Định Giá Bất Động Sản Trong Hoạt Động Chuyển Nhượng Bất Động Sản Ở Việt Nam

Định giá bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng trong lĩnh vực kinh tế, đặc biệt là trong hoạt động… 112 trang · Học viện Ngân hàng · 2016.

• Tác giả: Dương Kiều Mai
• Người hướng dẫn: PGS. Tô Kim Ngọc
• Trường học: Học viện Ngân hàng
• Chuyên ngành: Định giá tài sản
• Đề tài: Định Giá Bất Động Sản Trong Hoạt Động Chuyển Nhượng Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Bất động sản và chuyển nhượng bất động sản
• 1.2. Chuyển nhượng bất động sản
• 1.3. Thị trường bất động sản và thị trường chuyển nhượng bất động sản
• 1.4. Định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản
• 1.4.1. Khái niệm định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng
• 1.4.2. Cơ sở xác định giá trị dự án bất động sản và nguyên tắc thẩm định giá
• 1.4.3. Quy trình định giá bất động sản
• 1.4.4. Phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng
• 1.4.5. Tác động của định giá bất động sản đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản
• 1.4.6. Nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá bất động sản
• 1.4.7. Quy trình định giá tài sản
• 1.4.8. Hoạt động quản lý và hỗ trợ
• 1.4.9. Hành lang pháp lý
• 1.4.10. Cơ sở dữ liệu
• 1.4.11. Nhân lực định giá
• 1.4.12. Sự phát triển thị trường bất động sản
• 1.4.13. Môi trường kinh tế
• 1.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG I
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. Tổng quan hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam giai đoạn 2010 – 2015
• 2.2. Căn cứ pháp lý cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản
• 2.3. Hoạt động chuyển nhượng bất động sản giai đoạn 2010 – 2015
• 2.4. Thực trạng định giá bất động sản trong chuyển nhượng dự án bất động sản (qua hoạt động của Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam)
• 2.4.1. Giới thiệu về công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
• 2.4.2. Căn cứ pháp lý cho hoạt động định giá
• 2.4.3. Quy trình, phương pháp định giá bất động sản
• 2.4.4. Ví dụ cụ thể về việc vận dụng quy trình định giá của công ty
• 2.4.5. Hạn chế trong hoạt động định giá bất động sản và nguyên nhân
• 2.4.6. Hạn chế trong hoạt động định giá bất động sản và nguyên nhân tại Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam
• 2.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM CẢI THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN
• 3.1. Định hướng phát triển công ty năm 2016 và xu hướng thị trường bất động sản trong thời gian tới
• 3.1.1. Định hướng phát triển của công ty năm 2016
• 3.1.2. Xu hướng thị trường bất động sản thời gian tới
• 3.2. Giải pháp nhằm cải thiện hoạt động định giá bất động sản trong chuyển nhượng dự án tại các tổ chức định giá nói chung và Công ty cổ phần thẩm định giá IVC nói riêng
• 3.2.1. Hoàn thiện phương pháp định giá TS là bất động sản
• 3.2.2. Hành lang pháp lý
• 3.2.3. Dữ liệu, dự báo
• 3.2.4. Thị trường bất động sản
• 3.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Định Giá Bất Động Sản Tại Việt Nam

Định giá bất động sản là một trong những hoạt động quan trọng trong lĩnh vực kinh tế, đặc biệt là trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Tại Việt Nam, định giá bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến quyết định mua bán mà còn tác động đến các chính sách quản lý nhà nước. Việc hiểu rõ về quy trình và phương pháp định giá sẽ giúp các nhà đầu tư và người tiêu dùng có cái nhìn chính xác hơn về giá trị thực của tài sản. Định giá bất động sản còn giúp nâng cao tính minh bạch và công bằng trong thị trường.

