Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại Thành phố Hồ Chí Minh tạo ra áp lực rất lớn đối với quỹ đất và nhu cầu nhà ở tại khu vực trung tâm. Quận 3 là một trong những quận nội thành có mật độ dân số cao (khoảng 38.000 đến 40.000 người/km²), hạ tầng đã hoàn thiện và quỹ đất trống gần như không còn. Trong khi đó, nhu cầu thuê căn hộ của các nhóm dân cư có thu nhập khá trở lên, bao gồm nhân viên văn phòng, chuyên gia trẻ và người nước ngoài làm việc tại các quận trung tâm, liên tục gia tăng. Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Batdongsan.vn cho thấy giá thuê và nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại khu vực nội thành có xu hướng tăng đều đặn, nguồn cung dự án mới bàn giao đáp ứng đúng nhu cầu ở thực rơi vào tình trạng khan hiếm.

Trong bối cảnh đó, khóa luận tốt nghiệp ngành Quản lý Xây dựng thực hiện đề tài "Chung cư mini 9 tầng" nhằm giải quyết bài toán phát triển bất động sản quy mô vừa tại khu vực trung tâm, tối ưu hóa công năng trên diện tích đất hữu hạn và đảm bảo khả năng khai thác thương mại lâu dài.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể như sau:

  1. Đánh giá tính khả thi kinh tế - xã hội, nghiên cứu thị trường cung - cầu căn hộ cho thuê và xây dựng phương án lập dự án đầu tư hoàn chỉnh cho công trình chung cư mini 9 tầng.
  2. Thiết lập cấu trúc bộ máy nhân sự vận hành và tính toán các chỉ số hiệu quả tài chính của dự án theo quan điểm của chủ đầu tư trong vòng đời 30 năm.
  3. Soạn thảo Hồ sơ mời thầu gói thầu thi công xây lắp công trình theo các quy định hiện hành về đấu thầu rộng rãi qua mạng.
  4. Lập dự toán chi phí xây dựng công trình dựa trên suất vốn đầu tư và báo giá thực tế của nhà cung cấp trên thị trường.
  5. Thiết kế biện pháp kỹ thuật thi công chi tiết cho phần thân, công tác hoàn thiện tô trát và lập phương án tổ chức mặt bằng, tiến độ thi công công trường.
  6. Xây dựng quy trình quản lý chất lượng thi công tại hiện trường, tập trung vào công tác nghiệm thu kết cấu cốt thép.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Quy trình quản lý dự án xây dựng toàn diện, bao gồm phân tích kinh tế đầu tư, hồ sơ mời thầu, dự toán chi phí, biện pháp thi công và quản lý chất lượng công trình chung cư mini.
  • Phạm vi không gian: Khu đất xây dựng có diện tích 270 m² tại địa chỉ số 241 Đường Cách Mạng Tháng 8, Phường 4, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh.
  • Phạm vi thời gian: Khóa luận được hoàn thành vào tháng 12 năm 2024. Mô hình tài chính của dự án được lập và đánh giá trong vòng đời khai thác 30 năm; mốc thời gian tổ chức đấu thầu xây lắp xác định trong quý IV năm 2024.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận kết hợp đồng bộ cơ sở lý luận quản lý dự án, khung pháp lý chuyên ngành xây dựng và các phương pháp tính toán kỹ thuật:

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng:

  • Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15, Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14, Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 và Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14.
  • Nghị định số 10/2021/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng; Nghị định số 64/2012/NĐ-CP về cấp phép xây dựng.
  • Thông tư số 01/2021/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng; Thông tư số 01/2024/TT-BKHĐT hướng dẫn việc cung cấp, đăng tải thông tin về đấu thầu và mẫu hồ sơ đấu thầu trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia (áp dụng Mẫu số 3B).
  • Quyết định số 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023 của Bộ Xây dựng về công bố suất vốn đầu tư xây dựng và giá xây dựng bộ phận kết cấu công trình; Quyết định số 62/QĐ-BXD về chỉ số giá xây dựng.
  • Tiêu chuẩn kỹ thuật thi công và nghiệm thu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối TCVN 4453:1995 (Phụ lục A1, A2, A3).

Phương pháp nghiên cứu và phân tích:

  • Phương pháp phân tích thị trường: Khảo sát, thống kê và so sánh giá thuê, cơ cấu sản phẩm của 10 dự án căn hộ và chung cư đối thủ cạnh tranh trên địa bàn Quận 3.
  • Phương pháp xác định tổng mức đầu tư: Áp dụng phương pháp suất vốn đầu tư kết hợp các hệ số điều chỉnh theo thời gian và hệ số điều chỉnh khu vực theo quy định của Bộ Xây dựng.
  • Phương pháp phân tích tài chính dự án: Lập báo cáo thu nhập dự kiến, dự phóng ngân lưu ròng (EPV) và chiết khấu dòng tiền (DCF). Sử dụng các tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả gồm Hiện giá thu nhập thuần (NPV), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), Tỷ số lợi ích trên chi phí (BCR) và Thời gian hoàn vốn đầu tư (PP) theo suất chiết khấu bình quân gia quyền (WACC).
  • Phương pháp thiết kế kỹ thuật và tổ chức thi công: Tính toán kiểm tra khả năng chịu lực, độ võng của cốp pha, đà giáo theo trạng thái giới hạn; tính toán nhu cầu dự trữ và lập biểu đồ cung ứng tài nguyên vật tư (thép, ván khuôn) tại hiện trường.

Nguồn dữ liệu:

  • Dữ liệu quy hoạch, dân số, kinh tế - xã hội của Ủy ban nhân dân Quận 3 năm 2023 và phương hướng nhiệm vụ năm 2024.
  • Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản từ VARS và dữ liệu giá thuê trực tuyến Batdongsan.vn, Mogi.vn.
  • Báo giá vật liệu hoàn thiện và thiết bị từ Công ty TNHH Nhôm Kính Đại Phúc và Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Nội thất Hòa Bình.

Nội dung chính theo từng chương

Chương I: Lập dự án đầu tư xây dựng

Chương này xây dựng toàn diện báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Chung cư mini 9 tầng tại 241 Cách Mạng Tháng 8, Phường 4, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh do Công ty TNHH Quang Vinh làm chủ đầu tư. Công trình có quy mô gồm 9 tầng nổi và 1 tầng bán hầm, tổng diện tích sàn xây dựng là 1.671 m² trên diện tích khu đất 270 m². Thời gian vận hành khai thác dự án là 30 năm theo hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý.

Qua khảo sát 10 đối thủ cạnh tranh trong khu vực (Terra Royal, Mỹ Vinh, 590 CMT8, Chung cư 107 Trương Định, An Phú Plaza, Nguyễn Phúc Nguyên, Leman Luxury, Saigon Pavillon, Screc Tower, Sông Đà Tower), dự án định vị phân khúc khách hàng là gia đình trẻ, chuyên gia và người nước ngoài với quy mô giới hạn chỉ 11 căn hộ nhằm duy trì không gian sống yên tĩnh, dịch vụ khép kín. Cơ cấu căn hộ và phương án giá cho thuê tháng đầu tiên được xác lập như sau:

STT Diện tích căn hộ Số lượng căn Số phòng ngủ Đơn giá thuê dự kiến (đồng/tháng) Tổng doanh thu thuê/tháng (đồng)
1 60 m² 4 2 16.000.000 64.000.000
2 83 m² 3 3 25.000.000 75.000.000
3 130 m² 1 3 35.000.000 35.000.000
4 160 m² 3 4 55.000.000 165.000.000
Tổng 11 339.000.000

Tổng mức đầu tư dự án được xác định là 66.824.000.000 đồng, bao gồm:

  • Chi phí mua đất (270 m² với đơn giá 173 triệu đồng/m²): 46.710.000.000 đồng.
  • Chi phí xây dựng và thiết bị (tính theo suất vốn đầu tư có điều chỉnh hệ số vùng 1,046): 18.497.909.844 đồng.
  • Chi phí mua sắm nội thất hoàn thiện 11 căn hộ: 1.615.750.000 đồng.

Về phương án vận hành, bộ máy nhân sự tòa nhà gồm 6 người (1 quản lý, 1 nhân viên kỹ thuật, 2 bảo vệ, 1 lễ tân, 1 nhân viên vệ sinh) với tổng quỹ lương ban đầu là 61.500.000 đồng/tháng, tăng 2% mỗi năm. Nguồn vốn đầu tư ban đầu bao gồm 43.436 triệu đồng vốn chủ sở hữu (chiếm 65%) và 23.388 triệu đồng vốn vay ngân hàng (chiếm 35%) với lãi suất vay 8%/năm, hoàn trả nợ gốc đều 780 triệu đồng/năm trong suốt 30 năm.

Mô hình tài chính dự phóng doanh thu từ năm vận hành thứ nhất đạt 4.281 triệu đồng và tăng dần lên 64.753 triệu đồng ở năm thứ 30 (dựa trên mức tăng giá thuê 10%/năm; phí quản lý 10.000 đồng/m²; các khoản thu khác tăng 2% sau mỗi 5 năm). Các chỉ tiêu tài chính tổng hợp phản ánh dự án đạt hiệu quả khả thi cao:

  • Suất chiết khấu bình quân (WACC): 8,0%.
  • Giá trị hiện tại thuần (NPV): 32.547 triệu đồng.
  • Tỷ suất sinh lợi nội tại (IRR): 12,3%.
  • Tỷ số lợi ích trên chi phí (BCR): 1,339.
  • Thời gian hoàn vốn (PP): 19 năm 6,97 tháng.

Chương II: Lập hồ sơ mời thầu

Tác giả tiến hành lập bộ Hồ sơ mời thầu (HSMT) xây lắp cho gói thầu "Thi công và xây lắp chung cư mini" theo hình thức đấu thầu rộng rãi qua mạng, áp dụng phương thức một giai đoạn hai túi hồ sơ. Nội dung tuân thủ biểu Mẫu số 3B ban hành kèm theo Thông tư số 01/2024/TT-BKHĐT.

Các thông số điều kiện mời thầu chính bao gồm:

  • Thời gian phát hành HSMT: Từ ngày 01/10/2024.
  • Giá bán hồ sơ: 1.500.000 đồng/bộ.
  • Bảo lãnh dự thầu: Giá trị tương đương 1,5% tổng mức đầu tư, thực hiện qua bảo lãnh ngân hàng hoặc bảo hiểm.
  • Thời điểm đóng thầu và mở thầu: Mở hồ sơ đề xuất kỹ thuật lúc 07 giờ 00 phút ngày 01/11/2024; thời gian đóng gói thầu lúc 07 giờ 00 phút ngày 01/12/2024.

Hồ sơ thiết lập hệ thống tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu (E-HSDT) gồm: kiểm tra tính hợp lệ; đánh giá năng lực và kinh nghiệm thi công công trình tương tự; yêu cầu về số lượng, trình độ nhân sự chủ chốt và chủng loại thiết bị thi công; tiêu chuẩn đánh giá về mặt kỹ thuật áp dụng phương pháp Đạt/Không đạt đối với biện pháp tổ chức thi công, tiến độ thực hiện, biện pháp đảm bảo chất lượng, an toàn lao động, phòng cháy chữa cháy và vệ sinh môi trường; cùng các điều kiện chung và điều kiện cụ thể của hợp đồng xây lắp.

Chương III: Lập dự toán công trình xây dựng

Chương này trình bày bảng tổng mức đầu tư xây dựng chi tiết, tổng hợp kinh phí hạng mục, bảng dự toán chi tiết các công tác xây lắp, bảng tổng hợp phân tích vật liệu và đơn giá nhân công. Để đảm bảo tính chính xác và sát thực tế cho dự toán công trình, tác giả sử dụng các bảng báo giá thị trường trực tiếp từ nhà cung ứng, bao gồm báo giá hạng mục cửa và vách kính của Công ty TNHH Nhôm Kính Đại Phúc và báo giá trang thiết bị hoàn thiện nội thất của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Nội thất Hòa Bình.

Chương IV: Biện pháp thi công

Nội dung chương tập trung giải quyết các bài toán kỹ thuật thi công thực tế tại công trường:

  • Biện pháp thi công phần thân: Lựa chọn vật liệu ván khuôn là ván ép phủ film TEKCOM. Tác giả thực hiện tính toán thiết kế chi tiết khả năng chịu lực, kiểm tra độ võng cho hệ thống cốp pha và đà giáo đỡ cột, dầm tiết diện 250x500 mm và bản sàn theo quy định tại TCVN 4453:1995.
  • Biện pháp thi công hoàn thiện: Quy định chi tiết các bước thi công tô trát tường nội và ngoại thất; yêu cầu kỹ thuật về vữa trát và kiểm soát chiều dày lớp trát; quy trình búng mực định vị, đắp mốc ghém tiêu chuẩn; biện pháp đóng lưới thép chống nứt tại vị trí tiếp giáp giữa các loại vật liệu khác nhau (kết cấu bê tông và khối xây gạch); kỹ thuật xử lý bề mặt bê tông bị phình; công tác tưới nước cấp ẩm bề mặt trước khi tô và quy trình tưới nước bảo dưỡng định kỳ sau khi tô trát.
  • Tổ chức thi công và tổng mặt bằng: Xây dựng sơ đồ bộ máy điều hành tại công trường; tính toán chu kỳ luân chuyển và vẽ biểu đồ tiến độ cung ứng cốt thép, biểu đồ cung ứng ván khuôn; xác định diện tích và bố trí kho chứa cốt thép, kho ván khuôn cùng hệ thống nhà tạm phục vụ sinh hoạt và điều hành thi công.

