Luận văn thạc sĩ thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại tp hcm

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại tp hcm, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện pháp hoàn thiện trong lĩnh

• Tác giả: Nguyễn Văn Hải
• Người hướng dẫn: TS. Hồ Thủy Tiên
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP.Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế - Tài Chính – Ngân Hàng
• Đề tài: Giải Pháp Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản Tại TP.HCM
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2010
• Địa điểm: TP.Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Lý luận chung về bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của của bất động sản
• 1.1.2. Phân loại bất động sản căn cứ vào công dụng
• 1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
• 1.2. Lý luận chung về thị trường bất động sản
• 1.2.1. Khái niệm
• 1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân
• 1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản
• 1.2.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
• 1.2.5. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản
• 1.2.6. Kinh nghiệm của các nước trong vấn đề phát triển thị trường bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 2.1. Đặc điểm thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
• 2.1.1. Những thuận lợi của thị trường bất động sản TP
• 2.1.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 2.1.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 2.1.2. Những khó khăn của thị trường bất động sản tại TP
• 2.1.2.1. Về cơ sở hạ tầng
• 2.1.2.2. Về nguồn vốn cho thị trường bất động sản
• 2.2. Thực trạng của thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2003-2009
• 2.2.1. Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2003 – 2006
• 2.2.2. Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn từ năm 2007-2009
• 2.2.2.1. Diễn biến thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 – 2009
• 2.2.2.2. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 – 2009
• 2.2.2.3. Các chính sách quản lý Nhà nước liên quan đến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2007 – 2009
• 2.3. Những thành tựu và một số tồn tại của thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
• 2.3.1. Những thành tựu đạt được
• 2.3.2. Những vấn đề còn tồn tại cần khắc phục của thị trường bất động sản TP.HCM và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 3.1. Các giải pháp thúc đẩy đầu tư và giao dịch trên thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
• 3.1.1. Hoàn thiện các chính sách thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản
• 3.1.2. Giải pháp về chính sách giá cả bất động sản
• 3.1.3. Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho người có thu nhập thấp
• 3.2. Các giải pháp gia tăng nguồn vốn đầu tư cho thị trường bất động sản
• 3.2.1. Thu hút vốn đầu tư nước ngoài
• 3.2.2. Phát hành trái phiếu
• 3.2.3. Hình thành và phát triển các quỹ tín thác bất động sản
• 3.3. Các giải pháp hạn chế rủi ro trên thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh
• 3.3.1. Phát triển thị trường phái sinh bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh
• 3.3.2. Phát triển sàn giao dịch bất động sản
• 3.4. Các giải pháp khác
• 3.4.1. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• 3.4.2. Tạo lập và tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản
• 3.4.3. Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản công khai, minh bạch
• 3.4.4. Hoàn thiện các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản
• 3.4.5. Đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản
• 3.4.6. Đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoàn chỉnh công tác thiết kế đô thị
• KẾT LUẬN CHUNG
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC: BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ KHẢO SÁT

Tóm tắt

I. Tổng quan về thị trường bất động sản TP

Thị trường bất động sản TP.HCM đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, đóng góp quan trọng vào nền kinh tế thành phố. Với vị trí địa lý thuận lợi, TP.HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, thị trường này cũng đối mặt với nhiều thách thức như giá cả tăng cao, tình trạng đầu cơ và thiếu hụt nguồn cung. Việc phát triển bền vững thị trường bất động sản là cần thiết để đảm bảo sự ổn định và phát triển lâu dài.

1.1. Tình hình hiện tại của thị trường bất động sản TP.HCM

Thị trường bất động sản TP.HCM đã có những bước tiến đáng kể trong những năm qua. Sự gia tăng dân số và nhu cầu về nhà ở đã thúc đẩy sự phát triển của các dự án bất động sản. Tuy nhiên, giá cả bất động sản tăng nhanh đã tạo ra áp lực lớn cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp.

