Thực trạng và giải pháp phát triển bất động sản do quân đội quản lý tại Hà Nội

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu hus thực trạng và các giải pháp phát triển bất động sản tại một số dự án do quân đội quản lý trên, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất

• Tác giả: Nguyễn Xuân Hiển
• Người hướng dẫn: PGS.TS Ngô Đức Phúc
• Trường học: Trường Đại học Khoa Học Tự Nhiên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Thực trạng và các giải pháp phát triển bất động sản tại một số dự án do quân đội quản lý trên địa bàn thành phố Hà Nội
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ khoa học
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở lý luận về bất động sản
• 1.1.1. Bất động sản
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN DO QUÂN ĐỘI QUẢN LÝ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 2.1. Khái quát về các dự án phát triển bất động sản nhà ở do quân đội thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội
• 2.2. Thực trạng phát triển bất động sản tại một số dự án do quân đội quản lý
• 2.2.1. Dự án 1: Dự án khu nhà ở Thạch Bàn, Long Biên, Hà Nội
• 2.2.1.1. Tổng quan dự án
• 2.2.1.2. Các căn cứ pháp lý thực hiện dự án
• 2.2.1.3. Thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB để xây dựng bất động sản
• 2.2.1.4. Thực trạng sử dụng quỹ đất và tiến độ xây dựng, tạo lập BĐS
• 2.2.1.5. Thực trạng công tác phân phối và bán nhà ở
• 2.2.1.6. Thực trạng cấp GCN quyền sở hữu nhà ở
• 2.2.1.7. Thực trạng công tác quản lý nhà ở
• 2.2.2. Dự án 2: Dự án khu nhà ở Bộ Tư Lệnh Thủ đô, Yên Nghĩa, Hà Đông, Hà Nội
• 2.2.2.1. Tổng quan dự án
• 2.2.2.2. Các căn cứ pháp lý thực hiện dự án
• 2.2.2.3. Thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB để xây dựng bất động sản
• 2.2.2.4. Thực trạng sử dụng quỹ đất và tiến độ xây dựng, tạo lập BĐS
• 2.2.2.5. Thực trạng công tác phân phối và bán nhà ở
• 2.2.2.6. Thực trạng cấp GCN quyền sở hữu nhà ở
• 2.2.2.7. Thực trạng công tác quản lý nhà ở
• 2.3. Tổng hợp ý kiến đánh giá của cư dân đối với phát triển bất động sản do quân đội thực hiện tại các dự án nghiên cứu
• 2.4. Đánh giá chung về những thuận lợi và khó khăn tồn tại trong phát triển bất động sản do quân đội thực hiện
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN DO QUÂN ĐỘI THỰC HIỆN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 3.1. Cơ sở pháp lý đề xuất giải pháp
• 3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả phát triển bất động sản
• 3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
• 3.2.2. Giải pháp về GPMB
• 3.2.3. Giải pháp về tài chính, vốn đầu tư
• 3.2.4. Giải pháp về phân phối, giao dịch nhà ở
• 3.2.5. Giải pháp về cơ chế quản lý nhà ở
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về phát triển bất động sản quân đội tại Hà Nội

Phát triển bất động sản quân đội tại Hà Nội đang trở thành một trong những vấn đề quan trọng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng. Các dự án bất động sản do quân đội quản lý không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ mà còn góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Tuy nhiên, việc phát triển này cũng gặp nhiều thách thức, từ khâu quy hoạch đến thực hiện.

1.1. Đặc điểm của thị trường bất động sản quân đội

Thị trường bất động sản quân đội tại Hà Nội có những đặc điểm riêng biệt, bao gồm sự quản lý chặt chẽ từ Bộ Quốc phòng và các quy định pháp lý đặc thù. Điều này tạo ra một môi trường đầu tư ổn định nhưng cũng đặt ra nhiều yêu cầu khắt khe cho các dự án.

