Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn từ năm 2014 đến 2021, huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh đã thực hiện 34 dự án thu hồi đất với tổng diện tích lên đến 466,58 ha, ảnh hưởng trực tiếp đến 2.286 hộ gia đình và cá nhân. Việc thu hồi đất nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thị, tuy nhiên, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vẫn còn nhiều khó khăn và vướng mắc. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Củ Chi, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân và thúc đẩy tiến độ các dự án phát triển.

Phạm vi nghiên cứu tập trung vào ba dự án điển hình: dự án xây dựng Bệnh viện đa khoa khu vực Củ Chi, dự án đường dây 20kV Cầu Bông – Đức Hòa và dự án xây dựng cầu kênh N31A trên tỉnh lộ 8. Nghiên cứu sử dụng số liệu thu thập từ 106 hộ gia đình bị ảnh hưởng trực tiếp, kết hợp với dữ liệu thứ cấp từ các cơ quan quản lý nhà nước. Ý nghĩa của nghiên cứu không chỉ nằm ở việc cung cấp cái nhìn toàn diện về công tác thu hồi đất tại địa phương mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, ổn định đời sống người dân và đảm bảo an ninh trật tự xã hội.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: lý thuyết quản lý đất đai và lý thuyết về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Lý thuyết quản lý đất đai tập trung vào vai trò của Nhà nước trong việc đại diện sở hữu toàn dân, quản lý và sử dụng đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Lý thuyết về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhấn mạnh nguyên tắc công bằng, minh bạch và kịp thời trong việc bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất.

Ba khái niệm chuyên ngành được sử dụng xuyên suốt nghiên cứu gồm: thu hồi đất (quyết định của Nhà nước thu lại quyền sử dụng đất), bồi thường (giải quyết thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất), hỗ trợ và tái định cư (chính sách giúp người dân ổn định đời sống và sản xuất sau thu hồi đất). Ngoài ra, mô hình đánh giá tác động của thu hồi đất đến đời sống người dân được áp dụng để phân tích các khía cạnh như thu nhập, việc làm, chi tiêu và sử dụng tiền bồi thường.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu chính bao gồm số liệu sơ cấp thu thập qua khảo sát trực tiếp 106 hộ gia đình bị ảnh hưởng tại ba dự án điển hình, cùng với dữ liệu thứ cấp từ các cơ quan quản lý như Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, Trung tâm Phát triển Quỹ đất, UBND huyện Củ Chi và các xã, thị trấn. Phương pháp chọn mẫu sử dụng công thức Yamane với sai số cho phép 8% và độ tin cậy 92%, đảm bảo tính đại diện cho tổng số 326 hộ bị thu hồi đất trong ba dự án.

Phân tích số liệu được thực hiện bằng phương pháp thống kê mô tả, so sánh và đánh giá dựa trên thang đo Likert để đo mức độ đồng thuận của người dân và chuyên gia về các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Ngoài ra, phương pháp phân tích định tính được áp dụng qua phỏng vấn chuyên gia nhằm làm rõ các khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Việc sử dụng bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch và bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện bằng phần mềm MicroStation v8i nhằm minh họa trực quan các kết quả nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Tình hình thu hồi đất và ảnh hưởng đến người dân: Trong giai đoạn 2014-2021, huyện Củ Chi đã thu hồi 466,58 ha đất, ảnh hưởng đến 2.286 hộ gia đình. Ba dự án điển hình khảo sát có diện tích thu hồi lần lượt là 6,5 ha (Bệnh viện đa khoa Củ Chi), 35,15 ha (đường dây 20kV Cầu Bông – Đức Hòa) và 1,004 ha (cầu kênh N31A). Số hộ bị ảnh hưởng tại các dự án lần lượt là 24, 275 và 27 hộ.

  2. Đơn giá bồi thường thấp: Người dân đồng thuận với chủ trương thu hồi đất nhưng phản ánh mức giá bồi thường, đặc biệt là đất nông nghiệp, còn thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Ví dụ, đơn giá bồi thường đất nông nghiệp tại dự án đường dây 20kV chỉ đạt khoảng 60-70% giá thị trường, gây bức xúc và khiếu kiện kéo dài.

  3. Mức hỗ trợ chưa đáp ứng mong đợi: Các chính sách hỗ trợ như đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm và hỗ trợ tái định cư chưa thực sự hiệu quả, dẫn đến đời sống người dân sau thu hồi đất không được đảm bảo. Khoảng 45% hộ dân khảo sát cho biết thu nhập giảm sút sau khi bị thu hồi đất do thiếu việc làm ổn định.

  4. Tồn tại trong công tác tái định cư: Việc bố trí tái định cư còn chậm trễ, thiếu đồng bộ về hạ tầng và chưa phù hợp với phong tục tập quán địa phương. Một số hộ phải thuê nhà ở tạm thời trong thời gian dài, ảnh hưởng đến ổn định cuộc sống.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại trên xuất phát từ việc định giá đất bồi thường chưa sát với giá thị trường, do áp dụng hệ số điều chỉnh thấp và thiếu minh bạch trong quá trình thẩm định giá. So sánh với các nghiên cứu tại các thành phố lớn khác, như Hà Nội và Đà Nẵng, tình trạng này cũng phổ biến nhưng mức độ bức xúc tại Củ Chi cao hơn do đặc thù là huyện ngoại thành với đa số người dân sống dựa vào nông nghiệp.

