Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1. Những vấn đề lý luận về bất động sản và thị trường bất động sản 1. Những vấn đề lý luận về bất động sản a. Khái niệm bất động sản Nếu dựa vào khả năng dịch chuyển cơ học của tài sản thì có thể phân chia tài sản thành bất động sản (BĐS) và động sản.
Như vậy, trước hết BĐS là một loại tài sản. Ở mỗi quốc gia khác nhau thì có những cách định nghĩa về bất động sản khác nhau nhưng nhìn chung thì BĐS là đất đai và những tài sản không thể tách rời khỏi đất. Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2005 thì “BĐS được định nghĩa là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, cùng với rất cả những gì nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất”.
Ở Việt Nam thì không có một định nghĩa rõ ràng về BĐS mà thay vào đó nó được định nghĩa bằng cách liệt kê. Tại khoản 1, Điều 107, Bộ luật Dân sự 2015 thì BĐS được định nghĩa bằng cách liệt kê, BĐS bao gồm: đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Trong Luật dân sự của Liên Bang Nga thì BĐS được quy định là mảnh đất chứ không phải đất đai nói chung. Ngoài ra BĐS còn là những đối tượng mà khi dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng.
Trong khi đó thì tại Điều 100, Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai. Tại Đức, BĐS được quy định trong Luật Dân sự gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Đặc điểm của bất động sản BĐS là một tài sản đặc biệt nên nó sẽ có những đặc điểm khác biệt so với những tài sản khác, cụ thể như sau: Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định Đất đai là một tài sản có vị trí cụ thể, con người không thể tác động để di chuyển đất từ vị trí này sang vị trí khác bởi tính chất của đất đai sẽ nằm ở vị trí vốn có của nó. Tương tự như đất đai, đối với các tài sản gắn liền với đất thì sẽ có sự phụ thuộc vào vị trí của đất nên chúng cũng có vị trí cố định.
Những tài sản gắn liền với đất thường không thể di chuyển hoặc khó có thể di chuyển đến các vị trí khác nhau, ví dụ như: nhà, công xưởng… Mặc dù với công nghệ ngày càng phát triển, con người có thể di chuyển chúng nhưng đồng nghĩa với nó là giá trị của BĐS sẽ bị thay đổi đáng kể do vị trí thay đổi. Thứ hai, BĐS có tính bền vững Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, nó được xem là một loại tài nguyên không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai khiến đất đai bị vùi lấp. Vì vậy mà đất đai là loại tài sản có tính bền vững và không bị hao mòn. Đối với các công trình xây dựng trên đất như nhà ở, khách sạn, nhà xưởng… thường sẽ có tuổi thọ lên tới vài chục năm.
Trong quá trình sử dụng mà thường xuyên tu sửa thì tuổi thọ của chúng có thể lên tới hàng trăm năm. Thứ ba, BĐS có tính khác biệt Không có hai BĐS nào có thể giống nhau hoàn toàn. Một mảnh đất có diện tích giống hệt nhau, có mục đích sử dụng là như nhau nhưng sẽ không hoàn toàn giống nhau vì chúng sẽ có sự khác nhau về vị trí, quang cảnh, môi trường, cơ sở hạ tầng xung quanh… Tương tự đối với các tài sản gắn liền với đất, vì đặc tính là tồn tại không tách rời khỏi đất nên ngoài sự khác nhau về kết cấu, kiến trúc thì sẽ có sự khác biệt về vị trí. Thứ tư, BĐS có tính khan hiếm Sự khan hiếm của BĐS được thể hiện ở việc diện tích đất đai là có hạn, trong khi đó, nhu cầu về đất thì luôn tăng lên dẫn đến sự khan hiếm của đất đai.
Đất đai 10 khan hiếm cũng sẽ dẫn sự khan hiếm của các loại bất động sản khác vì phải có đất đai thì mới có thể hình thành nên những tài sản khác trên đất. Mặt khác, giữa các BĐS khác nhau sẽ có lượng cung – cầu khác nhau do chúng luôn có sự khác biệt vì vậy mà tính khan hiếm càng được biểu hiện rõ. Thứ năm, BĐS có giá trị lớn BĐS là loại tài sản có giá trị lớn bởi trước hết nó có tính khan hiếm, cung nhỏ hơn nhiều so với cầu dẫn đến giá trị liên tục được đẩy cao. Bên cạnh đó, các loại BĐS như nhà ở, khách sạn, chung cư, nhà xưởng thường được đầu tư một lượng vốn lớn, kết hợp với sự khác biệt về vị trí dẫn đến giá trị của chúng luôn nằm ở mức cao.