1.2. Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM

TP.HCM có nhiều tiềm năng để phát triển thị trường bất động sản, bao gồm sự phát triển hạ tầng, chính sách khuyến khích đầu tư và nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở. Các dự án hạ tầng lớn như metro, cầu đường mới sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường.

II. Những thách thức lớn đối với thị trường bất động sản TP

Mặc dù thị trường bất động sản TP.HCM có nhiều tiềm năng, nhưng cũng phải đối mặt với nhiều thách thức. Các vấn đề như giá cả tăng cao, tình trạng đầu cơ và thiếu hụt nguồn cung đang gây khó khăn cho người tiêu dùng và nhà đầu tư. Việc giải quyết những thách thức này là rất quan trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững.

2.1. Giá cả bất động sản tăng cao và ảnh hưởng đến người dân

Giá bất động sản tại TP.HCM đã tăng mạnh trong những năm qua, gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận nhà ở. Nhiều người phải chấp nhận sống trong các khu vực ngoại ô hoặc thuê nhà với giá cao.

2.2. Tình trạng đầu cơ và giao dịch phi chính thức

Tình trạng đầu cơ trong thị trường bất động sản TP.HCM đang diễn ra phổ biến, dẫn đến việc giá cả bị đẩy lên cao hơn giá trị thực. Giao dịch phi chính thức cũng làm cho thị trường trở nên khó kiểm soát và thiếu minh bạch.

III. Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản TP

Để phát triển bền vững thị trường bất động sản TP.HCM, cần có những giải pháp đồng bộ và hiệu quả. Các chính sách hỗ trợ đầu tư, cải thiện hạ tầng và tăng cường quản lý nhà nước là rất cần thiết.

3.1. Hoàn thiện chính sách thuế và khuyến khích đầu tư

Cần hoàn thiện các chính sách thuế liên quan đến bất động sản để khuyến khích đầu tư và giảm thiểu tình trạng đầu cơ. Việc áp dụng các chính sách ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội cũng cần được xem xét.

3.2. Phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị

Đầu tư vào hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị hợp lý sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Các dự án hạ tầng lớn như metro, cầu đường mới cần được ưu tiên phát triển.

IV. Ứng dụng công nghệ trong phát triển thị trường bất động sản TP

Công nghệ đang đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản. Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý và giao dịch bất động sản sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và hiệu quả.

4.1. Sử dụng công nghệ thông tin trong quản lý bất động sản

Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý bất động sản sẽ giúp cải thiện quy trình giao dịch và tăng cường tính minh bạch. Các nền tảng trực tuyến có thể giúp người tiêu dùng dễ dàng tiếp cận thông tin và thực hiện giao dịch.

4.2. Phát triển các ứng dụng di động hỗ trợ người tiêu dùng

Các ứng dụng di động có thể giúp người tiêu dùng tìm kiếm thông tin về bất động sản, so sánh giá cả và thực hiện giao dịch một cách nhanh chóng và thuận tiện.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của thị trường bất động sản TP

Thị trường bất động sản TP.HCM có nhiều tiềm năng phát triển, nhưng cũng phải đối mặt với nhiều thách thức. Việc áp dụng các giải pháp đồng bộ và hiệu quả sẽ giúp thị trường phát triển bền vững trong tương lai.

5.1. Tương lai của thị trường bất động sản TP.HCM

Với sự phát triển của hạ tầng và chính sách hỗ trợ đầu tư, thị trường bất động sản TP.HCM có thể tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Tuy nhiên, cần phải giải quyết các vấn đề hiện tại để đảm bảo sự ổn định.

