CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Giới thiệu về dự án - Tên dự án: Cao ốc văn phòng 14-16 Phan Đăng Lưu, quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh - Chủ đầu tư: - Địa điểm: 14 - 16 Phan Đăng Lưu, phường 6, quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh - Khu vực kinh doanh: Tp Hồ Chí Minh - Chi phí đầu tư xây dựng công trình: 188.000 đồng Trong đó: + Vốn chủ sở hữu 60%: 113.400 đồng + Số tiền vay 40%: 75.600 đồng + Lãi suất 9% của ngân hàng Vietcombank tính từ tháng 1/2024, với thời gian trả là 10 năm - Quy mô xây dựng: - Hình thức quản lý: + Giai đoạn xây dựng mới: Thuê nhà thầu thi công quản lý, chủ đầu tư sẽ có đội ngũ nhân viên marketing. + Giai đoạn hoạt động sản xuất: Chủ đầu tư có bộ máy quản lý - Vòng đời dự án: 30 năm tính luôn thời gian xây dựng dự án 1 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG Hình 1.1: Phối cảnh cao ốc văn phòng 14-16 Phan Đăng Lưu - Dựa vào thông tư 06/2021/TT-BXD ban hành ngày 30 tháng 6 năm 2021 xác định công trình thuộc cấp II (theo phụ lục II: Phân cấp công trình theo quy mô kết cấu) STT Hạng mục công trình Đơn vị Thiết kế cơ sở 1 Chiều cao công trình m 56 2 Số tầng cao 14 3 Tổng diện tích sàn m2 11471,94 4 Nhịp kết cấu lớn nhất m 53,822 5 Độ sâu ngầm m 6 6 Số tầng ngầm 2 Bảng 1.1: Bảng quy mô dự án 2 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG Hình 1.2: Vị trí dự án Hình 1.3: Hiện trạng khu đất 3 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG Hình 1.4: Mặt bằng tầng điển hình 1.2 Tổng quan về khu vực thực hiện dự án 1.1 Giới thiệu về quận Bình Thạnh Hình 1.5: Bản đồ quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh 4 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG Quận Bình Thạnh nằm về phía Bắc nội thành Thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí địa lý: - Phía đông giáp Thành phố Thủ Đức với ranh giới là sông Sài Gòn. - Phía tây giáp với quận Phú Nhuận và quận Gò Vấp. - Phía nam giáp Quận 1 với ranh giới là kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè.
- Phía Bắc giáp Thành phố Thủ Đức qua sông Sài Gòn và Quận 12 qua sông Vàm Thuật.2 Tình hình kinh tế - Trong 9 tháng năm 2023 tình hình kinh tế - xã hội của quận Bình Thạnh được duy trì ổn định, phát triển. Theo đó, tổng giá trị sản xuất ước thực hiện đạt 49.381,925 tỷ đồng, tăng 10,97% so với cùng kỳ; thu ngân sách nhà nước ước thực hiện 6.278,046 tỷ đồng, đạt 83,7% so với dự toán, tăng 6,8% so với cùng kỳ. - Tổng sản phẩm trên địa bàn GRDP của thành phố năm 2023 ước đạt 1.191 tỷ đồng, tăng 5,81% so với cùng kỳ năm 2022. Theo Cục Thống kê thành phố, ngoại trừ ngành kinh doanh bất động sản có mức tăng trưởng âm 6,38%, các ngành còn lại đều có mức tăng trưởng khá như bán buôn, bán lẻ tăng 10,17%; vận tải, kho bãi tăng 7,64%; thông tin và truyền thông tăng 5,94%; giáo dục và đào tạo tăng 7,03%; dịch vụ hoạt động chuyên môn khoa học công nghệ tăng 6,61%; tài chính, ngân hàng và bảo hiểm tăng 5,69%; dịch vụ hoạt động chuyên môn khoa học công nghệ tăng 6,61%; y tế và hoạt động cứu trợ tăng 3,24%.
Riêng ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống có mức tăng cao nhất (+16,38%) so với năm 2022. - Thị trường bất động sản tại khu vực: + Theo báo cáo của sở Xây dựng Tp Hồ Chí Minh “báo cáo số liệu nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh quý IV và cả năm 2023”, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, cả năm 2023 tăng trưởng âm (-6,38%) so với cùng kỳ (9 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng âm (-8,71%); 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng âm (-11,58%). + Tỉ trọng đóng góp của hoạt động kinh doanh bất động sản cho GRDP TP năm 2023 duy trì 3,6% (năm 2022 là 3,7%, năm 2021 là 3,6%). Doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản cả năm 2023 đạt 230,109 tỉ đồng, giảm 2,1% so với cùng kỳ.
+ Về doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản, cả năm 2023 có 1.541 đơn vị thành lập, giảm 38,7% so với cùng kỳ và vốn đăng ký đạt 62.142,1 tỉ đồng, giảm 44,9%. => Qua số liệu nêu trên cho ta thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản đến hiện tại vẫn còn nhiều khó khăn nhưng đã dần phục hồi cả về tỉ lệ tăng trưởng và doanh thu so với đầu năm. Do đó dự án cao ốc văn phòng cho thuê vẫn có tiềm năng, có điều kiện thuận lợi và khả thi. 5 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG 1.3 Tình hình xã hội Bình Thạnh là một trong những khu vực có người cư trú khá cổ xưa của thành phố, nơi qui tụ của nhiều lớp cư dân qua các thời kỳ lịch sử hình thành Thành phố Hồ Chí Minh ngày nay.
