CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 1. Một số khái niệm liên quan Thu hồi Thu hồi là việc lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc cái bị người khác lấy (Nguyễn Như Ý, 2001). Ở nước ta, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất vì vậy, khái niệm thu hồi đất gắn liền với sự tồn tại của quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013, Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). Từ khái niệm trên có thể hiểu thu hồi đất thực chất là một trong những biện pháp nhằm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa một bên là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và một bên là Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai. Việc thu hồi đất xảy ra do hai nguyên nhân chủ quan và khách quan. Nguyên nhân chủ quan là do người sử dụng đất hoặc người của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện trái pháp luật gây ra; nguyên nhân khách quan là thu hồi đất để phục vụ cho lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế xã hội.
Bồi thường Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998). Theo Khoản 12 - Điều 3 Luật Đất đai 2013, Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013). 5 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.
Trong thực tế có thể thấy quá trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để GPMB nhằm phục vụ thực hiện các dự án đầu tư đó là quá trình giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể được Nhà nước giao đất với các hình thức bồi thường có thể bằng tiền hoặc các vật chất khác tùy theo điều kiện hoàn cảnh cụ thể nhằm bù đắp lại những lợi ích đã bị mất mát trong quá trình thu hồi đất và quá trình này phải được thực hiện dựa trên những chính sách, quy định pháp luật của Nhà nước. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được bắt đầu từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư. * Giá đất Giá đất phản ánh mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật.
Như vậy giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa một bên là Nhà nước (chủ sở hữu đất) và một bên là người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các 6 giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: - Xây dựng Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá (định kỳ 05 năm một lần); - Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điểu 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. * Định giá đất và định giá bất động sản a, Định giá đất Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Đất đai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, nên giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội.
Vì vậy có thể nói giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường. b, Định giá bất động sản Khi Nhà nước giao đất cho người sử dụng đều gắn với một mục đích sử 7 dụng cụ thể. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc định giá đất phải dựa trên mục đích sử dụng đất do pháp luật quy định tại thời điểm xác định, việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá tài sản gắn liền với đất.
Bất động sản (BĐS) là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng trên đất; Các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất nên không tách chúng hoàn toàn độc lập với nhau. Bồi thường thiệt hại khi GPMB là vấn đề hết sức khó khăn, phức tạp, trong đó giá đất, giá BĐS để bồi thường thiệt hại là vấn đề thời sự nan giải, là nguyên nhân chính làm chậm tiến độ thực hiện các dự án, gây khiếu kiện trong công tác bồi thường GPMB.
Do đó để khắc phục cần phải có giá bồi thường phù hợp, đảm bảo cho người bị thu hồi đất tạo được cuộc sống của mình, ít nhất phải bằng nơi ở cũ. Hỗ trợ Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998). Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) Có 4 loại hỗ trợ, cụ thể: - Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; - Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; 8 - Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; - Hỗ trợ khác. Như vậy, khác với bồi thường là việc chi trả lại một cách tương xứng những giá trị bị thiệt hại, thì hỗ trợ mang tính chính sách, trợ giúp thêm của nhà nước đối vợi sự mất mát của người dân phải chịu khi bị thu hồi đất thực hiện những lợi ích chung của đất nước, cộng đồng.
Tái định cư: (TĐC) là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi đất hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: - Bồi thường bằng nhà ở; - Bồi thường bằng giao đất ở mới; - Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 1. Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư a. Tính đa dạng Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau.
Khu vực thành phố, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ngoại 9 thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp.