Luận Văn Thạc Sĩ: Gia Tăng Khả Năng Tiếp Cận Nguồn Vốn Cho Doanh Nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu ueh gia tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất giải pháp cải

• Tác giả: Trần Thị Diễm Hương
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Ngọc Ảnh
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Tp.HCM
• Chuyên ngành: Kinh Tế Tài Chính – Ngân Hàng
• Đề tài: Gia Tăng Khả Năng Tiếp Cận Nguồn Vốn Cho Doanh Nghiệp Kinh Doanh Bất Động Sản
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2009
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG I: LÝ THUYẾT CẤU TRÚC VỐN - ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Cấu trúc tài chính và cấu trúc vốn
• 1.2. Các yếu tố cấu thành cấu trúc vốn
• 1.3. Các yếu tố cần xem xét khi xây dựng cấu trúc vốn
• 1.4. Phân tích điểm hòa vốn Lợi nhuận trước thuế và lãi vay - EBIT
• 1.5. Đòn bẩy – tác dụng của đòn bẩy tài chính lên Doanh lợi và rủi ro
• 2. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Thực trạng Thị trường Bất động sản trong giai đoạn vừa qua
• 2.1.1. Giai đoạn thứ nhất (1991 – 1994)
• 2.1.2. Giai đoạn thứ hai (2000 – 2003)
• 2.1.3. Giai đoạn hiện nay
• 2.1.4. Một số nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi của Ngành kinh doanh bất động sản trong những giai đoạn vừa qua
• 2.2. Phân tích khó khăn - thuận lợi của thị trường bất động sản
• 2.3. Phân tích rủi ro của ngành kinh doanh Bất động sản
• 2.3.1. Rủi ro về kinh tế
• 2.3.2. Rủi ro về pháp luật
• 2.3.3. Rủi ro đặc thù của ngành kinh doanh bất động sản
• 2.4. Thực trạng nguồn vốn hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản
• 2.5. Phân tích tài chính của một số doanh nghiệp hoạt động trong ngành kinh doanh Bất động sản trong 2 năm 2006 và 2007
• 2.5.1. Phân tích về cấu trúc vốn
• 2.5.2. Phân tích EBIT
• 2.5.3. Phân tích nhóm chỉ tiêu thu nhập và tác động của EBIT đến đòn cân nợ
• 3. CHƯƠNG III: GIA TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.1. Định hướng phát triển cho thị trường bất động sản
• 3.1.1. Định hướng của Đảng và Chính phủ
• 3.1.2. Dự báo sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản trong thời gian tới
• 3.2. Thách thức
• 3.2.1. Kiến nghị về môi trường vĩ mô
• 3.2.1.1. Kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM với Chính phủ và cơ quan có chức năng
• 3.2.2. Một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững
• 3.3. Một số giải pháp mở rộng kênh huy động vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 3.3.1. Giải pháp cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• 3.3.1.1. Nâng cao hiệu quả hoạt động và tạo dựng thương hiệu cho doanh nghiệp
• 3.3.1.2. Một số giải pháp đảm bảo nguồn vốn hoạt động cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
• PHỤ LỤC 01: XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG NĂM 2008
• PHỤ LỤC 02: MỘT SỐ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ VỐN ĐẦU TƯ LỚN ĐANG TRIỂN KHAI HIỆN NAY
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Gia Tăng Khả Năng Tiếp Cận Vốn Cho Doanh Nghiệp Bất Động Sản

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, với tổng giá trị vốn tiềm ẩn lớn. Việc gia tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản không chỉ giúp doanh nghiệp phát triển mà còn thúc đẩy sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế. Để đạt được điều này, cần có những giải pháp hiệu quả nhằm cải thiện khả năng huy động vốn từ các nguồn khác nhau.

1.1. Tầm Quan Trọng Của Nguồn Vốn Trong Ngành Bất Động Sản

Nguồn vốn là yếu tố quyết định đến sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp bất động sản. Doanh nghiệp cần có đủ vốn để thực hiện các dự án đầu tư, từ đó tạo ra lợi nhuận và tăng trưởng bền vững.

1.2. Các Kênh Huy Động Vốn Hiện Nay

Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản chủ yếu huy động vốn từ ngân hàng, phát hành trái phiếu, và các hình thức đầu tư từ bên ngoài. Tuy nhiên, các kênh này còn nhiều hạn chế, cần tìm kiếm thêm các giải pháp mới.