5.2. Những cơ hội và thách thức trong tương lai

Thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều cơ hội và thách thức. Việc nắm bắt kịp thời các xu hướng mới và điều chỉnh chính sách sẽ là yếu tố quyết định cho sự phát triển bền vững.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản (BĐS) tại Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, chiếm khoảng 30% tổng hoạt động kinh tế và đóng góp lớn vào GDP thành phố. Giai đoạn 2003-2009 chứng kiến nhiều biến động mạnh mẽ của thị trường này, từ sự đóng băng trong giai đoạn 2003-2006 đến sự bùng nổ và khủng hoảng trong giai đoạn 2007-2009. Mục tiêu nghiên cứu nhằm phân tích thực trạng phát triển, những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp phát triển bền vững thị trường BĐS tại TP.HCM trong giai đoạn này. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào thị trường BĐS TP.HCM từ năm 2003 đến 2009, với trọng tâm là các phân khúc nhà ở, văn phòng và đất nền. Ý nghĩa nghiên cứu không chỉ giúp hiểu rõ cơ chế vận hành thị trường mà còn hỗ trợ hoạch định chính sách, thu hút vốn đầu tư, đồng thời góp phần ổn định thị trường, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội thành phố.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình kinh tế thị trường BĐS, bao gồm:

• Khái niệm và đặc điểm BĐS: Theo Luật Dân sự sửa đổi 2005, BĐS bao gồm đất đai, nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất. BĐS có tính cá biệt, khan hiếm, bền lâu và chịu ảnh hưởng lẫn nhau, đồng thời bị chi phối bởi các yếu tố pháp luật, kinh tế, xã hội và tâm lý thị trường.

• Mô hình phát triển thị trường BĐS: Thị trường BĐS phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa. Mỗi cấp độ phản ánh sự thay đổi về cơ chế vận hành, vai trò của các chủ thể và nguồn vốn.

• Chu kỳ dao động thị trường BĐS: Thị trường trải qua 4 giai đoạn: phồn vinh, suy thoái, tiêu điều và phục hồi, với chu kỳ dao động trung bình từ 5-18 năm tùy quốc gia.

• Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và phát triển BĐS: Bao gồm yếu tố tự nhiên (vị trí, diện tích), kinh tế (thu nhập, tiện nghi), thị trường (cung cầu, tính hữu dụng), pháp lý, chính sách nhà nước, kinh tế vĩ mô và xã hội.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp tổng hợp và phân tích định lượng dựa trên số liệu thống kê chính thức và khảo sát thực tế tại TP.HCM giai đoạn 2003-2009. Cỡ mẫu khảo sát bao gồm các doanh nghiệp BĐS, ngân hàng, nhà đầu tư và người tiêu dùng với khoảng vài trăm phiếu điều tra. Phương pháp chọn mẫu kết hợp ngẫu nhiên và có chủ đích nhằm đảm bảo tính đại diện. Phân tích dữ liệu sử dụng các công cụ thống kê mô tả, so sánh biến động giá, khối lượng giao dịch, dư nợ tín dụng và phân tích chu kỳ thị trường. Timeline nghiên cứu kéo dài từ tháng 1/2009 đến tháng 12/2009, tập trung thu thập số liệu thứ cấp và khảo sát thực địa.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thị trường đóng băng giai đoạn 2003-2006: Giao dịch BĐS giảm mạnh, khối lượng giao dịch tại Công ty SaigonRES giảm hơn 75% so với năm 2002. Nguyên nhân do chính sách đất đai mới, lãi suất cao và tâm lý e ngại pháp lý. Số dự án và căn hộ công bố tăng nhưng giao dịch thực tế thấp, dẫn đến hiện tượng “đóng băng” thị trường.

2. Bùng nổ và sốt giá giai đoạn 2007-2008: Giá căn hộ cao cấp tại TP.HCM tăng từ 1.400 USD/m2 lên 2.000 USD/m2 trong năm 2007; giá đất nền tại quận 2 đạt đỉnh 45-50 triệu đồng/m2. Tín dụng bất động sản tăng đột biến, đạt 34.700 tỷ đồng cuối năm 2007, chiếm 11% tổng dư nợ ngân hàng TP.HCM. Tuy nhiên, bong bóng BĐS hình thành, giá tăng vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân.