1.2. Vai trò của bất động sản quân đội trong phát triển đô thị

Bất động sản quân đội đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ và gia đình họ. Đồng thời, các dự án này cũng góp phần làm phong phú thêm cảnh quan đô thị và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

II. Những thách thức trong phát triển bất động sản quân đội tại Hà Nội

Mặc dù có nhiều tiềm năng, nhưng phát triển bất động sản quân đội tại Hà Nội cũng đối mặt với nhiều thách thức. Các vấn đề như quy hoạch đất đai, giải phóng mặt bằng, và quản lý dự án là những yếu tố cần được giải quyết để đảm bảo sự thành công của các dự án.

2.1. Vấn đề quy hoạch và giải phóng mặt bằng

Quy hoạch đất đai và giải phóng mặt bằng là những vấn đề phức tạp trong phát triển bất động sản quân đội. Việc thiếu đồng bộ trong quy hoạch có thể dẫn đến tình trạng lãng phí tài nguyên và chậm tiến độ dự án.

2.2. Khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các dự án bất động sản quân đội thường gặp khó khăn do các quy định pháp lý phức tạp. Điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và làm giảm tính hấp dẫn của các dự án.

III. Giải pháp nâng cao hiệu quả phát triển bất động sản quân đội

Để nâng cao hiệu quả phát triển bất động sản quân đội tại Hà Nội, cần có những giải pháp đồng bộ và hiệu quả. Các giải pháp này không chỉ tập trung vào khâu quy hoạch mà còn cần cải thiện quy trình cấp giấy chứng nhận và quản lý dự án.

3.1. Cải cách quy trình cấp giấy chứng nhận

Cần cải cách quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân. Việc đơn giản hóa thủ tục sẽ giúp tăng tính minh bạch và giảm thời gian chờ đợi.

3.2. Tăng cường quản lý dự án bất động sản

Quản lý dự án cần được tăng cường thông qua việc áp dụng các công nghệ hiện đại và quy trình giám sát chặt chẽ. Điều này sẽ giúp đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ thực hiện.

IV. Ứng dụng thực tiễn từ các dự án bất động sản quân đội

Các dự án bất động sản quân đội tại Hà Nội đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Những ứng dụng thực tiễn từ các dự án này có thể được nhân rộng để phát triển các dự án khác trong tương lai.

4.1. Kinh nghiệm từ dự án khu nhà ở Thạch Bàn

Dự án khu nhà ở Thạch Bàn là một trong những mô hình thành công trong phát triển bất động sản quân đội. Các bài học từ dự án này có thể áp dụng cho các dự án tương tự trong tương lai.

4.2. Đánh giá sự hài lòng của cư dân

Đánh giá sự hài lòng của cư dân là một yếu tố quan trọng trong việc cải thiện chất lượng dự án. Các khảo sát và phản hồi từ cư dân sẽ giúp điều chỉnh các chính sách phát triển bất động sản quân đội.

V. Kết luận và định hướng tương lai cho bất động sản quân đội

Phát triển bất động sản quân đội tại Hà Nội cần được tiếp tục đẩy mạnh với những định hướng rõ ràng. Việc cải thiện quy trình và chính sách sẽ giúp nâng cao hiệu quả và đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ, chiến sĩ.

5.1. Định hướng phát triển bền vững

Định hướng phát triển bền vững cho bất động sản quân đội cần được chú trọng. Các dự án cần đảm bảo tính khả thi về kinh tế và môi trường.