II. Những Thách Thức Trong Việc Tiếp Cận Nguồn Vốn Cho Doanh Nghiệp Bất Động Sản

Mặc dù có nhiều cơ hội, nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức trong việc tiếp cận nguồn vốn. Các yếu tố như rủi ro thị trường, chính sách pháp lý, và tình hình kinh tế vĩ mô ảnh hưởng lớn đến khả năng huy động vốn.

2.1. Rủi Ro Thị Trường Bất Động Sản

Thị trường bất động sản thường xuyên biến động, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc dự đoán và lập kế hoạch tài chính. Rủi ro này có thể dẫn đến việc khó khăn trong việc huy động vốn từ các nhà đầu tư.

2.2. Chính Sách Pháp Lý Và Quy Định

Chính sách pháp lý không ổn định có thể tạo ra rào cản cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn vốn. Các quy định về đất đai, thuế và đầu tư cần được cải thiện để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp.

III. Phương Pháp Gia Tăng Khả Năng Tiếp Cận Vốn Cho Doanh Nghiệp Bất Động Sản

Để gia tăng khả năng tiếp cận vốn, doanh nghiệp cần áp dụng các phương pháp hiệu quả. Việc cải thiện quản lý tài chính, xây dựng thương hiệu mạnh, và mở rộng các kênh huy động vốn là những giải pháp quan trọng.

3.1. Cải Thiện Quản Lý Tài Chính

Quản lý tài chính hiệu quả giúp doanh nghiệp tối ưu hóa nguồn vốn hiện có và giảm thiểu rủi ro tài chính. Doanh nghiệp cần có kế hoạch tài chính rõ ràng và minh bạch để thu hút nhà đầu tư.

3.2. Xây Dựng Thương Hiệu Mạnh

Một thương hiệu mạnh không chỉ giúp doanh nghiệp thu hút khách hàng mà còn tạo niềm tin với các nhà đầu tư. Doanh nghiệp cần đầu tư vào marketing và phát triển thương hiệu để nâng cao giá trị.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Các Giải Pháp Huy Động Vốn

Việc áp dụng các giải pháp huy động vốn cần được thực hiện một cách đồng bộ và hiệu quả. Các doanh nghiệp cần nghiên cứu và áp dụng các mô hình huy động vốn phù hợp với tình hình thực tế của mình.

4.1. Mô Hình Huy Động Vốn Từ Nhà Đầu Tư

Doanh nghiệp có thể tìm kiếm các nhà đầu tư chiến lược để huy động vốn. Việc này không chỉ giúp tăng cường nguồn vốn mà còn tạo ra cơ hội hợp tác lâu dài.

4.2. Phát Hành Trái Phiếu Doanh Nghiệp

Phát hành trái phiếu là một trong những cách hiệu quả để huy động vốn. Doanh nghiệp cần xây dựng kế hoạch phát hành rõ ràng và minh bạch để thu hút nhà đầu tư.

V. Kết Luận Về Gia Tăng Khả Năng Tiếp Cận Vốn Cho Doanh Nghiệp Bất Động Sản

Gia tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản là một nhiệm vụ quan trọng và cần thiết. Các giải pháp cần được triển khai đồng bộ và hiệu quả để đảm bảo sự phát triển bền vững cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

5.1. Tương Lai Của Ngành Bất Động Sản

Ngành bất động sản sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ nếu có các chính sách hỗ trợ hợp lý từ chính phủ và sự nỗ lực từ phía doanh nghiệp. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan để tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi.