3. Khủng hoảng và đóng băng trở lại năm 2008-2009: Lãi suất ngân hàng tăng lên 21%, chính sách thắt chặt tín dụng, cùng khủng hoảng tài chính toàn cầu khiến giá BĐS giảm 40-70% tại nhiều dự án. Giao dịch trầm lắng, nhiều vụ kiện tụng tranh chấp xảy ra, thị trường thứ cấp đóng băng. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở giá thấp và trung bình vẫn thiếu nguồn cung, nhu cầu thực tế cao.

4. Nguồn vốn chủ yếu từ tín dụng ngân hàng: Dư nợ cho vay BĐS tăng bình quân 33%/năm giai đoạn 2003-2007, chủ yếu là cho vay trung và dài hạn. Các ngân hàng thương mại triển khai nhiều gói vay ưu đãi, nhưng lãi suất vẫn cao, chưa tiếp cận được nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân đóng băng giai đoạn 2003-2006 chủ yếu do chính sách đất đai chưa hoàn thiện, thủ tục hành chính phức tạp và lãi suất cao, làm giảm nguồn cung và cầu. Sự bùng nổ năm 2007 phản ánh sự hấp dẫn của thị trường, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do đầu cơ và tín dụng dễ dãi. Khủng hoảng 2008-2009 là hệ quả tất yếu của bong bóng BĐS, tác động bởi chính sách thắt chặt tín dụng và khủng hoảng kinh tế toàn cầu. So với các nghiên cứu quốc tế, chu kỳ dao động và các giai đoạn phát triển của thị trường TP.HCM tương đồng với các thị trường phát triển như Hàn Quốc và Hồng Kông, nhưng có đặc thù riêng về pháp lý và nguồn vốn. Việc thiếu nguồn cung nhà ở giá thấp làm gia tăng bất bình đẳng xã hội và kéo dài thời gian phục hồi thị trường. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ biến động giá căn hộ, dư nợ tín dụng và bảng so sánh số lượng dự án, giao dịch qua các năm.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện chính sách pháp luật và thủ tục hành chính: Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và giao dịch BĐS nhằm tăng tính minh bạch và giảm chi phí giao dịch. Chủ thể thực hiện: UBND TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường. Thời gian: 1-2 năm.

2. Phát triển nguồn cung nhà ở giá thấp và trung bình: Khuyến khích đầu tư các dự án nhà ở xã hội, căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với thu nhập đại đa số người dân, đặc biệt tại các quận ngoại thành. Chủ thể: Doanh nghiệp BĐS, chính quyền địa phương. Thời gian: 3-5 năm.

3. Đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư: Thu hút vốn FDI, phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS, thành lập quỹ tín thác BĐS để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Chủ thể: Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, doanh nghiệp BĐS. Thời gian: 2-3 năm.

4. Phát triển thị trường phái sinh và sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp: Tăng cường công tác quản lý, minh bạch thông tin, giảm rủi ro đầu cơ và tạo điều kiện cho giao dịch lành mạnh. Chủ thể: Sở Xây dựng, các tổ chức môi giới, Hiệp hội BĐS. Thời gian: 1-2 năm.

5. Cải thiện hạ tầng kỹ thuật và quy hoạch đô thị: Đầu tư đồng bộ hệ thống giao thông, tiện ích công cộng, quy hoạch hợp lý để nâng cao giá trị BĐS và thu hút đầu tư. Chủ thể: UBND TP.HCM, các sở ngành liên quan. Thời gian: 5-10 năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Nhà quản lý và hoạch định chính sách: Giúp hiểu rõ thực trạng, các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất chính sách phát triển thị trường BĐS phù hợp với điều kiện TP.HCM.

2. Doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư: Cung cấp thông tin về xu hướng thị trường, rủi ro và cơ hội đầu tư, giúp xây dựng chiến lược kinh doanh hiệu quả.

3. Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Hiểu mối quan hệ giữa tín dụng và thị trường BĐS, từ đó thiết kế các sản phẩm tài chính phù hợp, kiểm soát rủi ro tín dụng.

4. Nhà nghiên cứu và sinh viên chuyên ngành kinh tế, tài chính, quản lý đô thị: Là tài liệu tham khảo khoa học về thị trường BĐS, phương pháp nghiên cứu và phân tích thị trường thực tiễn.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao thị trường BĐS TP.HCM lại có chu kỳ dao động mạnh?
   Thị trường BĐS chịu ảnh hưởng của chu kỳ kinh tế vĩ mô, chính sách tín dụng, cung cầu và tâm lý đầu cơ. Chu kỳ dao động gồm phồn vinh, suy thoái, đóng băng và phục hồi, tương tự các thị trường BĐS quốc tế.

2. Nguồn vốn chủ yếu cho thị trường BĐS TP.HCM đến từ đâu?
   Phần lớn nguồn vốn đến từ tín dụng ngân hàng thương mại, chiếm khoảng 80% tổng dư nợ cho vay BĐS. Các nguồn vốn khác như FDI, trái phiếu và quỹ tín thác còn hạn chế.

3. Nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng đóng băng thị trường giai đoạn 2003-2006?
   Chính sách đất đai mới chưa hoàn thiện, thủ tục hành chính phức tạp, lãi suất cao và tâm lý e ngại pháp lý khiến giao dịch giảm mạnh, nguồn cung hạn chế.

4. Giải pháp nào giúp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp?
   Khuyến khích đầu tư dự án nhà ở xã hội, căn hộ diện tích nhỏ, hỗ trợ tín dụng ưu đãi, đồng thời cải thiện quy hoạch và hạ tầng khu vực ngoại thành.

5. Tác động của khủng hoảng tài chính toàn cầu đến thị trường BĐS TP.HCM như thế nào?
   Khủng hoảng làm lãi suất tăng, tín dụng thắt chặt, giá BĐS giảm 40-70%, giao dịch trầm lắng, nhiều dự án bị đình trệ, ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin nhà đầu tư và người mua.

Kết luận

• Thị trường BĐS TP.HCM giai đoạn 2003-2009 trải qua nhiều biến động, từ đóng băng đến bùng nổ và khủng hoảng, phản ánh sự phát triển không đồng đều và các yếu tố pháp lý, kinh tế tác động mạnh.
• Nguồn vốn chủ yếu dựa vào tín dụng ngân hàng, chưa đa dạng hóa, gây rủi ro cho thị trường và hệ thống tài chính.
• Nhu cầu nhà ở giá thấp và trung bình rất lớn nhưng nguồn cung còn hạn chế, tạo ra sự mất cân đối cung cầu.
• Các giải pháp đề xuất tập trung vào hoàn thiện chính sách pháp luật, phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, đa dạng hóa nguồn vốn và nâng cao chất lượng quản lý thị trường.
• Tiếp tục nghiên cứu và theo dõi diễn biến thị trường trong các năm tiếp theo để điều chỉnh chính sách phù hợp, đảm bảo phát triển bền vững.

Các nhà quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần phối hợp triển khai các giải pháp đề xuất, đồng thời tăng cường minh bạch thông tin và nâng cao năng lực quản lý thị trường BĐS TP.HCM.

Trích đoạn nội dung tài liệu

mở đầu và kết thúc một quá trình mua - bán bất động sản v. Các tổ chức định giá bất động sản: Các tổ chức này được hình thành và hoạt động tại các vùng có thị trường bất động sản hoạt động mạnh. Các tổ chức này triển khai các hoạt động thống kê về giá cả bất động sản (trong vùng), đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả bất động sản (trong vùng), công bố giá cả bất động sản để làm cơ sở cho các giao dịch mua - bán bất động sản trên địa bàn. Xác định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản cho các đối tượng có nhu cầu.

