Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt
MỞ ĐẦU
1. CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM
1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
1.1.2. Phân loại bất động sản
1.2. Đặc điểm của bất động sản
1.2.1. Theo quan điểm của cơ quan quản lý
1.2.1.1. Tính cá biệt và khan hiếm
1.2.1.2. Tính bền lâu, ít hao mòn
1.2.1.3. Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau
1.2.1.4. Các tính chất khác
1.2.2. Theo quan điểm của các ngân hàng thương mại
1.2.2.1. Tính cố định
1.2.2.2. Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tương đối cao
1.2.2.3. Bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng
1.2.2.4. Giá mua bán/chuyển nhượng bất động sản luôn tăng trong dài hạn
1.2.2.5. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng
1.2.3. So sánh hai quan điểm về đặc điểm của bất động sản
1.3. Thị trường bất động sản
1.3.1. Khái niệm thị trường bất động sản
1.3.2. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
1.3.3.1. Các yếu tố thuộc về đặc tính của bất động sản
1.3.3.2. Các yếu tố kinh tế và xã hội của bất động sản
1.3.3.3. Các yếu tố pháp lý của bất động sản
1.4. Tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng
1.4.1. Cấp tín dụng trong hệ thống ngân hàng
1.4.2. Khái niệm tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng
1.4.3. Đặc điểm của tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng
1.4.3.1. Tín dụng bất động sản thường là những khoản cấp tín dụng trung, dài hạn
1.4.3.2. Tín dụng bất động sản thường là những khoản cấp tín dụng lớn
1.4.3.3. Tín dụng bất động sản phải giải ngân theo tiến độ
1.4.3.4. Tín dụng bất động sản thường là những khoản tín dụng có rủi ro cao
1.4.4. Phân loại tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng
1.4.4.1. Phân loại theo thời hạn cấp tín dụng
1.4.4.2. Phân loại theo mục đích sử dụng vốn
1.4.5. Vai trò của tín dụng bất động sản đối với nền kinh tế Việt Nam hiện nay
1.5. Rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại
1.5.1. Khái niệm rủi ro pháp lý
1.5.2. Rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân hàng
1.5.3. Khái niệm rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại
1.5.4. Những đòi hỏi phải nghiên cứu rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay
1.5.4.1. Bất động sản hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng tài sản của hệ thống ngân hàng
1.5.4.2. Những điều chỉnh chính sách có liên quan thường ảnh hưởng mạnh đến hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng
1.5.4.3. Ngân hàng Nhà nước không có định hướng rõ ràng đối với hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại
1.5.4.4. Hiện thiếu các nghiên cứu về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam
1.6. Kết luận chương 1
2. Những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam
2.1. Một số nguyên nhân chính gây ra rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại hiện nay
2.1.1. Trình độ nhận thức của cán bộ ngân hàng còn hạn chế và thiếu sự chia sẻ thông tin
2.1.2. Sự thay đổi liên tục của những quy định của pháp luật có liên quan
2.1.3. Nhận thức hạn chế của các ngân hàng thương mại đối với loại hình rủi ro này
2.1.4. Sự phức tạp của hệ thống văn bản pháp luật có liên quan
2.1.5. Sự chồng chéo của các văn bản pháp quy và sự không đồng nhất trong nhận thức và thi hành các văn bản pháp quy của các cơ quan quản lý
2.2. Một số rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay
2.2.1. Ranh giới không rõ ràng giữa cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản
2.2.2. Quy định về kiểm soát dư nợ cho vay phi sản xuất thiếu thực tế của Ngân hàng Nhà nước
2.2.3. Rủi ro pháp lý từ việc nhận thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai
2.2.4. Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp là bất động sản hình thành trong tương lai
2.2.5. Các giao dịch giả tạo liên quan đến bất động sản
2.2.6. Những quy định “thiếu tầm” của nhà lập pháp
2.2.7. Những quy định phi thực tế của luật pháp liên quan đến hoạt động tín dụng bất động sản
2.2.8. Quy định về lãi suất cơ bản của Bộ Luật dân sự 2005
2.2.9. Bắt buộc phải khởi kiện dù trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận khác về phương thức xử lý tài sản bảo đảm khi bên vay không trả được nợ
2.2.10. Rủi ro từ việc ủy quyền xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của bên vay cho ngân hàng
2.2.11. Kê biên tài sản đã ủy quyền, đang thế chấp, cầm cố là bất động sản cho ngân hàng để thi hành án
2.2.12. Người phải thi hành án cố tình kéo dài thời gian thi hành án
2.2.12.1. Người phải thi hành án tìm cách hoãn, tạm đình chỉ thi hành bản án
2.2.12.2. Yêu cầu định giá lại tài sản kê biên để kéo dài thời gian thi hành án
2.2.13. Cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án
2.2.14. Sự phiền hà của thủ tục tố dụng dân sự hiện hành
2.3. Kết luận chương 2
3. Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản đối với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam và kiến nghị chính sách
3.1. Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản đối với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam
3.1.1. Các ngân hàng cần thiết phải thống kê và ban hành danh mục các loại bất động sản không được nhận thế chấp
3.1.2. Phải ban hành quy định và quy trình cho vay kinh doanh bất động sản
3.1.3. Sự cần thiết của công tác tư vấn pháp lý trong ngân hàng và công tác đào tạo nhân sự
3.1.4. Hướng đến giải quyết các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng tín dụng bằng trọng tài thương mại thông qua trọng tài quy chế
3.2. Kiến nghị chính sách đối Ngân hàng Nhà nước, Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan
3.2.1. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước
3.2.1.1. Xem xét lại quy định về cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản
3.2.1.2. Điều hành lãi suất cơ bản
3.2.1.3. Việc ban hành các quy định cần phải xem xét cẩn trọng, đặc biệt chú ý đến lộ trình thực hiện
3.2.2. Kiến nghị đối với Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan
3.2.2.1. Nhìn nhận đúng về vấn đề tranh chấp tài sản bảo đảm là bất động sản đang thế chấp
3.2.2.2. Cần thực hiện đúng thủ tục ban hành văn bản quy phạm pháp luật
3.2.2.3. Cần thiết phải xây dựng cơ chế xử lý nợ cho các ngân hàng thương mại
3.2.2.4. Giải quyết vấn đề thế chấp và đăng ký thế chấp tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai
3.3. Kết luận chương 3
Kết luận chung
Danh mục công trình của tác giả
Tài liệu tham khảo
Phụ lục
