Đồ án Quản lý Xây dựng: Cao ốc văn phòng cho thuê 14-16 Phan Đăng Lưu

Tài liệu tham khảo đồ án tốt nghiệp Quản lý Xây dựng về dự án cao ốc văn phòng 14-16 Phan Đăng Lưu, gồm lập dự án, dự toán, biện pháp thi công.

• Tác giả: Nguyễn Nhật Huy
• Người hướng dẫn: Ts. Nguyễn Thanh Tú
• Trường học: Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản lý Xây dựng
• Đề tài: Cao ốc văn phòng cho thuê 14-16 Phan Đăng Lưu
• Loại tài liệu: Đồ án tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Tp. Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Giới thiệu về Dự Án Cao Ốc Văn Phòng 14 16 Phan Đăng Lưu

Đồ án tốt nghiệp cao ốc văn phòng 14-16 Phan Đăng Lưu là một công trình xây dựng quan trọng tại thành phố Hồ Chí Minh, được thực hiện bởi sinh viên Ngành Quản Lý Xây Dựng từ Trường Đại Học Sư Phạm Kỹ Thuật. Dự án này tập trung vào lập dự án đầu tư xây dựng một tòa nhà văn phòng cho thuê hiện đại tại địa điểm chiến lược trong quận Bình Thạnh. Công trình được thiết kế nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường bất động sản văn phòng ngày càng tăng tại khu vực trung tâm thành phố. Khóa luận tốt nghiệp này không chỉ trình bày các khía cạnh thiết kế kiến trúc mà còn phân tích chi tiết về các yếu tố kinh tế, tài chính và kỹ thuật xây dựng của dự án.

1.1. Vị Trí và Đặc Điểm Khu Vực Phan Đăng Lưu

Phan Đăng Lưu là một trong những con đường chính tại quận Bình Thạnh, nơi tập trung nhiều công ty lớn và doanh nghiệp. Vị trí này mang lại lợi thế về giao thông, dễ tiếp cận các khu vực kinh tế trọng điểm. Cao ốc văn phòng tại địa điểm này có tiềm năng cho thuê cao do nhu cầu không gian làm việc chuyên nghiệp từ các công ty đa quốc gia và doanh nghiệp trong nước.

1.2. Mục Tiêu Của Đồ Án Tốt Nghiệp

Mục tiêu chính của đồ án tốt nghiệp là thực hiện toàn bộ quy trình quản lý xây dựng từ lập dự án, dự toán, thiết kế biện pháp thi công cho đến tổ chức quản lý công trình. Sinh viên cần áp dụng các kiến thức học được để phân tích tính khả thi tài chính, đánh giá thị trường và đề xuất các biện pháp thi công hiệu quả cho cao ốc văn phòng cho thuê này.

II. Phân Tích Đầu Tư và Tính Khả Thi Tài Chính

Phân tích tài chính là một phần quan trọng trong đồ án tốt nghiệp cao ốc văn phòng 14-16 Phan Đăng Lưu. Dự án xác định tổng mức đầu tư dựa trên giá xây dựng hiện tại, chi phí thi công và các khoản chi phí liên quan khác. Báo cáo ngân lưu được lập từ quan điểm chủ đầu tư, cho phép đánh giá dòng tiền từ giai đoạn xây dựng mới đến giai đoạn đưa vào hoạt động. Việc áp dụng Monte-Carlo Simulation (MCS) giúp mô phỏng các kịch bản rủi ro và xác suất thành công của dự án, cung cấp thông tin quan trọng cho nhà đầu tư trong việc ra quyết định.

2.1. Xác Định Tổng Mức Đầu Tư

Tổng mức đầu tư cho cao ốc văn phòng được tính toán dựa trên diện tích xây dựng, tiêu chuẩn phân khúc văn phòng cao cấp và chi phí xây dựng trung bình tại thành phố Hồ Chí Minh. Dự toán công trình xây dựng bao gồm chi phí vật liệu, nhân công, máy móc thi công và các chi phí phụ trợ. Dữ liệu đầu tư được cập nhật theo quyết định 510/QĐ-BXD về định mức xây dựng.