Ngoài các phương pháp xác định giá bất động sản do Nhà nước quy định, có thể đề xuất các phương pháp định giá bất động sản khác có tính khả thi phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta. Nội dung quan trọng nhất của của hoạt động tư vấn định giá bất động sản của các tổ chức này bao gồm: + Cung cấp thông tin về giá các loại bất động sản và các thông tin có liên quan đến giá bất động sản trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản và các thông tin có liên quan đến sự hình thành giá bất động sản theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân. + Phân tích, dự báo giá cả bất động sản (ngắn, trung và dài hạn) Giá cả do các tổ chức này công bố tuy không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi tới các quyết định thoả thuận cuối cùng. Các định chế tài chính: Kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn.

Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng. Do đặc tính không thể di dời và lâu bền, nên bất động sản thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng phải dựa trên thị trường bất TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 16 động sản để định giá bất động sản làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại bất động sản là tài sản thế chấp, lúc này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản.

Mặt khác, ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (công ty thuộc ngân hàng) để chuyên doanh bất động sản. Ngoài ngân hàng, các định chế tài chính khác như các công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư… đều có thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản, đồng thời còn đảm nhiệm việc thanh toán giữa các bên, khi cần có thể cho vay đối với bên này để thanh toán cho bên kia. Những tổ chức này tuy không cần thiết đối với những giao dịch nhỏ, lẻ về bất động sản, nhưng sẽ không thể thiếu đối với việc mua-bán những bất động sản có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia mà ở đấy người dân có thói quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hoá, dịch vụ. Hiệp hội bất động sản: Hiện tại, thị trường BĐS có nhiều vấn đề chưa ổn định, gây nhiều khó khăn cho DN lẫn người có nhu cầu sử dụng.

Trong khi đó chưa có tổ chức nào đứng ra hỗ trợ hay giải quyết vấn đề này. Vì vậy, việc thành lập Hiệp hội bất động sản là một việc rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Việc thành lập HoREA trong giai đoạn này là đúng thời điểm, đáp ứng nhu cầu các DN và một thị trường rộng lớn đang cần sự hỗ trợ. Phần việc đầu tiên sắp tới của HoREA sẽ là tập hợp ghi nhận toàn bộ tình hình thị trường BĐS thành phố, đặc biệt chú trọng những vấn đề bất cập trong công tác quản lý, những khó khăn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu tư của các DN, sau đó sẽ đưa ra những đề xuất, kiến nghị điều chỉnh về cơ chế, phương thức quản lý giải quyết.

Mục tiêu là làm thế nào để nâng được vai trò, vị trí, tầm của các DN, nhà đầu tư tương xứng với tầm phát triển và yêu cầu của một thị trường BĐS hiện nay. Một trong những đặc điểm của HoREA là thành viên không chỉ gồm các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS, mà còn có cả các nhà quản lý, nhà nghiên cứu… trong lĩnh vực này, sẽ có nhiều góp ý về giải pháp hiệu quả. Với chức năng nhiệm vụ của mình, HoREA góp phần cùng cơ quan quản lý giải quyết tốt những vấn đề của thị trường BĐS thành phố lâu nay bức xúc.4 Người quản lý thị trường bất động sản (Nhà nước). Nhà nước tham gia thị trường bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trường bất động sản.

Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản. Đồng thời, Nhà TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 17 nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về bất động sản. Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường bất động sản được thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường để có biện pháp điều tiết quan hệ cung, cầu, giá cả.

Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về bất động sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý nhà nước. Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cao. Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có được sự chấp thuận của chính quyền địa phương về tổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép cần thiết trước khi khởi công xây dựng. Khi việc xây dựng được triển khai, các cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy định của Nhà nước về đầu tư xây dựng bất động sản, đảm bảo an toàn xây dựng và an sinh xã hội, môi trường.