Mức hỗ trợ đào tạo nghề và chuyển đổi việc làm chưa hiệu quả do thiếu nguồn lực và chương trình đào tạo chưa phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân. Việc tái định cư chưa đảm bảo tiêu chuẩn về hạ tầng và điều kiện sống dẫn đến sự không hài lòng, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh mức giá bồi thường với giá thị trường, bảng phân tích tỷ lệ hộ dân giảm thu nhập sau thu hồi đất, và bản đồ vị trí các khu tái định cư cùng với đánh giá chất lượng hạ tầng.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Điều chỉnh chính sách bồi thường: Tăng cường minh bạch và sát giá thị trường trong việc định giá đất bồi thường, áp dụng hệ số điều chỉnh phù hợp với biến động giá đất thực tế. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; Chủ thể: UBND TP.HCM phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường.

  2. Nâng cao hiệu quả hỗ trợ đào tạo nghề và chuyển đổi việc làm: Xây dựng các chương trình đào tạo nghề phù hợp với nhu cầu thị trường lao động địa phương, đồng thời hỗ trợ vay vốn ưu đãi cho người dân phát triển sản xuất, kinh doanh. Thời gian: 2 năm; Chủ thể: UBND huyện Củ Chi phối hợp Sở Lao động – Thương binh và Xã hội.

  3. Cải thiện công tác tái định cư: Đầu tư đồng bộ hạ tầng khu tái định cư, đảm bảo tiêu chuẩn sống tương đương hoặc cao hơn nơi ở cũ, phù hợp với phong tục tập quán địa phương. Thời gian: 3 năm; Chủ thể: Ban Quản lý dự án và UBND huyện Củ Chi.

  4. Tăng cường công tác tuyên truyền và vận động: Thực hiện các chương trình truyền thông, đối thoại trực tiếp với người dân để giải thích chính sách, lắng nghe và giải quyết kịp thời các kiến nghị, góp phần giảm thiểu khiếu kiện. Thời gian: liên tục; Chủ thể: UBND xã, thị trấn và các tổ chức chính trị xã hội.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các cấp có thể sử dụng kết quả nghiên cứu để hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.

  2. Các nhà hoạch định chính sách: Bộ ngành liên quan có thể tham khảo để xây dựng các văn bản pháp luật phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền lợi người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.

  3. Chủ đầu tư và nhà phát triển dự án: Hiểu rõ các khó khăn, vướng mắc trong công tác thu hồi đất và bồi thường để phối hợp tốt hơn với chính quyền và người dân, giảm thiểu rủi ro pháp lý và xã hội.

  4. Người dân và cộng đồng bị ảnh hưởng: Nắm bắt thông tin về quyền lợi, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, từ đó chủ động tham gia và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong quá trình thu hồi đất.

Câu hỏi thường gặp

  1. Thu hồi đất tại huyện Củ Chi ảnh hưởng đến bao nhiêu hộ dân?
    Trong giai đoạn 2014-2021, có khoảng 2.286 hộ gia đình và cá nhân bị ảnh hưởng bởi thu hồi đất trên địa bàn huyện Củ Chi.

  2. Người dân có hài lòng với mức bồi thường hiện nay không?
    Phần lớn người dân đồng thuận với chủ trương thu hồi đất nhưng cho rằng mức bồi thường, đặc biệt là đất nông nghiệp, còn thấp so với giá thị trường, gây bức xúc và khiếu kiện.

  3. Chính sách hỗ trợ sau thu hồi đất gồm những gì?
    Chính sách hỗ trợ bao gồm đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm, hỗ trợ tái định cư và vay vốn ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh nhằm ổn định đời sống người dân.

  4. Tại sao công tác tái định cư còn nhiều khó khăn?
    Nguyên nhân chính là do hạ tầng khu tái định cư chưa đồng bộ, chưa phù hợp với phong tục tập quán và việc bố trí tái định cư còn chậm, khiến người dân phải sống tạm thời trong thời gian dài.

  5. Giải pháp nào được đề xuất để cải thiện công tác bồi thường và tái định cư?
    Các giải pháp bao gồm điều chỉnh chính sách bồi thường sát giá thị trường, nâng cao hiệu quả hỗ trợ đào tạo nghề, cải thiện hạ tầng tái định cư và tăng cường công tác tuyên truyền, vận động người dân.

Kết luận

  • Huyện Củ Chi đã thực hiện thu hồi 466,58 ha đất, ảnh hưởng đến hơn 2.200 hộ dân trong giai đoạn 2014-2021, với ba dự án điển hình được khảo sát chi tiết.
  • Công tác bồi thường còn tồn tại nhiều hạn chế, đặc biệt là đơn giá bồi thường thấp so với giá thị trường, ảnh hưởng đến sự hài lòng của người dân.
  • Mức hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi việc làm và tái định cư chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế, dẫn đến đời sống người dân bị ảnh hưởng tiêu cực sau thu hồi đất.
  • Đề xuất bốn nhóm giải pháp trọng tâm nhằm hoàn thiện chính sách và nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại huyện Củ Chi.
  • Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và người dân trong việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, góp phần ổn định xã hội và phát triển bền vững.

Tiếp theo, cần triển khai các giải pháp đề xuất trong vòng 1-3 năm tới, đồng thời tiếp tục theo dõi, đánh giá hiệu quả thực hiện để điều chỉnh kịp thời. Các cơ quan chức năng và cộng đồng dân cư được khuyến khích phối hợp chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi và tiến độ các dự án phát triển.