Chương VI: Quản lý chất lượng công trình

Chương này thiết lập sơ đồ và quy trình kiểm soát chất lượng tại công trường theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP. Nội dung trọng tâm tập trung vào công tác quản lý chất lượng cốt thép: kiểm tra chứng chỉ xuất xưởng, quy cách hình học, lấy mẫu thí nghiệm kéo - uốn tại phòng thí nghiệm hợp chuẩn và quy trình nghiệm thu cốt thép trước khi tiến hành công tác đổ bê tông.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính của đồ án thể hiện qua các số liệu tính toán và giải pháp kỹ thuật cụ thể:

  • Xác lập được mô hình đầu tư khả thi cho công trình quy mô 1.671 m² sàn với tổng mức vốn 66,824 tỷ đồng. Dòng tiền dự án bảo đảm tính thanh khoản và khả năng trả nợ vay ngân hàng đều đặn 780 triệu đồng/năm.
  • Các chỉ số tài chính tính toán khẳng định hiệu quả: Giá trị hiện tại ròng đạt mức dương cao (NPV = 32.547 triệu đồng); Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR = 12,3%) vượt qua mức chi phí vốn WACC (8,0%); Tỷ số lợi ích trên chi phí đạt 1,339; thời gian thu hồi toàn bộ vốn đầu tư là 19 năm 6,97 tháng trên chu kỳ 30 năm.
  • Hoàn thành bộ hồ sơ mời thầu chuẩn mực cho gói thầu xây lắp công trình cấp III theo mẫu E-HSMT mới nhất (Thông tư 01/2024/TT-BKHĐT).
  • Tính toán đầy đủ thông số kỹ thuật hệ cốp pha chịu lực bằng ván ép phủ film TEKCOM và biện pháp thi công trát tường chống nứt theo tiêu chuẩn ngành.

Đóng góp của khóa luận:

  • Cung cấp một phương án quản lý toàn diện tích hợp từ giai đoạn chuẩn bị dự án, lập hồ sơ đấu thầu, dự toán chi phí đến giai đoạn thực hiện thi công và kiểm soát chất lượng hiện trường cho loại hình chung cư mini tại khu vực lõi đô thị.
  • Cập nhật và áp dụng đồng bộ các văn bản quy phạm pháp luật mới nhất có hiệu lực trong giai đoạn 2023 - 2024 (Luật Đấu thầu 2023, Thông tư 01/2024/TT-BKHĐT, Quyết định 510/QĐ-BXD).

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của nghiên cứu:

  • Mô hình tài chính giả định tỷ lệ tăng giá thuê căn hộ đều đặn 10%/năm và tỷ lệ lấp đầy đạt tối đa liên tục trong suốt 30 năm; chưa đưa vào các kịch bản phân tích độ nhạy trước các biến động tiêu cực của thị trường bất động sản hay chu kỳ suy thoái kinh tế.
  • Thời gian vay và trả nợ được giả định kéo dài trọn vẹn 30 năm theo phương pháp trả gốc đều, chưa phản ánh đầy đủ các điều kiện cho vay thương mại phổ biến hiện nay của hệ thống ngân hàng (thường giới hạn thời hạn vay tối đa từ 15 đến 20 năm).

Hướng nghiên cứu mở rộng:

  • Bổ sung phân tích rủi ro và đánh giá độ nhạy tài chính theo các kịch bản tỷ lệ lấp đầy phòng biến động (70%, 80%, 90%).
  • Nghiên cứu ứng dụng các giải pháp quản lý vận hành tòa nhà thông minh, công nghệ tiết kiệm năng lượng và các yêu cầu thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy chuyên sâu hơn cho công trình chung cư mini nhiều tầng.

