đặt vấn đề như vậy, nên tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”. Bất động sản do đặc tính tự nhiên, được hiểu là các tài sản không thể di, dời được do bản chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó, bao gồm: + Đất đai: Đất đai trong giao lưu dân sự được xác định bằng diện tích đất cùng vị trí của mảnh đất đó. Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai : Nhà, công trình trên đất cũng được coi là một dạng bất động sản do đặc tính tự nhiên nếu nó được xây dựng gắn liền với đất bằng một kết cấu chặt chẽ chứ không đơn thuần “đặt” trên đất.
Vì vậy, một lều xiếc hay một lán chợ dựng tạm không được coi là bất động sản. + Cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất: Khoáng sản, cây cối hoa màu trên đất cũng được coi là bất động sản chừng nào người ta chưa khai thác, chặt cây, hay hái lượm. Nếu chúng được tách khỏi đất thì chúng trở thành động sản. Giả sử khoáng sản, cây cối, hoa màu tuy vẫn chưa được khai thác nhưng đã là đối tượng của hợp đồng mua bán trước, việc mua bán trước này có làm cho khoáng sản, cây cối hoa màu trở thành động sản hay không, cho dù nó vẫn còn ở trên đất? Luật pháp các nước đều cho rằng các tài sản này, trong trường hợp trên, đã trở thành động sản.
Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những tài sản khác là bất động sản. Ví dụ theo Luật dân sự của Nga thì tàu thủy,máy bay, phương tiện vũ trụ cũng được công nhận là BĐS. Ở nước ta do đặc thù về sở hữu toàn dân, người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất nên thực tế quyền sử dụng đất gắn với đất đai là bất động sản. Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với lô đất đó.
Những tài sản khác có thể là [7]: - Toà nhà hoặc những công trình xây dựng trên lô đất, công trình ngầm dưới mặt đất. - Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lô đất. - Công trình kỹ thuật kết nối lô đất với các hạ tầng kỹ thuật khu vực và trung tâm. - Những trang thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lô đất… BĐS là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài thoả mãn một số điều kiện như: - Là yếu tố vật chất có ích cho con người 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng - Có thể đo lường bằng giá trị - Không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi - Tồn tại lâu dài.
Thị trƣờng bất động sản a. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá. Một thị trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể và giới trung gian. Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS giao dịch với nhau.
Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định. Tuy nhiên, hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản. Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục đích gì. Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS hoặc thị trường BĐS là "nơi" thực hiện các giao dịch về BĐS, gồm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.
Phân loại thị trường bất động sản Dựa vào công dụng của bất động sản có thể phân ra thị trường đất đai, thị trường công trình thương mại, dịch vụ; thị trường công trình công nghiệp; thị trường nhà ở; thị trường công trình đặc biệt. Dựa vào loại hình hoạt động có thể phân ra thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS; thị trường dịch vụ BĐS; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn LD, cổ phần hoá. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Dựa vào khu vực có thể phân ra: thị trường BĐS khu vực đô thị; thị trường BĐS khu vực nông thôn; thị trường BĐS khu vực giáp ranh. Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường có thể phân ra: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Dựa vào mức độ kiểm soát có thể chia ra thị trường chính thức hay phi chính thức. Thị trường bất động sản có một số đặc điểm sau [19]: Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính. Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; Thị trường BĐS mang tính khu vực, địa phương. Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung so với cầu Thị trường bất động sản biến động có tính chu kỳ.
Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp. Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật. Cơ cấu thị trường bất động sản Xét trên khía cạnh tổ chức, cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản gồm: bên cung, bên cầu và các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như các sàn giao dịch BĐS cầu nối giữa cung và cầu và các dịch vụ hỗ trợ khác như môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý., các dịch vụ hỗ trợ cũng như tư vấn đầu tư, các tổ chức tài chính, tín dụng hỗ trợ vốn và các dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công.
và sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước. Xét theo trình tự bất động sản tham gia thị trường có thể phân ra thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp bắt đầu từ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thị trường đầu tư (trong lĩnh vực bất động sản còn có thể gọi là thị trường xây dựng) là việc tạo lập ra hàng hóa bất động sản bao gồm các hoạt động lựa chọn tư vấn, nhà thầu, chuyển nhượng dự án.
Thị trường thứ cấp là thị trường mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng với người có nhu cầu.[9] 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho con đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản lượng. Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị trường để giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là sản xuất cái gì, sản xuất thế nào và sản xuất cho ai. Hàng hoá và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá phiếu bằng tiền mà người tiêu dùng chi ra hàng ngày.
Các hàng hoá được sản xuất như thế nào được xác định bằng sự cạnh tranh giữa những nhà sản xuất. Hàng hoá sản xuất cho ai - ai là người tiêu dùng và tiêu dùng bao nhiêu - phụ thuộc lớn vào mức cung - cầu các yếu tố sản xuất trên thị trường: lao động, đất đai, vốn. Việc phân phối thu nhập giữa các cá nhân được xác định bằng lượng các yếu tố sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có được.) và giá cả của các yếu tố đó. * Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý cho TTBĐS - Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục được các khuyết thiếu vốn có của thị trường.
Đối với TTBĐS, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển. Hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung… của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… BĐS. Đồng thời hệ thống pháp luật còn hướng dẫn thực hiện các giao dịch đó: Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn; quy định về thế chấp, về góp vốn…cùng với quy định các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch đó. * Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản - Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của Nhà nước nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, bảo vệ môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng… ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất dai và trong xây dựng. 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.