1.1. Khái Niệm Định Giá Bất Động Sản

Định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị của một tài sản bất động sản dựa trên các yếu tố như vị trí, tình trạng, và các yếu tố thị trường. Điều này giúp các bên liên quan có được thông tin chính xác để đưa ra quyết định hợp lý.

1.2. Vai Trò Của Định Giá Trong Chuyển Nhượng Bất Động Sản

Định giá chính xác giúp các bên trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản hiểu rõ giá trị thực của tài sản, từ đó giảm thiểu rủi ro và tăng cường sự tin tưởng giữa các bên. Điều này cũng góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

II. Những Thách Thức Trong Định Giá Bất Động Sản Tại Việt Nam

Mặc dù định giá bất động sản đã có những bước tiến đáng kể, nhưng vẫn còn nhiều thách thức cần phải vượt qua. Các yếu tố như sự biến động của thị trường, thiếu thông tin minh bạch và quy định pháp lý chưa hoàn thiện là những vấn đề lớn. Những thách thức này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng định giá mà còn tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

2.1. Thiếu Thông Tin Minh Bạch

Một trong những vấn đề lớn nhất trong định giá bất động sản là thiếu thông tin minh bạch về giá cả và các giao dịch. Điều này khiến cho việc định giá trở nên khó khăn và không chính xác.

2.2. Biến Động Thị Trường

Thị trường bất động sản tại Việt Nam thường xuyên biến động, điều này làm cho việc định giá trở nên phức tạp. Các nhà đầu tư cần phải theo dõi sát sao các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để đưa ra quyết định đúng đắn.

III. Phương Pháp Định Giá Bất Động Sản Hiện Nay

Có nhiều phương pháp định giá bất động sản được áp dụng tại Việt Nam, bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập. Mỗi phương pháp có những ưu điểm và nhược điểm riêng, và việc lựa chọn phương pháp phù hợp sẽ giúp nâng cao độ chính xác của kết quả định giá.

3.1. Phương Pháp So Sánh

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp phổ biến nhất, dựa trên việc so sánh giá trị của bất động sản cần định giá với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường.

3.2. Phương Pháp Chi Phí

Phương pháp chi phí xác định giá trị bất động sản dựa trên chi phí xây dựng và phát triển tài sản, cộng với giá trị đất. Phương pháp này thường được sử dụng cho các tài sản mới xây dựng.

3.3. Phương Pháp Thu Nhập

Phương pháp thu nhập dựa trên khả năng sinh lời của bất động sản trong tương lai. Phương pháp này thường được áp dụng cho các tài sản cho thuê hoặc đầu tư.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Định Giá Bất Động Sản

Định giá bất động sản không chỉ là một hoạt động lý thuyết mà còn có nhiều ứng dụng thực tiễn trong đời sống. Từ việc mua bán, cho thuê đến các quyết định đầu tư, định giá đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo lợi ích cho các bên liên quan.

4.1. Định Giá Trong Giao Dịch Mua Bán

Trong giao dịch mua bán, định giá chính xác giúp người mua và người bán có được sự đồng thuận về giá trị tài sản, từ đó giảm thiểu rủi ro trong giao dịch.

4.2. Định Giá Trong Cho Thuê

Đối với các tài sản cho thuê, việc định giá giúp chủ sở hữu xác định mức giá thuê hợp lý, đồng thời đảm bảo lợi ích cho người thuê.

V. Kết Luận Về Định Giá Bất Động Sản Tại Việt Nam

Định giá bất động sản là một lĩnh vực quan trọng và cần thiết trong hoạt động chuyển nhượng tại Việt Nam. Mặc dù còn nhiều thách thức, nhưng với sự phát triển của thị trường và các quy định pháp lý, định giá bất động sản sẽ ngày càng trở nên chính xác và minh bạch hơn. Tương lai của định giá bất động sản tại Việt Nam hứa hẹn sẽ có nhiều cơ hội phát triển.

5.1. Triển Vọng Phát Triển

Với sự phát triển của công nghệ và thông tin, định giá bất động sản sẽ ngày càng trở nên chính xác hơn, giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.