5.2. Tăng cường hợp tác công tư trong phát triển

Hợp tác công tư sẽ là một trong những giải pháp quan trọng để thu hút nguồn lực đầu tư cho phát triển bất động sản quân đội. Việc này không chỉ giúp tăng cường hiệu quả mà còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người dân.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại Thủ đô Hà Nội với quy mô dân số vượt mốc 7,5 triệu người vào năm 2018 đã tạo ra áp lực khổng lồ về nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhóm cán bộ, sĩ quan và quân nhân chuyên nghiệp trong lực lượng vũ trang. Nhằm hiện thực hóa mục tiêu an sinh xã hội gắn liền với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh, Bộ Quốc phòng đã chỉ đạo các đơn vị trực thuộc đầu tư phát triển nhiều khu đô thị và khu nhà ở chính sách trên địa bàn thành phố. Nghiên cứu này tập trung phân tích toàn diện thực trạng phát triển bất động sản do quân đội quản lý trong giai đoạn 2010 đến 2018, trọng tâm đi sâu vào 2 dự án tiêu biểu: Dự án khu nhà ở Thạch Bàn tại quận Long Biên với quy mô 14,2 ha, phục vụ 2.414 cư dân và Dự án khu nhà ở Bộ Tư lệnh Thủ đô tại phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông được quy hoạch trên diện tích hơn 6 ha đất quốc phòng chuyển đổi.

Mục tiêu cốt lõi của nghiên cứu là đánh giá tường tận toàn bộ chuỗi phát triển bất động sản từ công tác thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lý thi công, phân phối căn hộ đến thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và vận hành sau đầu tư. Kết quả nghiên cứu làm rõ các mô hình phát triển nhà ở quân đội giúp giảm giá thành từ 25% đến 30% so với giá thị trường tự do, cá biệt có hạng mục hỗ trợ giá lên tới 50%, mang lại giá trị phúc lợi hàng nghìn tỷ đồng cho cán bộ quân đội, đồng thời nhận diện chính xác các rào cản hành chính và kỹ thuật để nâng cao hiệu quả quản trị quỹ đất công vụ.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng hệ thống lý luận kinh tế đất đai hiện đại kết hợp với khung pháp lý chuyên ngành tại Việt Nam để làm rõ bản chất của phân khúc bất động sản quân đội. Nghiên cứu xây dựng trên nền tảng lý thuyết địa tô đô thị và lý thuyết can thiệp thị trường của Nhà nước nhằm điều tiết hàng hóa nhà ở công ích. Đồng thời, mô hình chuỗi giá trị phát triển bất động sản được áp dụng để chuẩn hóa các bước tạo lập sản phẩm từ giai đoạn quy hoạch quỹ đất đến quản lý vận hành dịch vụ khu dân cư.

Khung phân tích tích hợp 4 khái niệm nền tảng: Bất động sản theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015; Cơ chế thu hồi, giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai số 45/2013/QH13; Tiêu chuẩn phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở số 65/2014/QH13; Quy chế quản lý dự án nhà ở quân đội quy định tại Thông tư số 177/2011/TT-BQP và Thông tư số 99/2017/TT-BQP của Bộ Quốc phòng. Bên cạnh đó, các quy chuẩn về giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP được sử dụng làm thước đo đánh giá tính pháp lý của từng dự án.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp được thu thập trong giai đoạn 2010 đến 2018. Dữ liệu thứ cấp bao gồm các nghị quyết của Chính phủ, quyết định phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công và báo cáo quyết toán chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng từ Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng.

Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra xã hội học với cỡ mẫu 110 cư dân sinh sống tại 2 dự án Thạch Bàn và Yên Nghĩa. Phương pháp chọn mẫu phân tầng kết hợp chọn mẫu thuận tiện có mục đích được thiết lập với 2 nhóm đối tượng: 52 cán bộ, sĩ quan thụ hưởng nhà ở diện chính sách và 58 người dân mua nhà theo diện thương mại hoặc chuyển nhượng thứ cấp. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả kết hợp phân tích đối sánh định lượng và định tính là nhằm kiểm định mức độ tương thích giữa chính sách trợ giá với mức độ hài lòng thực tế của cư dân về chất lượng hạ tầng, tiến độ cấp sổ đỏ và chi phí sinh hoạt hàng tháng.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, dự án khu nhà ở Thạch Bàn đã hoàn thành thu hồi và bàn giao 130.894 m2 đất, bao gồm 94.894 m2 đất nông nghiệp, 35.483 m2 đất mương nội đồng, 717 m2 đất ở và vườn liền kề với tổng kinh phí bồi thường 141 tỷ đồng. Tuy nhiên, dự án vẫn bị đình trệ 10.933,6 m2 đất nghĩa trang chưa thể di dời và 4.450,7 m2 đất giao thông phía Bắc do vướng mắc nguồn gốc đất, kéo dài thời gian hoàn thiện hạ tầng tổng thể suốt giai đoạn 2012 - 2017.