2.2. Phân Tích Thị Trường và Doanh Thu

Phân tích thị trường cho thấy nhu cầu cao đối với văn phòng cho thuê chất lượng tại quận Bình Thạnh. Doanh thu dự kiến được tính dựa trên giá cho thuê thị trường hiện tại và tỷ lệ lấp đầy dự kiến. Chi phí hoạt động bao gồm quản lý, bảo dưỡng, bảo hiểm và các chi phí liên quan đến vận hành tòa nhà hàng ngày.

III. Biện Pháp Thi Công và Tổ Chức Quản Lý Xây Dựng

Biện pháp thi công là nội dung then chốt trong đồ án tốt nghiệp này, chi tiết hóa các kỹ thuật thi công cho từng phần công trình. Phần ngầm được thực hiện bằng cọc khoan nhồi, phần hầm sử dụng hệ shoring thép để chống đỡ vách tường. Thi công phần thân bao gồm lựa chọn cốp pha phù hợp, thiết kế cốt pha cho các cột, dầm và sàn bê tông. Tổ chức và quản lý xây dựng quy định rõ trình tự thi công, bộ máy nhân sự quản lý, tiến độ thi công chi tiết qua biểu đồ Gantt và cung ứng vật tư khoa học.

3.1. Kỹ Thuật Thi Công Các Phần Công Trình

Phần ngầm của cao ốc văn phòng sử dụng cọc khoan nhồi với đường kính và chiều sâu được tính toán để chịu tải trọng tòa nhà. Phần hầm áp dụng biện pháp cốc vây và cừ larsen kết hợp với hệ giằng chống shoring kingpost bằng thép hình để bảo vệ an toàn công tác. Phần thân thi công khung bê tông cốt thép với các cột, dầm và sàn có mặt cắt ngang được thiết kế để chịu tải và độ cứng phù hợp.

3.2. Chuyên Đề Tính Toán Ổn Định Phần Hầm

Chuyên đề biện pháp thi công phần hầm kiểm tra ổn định đào đất, khả năng chịu lực của hệ shoring ở từng lớp, và điều kiện bền của kết cấu chống đỡ. Tính toán dựa trên thông tin địa chất, tải lân cận công trình và các tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành, đảm bảo an toàn cho công nhân và công trình lân cận.

IV. Hồ Sơ Mời Thầu và Dự Toán Chi Tiết

Hồ sơ mời thầu được lập theo quy chuẩn kỹ thuật hiện hành, bao gồm dữ liệu đấu thầu chi tiết và tiêu chuẩn đánh giá nhà thầu. Tiêu chuẩn đánh giá bao gồm năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện các công trình tương tự, năng lực kỹ thuật, năng lực nhân sự chủ chốt, thiết bị thi công và giải pháp kỹ thuật. Dự toán công trình xây dựng chi tiết hóa chi phí từng hạng mục, tổng hợp kinh phí, vật liệu, nhân công và máy móc. Tất cả được thuyết minh theo các văn bản pháp luật hiện hành, đảm bảo tính pháp lý và minh bạch trong quá trình đấu thầu và thực hiện công trình.

4.1. Tiêu Chuẩn Đánh Giá Nhà Thầu

Tiêu chuẩn đánh giá nhà thầu được chia thành nhiều hạng mục: năng lực tài chính và kinh nghiệm thực hiện công trình tương tự, năng lực kỹ thuật qua trình độ kỹ sư chủ chốt, năng lực về nhân lực và thiết bị thi công, cũng như giải pháp kỹ thuật và biện pháp tổ chức thi công. Mỗi tiêu chuẩn có mức điểm tối đa, tổng cộng giúp xác định nhà thầu phù hợp nhất.

