Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động Marketing bất động sản. Chương 2: Phân tích hoạt động Marketing bất động sản đối với sản phNm shophouse tại dự án An Cựu City. Chương 3: Một số định hướng và giải pháp hoàn thiện hoạt động Marketing bất động sản tại dự án An Cựu City của Công ty TN HH Địa ốc Lâm Thủy Mộc. Phần III: Kết luận và kiến nghị SVTH: Lê Thị Yến hi 6 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phan Thanh Hoàn PHẦ II: ỘI DU G GHIÊ CỨU VÀ KẾT QUẢ GHIÊ CỨU CHƯƠ G 1: CƠ SỞ LÝ LUẬ VÀ THỰC TIỄ VỀ HOẠT ĐỘ G MARKETI G BẤT ĐỘ G SẢ 1.
CƠ SỞ LÝ LUẬ VỀ MARKETI G BẤT ĐỘ G SẢ 1. Khái niệm về bất động sản Khoản 1 Điều 107 bộ Luật dân sự 2015: “Bất động sản bao gồm: Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng,tài sản khác theo quy định của pháp luật. Khái niệm về Marketing Hơn 100 năm hình thành và phát triển, nội dung của marketing đã có nhiều thay đổi. Đặt biệt, khi dịch sang ngôn ngữ nước khác thì khó thể hiện đầy đủ và trọn vẹn nên nước vẫn giữ nguyên thuật ngữ tiếng Anh để sử dụng.
Ở Việt N am, thuật ngữ này thường được sử dụng thay cho từ “Tiếp thị”, nhất là trong giới chuyên môn. Thuật ngữ Marketing khi đưa ra sẽ bị ảnh hưởng bởi mỗi tác giả đều thể hiện quan điểm riêng của mình. Tuy quan điểm của mỗi tác giả là khác nhau nhưng các định nghĩa được đưa ra đều có những nét chung về bản chất. Theo Hiệp hội Marketing Mỹ: “Marketing là quá trình lập kế hoạch và thực hiện kế hoạch đó, định giá, khuyến mãi và phân phối sản phNm, dịch vụ và ý tưởng để tạo ra sự trao đổi nhằm thỏa mãn các mục tiêu của cá nhân và tổ chức” (Philip Kotler, 1997).
Theo Viện Marketing Anh: “Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn bộ hoạt động kinh doanh, từ việc phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành nhu cầu thực sự về một mặt hàng cụ thể, đến sản xuất và đưa hàng hóa đến người tiêu dùng cuối cùng nhằm đảm bảo cho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến”. Theo Philip Kotler,2007: “Marketing là một dạng hoạt động của con người nhằm thỏa mãn những nhu cầu và mong muốn của họ thông qua trao đổi.” Qua ba định nghĩa ở trên ta có thể thấy, mặc dù được diễn đạt bằng nhiều cách như nhưng tất cả đều phản ánh một tư tưởng cốt lõi làm thỏa mãn nhu cầu của con người. SVTH: Lê Thị Yến hi 7 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phan Thanh Hoàn Hình 1.1: Hệ thống Marketing đơn giản (N guồn: Kotler, 2007) 1.3 Khái niệm về Marketing bất động sản Từ những khái niệm về Marketing nói chung có thể hiểu về Marketing bất động sản như sau: “Marketing bất động sản là quá trình quản lý của doanh nghiệp nhằm phát hiện ra nhu cầu về bất động sản và môi trường liên quan đến bất động sản của khách hàng để đáp ứng các nhu cầu đó một cách có hiệu quả hơn so với các đối thủ cạnh tranh” (N guyễn Minh N gọc, Phan Thị Bích Hằng, năm 2012). Marketing bất động sản theo định nghĩa này có các hàm ý quan trọng sau đây: Marketing BĐS là một triết lý kinh doanh mới, triết lý vì cuộc sống tiện nghi, an toàn của khách hàng.
Ðồng thời, để đảm bảo các hoạt động Marketing, trong các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần có một chức năng quản trị mới, chức năng quản trị Marketing. Chức năng quản trị Marketing BĐS của doanh nghiệp nhằm đảm bảo cho toàn bộ các hoạt động của doanh nghiệp phải hướng tới khách hàng, vì lợi ích khách hàng. Muốn vậy, doanh nghiệp phải xác định được đúng, dự báo chính xác nhu cầu và mong muốn của khách hàng và thoả mãn các nhu cầu đó một cách hiệu quả. Mục tiêu tổng thể trong dài hạn của Marketing BĐS là tối đa hoá lợi nhuận của doanh nghiệp, còn biểu hiện trong ngắn hạn là sự thoả mãn thật tốt nhu cầu khách hàng.
SVTH: Lê Thị Yến hi 8 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phan Thanh Hoàn Cũng có thể hiểu Marketing BĐS là một quá trình kế hoạch hóa và thực hiện các kế hoạch, giá cả, thúc đNy, phân phối, xúc tiến và hỗ trợ kinh doanh của hàng hóa và dịch vụ BĐS để tạo ra sự trao đổi từ đó thỏa mãn các mục tiêu của cá nhân và tổ chức kinh doanh BĐS. N ói cách khác, Marketing BĐS là quá trình tổng hợp bao gồm: Phân tích và lựa chọn thị trường mục tiêu. Xây dựng chiến lược Marketing dựa trên ý tưởng về sản phNm. Xây dựng kế hoạch và quy trình Marketing, hoạch định chương trình Marketing - mix bao gồm các quyết định về sản phNm, xác định giá, phân phối tiếp thị BĐS và thực hiện kiểm tra các nỗ lực Marketing.