Thứ hai, về cơ cấu quỹ đất và sản phẩm, tại dự án Thạch Bàn, diện tích đất xây dựng chung cư cao tầng CT1 và CT2 chiếm 25.570 m2, khu nhà thấp tầng TT1 và TT2 chiếm 19.960 m2, phần còn lại dành cho nhà trẻ, công trình công cộng và hạ tầng kết nối trường học. Tại dự án Bộ Tư lệnh Thủ đô, hơn 6 ha đất quốc phòng đã được chuyển đổi hiệu quả để tạo lập hàng trăm căn hộ chung cư và nhà liền kề.

Thứ ba, về công tác bán nhà và định giá, chính sách trợ giá giúp cán bộ quân đội mua nhà với mức giá thấp hơn 25% đến 30% so với mặt bằng thị trường xung quanh. Tỷ lệ phân phối nhà chính sách đạt trên 95% chỉ tiêu phê duyệt. Dù vậy, tỷ lệ căn hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chỉ đạt dưới 60% tại một số khối nhà do vướng mắc nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật phân kỳ.

Thứ tư, kết quả khảo sát 110 cư dân ghi nhận 84,6% người dân đánh giá cao mức độ an ninh trật tự và giá bán ưu đãi, song có 48,2% ý kiến phản ánh sự chậm trễ trong thủ tục cấp sổ hồng kéo dài trên 24 tháng và sự thiếu thống nhất trong cơ chế quản lý chi phí vận hành dịch vụ tòa nhà.

Thảo luận kết quả

Thực trạng chậm giải phóng mặt bằng tại 10.933,6 m2 đất nghĩa trang xuất phát từ việc thiếu quỹ đất quy hoạch nghĩa trang tập trung của địa phương và các trở ngại tâm linh, phong tục dân cư. Khi đối chiếu với các dự án bất động sản thương mại thuần túy vốn chịu áp lực lãi vay ngân hàng từ 10% đến 12% mỗi năm, các dự án quân đội có ưu thế tự chủ nguồn vốn đầu tư và được hỗ trợ cơ chế giao đất. Tuy nhiên, dự án quân đội lại đối mặt với rào cản phức tạp trong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất quốc phòng sang đất ở đô thị.

Các dữ liệu nghiên cứu được trực quan hóa sinh động qua hệ thống bảng biểu thống kê phân bổ diện tích chuyển đổi, sơ đồ quy hoạch tổng thể và biểu đồ cột phản ánh sự chênh lệch giữa giá bán chính sách với giá thị trường. Sự kết hợp giữa các bảng số liệu thực tế giúp làm nổi bật mối quan hệ nhân quả giữa tiến độ giải phóng mặt bằng và thời gian bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người dân.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý về chuyển đổi đất quốc phòng: Kiến nghị Bộ Quốc phòng phối hợp cùng Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên Môi trường sửa đổi Thông tư số 177/2011/TT-BQP nhằm đồng bộ hóa với Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, đặt mục tiêu cắt giảm 30% thời gian thẩm định hồ sơ phê duyệt chủ trương đầu tư trong giai đoạn 2019 - 2021.

Thứ hai, tháo gỡ dứt điểm điểm nghẽn giải phóng mặt bằng: Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Bộ Quốc phòng cần phối hợp chặt chẽ với Ủy ban nhân dân quận Long Biên và quận Hà Đông thành lập tổ công tác chuyên trách để hoàn thành di dời 10.933,6 m2 đất nghĩa trang và giải tỏa 4.450,7 m2 đất giao thông trước quý 4 năm 2019, bảo đảm bố trí 100% quỹ đất quy tập mộ phần đúng quy chuẩn môi trường.

