CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan về tài sản thế chấp 1.1 Khái niệm tài sản thế chấp Theo khái niệm chung về tài sản thế chấp thì tài sản thế chấp là tài sản mà bên thế chấp dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Theo quy định của Luật Dân Sự 2005 do Quốc Hội ban hành ngày 14/06/2005 thì tài sản thế chấp tài sản là tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ hoặc thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên liên quan có thể thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản thế chấp. Đối với việc giao dịch đảm bảo trong các ngân hàng thương mại thì tài sản thế chấp thường được định nghĩa như sau: tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng cho vay và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. Các bên có thể thoả thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản.2 Đặc điểm của tài sản thế chấp Tài sản thế chấp mà khách hàng vay và bên bảo lãnh dùng để thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau: - Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây: TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -2- • Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước. • Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. - Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Tài sản ít hao mòn vô hình do tiến bộ của khoa học kỹ thuật, ít thay đổi công nghệ và dễ dàng bán, chuyển nhượng, đảm bảo khả năng thu nợ khi xử lý tài sản. - Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình. - Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay với số tiền bảo hiểm không thấp hơn mức dư nợ cho vay.3 Phân loại tài sản thế chấp Tài sản thế chấp bao gồm cả bất động sản và động sản, có thể phân loại tài sản thế chấp như sau: TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -3- Bất động sản: - Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. - Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận. - Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản, có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di, dời được như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ… 1.4 Vai trò của tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại Việc cấp tín dụng tại các NHTM thường sử dụng cơ chế sàng lọc các tiêu chí nhằm lựa chọn dự án tốt, khách hàng tốt để cho vay. Tuy nhiên vì đây là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nên cuối cùng các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp cho ngân hàng để được cấp tín dụng, việc này góp phần rất lớn nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.
Vai trò của tài sản thế chấp thể hiện chủ yếu như sau: - Thứ nhất, tài sản thế chấp góp phần hạn chế rủi ro trong quyết định cấp tín dụng. Khi không thể đánh giá hết được các tiêu chí của khách hàng để cho vay, nhất là trong lần đầu tiên thiết lập quan hệ tín dụng thì việc này TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -4- càng khó khăn hơn, ngân hàng sẽ chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những cái hiện hữu, đó chính là các tài sản thế chấp mà chủ yếu là tài sản cố định dùng để đảm bảo cho các khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004). Như vậy, việc cấp tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản, nhất là những tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao. Khi tài sản đã được thế chấp tại các NHTM thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro.
Chính vì vậy họ sẽ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình. Ngoài ra, việc quản lý tài sản thế chấp cũng dễ dàng hơn khi các NHTM nắm giữ những giấy tờ sở hữu tài sản và đã được Nhà nước xác nhận. Đây chính là nguyên nhân giải thích tại sao các NHTM coi tài sản thế chấp là yếu tố rất quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của mình trong khi về mặt nguyên lý, tài sản thế chấp chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong quyết định cấp tín dụng. - Thứ hai, tài sản thế chấp là cơ sở để thực hiện thu hồi nợ.
Đối với các NHTM sau khi đã cấp tín dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ. Khi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính tốt, khách hàng có thiện chí trả nợ thì việc thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, khi xảy ra những trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay cho ngân hàng thì lúc này tài sản thế chấp được xem là cơ sở quan trọng để thực hiện hoạt động thu hồi nợ. Khi đó ngân hàng sẽ xem xét và đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp của khách hàng để có các biện pháp xử lý phù hợp như gán nợ hoặc phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Nếu tài sản thế chấp của khách hàng có giá trị cao, nằm ở vị trí thuận lợi, có tính khả mại thì việc phát mãi tài sản có thể đảm bảo thu hồi đầy đủ khoản nợ cả gốc và lãi, ngược lại ngân hàng có thể bị mất vốn nếu sau khi phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp của khách hàng mà vẫn không đủ để thu hồi vốn. Như vậy, ngay từ khi quyết định cấp tín dụng, các NHTM đã thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng thấp TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -5- hơn giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng nếu có rủi ro xảy ra.2 Tổng quan về định giá tài sản thế chấp 1.1 Khái niệm về định giá tài sản thế chấp Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817.
Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định. Khi nghiên cứu về định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau: - Theo tự điển Oxford: “Định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. - Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do vậy, định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Lim Lan Yuan - Singapore: Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.