5.2. Cần Nâng Cao Chất Lượng Định Giá

Cần có các biện pháp nâng cao chất lượng định giá, bao gồm đào tạo nhân lực và cải thiện quy trình định giá để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của thị trường.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam" được thực hiện bởi sinh viên Dương Kiều Mai (chuyên ngành Định giá tài sản, Khoa Tài chính, Học viện Ngân hàng) dưới sự hướng dẫn của PGS. Tô Kim Ngọc vào năm 2016.

Lý do chọn đề tài xuất phát từ vai trò trung tâm của công tác định giá đối với các quyết định kinh tế như mua bán, chuyển nhượng, tài chính, quản lý, sở hữu và tính thuế. Tại Việt Nam, hoạt động định giá bất động sản tuy không còn mới mẻ nhưng vẫn đang trong giai đoạn xây dựng và phát triển, chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu của công tác quản lý và vận hành nền kinh tế thị trường. Xuất phát từ quá trình thực tập tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, tác giả nhận diện các bất cập cũng như các kết quả thực tế của công tác định giá tài sản trong bối cảnh thị trường chuyển nhượng dự án biến động mạnh sau khủng hoảng kinh tế và chính sách thắt chặt tiền tệ.

Mục đích nghiên cứu của khóa luận gồm:

• Hệ thống hóa, phân tích và góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về chuyển nhượng dự án bất động sản.
• Đánh giá thực trạng và đưa ra một số giải pháp hoàn thiện định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở nước ta.

Nhiệm vụ nghiên cứu được văn bản xác định cụ thể qua ba nội dung:

1. Phân tích khái niệm và đặc điểm của bất động sản, định giá bất động sản; phân tích khái niệm và đặc điểm của khái niệm chuyển nhượng bất động sản.
2. Lý giải sự cần thiết và ý nghĩa của việc chuyển nhượng dự án bất động sản.
3. Đánh giá thực trạng về định giá bất động sản trong chuyển nhượng bất động sản và đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện.

Đối tượng nghiên cứu bao gồm:

• Bản chất pháp lý của các khái niệm bất động sản, thẩm định giá và chuyển nhượng bất động sản.
• Các quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản.
• Thực trạng áp dụng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản.
• Quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về thị trường bất động sản nói chung và về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản nói riêng.

Phạm vi nghiên cứu: Trong khuôn khổ khóa luận cử nhân kinh tế, đề tài giới hạn phạm vi ở các quy định về định giá bất động sản trong chuyển nhượng bất động sản theo các văn bản luật về thẩm định giá ở Việt Nam cùng các văn bản hướng dẫn thi hành; kết hợp dữ liệu hoạt động thực tế tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam giai đoạn 2010 – 2015.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thuộc loại hình nghiên cứu lý luận kết hợp khảo sát thực tiễn hoạt động doanh nghiệp (case study).

Khung lý thuyết và khái niệm nền tảng:

• Khái niệm bất động sản: Khóa luận tổng hợp các định nghĩa quốc tế (Bloomberg, Từ điển Oxford, Economic Adventure, Wikipedia năm 2010) và cơ sở pháp lý tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005. Tác giả áp dụng quan điểm của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) để phân biệt giữa "Real estate" (bất động sản hữu hình gồm đất đai và tài sản gắn liền) và "Real property" (quyền tài sản đối với bất động sản).
• Lý thuyết giá trị: Phân tích quan điểm giá trị từ kinh tế chính trị Mác-xít (địa tô hóa tư bản: $P = R/I$), tân Mác-xít ($W = C + V + M$), trường phái kinh tế thị trường và kinh tế học hiện đại (tách bạch giá trị hữu hình theo chi phí sản xuất và giá trị vô hình theo vị thế thương hiệu, tâm lý thị hiếu).
• Cơ sở giá trị thẩm định giá: Phân loại giá trị thị trường theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 (TĐGVN 01) và tiêu chuẩn thực hành thẩm định giá chuyên nghiệp USPAP; đối chiếu với giá trị phi thị trường (gồm 10 dạng: giá trị bảo hiểm, tính thuế, đầu tư, tài sản đang sử dụng, thị trường hạn chế, doanh nghiệp, tài sản chuyên dùng, thanh lý, bắt buộc bán, đặc biệt). Tác giả dẫn chiếu định nghĩa thẩm định giá của Nguyễn Thế Phượng (2010).
• Hệ thống nguyên tắc thẩm định giá: Khóa luận cấu trúc 11 nguyên tắc thành 4 nhóm cụ thể:

Nhóm nguyên tắc	Các nguyên tắc thành phần	Nội dung cốt lõi
Quan niệm của người sử dụng	Thay thế; Dự tính lợi ích tương lai	Giá trị được đo lường bằng chi phí sở hữu tài sản thay thế tương đương hoặc dòng lợi ích kỳ vọng trong tương lai.
Quá trình sử dụng tài sản	Cân bằng; Đóng góp; Thu nhập tăng hoặc giảm; Phân phối thu nhập	Đánh giá sự tương tác giữa các bộ phận cấu thành tài sản, điểm tối ưu hóa đầu tư và phân bổ thu nhập cho các yếu tố sản xuất.
Gắn liền với thị trường	Cung - cầu; Thay đổi; Tuân thủ; Cạnh tranh	Giá trị biến động theo quan hệ cung cầu, sự tương thích với môi trường quy hoạch và áp lực cạnh tranh biên lợi nhuận.
Nguyên tắc tổng hợp	Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất	Đạt mức hữu dụng tối đa, khả thi về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và mang lại giá trị cao nhất.

Phương pháp nghiên cứu: Tác giả kết hợp phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử cùng các phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên biệt:

• Phương pháp phân tích và tổng hợp: Dùng để mổ xẻ các luận điểm pháp lý, kinh tế và tổng hợp các tiêu chí định giá.
• Phương pháp quy nạp và diễn giải: Rút ra các kết luận thực tiễn từ các trường hợp cụ thể.
• Phương pháp lịch sử và logic: Nghiên cứu sự phát triển của hoạt động chuyển nhượng dự án trước và sau khi có quy định pháp luật điều chỉnh.

Phương pháp định giá được hệ thống hóa trong văn bản:

1. Phương pháp so sánh: Dựa trên nguyên tắc thay thế và đóng góp, khảo sát các giao dịch tương đồng để xác định mức giá chỉ dẫn qua 5 bước điều chỉnh.
2. Phương pháp chi phí: Áp dụng công thức: Giá trị bất động sản = Giá trị ước tính của lô đất + (Chi phí tái tạo/thay thế công trình xây dựng - Giá trị hao mòn tích lũy của công trình).
3. Phương pháp thu nhập: Gồm phương pháp vốn hóa trực tiếp ($V = I / R = I \times GI$) và phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF).

Nguồn dữ liệu: Dữ liệu văn bản quy phạm pháp luật (Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 1993, Hiến pháp 1992, Tiêu chuẩn TĐGVN 01), tài liệu thống kê thị trường M&A giai đoạn 2010 – 2015 và hồ sơ khảo sát nghiệp vụ thực tế tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam.