Thứ ba, tối ưu hóa cấu trúc tài chính dự án: Chủ đầu tư cần áp dụng linh hoạt mô hình kinh doanh kết hợp, sử dụng 100% nguồn lợi nhuận thu được từ phần bán nhà thương mại để tái trợ giá cho 70% quỹ căn hộ chính sách, duy trì tỷ lệ giải ngân vốn xây lắp đạt trên 95% theo kế hoạch năm.

Thứ tư, chuẩn hóa quy trình cấp giấy chứng nhận và chuyên nghiệp hóa quản lý vận hành: Cam kết hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho 100% hộ dân trong thời hạn tối đa 50 ngày kể từ ngày bàn giao theo đúng Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đồng thời, chuyển giao công tác quản trị dịch vụ cho các đơn vị vận hành chuyên nghiệp để giảm 15% chi phí dịch vụ sinh hoạt hàng tháng cho cư dân.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Thứ nhất, các cơ quan tham mưu thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Xây dựng: Tài liệu cung cấp cơ sở thực tiễn để rà soát quy hoạch đất an ninh quốc phòng kết hợp kinh tế, phục vụ hoàn thiện các tiêu chí chấm điểm xét duyệt nhà ở chính sách cho hàng vạn quân nhân.

Thứ hai, các doanh nghiệp và chủ đầu tư phát triển nhà ở lực lượng vũ trang: Tiếp cận bài học thực tế từ dự án Thạch Bàn 14,2 ha và dự án Bộ Tư lệnh Thủ đô để tối ưu hóa công tác quản trị 141 tỷ đồng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và lập tiến độ thi công hạ tầng kỹ thuật.

Thứ ba, giảng viên, học viên và nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản lý đất đai: Sử dụng bộ khung phương pháp luận kết hợp 110 mẫu khảo sát xã hội học và 12 bảng biểu số liệu chi tiết làm tài liệu tham khảo cho các đề tài quy hoạch không gian đô thị.

Thứ tư, cán bộ, sĩ quan và khách hàng mua nhà tại các dự án quân đội: Nắm rõ quyền lợi pháp lý về giá bán ưu đãi thấp hơn 25% đến 30% so với thị trường và quy trình pháp lý cấp sổ hồng để bảo vệ quyền lợi chính đáng khi nhận bàn giao căn hộ.

Câu hỏi thường gặp

Dự án nhà ở do quân đội quản lý áp dụng văn bản pháp lý chuyên biệt nào?
Dự án áp dụng Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP cùng các văn bản đặc thù của Bộ Quốc phòng như Thông tư số 177/2011/TT-BQP và Thông tư số 99/2017/TT-BQP về quản lý đầu tư xây dựng.

Mức ưu đãi giá bán nhà ở chính sách quân đội đạt tỷ lệ bao nhiêu?
Theo chỉ đạo của Bộ Quốc phòng tại dự án Thạch Bàn và Yên Nghĩa, mức giá phân phối cho cán bộ, sĩ quan hưởng lương trong quân đội thấp hơn từ 25% đến 30% so với giá thị trường thương mại, có dự án giảm tới 50%.

Nguyên nhân chính gây chậm tiến độ tại dự án khu nhà ở Thạch Bàn là gì?
Dự án gặp trở ngại lớn trong khâu thu hồi 10.933,6 m2 đất nghĩa trang do thiếu quỹ đất quy tập di dời mộ phần và 4.450,7 m2 đất đường giao thông phía Bắc chưa xác định rõ nguồn gốc pháp lý đất đai.

