngân hàng thương mại Việt Nam đã áp dụng nhiều giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý trong hoạt động tín dụng bất động sản. Những giải pháp này đã mang lại nhiều kết quả tích cực, giúp giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả hoạt động.

4.1. Kết quả từ việc áp dụng quy trình cho vay mới

Việc áp dụng quy trình cho vay mới đã giúp các ngân hàng giảm thiểu rủi ro pháp lý và nâng cao khả năng thu hồi nợ. Nhiều ngân hàng đã ghi nhận sự cải thiện trong tỷ lệ nợ xấu.

4.2. Tác động của công tác tư vấn pháp lý

Công tác tư vấn pháp lý đã giúp khách hàng hiểu rõ hơn về các quy định pháp luật và các rủi ro liên quan đến tín dụng bất động sản. Điều này đã góp phần giảm thiểu tranh chấp và khiếu nại.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho phòng ngừa rủi ro pháp lý

Việc phòng ngừa rủi ro pháp lý trong hoạt động tín dụng bất động sản là một nhiệm vụ quan trọng và cần thiết. Các ngân hàng cần tiếp tục cải thiện quy trình và tăng cường công tác tư vấn pháp lý để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng.

5.1. Định hướng phát triển trong tương lai

Các ngân hàng cần định hướng phát triển các giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý một cách bền vững, nhằm đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng và bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

5.2. Tăng cường hợp tác giữa các bên liên quan

Việc tăng cường hợp tác giữa các ngân hàng, cơ quan quản lý và khách hàng là rất cần thiết để tạo ra một môi trường tín dụng an toàn và hiệu quả hơn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1. Lý luận chung về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam. Chương này trình bày những lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS, vai trò của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, khái niệm rủi ro pháp lý và rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM cũng được làm rõ.

Những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam. Chương 2 phân tích một số nguyên nhân và đề cập những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS mà các NHTM Việt Nam thường gặp nhất hiện nay. Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản đối với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam và kiến nghị chính sách. Trên cơ sở những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM Việt Nam được chỉ ra ở chương 2, chương này đưa ra một số giải pháp nhằm hạn chế tổn thất đối với các NHTM Việt Nam và kiến nghị chính sách.

TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 1/78 CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM 1.1 Bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản Theo quy định tại điều 174 BLDS 2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Ðất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; và các tài sản khác do pháp luật quy định”. Cách định nghĩa này dựa trên đặc tính chủ yếu nhất của BĐS, đó là những tài sản không thể di dời được. Định nghĩa này không có nhiều thay đổi so với định nghĩa về BĐS trong BLDS năm 1995.

Điều thay đổi duy nhất là BLDS 2005 đã sửa từ “nhà ở” thành “nhà” trong định nghĩa mới về BĐS. Thay đổi này đã giải quyết được bất cập của định nghĩa cũ, bởi nhà trong thực tế không chỉ có nhà ở, và không chỉ nhà ở mới là BĐS.2 Phân loại bất động sản Có rất nhiều tiêu chí để phân loại BĐS, tùy theo mục đích quản lý và mục đích của việc phân loại. Nguyễn Ngọc Bình (2008) phân loại BĐS gồm: đối với đất thì có đất đô thị, đất phi đô thị, đất để xây dựng kiến trúc, đất dùng cho công trình công cộng, đất dự trữ, đất nông nghiệp, đất dùng cho các trường hợp khác. Đối với nhà thì có: nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4, nhà tập thể, nhà cao tầng, nhà đơn lập, song lập, liên kế, cư xá, nhà để ở, nhà dùng để kinh doanh, nhà dùng cho các mục đích khác, nhà mặt tiền, nhà trong hẻm, nhà trong khu quy hoạch, nhà không phải khu quy hoạch.

Còn theo Phòng quản lý thị trường BĐS - Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thuộc Bộ xây dựng1 thì BĐS được phân thành 03 loại, bao gồm: (i) BĐS có đầu tư xây dựng như nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc; (ii) BĐS không đầu tư xây dựng với thành 1 http://www.aspx/Kien-thuc/Bat-dong-san/BDS/ TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 2/78 phần chính là các loại đất nông nghiệp; và (iii) BĐS đặc biệt là những công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang.2 Đặc điểm của bất động sản 1.1 Theo quan điểm của cơ quan quản lý2 1.1 Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính cá biệt của đất đai là do những đặc tính như cố định và không di dời được của đất đai mang lại. Tính khan hiếm nói chung của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ.2 Tính bền lâu, ít hao mòn Đất đai là một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai làm xói lở, vùi lấp hay bị ô nhiễm.

Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình trên đất sau khi xây dựng có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Tính chất lâu bền của BĐS còn do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một thời gian sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Có thể nói BĐS khá phong phú, đa dạng và gần như không bao giờ cạn.3 Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của BĐS này có thể bị tác động bởi các BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó (ngoại tác tích cực).

Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Ngược lại, BĐS cũng chịu những ngoại tác tiêu cực khi nằm trong các khu vực có hạ tầng thấp kém, ô nhiễm, triều cường… 1.4 Các tính chất khác - Tính thích ứng 2 Đây là cách phân loại của Phòng quản lý thị trường BĐS - Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thuộc Bộ xây dựng. TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 3/78 Lợi ích của BĐS được tạo ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác.

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Quản lý BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS khá phức tạp, chi phí lớn và thời gian dài. Bên cạnh đó, BĐS là tài sản khá nhạy cảm với những quyết định của cơ quan Nhà nước. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

- Tính phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Các yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng có thể chi phối nhu cầu và hình thức của BĐS.2 Theo quan điểm của các ngân hàng thƣơng mại Về cơ bản, các tính chất được liệt kê trên đã phản ánh nhiều đặc điểm của BĐS. Tuy nhiên, BĐS vẫn còn nhiều đặc điểm khác, mà dựa vào những đặc điểm này, các ngân hàng ở Việt Nam trong thời gian qua luôn ưu tiên nhận BĐS làm TSTC so với nhiều loại tài sản khác.

Lê Duy Khánh (2009) đã có liệt kê những đặc điểm này của BĐS, đó là: 1.1 Tính cố định Chính nhờ đặc điểm này mà khi nhận BĐS làm TSTC, các NHTM dễ dàng thực hiện việc xác định (vị trí, ranh giới…), định giá BĐS, giám sát BĐS trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý TSTC như các loại động sản khác.2 Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tƣơng đối cao TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 4/78 Giả sử khi khách hàng vay không trả được nợ, ngân hàng buộc phải áp dụng các biện pháp xử lý TSBĐ để thu hồi nợ. Thực tế chứng minh là BĐS vẫn dễ xử lý hơn nhiều tài sản khác nhờ tính thanh khoản cao hơn. Tính thanh khoản này xuất phát từ đặc điểm BĐS là khan hiếm cũng như nhờ vào sự phát triển của thị trường BĐS.3 Bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị thì BĐS hầu như không bị giảm giá trị và giá trị sử dụng. Trừ một số trường hợp BĐS bị hư hỏng do thiên tai và con người (đất bị sạt lở, xói mòn, nhà cửa bị hư hỏng) thì BĐS nhìn chung bền vững, bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng trong thời gian thế chấp.4 Giá mua bán/chuyển nhƣợng bất động sản luôn tăng trong dài hạn Do đặc tính khan hiếm, nhu cầu về nhà ở cũng như đầu tư, đầu cơ BĐS cao nên thực tế cho thấy, trong dài hạn giá mua bán/chuyển nhượng BĐS luôn tăng, mặc dù trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các quy định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác, giá BĐS có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.5 Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng So với các loại tài sản khác, ở Việt Nam hiện nay ít có loại tài sản nào mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng như BĐS.

Nhờ đó mà việc xác định chủ sở hữu/sử dụng của BĐS tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi nào như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS theo quy định đều phải được công chứng hoặc chứng thực. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với những quy định trong các lĩnh vực khác.3 So sánh hai quan điểm về đặc điểm của bất động sản Theo cơ quan quản lý, các đặc điểm của BĐS được xem xét nhằm các mục đích quản lý Nhà nước về BĐS, những đặc điểm này là những đặc tính tự nhiên của TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 5/78 BĐS, những đặc tính mà dựa vào đó, chúng ta đã đặt tên cho các loại tài sản này là BĐS (tức những tài sản không di chuyển được). Đối với các NHTM, điều quan trọng nhất là BĐS có những đặc tính giúp cho việc nhận thế chấp để bảo đảm cho các khoản nợ được thuận lợi trong công tác quản lý và xử lý TSTC.