Nội dung chính theo từng chương

CHƯƠNG I: NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 1 hệ thống hóa toàn diện các vấn đề lý luận về bất động sản, thị trường chuyển nhượng và kỹ thuật định giá:

• Bất động sản và chuyển nhượng: Xác lập 5 điều kiện nhận diện bất động sản (yếu tố vật chất có ích, được chiếm giữ, đo lường được bằng giá trị, không thể di dời, tồn tại lâu dài). Phân tích 8 đặc điểm của bất động sản, nổi bật là sự phân biệt giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế của công trình; quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam và khả năng thanh khoản kém. Tác giả phân loại bất động sản thành 3 nhóm đầu tư (có đầu tư xây dựng, không đầu tư xây dựng, đặc biệt) và phân loại theo công năng (đất, nhà ở, thương mại, dịch vụ, công cộng, mục đích đặc biệt).
• Quyền tài sản: Trình bày quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt theo Bộ luật Dân sự 2005 và các quyền đối với bất động sản liền kề theo Chương XVI (ranh giới, lối đi, cấp thoát nước, đường dây tải điện). Khẳng định bản chất định giá bất động sản thực chất là thẩm định giá quyền tài sản.
• Cơ sở và ý nghĩa chuyển nhượng: Phân loại 3 nhóm doanh nghiệp có nhu cầu chuyển nhượng (doanh nghiệp gặp khó khăn tài chính do khủng hoảng, doanh nghiệp thoái vốn ngoài ngành, doanh nghiệp chuyên tạo lập dự án để bán). Chỉ ra 3 nguyên nhân xuất hiện chuyển nhượng dự án: tín dụng thắt chặt, dự án đầu cơ "xí phần" bị thoái trào khi dòng tiền rút đi, và ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu sau khi gia nhập WTO năm 2007. Hoạt động chuyển nhượng mang 4 ý nghĩa: xóa bỏ dự án "treo", tháo gỡ áp lực vốn, tăng hiệu quả chu chuyển vốn đầu tư và duy trì việc làm cho ngành xây dựng cùng thị trường vật liệu.
• Thị trường bất động sản: Khẳng định thị trường bất động sản đóng góp khoảng 30% nền kinh tế và chiếm 60% - 70% tổng giá trị tài sản cố định của Việt Nam. Chi phí giao dịch chuyển nhượng bất động sản hợp lý chiếm khoảng 6% đến 8% giá trị giao dịch.
• Quy trình định giá chuẩn: Gồm 6 bước: (1) Xác định vấn đề; (2) Lập kế hoạch thẩm định giá; (3) Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin; (4) Phân tích thông tin; (5) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá; (6) Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
• Nhân tố ảnh hưởng: Quy trình định giá, năng lực quản lý hỗ trợ, hành lang pháp lý, hệ thống cơ sở dữ liệu, chất lượng nhân lực thẩm định viên, tính minh bạch của thị trường và môi trường kinh tế vĩ mô.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 2 tập trung phân tích thực tiễn áp dụng nghiệp vụ định giá trong bối cảnh thị trường chuyển nhượng giai đoạn 2010 – 2015:

• Tổng quan chuyển nhượng tại Việt Nam (2010 – 2015): Hệ thống hóa căn cứ pháp lý và diễn biến thị trường chuyển nhượng, sáp nhập dự án. Dẫn chứng diễn biến giá trị M&A qua Hình 2.1 (Biểu đồ giá trị thương vụ M&A qua các năm, tính bằng tỷ USD) và Bảng 2.1 (Tổng hợp 11 thương vụ chuyển nhượng nổi bật năm 2012).
• Thực trạng tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam: Giới thiệu cơ cấu tổ chức quản lý (Hình 2.2), chức năng nhiệm vụ và căn cứ pháp lý công ty áp dụng. Phân tích chi tiết quy trình định giá bất động sản thực tế của doanh nghiệp (Hình 2.3).
• Trường hợp định giá cụ thể: Khóa luận trình bày một hồ sơ định giá thực tế gồm: hình ảnh khảo sát hiện trạng (Hình 2.4, Hình 2.5), sơ đồ vị trí tài sản (Hình 2.6). Quy trình tính toán thể hiện qua Bảng 2.2 (Đánh giá mức độ rủi ro), Bảng 2.3 (Các tiêu chí điều chỉnh so sánh) và Bảng 2.4 (Tổng hợp giá trị tài sản thẩm định cuối cùng đạt 85 tỷ đồng).
• Hạn chế và nguyên nhân: Đánh giá các điểm nghẽn tại IVC Việt Nam và thị trường nói chung: cơ sở dữ liệu thị trường thiếu tập trung, thông tin giao dịch ngầm cao khiến dữ liệu thu thập bị sai lệch; khung pháp lý về chuyển nhượng dự án còn chồng chéo; trình độ và đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên chưa đồng đều; áp lực từ phía khách hàng làm ảnh hưởng đến tính độc lập của kết quả định giá.