4.2. Cấu Trúc Dự Toán và Phụ Lục

Dự toán chi tiết bao gồm bảng tiên lượng khối lượng công việc, bảng tổng hợp kinh phí theo hạng mục, bảng tổng hợp vật liệu chính, bảng tổng hợp nhân công theo công trình và bảng tổng hợp máy thi công. Các phụ lục đi kèm cung cấp thông tin cơ sở, định mức từ quyết định 510/QĐ-BXD, đảm bảo tính chính xác và khách quan trong dự toán.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 Giới thiệu về dự án - Tên dự án: Cao ốc văn phòng 14-16 Phan Đăng Lưu, quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh - Chủ đầu tư: - Địa điểm: 14 - 16 Phan Đăng Lưu, phường 6, quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh - Khu vực kinh doanh: Tp Hồ Chí Minh - Chi phí đầu tư xây dựng công trình: 188.000 đồng Trong đó: + Vốn chủ sở hữu 60%: 113.400 đồng + Số tiền vay 40%: 75.600 đồng + Lãi suất 9% của ngân hàng Vietcombank tính từ tháng 1/2024, với thời gian trả là 10 năm - Quy mô xây dựng: - Hình thức quản lý: + Giai đoạn xây dựng mới: Thuê nhà thầu thi công quản lý, chủ đầu tư sẽ có đội ngũ nhân viên marketing. + Giai đoạn hoạt động sản xuất: Chủ đầu tư có bộ máy quản lý - Vòng đời dự án: 30 năm tính luôn thời gian xây dựng dự án 1 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG Hình 1.1: Phối cảnh cao ốc văn phòng 14-16 Phan Đăng Lưu - Dựa vào thông tư 06/2021/TT-BXD ban hành ngày 30 tháng 6 năm 2021 xác định công trình thuộc cấp II (theo phụ lục II: Phân cấp công trình theo quy mô kết cấu) STT Hạng mục công trình Đơn vị Thiết kế cơ sở 1 Chiều cao công trình m 56 2 Số tầng cao 14 3 Tổng diện tích sàn m2 11471,94 4 Nhịp kết cấu lớn nhất m 53,822 5 Độ sâu ngầm m 6 6 Số tầng ngầm 2 Bảng 1.1: Bảng quy mô dự án 2 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG Hình 1.2: Vị trí dự án Hình 1.3: Hiện trạng khu đất 3 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG Hình 1.4: Mặt bằng tầng điển hình 1.2 Tổng quan về khu vực thực hiện dự án 1.1 Giới thiệu về quận Bình Thạnh Hình 1.5: Bản đồ quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh 4 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG Quận Bình Thạnh nằm về phía Bắc nội thành Thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí địa lý: - Phía đông giáp Thành phố Thủ Đức với ranh giới là sông Sài Gòn. - Phía tây giáp với quận Phú Nhuận và quận Gò Vấp. - Phía nam giáp Quận 1 với ranh giới là kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè.

- Phía Bắc giáp Thành phố Thủ Đức qua sông Sài Gòn và Quận 12 qua sông Vàm Thuật.2 Tình hình kinh tế - Trong 9 tháng năm 2023 tình hình kinh tế - xã hội của quận Bình Thạnh được duy trì ổn định, phát triển. Theo đó, tổng giá trị sản xuất ước thực hiện đạt 49.381,925 tỷ đồng, tăng 10,97% so với cùng kỳ; thu ngân sách nhà nước ước thực hiện 6.278,046 tỷ đồng, đạt 83,7% so với dự toán, tăng 6,8% so với cùng kỳ. - Tổng sản phẩm trên địa bàn GRDP của thành phố năm 2023 ước đạt 1.191 tỷ đồng, tăng 5,81% so với cùng kỳ năm 2022. Theo Cục Thống kê thành phố, ngoại trừ ngành kinh doanh bất động sản có mức tăng trưởng âm 6,38%, các ngành còn lại đều có mức tăng trưởng khá như bán buôn, bán lẻ tăng 10,17%; vận tải, kho bãi tăng 7,64%; thông tin và truyền thông tăng 5,94%; giáo dục và đào tạo tăng 7,03%; dịch vụ hoạt động chuyên môn khoa học công nghệ tăng 6,61%; tài chính, ngân hàng và bảo hiểm tăng 5,69%; dịch vụ hoạt động chuyên môn khoa học công nghệ tăng 6,61%; y tế và hoạt động cứu trợ tăng 3,24%.