5.2. Đề Xuất Chính Sách Hỗ Trợ

Chính phủ cần có các chính sách hỗ trợ cụ thể cho doanh nghiệp bất động sản trong việc tiếp cận nguồn vốn. Các chính sách này nên tập trung vào việc giảm thiểu rủi ro và tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ---- K --- TRẦN THỊ DIỄM HƯƠNG GIA TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên ngành: Kinh tế Tài chính – Ngân hàng Mã số: 60.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN: TS.NGUYỄN NGỌC ẢNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2009 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LỜI CẢM ƠN. Em xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh đã tận tâm truyền đạt những kiến thức quý báu cho em trong suốt những năm học tập và nghiên cứu tại Trường. Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn Thầy Nguyễn Ngọc Ảnh đã tận tình hướng dẫn em nghiên cứu và bảo vệ thành công luận văn tốt nghiệp này. Tôi chân thành cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã hỗ trợ, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp này. Trân trọng cảm ơn! LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] LỜI CAM ĐOAN - Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của tôi. - Những số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, được trích dẫn và có tính kế thừa, phát triển từ các tài liệu, tạp chí, các công trình nghiên cứu đã được công bố và các website… - Các giải pháp nêu trong luận văn được rút ra từ những cơ sở lý luận và quá trình nghiên cứu thực tiễn. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] MỤC LỤC Lời cảm ơn Lời cam đoan Mục lục Danh mục các bảng biểu Danh mục các đồ thị Danh mục các chữ viết tắt LỜI MỞ ĐẦU. 8 CHƯƠNG I – LÝ THUYẾT CẤU TRÚC VỐN ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .1 Cấu trúc tài chính và cấu trúc vốn.1 Cấu trúc tài chính và cấu trúc vốn.2 Các yếu tố cấu thành cấu trúc vốn.3 Các yếu tố cần xem xét khi xây dựng cấu trúc vốn.4 Phân tích điểm hòa vốn Lợi nhuận trước thuế và lãi vay - 13 EBIT 1.5 Đòn bẩy – tác dụng của đòn bẩy tài chính lên Doanh lợi và 17 rủi ro 1.2 Ngành kinh doanh Bất động sản 19 1.1 Bất động sản.2 Thị trường Bất động sản.3 Phạm vi Ngành Kinh doanh Bất động sản .3 Phân tích đặc trưng của Ngành Kinh doanh 24 Bất động sản.1 Lao động 24 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Đối tượng kinh doanh.3 Chịu sự tác động của chính sách và sự điều tiết 26 của Nhà nước.4 Bài học kinh nghiệm của một số nước trong khu vực.5 Bài học rút ra cho Việt Nam. 34 KẾT LUẬN CHƯƠNG I. 35 CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Thực trạng Thị trường Bất động sản trong giai đọan 37 vừa qua.1 Giai đoạn thứ nhất (1991 – 1994).2 Giai đoạn thứ hai (2000 – 2003).3 Giai đoạn hiện nay.4 Một số nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi của Ngành kinh 44 doanh bất động sản trong những giai đoạn vừa qua.2 Phân tích khó khăn - thuận lợi của thị trường bất động 46 sản.3 Phân tích rủi ro của ngành kinh doanh Bất động sản.1 Rủi ro về kinh tế 51 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Rủi ro về pháp luật 51 2.3 Rủi ro đặc thù của ngành kinh doanh bất động sản.4 Thực trạng nguồn vốn họat động của doanh nghieäp kinh 54 doanh Baát ñoäng saûn.5 Phân tích tài chính của một số doanh nghiệp họat động 57 trong ngành kinh doanh Bất động sản trong 2 năm 2006 và 2007.1 Phân tích về cấu trúc vốn .2 Phân tích EBIT.3 Phân tích nhóm chỉ tiêu thu nhập và tác động của EBIT đến 74 đòn cân nợ. KẾT LUẬN CHƯƠNG II 79 CHƯƠNG III – GIA TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .1 Định hướng phát triển cho thị trường bất động sản.1 Định hướng của Đảng và Chính phủ.2 Dự báo sự phát triển của ngành kinh doanh bất động sản 81 trong thời gian tới.2 Thách thức .2 Kiến nghị về môi trường vĩ mô.1 Kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM với Chính 86 phủ và cơ quan có chức năng .2 Một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển ổn 89 định, lành mạnh và bền vững . LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.3 Một số giải pháp mở rộng kênh huy động vốn cho doanh 93 nghiệp kinh doanh bất động sản.3 Giải pháp cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.1 Nâng cao hiệu qủa hoạt động và tạo dựng thương hiệu cho 98 doanh nghiệp.2 Một số giải pháp đảm bảo nguồn vốn họat động cho doanh 100 nghiệp kinh doanh bất động sản. KẾT LUẬN CHƯƠNG III 103 KẾT LUẬN 104 PHỤ LỤC 01: XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG NĂM 2008. 