Thời hạn luật định để chủ đầu tư làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua là bao lâu?
Theo Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua, chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn tất hồ sơ gửi cơ quan có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Cỡ mẫu khảo sát xã hội học trong nghiên cứu được phân bổ như thế nào?
Nghiên cứu thực hiện phỏng vấn 110 cư dân tại 2 dự án Thạch Bàn và Yên Nghĩa, gồm 52 cán bộ mua nhà chính sách và 58 cư dân mua thương mại nhằm bảo đảm tính khách quan khi so sánh mức độ hài lòng về hạ tầng và dịch vụ.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện thực trạng phát triển bất động sản quân đội trên địa bàn Hà Nội thông qua 2 điển hình: Dự án Thạch Bàn quy mô 14,2 ha và Dự án Bộ Tư lệnh Thủ đô hơn 6 ha.
• Khẳng định giá trị an sinh to lớn của chính sách nhà ở quân đội khi giải quyết chỗ ở cho 2.414 người với mức giá ưu đãi thấp hơn 25% đến 30% so với thị trường.
• Làm rõ các hạn chế tồn đọng trong công tác thu hồi 10.933,6 m2 đất nghĩa trang và sự chậm trễ trong tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
• Đề xuất 4 nhóm giải pháp mang tính khả thi cao về chính sách, tài chính, mặt bằng và vận hành nhằm nâng cao hiệu quả quản lý dự án trong giai đoạn đến năm 2020 và tầm nhìn dài hạn.
• Cung cấp nguồn tư liệu học thuật giá trị, đóng góp trực tiếp vào công tác quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất quốc phòng và phát triển nhà ở đô thị bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

đặt vấn đề như vậy, nên tại Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy định”. Bất động sản do đặc tính tự nhiên, được hiểu là các tài sản không thể di, dời được do bản chất tự nhiên cấu tạo nên tài sản đó, bao gồm: + Đất đai: Đất đai trong giao lưu dân sự được xác định bằng diện tích đất cùng vị trí của mảnh đất đó. Điều này được thể hiện trên bản đồ địa chính, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận thông qua quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] + Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai : Nhà, công trình trên đất cũng được coi là một dạng bất động sản do đặc tính tự nhiên nếu nó được xây dựng gắn liền với đất bằng một kết cấu chặt chẽ chứ không đơn thuần “đặt” trên đất.

Vì vậy, một lều xiếc hay một lán chợ dựng tạm không được coi là bất động sản. + Cây cối, hoa màu và các tài sản khác trên đất: Khoáng sản, cây cối hoa màu trên đất cũng được coi là bất động sản chừng nào người ta chưa khai thác, chặt cây, hay hái lượm. Nếu chúng được tách khỏi đất thì chúng trở thành động sản. Giả sử khoáng sản, cây cối, hoa màu tuy vẫn chưa được khai thác nhưng đã là đối tượng của hợp đồng mua bán trước, việc mua bán trước này có làm cho khoáng sản, cây cối hoa màu trở thành động sản hay không, cho dù nó vẫn còn ở trên đất? Luật pháp các nước đều cho rằng các tài sản này, trong trường hợp trên, đã trở thành động sản.

Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy định những tài sản khác là bất động sản. Ví dụ theo Luật dân sự của Nga thì tàu thủy,máy bay, phương tiện vũ trụ cũng được công nhận là BĐS. Ở nước ta do đặc thù về sở hữu toàn dân, người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất nên thực tế quyền sử dụng đất gắn với đất đai là bất động sản. Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với lô đất đó.

Những tài sản khác có thể là [7]: - Toà nhà hoặc những công trình xây dựng trên lô đất, công trình ngầm dưới mặt đất. - Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lô đất. - Công trình kỹ thuật kết nối lô đất với các hạ tầng kỹ thuật khu vực và trung tâm. - Những trang thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lô đất… BĐS là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài thoả mãn một số điều kiện như: - Là yếu tố vật chất có ích cho con người 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] - Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng - Có thể đo lường bằng giá trị - Không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi - Tồn tại lâu dài.

Thị trƣờng bất động sản a. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá. Một thị trường phát triển phải có đủ 3 yếu tố: chủ thể, khách thể và giới trung gian. Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS giao dịch với nhau.

Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm, có thể liên hệ thông qua trung gian (người môi giới) hoặc thông qua phương tiện thông tin liên lạc khác, thông qua đó giá cả bất động sản được xác định. Tuy nhiên, hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản. Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và sử dụng vào mục đích gì. Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS hoặc thị trường BĐS là "nơi" thực hiện các giao dịch về BĐS, gồm các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.