Riêng ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống có mức tăng cao nhất (+16,38%) so với năm 2022. - Thị trường bất động sản tại khu vực: + Theo báo cáo của sở Xây dựng Tp Hồ Chí Minh “báo cáo số liệu nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh quý IV và cả năm 2023”, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, cả năm 2023 tăng trưởng âm (-6,38%) so với cùng kỳ (9 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng âm (-8,71%); 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng âm (-11,58%). + Tỉ trọng đóng góp của hoạt động kinh doanh bất động sản cho GRDP TP năm 2023 duy trì 3,6% (năm 2022 là 3,7%, năm 2021 là 3,6%). Doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản cả năm 2023 đạt 230,109 tỉ đồng, giảm 2,1% so với cùng kỳ.

+ Về doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản, cả năm 2023 có 1.541 đơn vị thành lập, giảm 38,7% so với cùng kỳ và vốn đăng ký đạt 62.142,1 tỉ đồng, giảm 44,9%. => Qua số liệu nêu trên cho ta thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản đến hiện tại vẫn còn nhiều khó khăn nhưng đã dần phục hồi cả về tỉ lệ tăng trưởng và doanh thu so với đầu năm. Do đó dự án cao ốc văn phòng cho thuê vẫn có tiềm năng, có điều kiện thuận lợi và khả thi. 5 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG 1.3 Tình hình xã hội Bình Thạnh là một trong những khu vực có người cư trú khá cổ xưa của thành phố, nơi qui tụ của nhiều lớp cư dân qua các thời kỳ lịch sử hình thành Thành phố Hồ Chí Minh ngày nay.

Ở Bình Thạnh, cho đến nay, hầu như có mặt nhiều người từ Bắc, Trung, Nam đến sinh sống lập nghiệp. Chính vì vậy mà các hoạt động văn hóa vừa phong phú vừa đa dạng. Những lớp dân cư xưa của Bình Thạnh đã đến đây khai phá, sinh nhai, trong hành trang của mình, văn hóa như một nhu cầu quan trọng để sống và tồn tại. Mặt khác, trong buổi đầu chinh phục vùng đất Bình Thạnh hôm nay, những người Bình Thạnh xưa đã phải chống chọi với bao nổi gian nguy, khắc nghiệt của thiên nhiên, sinh hoạt văn hóa đã trở nên chỗ dựa cần thiết.

Bên cạnh nền văn hóa vốn có, những lớp dân cư xưa ấy đã có thêm những nét văn hóa mới nảy sinh trong công cuộc khai phá, chinh phục thiên nhiên và rồi để truyền lại cho con cháu hôm nay như một truyền thống văn hóa.4 Tình hình chính trị Tp Hồ Chí Minh là khu vực có tình hình chính trị vô cùng ổn định và Quận Bình Thạnh cũng không ngoại lệ. Thực hiện tốt các chính sách dân tộc của Đảng và Nhà nước, trong những năm qua Thành Phố Hồ Chí Minh đã có nhiều chương trình, dự án phát triển kinh tế - xã hội làm cho đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân ngày một nâng lên. Ngoài ra, UBND Thành Phố luôn luôn tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư đến và phát triển tại đây. Nhìn chung, tình hình chính trị tại Quận Bình Thạnh đang đi theo chiều hướng rất tốt.

Do đó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh của dự án.3 Mô hình phân tích 1.1 Điều kiện kinh tế - Theo nguồn nghiên cứu CBRE giá thuê văn phòng tại TP.HCM ổn định trong năm 2023, không có nhiều biến động, mặc dù có nhiều dự án mới. Các tòa nhà mới tại TP.HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt. Theo thống kê của CBRE, trong cả năm 2023, TP.HCM ghi nhận gần 80.000m2 diện tích văn phòng được hấp thụ, và hơn 90% diện tích này đến từ bốn tòa nhà Hạng A mới hoàn thành. Do đó, giá thuê văn phòng hạng A và hạng B duy trì ở mức 46 USD/m2/tháng và 25,8 USD/m2/tháng.