105 PHỤ LỤC 02: MỘT SỐ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÓ 108 VỐN ĐẦU TƯ LỚN ĐANG TRIỂN KHAI HIỆN NAY. Tài liệu tham khảo LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU.1 Baûng caân ñoái keá toùan.2 Bảng phaân tích tæ troïng caùc khoaûn muïc cuûa Baûng caân ñoái keá toaùn.3 Phân tích một số nhóm chỉ tiêu tài chính.4 Keát quaû hoïat ñoäng kinh doanh.5 Baûng phaân tích nhoùm chæ tieâu taøi chính về kết quả kinh doanh.6- Baûng phaân tích EBIT hoøa voán. DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ.1 Tỉ trọng Tài sản ngắn hạn và dài hạn.2 Tỉ trọng Nợ phải trả và Nguồn vốn.3 So sánh Hiệu quả kinh doanh năm 2006 và năm 2007.4 So sánh EBIT và EBIT hòa vốn. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT EBIT (earnings before interest and taxes): Thu nhập trước lãi vay và thuế EPS (Earning per share) : Thu nhập mỗi cổ phần DFL : Độ nghiêng đòn bẩy tài chính. INTRESCO: Công ty cổ phần Đầu tư - kinh doanh nhà. TDH : Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức. BCCI: Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh. FIDECO :Công ty cổ phần Ngoại thương và Phát triển đầu tư TP. HODECO: Công ty cổ phần phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 8 LỜI MỞ ĐẦU. ™ TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế, vì thị truờng này liên quan đến một lượng tài sản cực lớn cả về qui mô, tính chất, giá trị trong nền kinh tế. Tổng giá trị vốn tiềm ẩn – chưa được khai thác – trong bất động sản ở các nước đang phát triển là rất lớn, chính vì vậy nếu quốc gia nào có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hóa, thị trường bất động sản vận hành tốt có nghĩa là quốc gia đó đã khai thác được nguồn vốn tiềm ẩn to lớn này phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế của mình. Tiếp tục sự nghiệp đổi mới trong giai đoạn hiện nay, Đảng và Nhà nước cũng đã nhận thấy tầm quan trọng của thị trường bất động, chủ trương của Đảng được cụ thể hóa trong Văn kiện Đại hội X năm 2006 :“….phát triển thị trường bất động sản…, bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư…” nhằm khơi dậy vốn tiềm ẩn trong bất động sản để tạo vốn đầu tư trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Dưới góc độ doanh nghiệp, đảm bảo nguồn vốn họat động là vấn đề được đặt lên hàng đầu, nguồn vốn tự tài trợ không phải bao giờ cũng đáp ứng đủ nhu cầu vốn hoạt động nên doanh nghiệp phải tìm nguồn tài trợ từ bên ngoài. Đối với những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đảm bảo nguồn vốn họat động trở thành vấn đề có tính sống còn vì nguồn vốn họat động phụ thuộc đến 80% vốn tài trợ từ bên ngoài trong khi các kênh để huy động vốn còn rất hạn hẹp, chủ yếu vẫn là nguồn tài trợ từ ngân hàng. Trên cơ sở nghiên cứu tình hình thực tiễn của thị trường bất động sản và các kênh huy động vốn cho thị trường bất động sản hiện nay, để từ đó tìm thêm kênh huy động vốn có hiệu qủa cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đây chính là nội dung chính của đề tài. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 9 Chính vì vậy tôi đã chọn đề tài “GIA TĂNG KHẢ NĂNG TIẾP CẬN NGUỒN VỐN CHO DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN”. ™ ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU. - Thực trạng về thị trường bất động sản (khó khăn, thuận lợi của ngành). - Thực trạng về nguồn vốn họat động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. - Đề xuất một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững. - Đề xuất một số giải pháp tìm thêm kênh huy động vốn có hiệu qủa cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. ™ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở kết hợp: - Giữa lý luận và thực tiễn của thị trường bất động sản; - Thông qua việc phân tích định tính, định lượng số liệu về báo cáo tài chính của doanh nghiệp để phản ánh tình hình nguồn vốn và sử dụng vốn, hiệu quả họat động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; - Thông qua các ý kiến đóng góp, nhận định của chuyên gia tài chính tại các cuộc hội thảo, các cuộc họp chuyên ngành Để đưa ra những giải pháp phát triển thị trường bất động sản và tìm thêm kênh huy động vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sát với tình hình thực tiễn. ™ BỐ CỤC CỦA LUẬN VĂN. Tên đề tài: Gia tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Chương I: Lý thuyết cấu trúc vốn - đòn bẩy tài chính và thị trường bất động sản . Chương II: Thực trạng nguồn vốn hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Chương III : Gia tăng khả năng tiếp cận nguồn vốn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 10 CHƯƠNG I – LÝ THUYẾT CẤU TRÚC VỐN - ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .1 – Cấu trúc tài chính và cấu trúc vốn.1 Cấu trúc tài chính và cấu trúc vốn: - Cấu trúc vốn là sự kết hợp của nợ ngắn hạn thường xuyên, nguồn vốn vay trung dài hạn, nguồn vốn chủ sở hữu được sử dụng để tài trợ cho quyết định đầu tư của doanh nghiệp.