Nếu các dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng như các cán bộ giám sát vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộng đồng nhưng vừa không tạo nên các rào cản đối với các dự án có tính sáng tạo, có thiết kế tốt và đáp ứng được nhu cầu xã hội. Kinh nghiệm của các nước trong vấn đề phát triển thị trường bất động sản 1.1 Kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản ở Hàn Quốc: Trên thế giới có rất nhiều nước đã từng đối mặt với những sóng gió trong lĩnh vực bất động sản. Sự biến động, phát triển của thị trường bất động sản theo chu kỳ, có thuận lợi, rồi gặp khó khăn, rồi lại vượt qua hình như là một hiện thực phổ biến. Cái chính là sức khoẻ của nền kinh tế, của môi trường kinh doanh bất động sản và sự đúng đắn của các giải pháp tháo gỡ.

Trên thực tế, Nhật Bản và Hàn Quốc - hai nền kinh tế đạt được sự phát triển thần kỳ bậc nhất thế giới cũng từng phải đối mặt với những vấn đề nan giải trong việc phát triển và quản lý thị trường bất động sản nhà ở. Thị trường TIEU LUAN MOI download : [e-mail] 18 bất động sản có mối quan hệ sâu rộng với mọi người, mọi tổ chức trong xã hội, ảnh hưởng lâu dài tới cuộc sống và sự phát triển của đông đảo cộng đồng dân cư, doanh nghiệp và nền kinh tế của đất nước. Trên thế giới đã có nhiều ví dụ minh họa cho thấy tính tác động đa chiều của các giải pháp quản lý thị trường bất động sản - nhà ở. Xin giới thiệu một số kinh nghiệm của Hàn Quốc qua việc quản lý thị trường bất động sản nhà ở.

Tất nhiên không phải điều gì xảy ra ở một nước này sẽ xảy ra ở một nước khác. Song chắc chắn là các giải pháp điều tiết vĩ mô - đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản nhà ở luôn có sự tác động đa chiều. Chính vì vậy mà các giải pháp điều tiết cần được chuẩn bị rất kỹ, tập hợp đông đảo tinh hoa của đất nước, tránh vội vàng, cảm tính chủ quan, đặc biệt là thiếu thông tin và sự nghiên cứu cẩn trọng. Lĩnh vực thị trường bất động sản nhà ở của Hàn Quốc cũng thu được nhiều kết quả đáng ghi nhận.

Tuy nhiên, trong suốt mấy chục năm qua, Hàn Quốc luôn phải đối mặt với nhiều thách thức lớn trong lĩnh vực phát triển bất động sản nhà ở, trong mỗi giai đoạn mới lại xuất hiện những thách thức mới. Tình hình quản lý thị trường bất động sản nhà ở Hàn Quốc trong những năm gần đây có thể tóm lược như sau: Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm ổn định thị trường bất động sản. Bên cạnh kết quả đạt được thì giá đất trên thị trường ngày càng tăng. Ví dụ ở Giang Nam - nơi cư ngụ của những người giàu - giá đất tăng gấp đôi.

Năm 2003, một căn hộ 120 m2 tại một chung cư cao cấp ở đây được bán với giá 1,2 triệu USD - cao gấp 4 lần so với cách đây bốn năm. Chính phủ Hàn Quốc đã đề ra những biện pháp kiểm soát gắt gao kiềm chế giá nhà đất. Cuối năm 2003, Chính phủ Hàn Quốc đã đề ra chính sách thuế thu nhập trong kinh doanh bất động sản với mức thuế suất lên đến 60% trên lợi nhuận như đối với khu vực ngoại ô phía nam Seoul. Chính phủ Hàn Quốc còn yêu cầu nhà đầu tư hạn chế việc xây dựng chung cư cao cấp cho người có thu nhập cao khuyến khích đầu tư xây dựng chung cư cho thuê với giá rẻ cho người nghèo.

Riêng trong lĩnh vực nhà ở, trong năm 2004 Chính phủ Hàn Quốc sẽ cho phép xây dựng 520.