MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai có vai trò hết sức quan trọng với cuộc sống của con người và nền kinh tế của một đất nước. Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người. “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay” (Luật đất đai, 1993). Rõ ràng, đất đai có vị trí không thể thiếu trong mọi lĩnh vực nên giá trị của đất đai cũng ngày càng cao kéo theo giá đất cũng tăng, đặc biệt là giá đất ở. Như chúng ta biết tổng diện tích đất trên thế giới nói chung và ở Việt Nam nói riêng là không đổi. Bên cạnh đó, dân số ngày một tăng kéo theo nhu cầu sử dụng đất đai cũng sẽ tăng theo thời gian.
Nhu cầu sử dụng đất dùng cho công nghiệp, đất dùng cho hạ tầng giao thông công trình, cảng. đặc biệt là dùng cho mục đích nhà ở. Diện tích đất thì không đổi trong khi nhu cầu thì ngày một tăng dẫn đến tính khan hiếm tương đối của đất đai. Tại các trung tâm kinh tế hoặc các thành phố lớn của quốc gia tính khan hiếm tương đối của đất càng cao vì ở nhưng nơi đó còn chịu sự di dân từ các vùng miền khác đến.
Chính vì vậy, đất đai được xem là một loại tài sản tích trữ được nhiều người lựa chọn. Để quản lý đất đai một cách hợp lý và hiệu quả, Nhà nước đã lập quy hoạch sử dụng đất theo từng thời kỳ và phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế của từng địa phương. Việc quy hoạch ở một khu vực sẽ tạo sức hút trên thị trường bất động sản như việc cung cấp đầy đủ tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện, giao thông thuận lợi, cơ hội nghề nghiệp. từ đó tác động trực tiếp đến giá đất của khu vực đó.
Thành phố Thanh Hóa là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh Thanh Hóa, nằm ở vị trí rất thuận lợi về địa lý, giao thông - vị trí trung tâm trên các tuyến giao thông huyết mạch bao gồm đường bộ, đường sắt và đường sông. Trong những năm qua, tốc độ đô thị hóa diễn ra khá mạnh mẽ, đặc biệt thị trường bất động sản trên 1 địa bàn thành phố Thanh Hóa trở lên “nóng” hơn bao giờ hết với các hoạt động sôi nổi, nhiều hình thức và còn có xu hướng tiếp tục tăng trong những năm tới. Tuy nhiên cùng với vấn đề đó thì công tác quản lý Nhà nước trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập trong quản lý về giá đất dẫn đến tình trạng thắc mắc của người dân trong chấp hành pháp luật. Để nâng cao chất lượng công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giá đất thì việc tìm hiểu và đánh giá mức độ ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa là thật sự cần thiết đối với hiện tại và tường lai.
Xuất phát từ thực tiễn trên, dưới sự hướng dẫn của Thầy Nguyễn Khắc Việt Ba – Giảng viên Khoa Tài nguyên và Môi trường – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tác động của phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 đến giá đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa”. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2. Mục tiêu tổng quát Đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ở qua việc xác định phạm vi ảnh hưởng của 1 dự án điểm đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2015 – 2021. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2021 và mức độ phù hợp với kế hoạch sử dụng đất thành phố Thanh Hóa năm 2021.
- Phân tích được ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố quy hoạch (tiến độ thực hiện dự án và các yếu tố của dự án) đến giá đất ở thực tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2015 – 2021, tìm ra được những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động của giá đất do quy hoạch sử dụng đất tác động. - Đề xuất một số giải pháp trong việc quy hoạch, thực hiện và quản lý quy hoạch sử dụng đất nhằm tác động tích cực đến giá đất ở trên địa bàn nhằm thu hẹp khoảng cách giữa giá đất quy định và giá đất thị trường tại những khu vực hưởng lợi từ dự án quy hoạch. TỒNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận về quy hoạch sử dụng đất và giá đất 1.
Quy hoạch sử dụng đất 1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy văn, thực vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý. Vì vậy, để sử dụng và quản lý đất hiệu quả, Nhà nước cần phải có định hướng quy hoạch sử dụng đất.
Đây là quá trình nghiên cứu nhằm phân định ý nghĩa, đặc điểm, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất phương hướng khai thác và sử dụng đất phù hợp, hiệu quả. Trong quá trình nghiên cứu về QHSDĐ có rất nhiều cách nhận định khác nhau. Nhưng nhìn chung, bản chất của QHSDĐ không được thể hiện đúng và đầy đủ vì bản thân của QHSDĐ không nằm trong kỹ thuật đo đạc và cũng không thuộc về hình thức pháp lý mà nó nằm bên trong việc tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt, coi đất như đối tượng của các mối quan hệ xã hội trong sản xuất Từ đó, ta có thể đưa ra khái niệm: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức quản lý và sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất – kinh tế của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường”. Theo Luật Đất đai (2013) thì “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.
3 Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống được tiến hành ở các mô hình khác nhau, từ vi mô tới vĩ mô. Ở Việt Nam hệ thống này gồm 5 cấp theo quy định tại Điều 36 của Luật Đất đai 2013. Đó là: - Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. - Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. - Quy hoạch sử dụng đất quốc phòng. - Quy hoạch sử dụng đất an ninh. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất có vai trò hết sức quan trọng không chỉ trước mắt mà cả cho lâu dài.
Căn cứ vào đặc điểm và điều kiện tự nhiên, phương hướng và nhiệm vụ, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai có những vai trò sau: - Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai chi tiết của mình, đảm bảo cho sự lãnh đạo, quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước. - Thông qua các văn bản quy hoạch Nhà nước kiểm soát được mọi diễn biến về tình hình sử dụng và quản lý đất đai. Từ đó ngăn chặn được tình trạng sử dụng đất bừa bãi và lãng phí, hạn chế sự chồng chéo, tránh được tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất một cách tùy tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp, đặc biệt là diện tích đất trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng. Mặt khác thông qua quy hoạch bắt buộc các đối tượng sử dụng đất được phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình, điều này cho phép Nhà nước có cơ sở để quản lý đất đai một cách chắc chăn, chặt chẽ và trật tự hơn.
Từ đó giúp ngăn chặn được các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm, hủy hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và hậu quả khó lường về tình hình bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển đổi nền kinh tế. 4 - Quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để tiền hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ nhu cầu dân sinh văn hóa – xã hội. - Quy hoạch sử dụng đất là điều kiện cho việc xác định giá cả các loại đất và tính thuế một cách hợp lý. Việc tính thuế và xác định giá cả các loại đất phải dựa vào sự phân hạng các loại đất quy mô đất đai điều này được thể hiện trong văn bản quy hoạch.
Do đó, quy hoạch đất đai càng có cơ sở khoa học thì việc tính thuế và giá cả đất đai càng hợp lý và chính xác hơn.