Thứ sáu, BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau Như đã trình bày ở tính khác biệt của BĐS thì một BĐS sẽ chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố, trong đó có môi trường và cơ sở hạ tầng xung quanh. Việc một BĐS nằm ở một vị trí trung tâm và có nhiều tiện ích đi kèm cùng kết cấu hạ tầng được đầu tư sẽ làm tăng giá trị của chúng. Những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản a. Khái niệm về thị trường bất động sản Thị trường là phạm trù kinh tế gắn liền với việc sản xuất và lưu thông hàng hóa.
Việc hàng hóa được trao đổi giữa các chủ thể sẽ tạo nên thị trường. Vì vậy mà sự ra đời của thị trường bất động sản là tất yếu bởi bất động sản là một loại tài được lưu thông, và vì thế nó mà nó trở thành một loại hàng hóa với những đặc điểm riêng biệt. Theo Viện Thẩm định giá Mỹ thì “Thị trường BĐS là sự tương tác giữa các cá nhân chuyển đổi quyền sở hữu tài sản sản để nhận tài sản khác như là tiền”. Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước và quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị trường BĐS như sau: - Quan điểm thứ nhất: “Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.” - Quan điểm thứ hai: “Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS”.
11 - Quan điểm thứ ba: “Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.” - Quan điểm thứ tư: “Thị trường BĐS là “nơi” tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn…” Sau khi nghiên cứu các quan điểm khác nhau về khái niệm thị trường bất động sản thì quan điểm của tác giả như sau: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các giao dịch hàng hóa bất động sản bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các hoạt động góp phần đẩy nhanh quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản như tư vấn và môi giới. Đặc điểm của thị trường bất động sản Thứ nhất, thị trường BĐS không chỉ là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà còn là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. BĐS thì bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất. Với cơ chế về chế độ sở hữu đất đai tại Việt Nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện sở hữu và quản lý.
Do đó thực chất đất đai khi được giao dịch sẽ là giao dịch về quyền sử dụng đất. Thứ hai, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc BĐS có đặc điểm là tính cố định. Chính vì vậy, một BĐS khi được giao dịch sẽ không thể dịch chuyển. Hàng hóa BĐS sẽ chịu sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí, tập quán, tâm lý, thị hiếu mà những yếu tố này sẽ khác nhau tại mỗi vùng, khu vực khác nhau.
Chính vì vậy mà thị trường BĐS không có sự tập trung, trải rộng mà nó sẽ có những đặc trưng riêng tại địa phương có BĐS đó. Ví dụ như ở những nơi đông dân cư, hạ tầng phát triển, kinh tế phát triển, có nhiều công ăn việc làm thì thị trường BĐS sẽ sôi động hơn những vùng nông thôn mà kinh tế còn chưa phát triển. Thứ ba, thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng lớn bởi sự chi phối của pháp luật Thị trường BĐS là nơi giao dịch hàng hóa BĐS. Đây là một loại hàng hóa đặc biệt và nhà nước có những quy định pháp luật chặt chẽ về loại hàng hóa này.
Việc 12 giao dịch hàng hóa BĐS phải đi kèm với các loại giấy tờ và kèm theo như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thủ tục sang tên… Vì vậy mà các hoạt động giao dịch BĐS chịu sự chi phối của pháp luật nhiều hơn so với giao dịch các loại hàng hóa thông thường. Ngoài ra, nếu như các loại hàng hóa thông thường khác được phép lưu thông thì hầu hết ai cũng có quyền được tham gia vào giao dịch. Tuy nhiên, với BĐS thì không phải ai cũng có quyền được mua, bán, thế chấp hay góp vốn bằng BĐS. Điển hình như những quy định về quyền của người sử dụng đất đã quy định rất rõ về việc chủ thể nào được chuyển nhượng, cho thuê, hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh BĐS là một hoạt động đặc thù, được điều chỉnh bởi những điều luật riêng biệt bên cạnh những quy định chung về giao dịch dân sự. Thứ tư, thị trường BĐS tuy có hoạt động phong phú nhưng là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Các giao dịch trên thị trường bất động sản rất phong phú và đa dạng, nó bao gồm: giao dịch thế chấp, giao dịch chuyển nhượng, giao dịch cho thuê, giao dịch góp vốn… Tuy nhiên đây là một thị trường không hoàn hảo.