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM CẢI THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN

Chương 3 đề xuất định hướng và giải pháp ứng dụng cho giai đoạn tiếp theo:

• Định hướng và xu hướng: Xác định định hướng hoạt động của Công ty IVC trong năm 2016; phân tích xu hướng phục hồi và sàng lọc của thị trường bất động sản sau giai đoạn khủng hoảng.
• Nhóm giải pháp hoàn thiện kỹ thuật định giá: Chuẩn hóa việc vận dụng các phương pháp định giá, đặc biệt là phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) và phương pháp thặng dư đối với dự án phát triển dở dang; kết hợp kiểm tra chéo giữa các phương pháp.
• Nhóm giải pháp về quản lý và hỗ trợ: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu nội bộ và dự báo thị trường; nâng cao tiêu chuẩn kiểm soát chất lượng báo cáo và chứng thư định giá tại IVC.
• Nhóm giải pháp về môi trường vĩ mô: Kiến nghị hoàn thiện hành lang pháp lý về thẩm định giá và chuyển nhượng dự án; đẩy mạnh tính minh bạch thông qua đăng ký giao dịch bắt buộc nhằm hạn chế giao dịch ngầm; chuẩn hóa công tác đào tạo nhân lực ngành định giá tài sản.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả cụ thể dựa trên việc tổng hợp dữ liệu thực tế và cơ sở pháp lý:

Chỉ tiêu / Dữ liệu kinh tế	Giá trị / Nội dung trích xuất từ văn bản
Tỷ trọng thị trường BĐS trong nền kinh tế	Chiếm khoảng 30% nền kinh tế Việt Nam
Tỷ trọng BĐS trong tổng tài sản cố định	Chiếm khoảng 60% - 70% tổng giá trị TSCĐ toàn nền kinh tế
Cơ cấu BĐS nhà ở tại nước có kinh tế ổn định	Chiếm khoảng 70% tổng giá trị BĐS; chiếm 40% tổng TSCĐ
Tổng chi phí giao dịch BĐS hợp lý	Chiếm khoảng 6% đến 8% giá mua bán, chuyển nhượng
Dư nợ tín dụng có thế chấp bằng BĐS	Chiếm khoảng 30% tổng dư nợ tại các nước phát triển
Tỷ trọng chi tiêu vận hành BĐS trong GDP	Nước kém phát triển: 3 - 6%; Nước phát triển: 12 - 20%
Chi tiêu vận hành BĐS trong ngân sách hộ	Kém phát triển: 5 - 10%; Phát triển: 20 - 30% tổng thu nhập
Điểm nghẽn giao dịch chuyển nhượng	Tỷ trọng giao dịch ngầm lớn; thiếu minh bạch thông tin giá

Đóng góp của khóa luận:

• Về mặt lý luận: Hệ thống hóa bản chất pháp lý của thẩm định giá bất động sản theo tiêu chuẩn IVSC và Bộ luật Dân sự 2005; làm rõ mối quan hệ giữa định giá tài sản và các hình thức chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.
• Về mặt thực tiễn: Cung cấp bức tranh thực tế về hoạt động định giá chuyển nhượng dự án tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam thông qua quy trình 6 bước, các bảng tính đánh giá rủi ro, bảng điều chỉnh và hồ sơ định giá mẫu.
• Về mặt đề xuất: Chỉ ra các biện pháp cụ thể giúp doanh nghiệp thẩm định giá hoàn thiện kho dữ liệu so sánh và kiến nghị hoàn thiện thể chế quản lý thị trường bất động sản.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của khóa luận:

• Phạm vi dữ liệu thực nghiệm giới hạn chủ yếu tại một đơn vị khảo sát là Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam, chưa bao quát so sánh đối chiếu đa dạng giữa nhiều loại hình tổ chức định giá khác nhau.
• Giai đoạn nghiên cứu thực trạng tập trung từ năm 2010 đến năm 2015, thời điểm thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đóng băng tín dụng và giao dịch ngầm phổ biến, gây hạn chế cho việc thu thập thông tin thị trường chính thức.

Hướng nghiên cứu mở rộng:

• Đánh giá tác động của hệ thống pháp luật mới (như Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Giá 2012) khi đi vào thực thi ổn định đối với hoạt động chuyển nhượng dự án.
• Nghiên cứu mô hình định giá tự động và ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ định giá chuyển nhượng quy mô lớn.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tư liệu chuyên khảo hữu ích cho:

• Sinh viên và học viên các ngành Định giá tài sản, Tài chính doanh nghiệp, Kinh doanh bất động sản và Luật kinh tế.
• Các chuyên viên định giá tài sản, môi giới dự án và cán bộ tín dụng ngân hàng phụ trách thẩm định tài sản bảo đảm.

Các nội dung có giá trị tham khảo chuyên sâu nhất gồm:

• Toàn bộ cơ sở lý luận tại Chương I về hệ thống 11 nguyên tắc định giá và các công thức tính toán theo phương pháp so sánh, chi phí, vốn hóa thu nhập.
• Quy trình nghiệp vụ 6 bước cùng phương pháp lập bảng tiêu chí điều chỉnh và đánh giá mức độ rủi ro cho một dự án chuyển nhượng cụ thể tại Chương II.

Câu hỏi thường gặp

1. Phân biệt giữa hai thuật ngữ "Real estate" và "Real property" theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được văn bản trình bày thế nào?

Theo định nghĩa của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) được trích dẫn trong khóa luận, "Real estate" là đất đai và tất cả những thứ gắn vững chắc, lâu dài với đất đai, mang hàm ý vật chất của bất động sản. Trong khi đó, "Real property" là quyền tài sản bất động sản, bao gồm các quyền và lợi ích hợp pháp liên quan đến sở hữu bất động sản. Thẩm định giá bất động sản xét về bản chất pháp lý là thẩm định giá quyền tài sản ("Real property") chứ không chỉ dừng lại ở thực thể vật chất.

2. Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01 (TĐGVN 01) định nghĩa giá trị thị trường như thế nào?

Theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ban hành Tiêu chuẩn TĐGVN 01, giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, ở điều kiện thương mại bình thường.

3. Những nguyên nhân chủ yếu nào dẫn đến hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản tại Việt Nam?

Khóa luận chỉ ra 3 nguyên nhân cốt lõi:

• Thị trường tài chính thắt chặt, lãi suất vay ngân hàng tăng cao gây áp lực cho các chủ đầu tư có năng lực vốn tự có hạn chế.
• Một số dự án được lập chạy theo xu hướng đầu cơ, "xí phần" không bám sát cung cầu thực tế, buộc phải chuyển nhượng khi dòng tiền bị rút khỏi lưu thông.
• Tác động suy thoái kinh tế thế giới sau khi Việt Nam gia nhập WTO (tháng 11/2007) khiến dòng vốn ngoại suy giảm, buộc các doanh nghiệp thiếu vốn phải bán dự án để thu hồi vốn hoặc cơ cấu lại danh mục đầu tư.

4. Công thức xác định giá trị bất động sản theo phương pháp chi phí được văn bản quy định ra sao?

Giá trị bất động sản được tính bằng tổng của giá trị đất và giá trị công trình xây dựng còn lại: Giá trị bất động sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo (hoặc chi phí thay thế) công trình xây dựng - Giá trị hao mòn lũy kế của công trình xây dựng hiện có trên đất.