Ở Bình Thạnh, cho đến nay, hầu như có mặt nhiều người từ Bắc, Trung, Nam đến sinh sống lập nghiệp. Chính vì vậy mà các hoạt động văn hóa vừa phong phú vừa đa dạng. Những lớp dân cư xưa của Bình Thạnh đã đến đây khai phá, sinh nhai, trong hành trang của mình, văn hóa như một nhu cầu quan trọng để sống và tồn tại. Mặt khác, trong buổi đầu chinh phục vùng đất Bình Thạnh hôm nay, những người Bình Thạnh xưa đã phải chống chọi với bao nổi gian nguy, khắc nghiệt của thiên nhiên, sinh hoạt văn hóa đã trở nên chỗ dựa cần thiết.
Bên cạnh nền văn hóa vốn có, những lớp dân cư xưa ấy đã có thêm những nét văn hóa mới nảy sinh trong công cuộc khai phá, chinh phục thiên nhiên và rồi để truyền lại cho con cháu hôm nay như một truyền thống văn hóa.4 Tình hình chính trị Tp Hồ Chí Minh là khu vực có tình hình chính trị vô cùng ổn định và Quận Bình Thạnh cũng không ngoại lệ. Thực hiện tốt các chính sách dân tộc của Đảng và Nhà nước, trong những năm qua Thành Phố Hồ Chí Minh đã có nhiều chương trình, dự án phát triển kinh tế - xã hội làm cho đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân ngày một nâng lên. Ngoài ra, UBND Thành Phố luôn luôn tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư đến và phát triển tại đây. Nhìn chung, tình hình chính trị tại Quận Bình Thạnh đang đi theo chiều hướng rất tốt.
Do đó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh của dự án.3 Mô hình phân tích 1.1 Điều kiện kinh tế - Theo nguồn nghiên cứu CBRE giá thuê văn phòng tại TP.HCM ổn định trong năm 2023, không có nhiều biến động, mặc dù có nhiều dự án mới. Các tòa nhà mới tại TP.HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt. Theo thống kê của CBRE, trong cả năm 2023, TP.HCM ghi nhận gần 80.000m2 diện tích văn phòng được hấp thụ, và hơn 90% diện tích này đến từ bốn tòa nhà Hạng A mới hoàn thành. Do đó, giá thuê văn phòng hạng A và hạng B duy trì ở mức 46 USD/m2/tháng và 25,8 USD/m2/tháng.
6 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG Hình 1.6: Thị trường văn phòng cho thuê khu vực Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh - Trong năm 2023, Việt Nam có hơn 159.294 doanh nghiệp được đăng kí thành lập mới tăng 7,2% so với năm 2022. Tổng số vốn đăng ký mới của doanh nghiệp gia nhập thị trường có sự cải thiện qua các Quý của năm 2023: Quý I đạt 310.126 tỷ đồng; Quý II 379.319 tỷ đồng trong Quý III và Quý IV đã tăng lên mức 434. - Năm 2024 là năm thứ 4 thực hiện Kế hoạch 5 năm 2021-2025, là năm bản lề, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng. Tăng trưởng kinh tế dự báo tiếp tục xu hướng phục hồi tích cực; các chính sách hỗ trợ được ban hành trong năm 2023 sẽ có tác động rõ nét hơn vào nền kinh tế; các động lực về đầu tư (bao gồm cả đầu tư tư nhân, FDI, đầu tư công, doanh nghiệp nhà nước), tiêu dùng, du lịch và xuất khẩu tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ; các vấn đề tồn đọng, bất cập kéo dài được tập trung tháo gỡ, chuyển biến tích cực hơn, nhất là vướng mắc của doanh nghiệp, dự án đầu tư, thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp.
- Ngân hàng nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành (ở mức từ 0,5-1,5%) nhằm giảm lãi suất cho vay, góp phần tăng khả năng tiếp cận và cung cấp vốn cho nền kinh tế. NHNN đã ban hành Thông tư 02/2023/TT-NHNN cho phép cơ cấu lại nợ, giãn hoãn nợ, không chuyển nhóm nợ (nhằm kiểm soát nợ xấu, tăng khả năng tiếp cận vốn cho người dân, DN) và Thông tư 03/2023/TT-NHNN (sửa đổi Thông tư 16-2021) nới lỏng một số điều kiện về cho vay, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) của các tổ chức tín dụng, góp phần tháo gỡ khó khăn hiện tại của thị trường TPDN. Cùng với đó, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng của 4 NHTM lớn cho vay nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi, thấp hơn 1,5-2%, gói tín dụng 15 nghìn tỷ đồng cho vay lĩnh vực lâm và thủy sản, với lãi suất thấp hơn từ 1-2%/năm so với mức lãi suất thị trường, đang được triển khai. Thông tư 10/2023/TT-NHNN ngày 23/8/2023 về việc ngưng hiệu lực thi hành một số điều khoản của Thông tư 06/2023/TT- NHNN ngày 28/06/2023 nhằm tăng khả năng tiếp cận vốn, nhất là lĩnh vực bất động sản….
7 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG => Mặc dù khó khăn, thách thức còn rất lớn, nhất là từ những yếu tố bất lợi từ bên ngoài và những hạn chế, bất cập nội tại đã kéo dài nhiều năm. Diễn biến bất lợi của thế giới, khu vực sẽ tiếp tục tác động mạnh mẽ đến hoạt động sản xuất kinh doanh, sản xuất công nghiệp, xuất nhập khẩu, thu hút đầu tư … của nước ta. Sản xuất kinh doanh, đời sống của một bộ phận người dân còn khó khăn, sức chống chịu của doanh nghiệp bị bào mòn, hậu quả và tác động của dịch COVID-19 tiếp tục kéo dài, cộng hưởng với những khó khăn, thách thức mới từ đầu năm 2023 đến nay.