Giá trị tham khảo

Báo cáo khóa luận là tài liệu tham khảo thiết thực cho:

  • Sinh viên chuyên ngành Quản lý Xây dựng, Kinh tế Xây dựng và Kỹ thuật Công trình Xây dựng khi thực hiện đồ án tốt nghiệp hoặc các học phần liên quan đến Lập dự án đầu tư, Đấu thầu và Lập biện pháp thi công.
  • Các kỹ sư, chuyên viên quản lý dự án có thể tham khảo phương pháp tính toán suất vốn đầu tư điều chỉnh theo hệ số khu vực, mẫu hồ sơ mời thầu E-HSMT theo Mẫu 3B của Thông tư 01/2024/TT-BKHĐT và bảng kiểm tra kỹ thuật cốp pha dầm sàn bằng ván phủ film TEKCOM theo TCVN 4453:1995.

Câu hỏi thường gặp

1. Quy mô diện tích và cơ cấu phân bổ căn hộ của dự án được thiết kế như thế nào?
Dự án được xây dựng trên khu đất 270 m² với tổng diện tích sàn 1.671 m², quy mô gồm 9 tầng nổi và 1 tầng bán hầm. Tòa nhà bố trí 11 căn hộ cho thuê khép kín thuộc 4 nhóm diện tích: 4 căn loại 60 m² (2 phòng ngủ), 3 căn loại 83 m² (3 phòng ngủ), 1 căn loại 130 m² (3 phòng ngủ) và 3 căn loại 160 m² (4 phòng ngủ).

2. Tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu và gồm những khoản chi phí nào?
Tổng mức đầu tư xây dựng dự án sau khi làm tròn là 66.824.000.000 đồng. Cơ cấu chi phí gồm: chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 46.710.000.000 đồng (đơn giá 173 triệu đồng/m² cho 270 m² đất); chi phí xây dựng và thiết bị theo suất vốn đầu tư điều chỉnh là 18.497.909.844 đồng; chi phí đầu tư trang thiết bị nội thất hoàn thiện là 1.615.750.000 đồng.

3. Cơ cấu vốn và các chỉ số hiệu quả tài chính của dự án đạt được những kết quả gì?
Dự án sử dụng 43.436 triệu đồng vốn chủ sở hữu (chiếm 65%) và 23.388 triệu đồng vốn vay (chiếm 35%) với lãi suất vay 8%/năm. Đánh giá tài chính trong vòng đời 30 năm cho kết quả: Hiện giá thu nhập thuần NPV = 32.547 triệu đồng; Tỷ suất sinh lợi nội tại IRR = 12,3%; Tỷ số lợi ích trên chi phí BCR = 1,339; Thời gian hoàn vốn đầu tư PP = 19 năm 6,97 tháng.

4. Hồ sơ mời thầu gói thầu xây lắp được lập theo căn cứ pháp lý và phương thức đấu thầu nào?
Hồ sơ mời thầu được lập theo Mẫu số 3B ban hành kèm theo Thông tư số 01/2024/TT-BKHĐT ngày 15/02/2024 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi qua mạng với phương thức lựa chọn nhà thầu là một giai đoạn hai túi hồ sơ. Giá bán HSMT là 1.500.000 đồng và bảo lãnh dự thầu có giá trị tương đương 1,5% tổng mức đầu tư.

5. Vật liệu cốp pha phần thân được chọn lựa và kiểm tra chịu lực theo tiêu chuẩn nào?
Công tác ván khuôn phần thân sử dụng ván ép phủ film TEKCOM để gia công cốp pha cột, dầm (tiết diện 250x500 mm) và bản sàn. Việc tính toán tải trọng tác dụng, kiểm tra cường độ và độ võng của kết cấu cốp pha tuân thủ nghiêm ngặt các quy định tại Phụ lục A (A1, A2, A3) của tiêu chuẩn TCVN 4453:1995.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp "Chung cư mini 9 tầng" của tác giả Chau Lý Bình đã hoàn thành khối lượng nghiên cứu toàn diện thuộc chuyên ngành Quản lý Xây dựng. Nội dung đề tài kết hợp chặt chẽ giữa việc thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư, lập hồ sơ mời thầu theo hệ thống văn bản pháp lý mới và xây dựng các biện pháp kỹ thuật thi công thực tế tại công trường. Kết quả tính toán đã chứng minh tính khả thi về kinh tế - kỹ thuật của công trình trên khu đất 270 m² tại Quận 3, đóng góp một mô hình tham khảo đầy đủ cho công tác quản lý xây dựng loại hình nhà ở cho thuê tại đô thị.