5. Ba nhóm mục đích chính của công tác thẩm định giá bất động sản bao gồm những gì?

Theo khóa luận dẫn chiếu từ Nguyễn Thế Phượng (2010), thẩm định giá bất động sản phục vụ 3 nhóm mục đích:

• Mục đích thị trường: Mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Mục đích kinh tế, tài chính, tín dụng: Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho thuê, sáp nhập, đầu tư, giải thể, thanh lý, bảo hiểm, đấu giá, ghi nhận bảng cân đối kế toán.
• Mục đích quản lý nhà nước: Thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh thuế, giải phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Dương Kiều Mai đã hệ thống hóa toàn diện các căn cứ lý luận và chuẩn mực pháp lý về định giá bất động sản trong hoạt động chuyển nhượng dự án tại Việt Nam. Thông qua việc phân tích thực trạng nghiệp vụ tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam giai đoạn 2010 – 2015, công trình đã làm rõ quy trình tính toán, các tiêu chí điều chỉnh rủi ro cũng như các rào cản từ sự bất cân xứng thông tin trên thị trường. Các kiến nghị được đưa ra tập trung vào việc chuẩn hóa phương pháp chuyên môn, xây dựng cơ sở dữ liệu thị trường và hoàn thiện thể chế nhằm nâng cao tính minh bạch, khách quan cho công tác thẩm định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG I: NHỮNG NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản và chuyển nhượng bất động sản 1. Bất động sản và chuyển nhượng bất động sản. Khái niệm bất động sản Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng tài sản được phân thành nhiều loại khác nhau nhưng về cơ bản tài sản được phân làm hai loại: động sản và BĐS.

Sự phân chia này đã có trong Bộ Luật La Mã cách đây hàng ngàn năm. Thuật ngữ BĐS được sử dụng phổ biến trên nhiều quốc gia, lãnh thổ trên thế giới. Trong tiếng Anh BĐS là real estate, tiếng Pháp là immobilie, tiếng Nga: недвижимость, tiếng Hoa tạm dịch là địa sản và ở nước ta được gọi là BĐS. Vậy BĐS được hiểu như thế nào? Theo định nghĩa của Bloomberg, bất động sản là “một mảnh đất đai và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”.

Theo từ điển trực tuyến Oxford, bất động sản là “tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng”. Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản là “đất đai bao gồm tất cả các tài nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”. Theo Wikipedia (2010): Bất động sản là thuật ngữ pháp quy để chỉ các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện (improvements) cho đất đai như là nhà, công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai và không có tính dịch chuyển được. “Các cải thiện” trong quan niệm này muốn hàm ý đến các công trình xây dựng hoặc các cải tạo của con người trên đất đai như hầm mỏ, ao vườn, trồng cây lâu năm… Bộ luật Dân sự nước CHXHCN Việt Nam năm 2005, Điều 174 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: - Đất đai; SVTH: DƯƠNG KIỀU MAI 4 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP GVHD: PGS.

TÔ KIM NGỌC - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định.” Như vậy, có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm bất động sản, nhưng đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Trong khoa học định giá, Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC cho rằng: Việc thẩm định giá tài sản, xét về mặt pháp lý, thực ra là đánh giá quyền sở hữu tài sản- quyền sở hữu chứ không phải bản thân tài sản hữu hình hoặc tài sản vô hình. Do đó, thuật ngữ bất động sản được làm rõ giữa real estate và real property. Định nghĩa của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế như sau: Bất động sản (Real estate) bao gồm: Đất đai và tất cả những thứ gắn vững chắc và lâu dài với đất đai; Bất động sản (Real property) là quyền tài sản bất động sản, bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến sở hữu bất động sản. Theo đó, thuật ngữ bất động sản (real estate) là đất đai và các vật gắn liền với đất đai, hàm ý vật chất của bất động sản.