Phân tích, đánh giá hiệu quả công tác Marketing; điều chỉnh Marketing phù hợp với môi trường và cơ hội. Cụ thể hơn, Marketing với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chính là việc nghiên cứu phân tích thị trường, từ đó định hướng xây dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho sản phNm của mình; thực hiện hoạt động tiếp thị một cách bài bản, chuyên nghiệp tới khách hàng, quản lý bằng những phương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn với sản phNm BĐS - có thể là tiền thuê hoặc giá bán. Để thực hiện tốt hoạt động Marketing thì bộ phận Marketing của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải thực sự hiểu rõ về nhu cầu tự nhiên, mong muốn và nhu cầu có khả năng thanh toán của khách hàng đối với bất động sản: Thứ nhất, nhu cầu tự nhiên đối với BĐS: là cảm giác thiếu hụt về hàng hóa dịch vụ BĐS mà con người cảm nhận được. Thứ hai, mong muốn đối với hàng hóa, dịch vụ BĐS là nhu cầu tự nhiên có dạng đặc thù, đòi hỏi phải được đáp lại bằng một hình thức đặc thù phù hợp với trình độ văn hóa và tính cách cá nhân của con người.
Các nhà kinh doanh BĐS phải phát hiện ra mong muốn của từng người hoặc nhóm người nhằm tăng khả năng thích ứng và cạnh tranh trên thị trường từ đó tăng hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Dựa vào mong muốn của khách hàng đối với hàng hóa BĐS các nhà kinh doanh BĐS xác định các thông số và đặc tính của sản phNm, từ đó quyết định đầu tư xây dựng và cung ứng những sản phNm, dịch vụ mà thị trường đang cần hoặc sẽ cần trong tương lai. Do đó sẽ nâng cao hiệu quả kinh doanh và giảm thiểu được rủi ro trong kinh SVTH: Lê Thị Yến hi 9 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phan Thanh Hoàn doanh đặc biệt là trong trường hợp thị trường tiềm Nn nhiều rủi ro và không ổn định như hiện nay. Thứ ba, nhu cầu có khả năng thanh toán là nhu cầu tự nhiên và mong muốn phù hợp với khả năng thanh toán.
Từ nhu cầu tự nhiên và mong muốn của khách hàng, các nhà kinh doanh BĐS có thể xây dựng và tạo ra rất nhiều sản phNm bất động sản như: đất nền, văn phòng, chung cư, nhà thu nhập thấp, biệt thự, nhà hàng, khách sạn… nhưng hàng hóa của họ có thể bị ế Nm nếu như những sản phNm mà họ cung ứng ra tại thị trường mà người mua không có cơ hội tiếp cận vì họ không đủ khả năng thanh toán do chi phí quá cao.Bất động sản và đặc điểm của hoạt động Marketing kinh doanh bất động sản 1.1 Đặc điểm của thị trường bất động sản Theo Bộ Luật Dân Sự Việt N am 2005 quy định:“Thị trường bất động sản là nơi mà các hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản như: chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản là bất động sản,… được tiến hành.Thị trường bất động sản hình thành và phát triển thúc đNy việc tiết kiệm đất đai trong sản xuất kinh doanh”. Hiến pháp 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. N hà nước thống nhất quản lý toàn bộ vốn đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt.
Đây chính là quan niệm có tính đột phá, bước đầu khai thông một loại thị trường có vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, đó là thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có các đặc điểm sau đây: Thứ nhất: Bất động sản là hàng hóa đặc biệt nên phải có phương thức mua bán, chuyển nhượng đặc biệt. khi mua bán phải thỏa mãn hai yêu cầu pháp lý. - Một là, yêu cầu về ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng.
- Hai là, làm thủ tục đăng ký chủ quyền, thực hiện các nghĩa vụ với cơ quan quản lý N hà nước để xác lập sở hữu tài sản. Khi tham gia giao dịch trên thị trường, người cho vay, người mua, người thuê, bên thứ ba khác có nhu cầu về Bất động sản cần tìm SVTH: Lê Thị Yến hi 10 Khóa luận tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Phan Thanh Hoàn hiểu lí lịch, nguồn gốc của BĐS xem đó có phải là “tài sản có tì vết” hay không để hạn chế rủi ro. Thứ hai: Thị trường bất động sản là nơi diễn ra hoạt động của người mua và người bán BĐS giao kết với nhau. Hoạt động thuê BĐS chính là hoạt động mua quyền sử dụng Bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định của quyền sử dụng Bất động sản.
Thị trường BĐS muốn hình thành và phát triển cần có ba yếu tố: Chủ thể; khách thể; giới trung gian nếu thiếu một trong ba yếu tố trên thì không hình thành một thị trường bất động sản đầy đủ. - Chủ thể gồm người môi giới, công ty tư vấn, nhà đầu tư, giới trung gian, người bán bất động sản và người mua bất động sản. - Khách thể gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất trên lãnh thổ của Việt N am. N hu cầu sử dụng đất rất đa dạng, các lợi ích mà các chủ thể hướng tới chính là đất đai.
N hưng ở đây đất không phải là vô tận mà là vốn đất được xác định, có người sử dụng một cách cụ thể.