Phân loại thị trường bất động sản Dựa vào công dụng của bất động sản có thể phân ra thị trường đất đai, thị trường công trình thương mại, dịch vụ; thị trường công trình công nghiệp; thị trường nhà ở; thị trường công trình đặc biệt. Dựa vào loại hình hoạt động có thể phân ra thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS; thị trường dịch vụ BĐS; thị trường các giao dịch khác như: góp vốn LD, cổ phần hoá. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Dựa vào khu vực có thể phân ra: thị trường BĐS khu vực đô thị; thị trường BĐS khu vực nông thôn; thị trường BĐS khu vực giáp ranh. Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường có thể phân ra: thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Dựa vào mức độ kiểm soát có thể chia ra thị trường chính thức hay phi chính thức. Thị trường bất động sản có một số đặc điểm sau [19]: Là thị trường đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều loại thị trường khác của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính. Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS; Thị trường BĐS mang tính khu vực, địa phương. Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung so với cầu Thị trường bất động sản biến động có tính chu kỳ.

Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp. Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền và cần đến các dịch vụ trung gian. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật. Cơ cấu thị trường bất động sản Xét trên khía cạnh tổ chức, cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản gồm: bên cung, bên cầu và các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như các sàn giao dịch BĐS cầu nối giữa cung và cầu và các dịch vụ hỗ trợ khác như môi giới, định giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý., các dịch vụ hỗ trợ cũng như tư vấn đầu tư, các tổ chức tài chính, tín dụng hỗ trợ vốn và các dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công.

và sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước. Xét theo trình tự bất động sản tham gia thị trường có thể phân ra thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp. Thị trường sơ cấp bắt đầu từ khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thị trường đầu tư (trong lĩnh vực bất động sản còn có thể gọi là thị trường xây dựng) là việc tạo lập ra hàng hóa bất động sản bao gồm các hoạt động lựa chọn tư vấn, nhà thầu, chuyển nhượng dự án.

Thị trường thứ cấp là thị trường mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng với người có nhu cầu.[9] 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Hoạt động của nhà nước đặc biệt có tác dụng trong việc vạch ra và bảo hiểm cho con đường đưa người mua và người bán đến với nhau để xác định giá cả và sản lượng. Nghĩa là chính phủ, với những mục tiêu cụ thể của mình, phải thông qua thị trường để giải quyết 3 vấn đề then chốt về kinh tế là sản xuất cái gì, sản xuất thế nào và sản xuất cho ai. Hàng hoá và dịch vụ gì sẽ sản xuất được xác định bằng lá phiếu bằng tiền mà người tiêu dùng chi ra hàng ngày.

Các hàng hoá được sản xuất như thế nào được xác định bằng sự cạnh tranh giữa những nhà sản xuất. Hàng hoá sản xuất cho ai - ai là người tiêu dùng và tiêu dùng bao nhiêu - phụ thuộc lớn vào mức cung - cầu các yếu tố sản xuất trên thị trường: lao động, đất đai, vốn. Việc phân phối thu nhập giữa các cá nhân được xác định bằng lượng các yếu tố sở hữu (giờ làm việc, diện tích đất đai có được.) và giá cả của các yếu tố đó. * Nhà nước tạo lập môi trường pháp lý cho TTBĐS - Trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, hoạt động của thị trường được điều chỉnh bằng pháp luật và pháp luật tạo môi trường pháp lý cho sự phát triển lành mạnh, khắc phục được các khuyết thiếu vốn có của thị trường.

Đối với TTBĐS, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển. Hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung… của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… BĐS. Đồng thời hệ thống pháp luật còn hướng dẫn thực hiện các giao dịch đó: Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mướn; quy định về thế chấp, về góp vốn…cùng với quy định các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch đó. * Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản - Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của Nhà nước nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật.

Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, bảo vệ môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng… ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất dai và trong xây dựng. 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.