6 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG Hình 1.6: Thị trường văn phòng cho thuê khu vực Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh - Trong năm 2023, Việt Nam có hơn 159.294 doanh nghiệp được đăng kí thành lập mới tăng 7,2% so với năm 2022. Tổng số vốn đăng ký mới của doanh nghiệp gia nhập thị trường có sự cải thiện qua các Quý của năm 2023: Quý I đạt 310.126 tỷ đồng; Quý II 379.319 tỷ đồng trong Quý III và Quý IV đã tăng lên mức 434. - Năm 2024 là năm thứ 4 thực hiện Kế hoạch 5 năm 2021-2025, là năm bản lề, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng. Tăng trưởng kinh tế dự báo tiếp tục xu hướng phục hồi tích cực; các chính sách hỗ trợ được ban hành trong năm 2023 sẽ có tác động rõ nét hơn vào nền kinh tế; các động lực về đầu tư (bao gồm cả đầu tư tư nhân, FDI, đầu tư công, doanh nghiệp nhà nước), tiêu dùng, du lịch và xuất khẩu tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ; các vấn đề tồn đọng, bất cập kéo dài được tập trung tháo gỡ, chuyển biến tích cực hơn, nhất là vướng mắc của doanh nghiệp, dự án đầu tư, thị trường bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp.

- Ngân hàng nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành (ở mức từ 0,5-1,5%) nhằm giảm lãi suất cho vay, góp phần tăng khả năng tiếp cận và cung cấp vốn cho nền kinh tế. NHNN đã ban hành Thông tư 02/2023/TT-NHNN cho phép cơ cấu lại nợ, giãn hoãn nợ, không chuyển nhóm nợ (nhằm kiểm soát nợ xấu, tăng khả năng tiếp cận vốn cho người dân, DN) và Thông tư 03/2023/TT-NHNN (sửa đổi Thông tư 16-2021) nới lỏng một số điều kiện về cho vay, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) của các tổ chức tín dụng, góp phần tháo gỡ khó khăn hiện tại của thị trường TPDN. Cùng với đó, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng của 4 NHTM lớn cho vay nhà ở xã hội với lãi suất ưu đãi, thấp hơn 1,5-2%, gói tín dụng 15 nghìn tỷ đồng cho vay lĩnh vực lâm và thủy sản, với lãi suất thấp hơn từ 1-2%/năm so với mức lãi suất thị trường, đang được triển khai. Thông tư 10/2023/TT-NHNN ngày 23/8/2023 về việc ngưng hiệu lực thi hành một số điều khoản của Thông tư 06/2023/TT- NHNN ngày 28/06/2023 nhằm tăng khả năng tiếp cận vốn, nhất là lĩnh vực bất động sản….

7 SVTH: NGUYỄN NHẬT HUY MSSV:20155092 GVHD: TS NGUYỄN THANH TÚ NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG => Mặc dù khó khăn, thách thức còn rất lớn, nhất là từ những yếu tố bất lợi từ bên ngoài và những hạn chế, bất cập nội tại đã kéo dài nhiều năm. Diễn biến bất lợi của thế giới, khu vực sẽ tiếp tục tác động mạnh mẽ đến hoạt động sản xuất kinh doanh, sản xuất công nghiệp, xuất nhập khẩu, thu hút đầu tư … của nước ta. Sản xuất kinh doanh, đời sống của một bộ phận người dân còn khó khăn, sức chống chịu của doanh nghiệp bị bào mòn, hậu quả và tác động của dịch COVID-19 tiếp tục kéo dài, cộng hưởng với những khó khăn, thách thức mới từ đầu năm 2023 đến nay.